王雪穎

摘要：當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀較為畸形，而為了能夠向人民群眾提供健康的商品房交易環(huán)境，國家出臺了商品房限購令。為此，針對商品房限購令存在的問題，本文提出了相應(yīng)的策略思考，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康轉(zhuǎn)型，也為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供充足動力。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)法;商品房;限購

作為與普通民眾利益相關(guān)的內(nèi)容，商品房價格呈現(xiàn)畸形增長速度，嚴(yán)重阻礙我國經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展，并降低人民群眾幸福感。所以，各地政府都對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，試圖抑制房地產(chǎn)上揚(yáng)趨勢，尋求房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。雖然在這種背景下誕生的商品房限購令有效避免炒房投資者，但是卻存在一定問題，導(dǎo)致普通民眾對政府干預(yù)市場行為產(chǎn)生一定恐慌。所以，針對商品房限購令存在問題分析、解決問題是當(dāng)前政府應(yīng)當(dāng)做的重要工作。

1商品房限購令的基本概述

自國發(fā)〔2010〕10號文件對樓市新政策印發(fā)出臺后，中國多個城市也就房地產(chǎn)行業(yè)出臺相關(guān)規(guī)定，用于遏制房價不正常增長。各地政府對于房價相關(guān)措施而制定一系列政策、規(guī)定，統(tǒng)稱為商品房限購令[1]。雖然各地對于商品房限購令側(cè)重點(diǎn)與規(guī)定不相同，但多數(shù)方法是利用控制二套房首付款比例，以及購房貸款利率等進(jìn)行房價調(diào)控。對于二套及以上住房民眾進(jìn)行限制，對于“炒房團(tuán)”等投資者行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊。商品房限購令在宏觀調(diào)控方面，做到對住房供求關(guān)系短期調(diào)節(jié)，并展示政府部門對于房地產(chǎn)行業(yè)整治的決心與信心。

2經(jīng)濟(jì)法視角下的商品房限購令存在的問題

2.1合法性問題

各地政府限購令基本以文件、通知等形式存在，并沒有通過全國人大以及常委會頒布法令程序，所以法律框架不完善，文件落實(shí)沒有法律背書。在我國對于房地產(chǎn)行業(yè)缺少宏觀調(diào)控，基于市場規(guī)則立法工作不完善，所以限購令制定程序不透明，缺少告知、參與具體機(jī)制。更有部分城市限購令以“突襲”等方式存在，引起負(fù)面社會輿論。而且限購令以戶籍作為捆綁，導(dǎo)致不同戶籍享受待遇不同，違背合同法契約原則。

2.2調(diào)控效果問題

房價高漲需要從兩方面考慮，居民收入增長導(dǎo)致現(xiàn)有住房無法滿足實(shí)際需求，而新開發(fā)商品房也因城市土地面積供給受限，導(dǎo)致新增土地出現(xiàn)“供應(yīng)負(fù)增長”問題，引起房價呈現(xiàn)病態(tài)式上漲。還有部分開發(fā)商大規(guī)模囤地，例如由李嘉誠創(chuàng)建的長實(shí)集團(tuán)，從1955年就將廣州黃埔區(qū)的御湖名邸項(xiàng)目雪藏，直至2020年才投入市場。所以，限購令僅能對短期投資進(jìn)行打擊，但是無法對長遠(yuǎn)供給關(guān)系有效平衡[2]。而且，限購令沒有改變房地產(chǎn)已經(jīng)成為投資工具這一實(shí)際問題。在2020年突發(fā)公共衛(wèi)生事件剛有所緩解，深圳市便曝出了天價房產(chǎn)交易，可見房地產(chǎn)行業(yè)的豐厚利潤，這顯然是限購令無法有效阻止投資者投資房地產(chǎn)的表征。

2.3政府角色問題

各地政府對于限購令無法避開政府管控經(jīng)濟(jì)發(fā)展的怪問題，即“緊死松亂”問題，一刀切現(xiàn)象時常發(fā)生，導(dǎo)致宏觀調(diào)控政策存在波動幅度大的反復(fù)調(diào)整。而且部分政府違背市場調(diào)節(jié)原則，導(dǎo)致越位缺位情況時常發(fā)生，缺少從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度審視房地產(chǎn)長久調(diào)控相關(guān)理念。而且限購令被社會廣泛討論當(dāng)屬以戶口限制購房問題，迫使許多家庭只能承擔(dān)租房帶來租金上漲，地方政府也存在過分拓展權(quán)力問題，影響經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展。

3經(jīng)濟(jì)法視角下完善商品房限購令的策略

3.1完善內(nèi)容與程序

對于限購令中戶籍限制一項(xiàng)內(nèi)容盡快取消。戶籍與商品房購買綁定，與憲法賦予公民平等權(quán)產(chǎn)生沖突，導(dǎo)致許多反對限購令團(tuán)體、個人不承認(rèn)限購令合法性。尤其是2014年國務(wù)院公布戶籍制度改革相關(guān)意見，取消長久以來存在的農(nóng)業(yè)非農(nóng)業(yè)戶籍制度的背景下，限購令仍然以戶籍問題限制正常商品房采購，會留下破壞人民群眾追求自由平等權(quán)利的口實(shí)。所以，端正限購令法律地位，就要取消戶籍捆綁限制。同時，也要對限購令制定程序進(jìn)行合理規(guī)范。作為政府直接干預(yù)市場經(jīng)濟(jì)行為，限購令是典型公權(quán)力介入私法案例。而且限購令與人民群眾利益直接產(chǎn)生影響，屬于國民經(jīng)濟(jì)重大市場，所以應(yīng)該由法律對制定程序、權(quán)限管控等內(nèi)容作出明確規(guī)定。但從限購令實(shí)施至今，從未有任何法律議案提到相關(guān)日程。所以限購令想要得到人民群眾認(rèn)可，就需要按照相關(guān)規(guī)章制度，參照優(yōu)秀國內(nèi)外案例，穩(wěn)步落實(shí)。

3.2強(qiáng)化政府調(diào)控作用

對于房地產(chǎn)管控的立法體系進(jìn)行完善。雖然限購令作為政府直接關(guān)于房價不正常發(fā)展有力措施，但是缺少相關(guān)法律依據(jù)，所以合法性存在很大整理。政府應(yīng)當(dāng)對社會公眾明確限購令對于房地產(chǎn)市場起到規(guī)范作用，并對自身過分管控問題進(jìn)行約束，避免利用限購問題過度拓展政府權(quán)力。所以，要在改正“側(cè)重政策，輕視法律”錯誤思想的同時，對相關(guān)立法工作進(jìn)行強(qiáng)化，尤其是對于《房地產(chǎn)稅法》等要盡快通過法案，從而對房地產(chǎn)行業(yè)建立完善法律體系?？梢詤⒄杖毡緦ψ》肯嚓P(guān)法律，對現(xiàn)有法律進(jìn)行完善。政府調(diào)控房地產(chǎn)市場，必須將“政府”與“市場”兩者關(guān)系明確，充分尊重市場規(guī)律，明確政府權(quán)力范圍，避免政府直接對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行直接管控。對于應(yīng)該干預(yù)內(nèi)容加強(qiáng)力度，對于不應(yīng)該參與活動的內(nèi)容則保持觀望態(tài)度。只有在明確政府權(quán)力范圍后，才能對房地產(chǎn)市場有效規(guī)范，增強(qiáng)房地產(chǎn)交易過程中相關(guān)信息披露，改變以往房地產(chǎn)交易雙方信息不對等問題，構(gòu)建健康、有序房地產(chǎn)市場環(huán)境。我國是社會主義國家，政府部門在房地產(chǎn)調(diào)控環(huán)節(jié)中應(yīng)該作為服務(wù)者存在，從人民實(shí)際需求出發(fā)，才能有效落實(shí)房地產(chǎn)相關(guān)政策。地方政府應(yīng)對房產(chǎn)供需關(guān)系有深刻理解，以當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況為主，需求新房開發(fā)與房源供應(yīng)調(diào)節(jié)比例，力圖達(dá)到供需關(guān)系平等效果。對于北京、上海等超一線城市的房地產(chǎn)市場，應(yīng)該花費(fèi)額外精力，進(jìn)行有效監(jiān)控指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)，避免因超一線城市房價上漲，造成波浪式全國地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)生新一步價格上浮。

3.3強(qiáng)化與經(jīng)濟(jì)制度的結(jié)合

在過去很長一段時間內(nèi)，地方政府依靠土地買賣獲取高額收入，與房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)存在利益相關(guān)角色。部分地方政府土地收益卻占據(jù)財(cái)政收入近50%，所以采取合適手段解決土地與財(cái)政經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)問題至關(guān)重要。例如在稅收方面，中央與地方政府應(yīng)當(dāng)采取分稅制，重新審視我國各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題;可以加快房產(chǎn)稅征收行為，采用透明、公開行為，落實(shí)房產(chǎn)稅應(yīng)用，推動房地產(chǎn)行業(yè)回到原本健康狀態(tài);地方政府可以利用合理方式，調(diào)整房地產(chǎn)供需關(guān)系。根據(jù)李克強(qiáng)總理在兩會閉幕后，召開新聞發(fā)揮會講話，我國有6億人月收入不足1000元，說明低收入家庭仍然是我國巨大經(jīng)濟(jì)問題。所以，地方政府應(yīng)當(dāng)對經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)力度增加，并適度提高廉租房供應(yīng)能力，從多方面對低收入群體住房需求進(jìn)行保障。而讓高昂房價實(shí)現(xiàn)理性回歸，穩(wěn)定下落，對房地產(chǎn)進(jìn)行結(jié)構(gòu)層面調(diào)整，系統(tǒng)化改進(jìn)，并對稅收體系進(jìn)行完善，穩(wěn)步推動房地產(chǎn)相關(guān)稅法出行。利用房產(chǎn)稅政策壓力，迫使部分房地產(chǎn)企業(yè)將建設(shè)重心轉(zhuǎn)移到公租房等保障住房方面，降低房地產(chǎn)瘋狂投資與炒作，幫助我國經(jīng)濟(jì)從房地產(chǎn)陷阱中離開，進(jìn)入高新產(chǎn)業(yè)研究新時代。

結(jié)語

住房問題關(guān)乎我國未來經(jīng)濟(jì)是否可以穩(wěn)定發(fā)展，社會是否穩(wěn)定的大計(jì)。但是房地產(chǎn)目前發(fā)展畸形，導(dǎo)致房價已經(jīng)占據(jù)國民消費(fèi)重要內(nèi)容，商品房限購令也只能起到緩解作用。所以，應(yīng)該盡快落實(shí)房地產(chǎn)稅，做好房地產(chǎn)價格平穩(wěn)落地工作。

參考文獻(xiàn)

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