何小民

散戶也可以通過公募REITs來投資傳統(tǒng)基建項目了。

REITs（Real Estate Investment Trusts）的全稱是房地產(chǎn)投資信托基金，簡單來說，將不動產(chǎn)項目資產(chǎn)證券化，由專業(yè)機構進行投資及資產(chǎn)管理，普通投資者通過擁有基金份額，可以參與投資不動產(chǎn)。

5月31日，首批9只公募REITs產(chǎn)品對公眾投資者發(fā)售，再現(xiàn)一日售罄的火爆行情，單日合計吸金超500億元。由于公眾投資者初步有效認購倍數(shù)超過10 倍，6只產(chǎn)品啟動了回撥機制，即將部分基金份額由網(wǎng)下機構申購回撥至公眾投資者，盡可能讓公眾投資者能參與其中。

REITs在中國起步發(fā)展較晚，直到2014年才發(fā)行第一個類 REITs產(chǎn)品，截至2021年5月底，已累計發(fā)行84只類REITs 產(chǎn)品，發(fā)行金額達 1523億元。

那么，高速發(fā)展的市場，會是投資掘金的好地方嗎？

公募REITs最早出現(xiàn)在上世紀60年代的美國，投資房地產(chǎn)、酒店商場、工業(yè)地產(chǎn)、基礎設施等領域。與國外不同，此次我國公募REITs試點產(chǎn)品的底層資產(chǎn)是基礎設施，而非房地產(chǎn)。

首批9只公募REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)涉及的基礎設施，涵蓋產(chǎn)業(yè)園（3只）、高速公路（2只）、倉儲物流（2只）、和污染治理（2只）領域，分別為華安張江光大園 REIT、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園 REIT 和博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT ；浙商證券滬杭甬高速 REIT 和平安廣州交投廣河高速公路 REIT ；中金普洛斯倉儲物流 REIT 和紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流 REIT ；富國首創(chuàng)水務REIT 和中航首鋼生物質(zhì) REIT 。

這 9 只公募 REITs 主要分布在長三角、珠三角和京津冀等核心城市群，它們的底層資產(chǎn)的原始權益人，除了中金普洛斯 REITs 含有外資背景外，其余均為國資背景，且實控人以地方國資委為主。

值得一提的是，這些基礎設施項目資產(chǎn)證券化后，投資者買的并不是這些實體，而是它們的產(chǎn)權或特許經(jīng)營權，具體來說，產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流類REITs買的是項目對應的產(chǎn)權，而高速公路、市政環(huán)保類REITs買的是特許經(jīng)營權。

目前，9只公募REITs均為契約型封閉式基金，因為底層資產(chǎn)是基礎設施，封閉期限較長，為20年至99年不等，封閉期內(nèi)不得辦理申購與贖。如果是特許經(jīng)營權類的項目，基金成立后封閉期結束后，將無償歸還給政府。

這些項目的底層資產(chǎn)都處在熱門發(fā)達地區(qū)，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，它們是從60多個候選項目中優(yōu)中選優(yōu)出來的，是熱門城市的核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。項目所在區(qū)域是國家重點發(fā)展的區(qū)域，能共享區(qū)域發(fā)展紅利，項目封閉期內(nèi)或存在升值空間。

雖同為REITs產(chǎn)品，但這次公募REITs產(chǎn)品和以前發(fā)行的類REITs項目有較大差別。最明顯的莫過于，公眾投資者可以參與，基金成立后公眾投資者持有的份額可在二級市場場內(nèi)交易退出，流動性比之前的私募REITs要好一些。

此外，以前的類 REITs 的底層資產(chǎn)比較豐富，以商業(yè)地產(chǎn)為主，涵蓋房地產(chǎn)和基礎設施等領域，但此次公募REITs 僅在基礎設施進行試點。

公募 REITs 本質(zhì)上是公募基金，但它和投資者平日里購買的普通股票型和債券型基金仍有不同，主要是基金產(chǎn)品對應的底層資產(chǎn)不一樣，公募 REITs的底層資產(chǎn)是實體的基礎設施項目，而一般股票的的底層資產(chǎn)是股票。

所以，綜合多方比較來看，相比股票的高風險和債券的低風險，公募REITs 是一個介于股票和債券之間的中風險金融產(chǎn)品，豐富了公眾投資者的資產(chǎn)配置選擇。

首批公募REITs產(chǎn)品之所以備受市場追捧，除了這些產(chǎn)品對應的底層資產(chǎn)為一線城市的核心資產(chǎn)外，還因為這些REITs產(chǎn)品的強制分紅機制。

對公眾投資者而言，這批公募REITs的投資收益有兩部分：穩(wěn)定的分紅收益和所持基金份額帶來的資本利得收益。

值得一提的是，第一部分的現(xiàn)金流收益是強制分配，比較穩(wěn)定。根據(jù)去年8月，發(fā)改委發(fā)布的相關文件，這些產(chǎn)品的收益分配比例不低于基金年度可供分配金額的90%，且未來三年的現(xiàn)金分派率原則上不低于4%。

從各家披露的公告來看，首批的9只公募 REITs基金的 2021 年現(xiàn)金流分派率大多在 3.1%～11%，如果以公募 REITs發(fā)售日當天（ 5 月 31 日）十年期國債的收益率為（3.07%）為基準，這些產(chǎn)品的分紅收益顯然是高于十年期的國債收益率。

不同產(chǎn)品的現(xiàn)金流分派率不同。具體來說，因底層資產(chǎn)為物流地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)園項目基金，有產(chǎn)權且封閉期限更長，如廣河高速公路還有99年才到期，所以這種公募 REITs基金凈現(xiàn)金流分派率（3%～5%）比特許經(jīng)營權類的基金凈現(xiàn)金流分派率（6%～11%）要低。

不過，這些產(chǎn)權類的公募 REITs在項目期結束后可以獲得資產(chǎn)的增值收益，即資本利得收益，兩部分收益相加，也有不錯的收益。

REITs起源于上世紀60年代的美國，目前40多個國家都推出了REITs產(chǎn)品，在美國已經(jīng)發(fā)展出成熟市場。

5月22日，在2021清華五道口全球金融論壇上。美國REITs協(xié)會CEO斯蒂芬·韋克斯勒（Steven Wechsler）提到，目前，美國的REITs資產(chǎn)規(guī)模達到3.5萬億美元，其中，在資本市場上市的有2.5萬億美元，1萬億美元是非上市的。其中，有1.45億的美國人在持有REITs股份。換句話說，在美國，約43%的家庭，直接或間接持有REITs，散戶投資者參與高。

但在中國，公募REITs才起步，散戶的實際參與度其實并不高。首先因為此次公募REITs采取網(wǎng)下詢價的方式確定基金份額認購價格，根據(jù)《基礎設施基金指引》，具體有戰(zhàn)略定向配售（不低于20%）、網(wǎng)下機構詢價發(fā)售（不低于56%）以及公眾投資者定價發(fā)售等方式，公眾投資者參與認購的比例不得超過24%。

但實際上，從首批公募 REITs的配售情況來看，公眾投資者有效認購金額為 20.79 億元，占比為 6.62%，其中，公眾配售占比超過 10%的只有兩個，張江光大園 REIT和鹽港 REIT，分別為13.4%、12.0%。這意味著，在大多數(shù)REITs公眾投資者占比沒能超過10%，首鋼綠能公眾認購配售比不足2%。

不難看出，首批 REITs的主要參與者仍為原始權益人和機構投資者，公眾投資者的實際參與度并不高，被迫“重在參與”。

此次公募REITs的發(fā)售，雖然公眾投資者參與程度不高，但是相比股票、基金、債券等傳統(tǒng)金融產(chǎn)品，公募REITs依舊為散戶提供了一個中風險中受益產(chǎn)品配置的范本，但對地方政府而言，意義顯然更大。

基建拉動經(jīng)濟增長，是過去很長一段時期我國的經(jīng)濟發(fā)展的動力，但這些基礎設施項目吸納并占用了大量金融資源，導致金融資源分配不均衡。

此次公募REITs在基礎設施領域的試點，涉及的項目背后實控人均為地方國資委，對地方政府而言，最明星的意義莫過于，盤活存量資產(chǎn)，能降低地方政府和國企的負債率。

邏輯并不復雜。以往，這些基建設施的投融資主要通過城投平臺、國企等市場主體來運作，融資方式大多為傳統(tǒng)的銀行貸款、債券以及非標等。

而此批公募REITs的本質(zhì)是標準化的證券產(chǎn)品，證券和基金公司通過基礎設施資產(chǎn)支持計劃，將這些存量的基礎設施資產(chǎn)證券化，向機構投資和公眾投資者發(fā)售，在這過程中，這些基礎設施項目得以獲得新融資。

換個角度來看，這些公募REITs基金本質(zhì)是權益類產(chǎn)品，一定程度上也改變了這些基礎設施項目的融資模式，從以前的債權融資轉(zhuǎn)換成了現(xiàn)在的權益融資，從而實現(xiàn)對地方債務風險的化解。

不過，在化解新的風險的同時，也可能會出現(xiàn)新的風險隱患。在業(yè)內(nèi)人士看來，這批公募REITs的風險在于底層資產(chǎn)質(zhì)量，即未來如何實現(xiàn)項目的持續(xù)增長，這將考驗基金管理人、運營商的管理能力。

事實上，在成熟的美國市場上，就曾出現(xiàn)一些因項目管理不當而導致杠桿率過高，最終出現(xiàn)資不抵債的問題REITs。

同時，目前試點的公募REITs項目幾乎都是一線城市或者核心城市的項目，隨著公募REITs未來的發(fā)展，試點范圍必將擴大，當涉及的底層資產(chǎn)項目下沉后，如何抵御各類不確定性帶來的風險也值得關注。

不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，當前迫切需要解決的是如何完善公募REITs發(fā)展過程中過需要的稅收法律等配套政策，此次REITs的產(chǎn)品結構都比較復雜，大多采用了“公募基金+ABS”的機構，且不少還涉及了SPV（Special Purpose Vehicle：特殊目的載體），如果沒有合適的稅收政策支持，會給實際運行帶來一定困難。

在當前“房住不炒”的定調(diào)下，公眾對房價的信仰依舊存在，租售并舉的推行緩慢，未來能否通過將公募REITs拓展到房地產(chǎn)領域，讓散戶通過持有REITs份額來共享房地產(chǎn)發(fā)展紅利，值得期待。