李璐

摘 要：如今，人們越來越注重住宅的個性化和人性化，對居住房屋的戶型、建造材料和建筑質(zhì)量等方面的要求越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)既要滿足人們對住宅日益提高的要求，又要盡可能地降低房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本。因此，進行規(guī)范和科學的項目成本控制，從建造技術(shù)、設計、材料等多方面控制建筑成本，是房地產(chǎn)企業(yè)適應市場環(huán)境、增強競爭力、提高經(jīng)濟效益的關(guān)鍵。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);項目管理;成本控制

中圖分類號：S62;F32 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1064（2021）02-076-02

DOI：10.12310/j.issn.1674-1064.2021.02.034

隨著房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，單純依靠傳統(tǒng)的戰(zhàn)術(shù)策略已經(jīng)很難在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中保持長久的競爭力，我國的房地產(chǎn)市場正面臨著一場全新的改革。加強房地產(chǎn)企業(yè)建造成本的管理，已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對競爭時最有效的手段。房地產(chǎn)項目管理從選址、營銷、成本、質(zhì)量及工程項目等方面提出了新的要求，成本、質(zhì)量及工程項目成為房地產(chǎn)項目三大管理目標。

1 房地產(chǎn)開發(fā)成本的構(gòu)成

房地產(chǎn)開發(fā)的成本是指建筑企業(yè)為建造一定數(shù)量商品房所投入的資金。房地產(chǎn)開發(fā)時投入的資本包括規(guī)劃設計資金、建設用地資金、建設成本資金、配套設施資金四部分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要更好地控制開發(fā)成本，就要做到“節(jié)流”，即合理控制四部分資金的使用。

土地開發(fā)成本和房屋開發(fā)成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體，兩項費用相加約占全部開發(fā)成本的75%。房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)一個房地產(chǎn)項目之前會對其進行綜合評估，根據(jù)設計圖紙中的建筑和建設用地面積的換算，計算出商品房項目的土地成本。通過分析建設成本可知，建設成本和項目管理涉及房地產(chǎn)開發(fā)的方方面面，只有對房地產(chǎn)項目做好嚴格控制，才能使企業(yè)獲得更大的利潤[1]。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制與管理

2.1 設計階段的成本控制與管理

房地產(chǎn)項目建設前的設計階段是整個項目成本控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，雖然這一階段花費的資金只占全部項目資金的一小部分（占1%～2%），但其對整個工程造價的影響達到78%以上，由此可見，設計階段設計質(zhì)量的高低直接影響到后期建設費用的多少。

雖然科學合理的設計能夠有效降低工程造價，但是目前很多設計人員注重技術(shù)應用，在設計建造圖紙時隨意提高各種參數(shù)，對實際建造成本考慮得很少甚至很不考慮建造成本，導致出現(xiàn)后期建造成本偏高的現(xiàn)象。例如，某高層寫字樓每層走廊的長度約10余米，且沒有任何隔斷墻;按照消防規(guī)范的要求，安裝2個消防水槍就能覆蓋這10余米的距離，但在圖紙上卻設計擺放了4只消防箱。設計既要滿足規(guī)范要求，也要符合實際情況。鑒于目前在建筑設計中存在的設計不精、深度不夠、設計階段頻繁更改方案等問題會增加工程造價，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在設計階段時應根據(jù)以往經(jīng)驗采取限額措施（如各種材料價），進行設計方案比選和變更設計的經(jīng)濟論證等，如果設計圖紙的變更費用超出施工合同價格的3%，就扣除設計者一部分傭金，起到降低工程造價的目的。要積極推行限額措施，加強對工程設計人員的培訓，使其熟悉各種建材價格，更好地掌握建筑工程預算額度，并按照項目計劃資本進行工程設計。

設計完成后，編制施工圖預算與投資概算進行對比，在合法合規(guī)的條件下盡可能地降低設計成本，同時，將工程設計和工程預算相結(jié)合。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設計人員與工程審計部門工作人員應該建立緊密聯(lián)系，嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)過程的各個階段的費用。例如，根據(jù)地勘報告顯示，張江綠地某項目地下有暗河，土質(zhì)為淤泥質(zhì)土，可以采用人工挖空灌注樁，或局部軟土置換，管樁加長直入承重層兩種方式，通過計算分析，人工挖空灌注樁方式的綜合單價為520元/m2，另一種方式的綜合單價為200元/m2，通過設計方案比選，總成本可節(jié)約4 000萬元[2]。

2.2 競招標階段的成本控制與管理

房地產(chǎn)項目的競招標階段包括服務類招標、材料招標、設備招標、施工建造招標等幾個方面，競招標選擇咨詢服務、建造材料供應商和施工建造商，對整個項目的工程質(zhì)量和造價具有很大的影響。在競招標過程中應該注意以下問題：

一是競招標工作要做到透明化和公開公正，招標前首先要對投標企業(yè)提交的方案進行嚴格審計，并進行實地考察，避免出現(xiàn)“一包二轉(zhuǎn)”的現(xiàn)象。

二是做好競招標各類文件資料的收集整理工作，收集整理工作結(jié)束后，對所得到的資料進行全面分析，然后制定系統(tǒng)的競招標文件。要反復分析競招標文件中涉及各種費用的條款，做到“知己知彼、百戰(zhàn)不殆”。

三是在競招標工作結(jié)束之后，根據(jù)相關(guān)投資咨詢單位出具的咨詢意見，做好合同簽訂工作。按照協(xié)議條款，在合同中明確規(guī)定施工建造時間、工程質(zhì)量、違約處理辦法、欠款結(jié)算方法等內(nèi)容。在雙方簽訂合同過程中，如果出現(xiàn)責任劃分不明確、實際與招標文件不符、招標文件內(nèi)容有欠缺等問題，要通過談判的方法達成一致。合同中還應該明確工程保險的控制措施，轉(zhuǎn)移風險或把有關(guān)風險降到最低。例如，尚海灣某項目在采購爵士白大理石時，材料用量較大，由集團戰(zhàn)略供應商提供選材，設計定樣，價格未能得到有效控制。該工程前期，項目向集團申請在全國范圍內(nèi)進行招標公示，并深入考察，將山東、廣東、新疆等多地的供應商列入比選名單，要求所有供應商在確保大理石品質(zhì)的前提下定樣招標，最終，價格由原來的480元/m2降低到320元/m2，僅此一項節(jié)約總成本1200萬元[3]。

2.3 施工階段的成本控制與管理

施工階段花費的資金占整個項目投入資金的絕大部分，且施工階段還是競招標工作的延伸，是施工合同的具體化過程。加強施工階段的管理與控制，就是加強履行義務的管理。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)伴隨著國家住房供給體系的改革而誕生。雖然與民生基建項目有些相同的地方，但是會出現(xiàn)“三超”現(xiàn)象?！叭爆F(xiàn)象一旦失去控制，就給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來很大的經(jīng)濟損失。因此，施工階段成本控制與管理工作應該做到以下幾點。

2.3.1 控制合同管理，降低索賠率

施工階段控制成本的最佳方式是做好工程變更控制。對于現(xiàn)在的工程審計清單報價，施工單位經(jīng)常以“低價中標、修改簽證”的方式實現(xiàn)盈利。作為工程造價管理審計者，房地產(chǎn)企業(yè)要做到事事親力親為，嚴格做好工程造價審計工作。在簽證過程中要結(jié)合實際，從建筑的使用功能和安全質(zhì)量的角度去考量減少施工中不必要的變更，減少資金投入。同時，對施工商或材料供給商未按照合同約定的行為，要及時提出索賠，使施工成本得到有效控制。

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部還應組建監(jiān)督部門，督促各個部門完善責任劃分，從根本上完善企業(yè)投資控制系統(tǒng)的職能，避免發(fā)生投資失控現(xiàn)象。

2.3.2 從施工技術(shù)上進行成本控制

施工企業(yè)要采用成熟的新式施工技術(shù)，采用新材料、新辦法等，在施工技術(shù)上實現(xiàn)成本控制，可以節(jié)省約15%的資金。因此，采用新施工技術(shù)和新建筑材料是縮短建造時間的最有力的保證。

2.3.3 從經(jīng)濟角度進行成本控制

在施工現(xiàn)場，要嚴格把控各種不必要經(jīng)費的支出，合理使用廣告宣傳費、各種代理費等，盡可能地減少銷售成本，最大程度縮減各種靜態(tài)投資，例如各種補（賠）償費用等。建造時需要大量建材時，可選擇直接從生產(chǎn)廠家采購，以降低建材成本。

2.3.4 從物料的取用及倉儲角度進行成本控制

在施工現(xiàn)場，要對材料的儲放進行合理的規(guī)劃。例如，充分利用建造時政府部門規(guī)劃的建材儲放場地，加強對建材管理與保護力度，減少無用的搬運和損耗。

2.4 竣工階段的成本控制

竣工階段是項目建造的最后一個階段，在這個階段，要嚴格按照國家法律法規(guī)及合同內(nèi)容，認真審計核實工程造價，并落實相關(guān)的審計單位簽證，使審計過后的工程造價符合真實的工程造價。

2.5 融資成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是前期投入資金大、回收周期長的資金密集型行業(yè)。從一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)、審批、施工到樓盤預售，至少需要一年的時間，而在項目開發(fā)前期，需要投入大量資金支付拆遷款、設計規(guī)劃費用、土地轉(zhuǎn)讓金等。從目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場來看，全國一半以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都存在可流動資金嚴重不足的情況，項目開發(fā)的大部分啟動資金都是由國家銀行融資而來，所以，加強項目開發(fā)時的資金管理，對降低融資成本至關(guān)重要[4]。

3 結(jié)語

房地產(chǎn)項目的各個環(huán)節(jié)都是相互關(guān)聯(lián)的，存在著對立又統(tǒng)一的關(guān)系。近年來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)習慣于將成本控制重點放在建設階段。未來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際項目開發(fā)中，必須對所有環(huán)節(jié)實施全過程控制與管理，嚴格控制工程造價，做到全方位把控且各方綜合平衡，為企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟效益。為了合理確定和有效控制工程造價成本，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各個部門相互配合、共同努力，才能有效降低工程造價成本，實現(xiàn)企業(yè)理想的投資效益。

參考文獻

[1] 李長新.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目會計成本核算的控制[J].經(jīng)濟技術(shù)協(xié)作信息，2010（16）：38.

[2] 韓玉嶺.淺談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理與控制[J].財務與會計，2012（3）：58-59.

[3] 許瑞磊.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制[J].城市建設2010（12）：121.

[4] 王蓉.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理與控制淺析[J].林業(yè)建設，2010（1）：26-30.