宋杰

8月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，數(shù)據(jù)顯示，2021年7月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比漲幅總體回落。其中，上海二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。有專家認(rèn)為，“藥方”起效了。

專家口中的“藥方”指的是近半年來，尤其是近一個(gè)月間，上海出臺(tái)多重樓市調(diào)控政策劍指二手房市場(chǎng)，如：二手房掛牌價(jià)格核驗(yàn)、房屋贈(zèng)與被納入限購(gòu)范圍、房貸利率上調(diào)等。

8月6日，上海樓市再度升級(jí)調(diào)控新政：二手房申請(qǐng)房貸將參考合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)，執(zhí)行“三價(jià)就低”原則作為貸款申請(qǐng)房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

那么，什么是“三價(jià)就低”？“三價(jià)就低”能否對(duì)“陰陽房?jī)r(jià)”起到打擊作用？對(duì)二手房市場(chǎng)和購(gòu)房者又有哪些影響？

二手房申請(qǐng)貸款嚴(yán)格執(zhí)行“三價(jià)就低”原則

8月14日，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者走訪了滬上部分中介門店，以購(gòu)房者身份打探網(wǎng)上的掛牌價(jià)格是否真實(shí)，是否可以通過“陰陽房?jī)r(jià)”獲得更高銀行貸款。

某房產(chǎn)中介人員對(duì)記者說，網(wǎng)上價(jià)格和實(shí)際價(jià)格差不多，賣家急拋的話可能還可以便宜一些，不過最好是全款或公積金貸款客戶。至于“陰陽房?jī)r(jià)”這個(gè)肯定行不通，因?yàn)橐呀?jīng)開始執(zhí)行“三價(jià)就低”原則，他對(duì)記者說：“個(gè)別購(gòu)房者有意做高房?jī)r(jià)，以獲得更多銀行貸款、降低二手房的實(shí)際首付比例，但在實(shí)際操作中，上海因?yàn)橛卸址恐笇?dǎo)價(jià)的存在，再加上有‘三價(jià)就低原則，以后會(huì)很難?！?/p>

“三價(jià)就低”中的三價(jià)即合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)。

合同網(wǎng)簽價(jià)：是指房屋買賣在過戶之前，要在“網(wǎng)上房地產(chǎn)”系統(tǒng)錄入網(wǎng)簽合同，網(wǎng)簽合同的定價(jià)由賣家與買家商定而成。

涉稅評(píng)估價(jià)：主要是由房產(chǎn)交易中心評(píng)估，所繳納的稅費(fèi)都是以交易中心評(píng)估價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)。

銀行評(píng)估價(jià)：是簽訂貸款合同之后，銀行找其信任的評(píng)估公司評(píng)估所交易房產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦分析認(rèn)為，通常自住型買家不會(huì)有意抬升網(wǎng)簽價(jià)格，一來，繳納稅費(fèi)高;二來，合同價(jià)和實(shí)際成交價(jià)不一致本身就是“陰陽”合同的違規(guī)動(dòng)作。但如果是炒房客，可能會(huì)為了獲得更高的杠桿，甘冒風(fēng)險(xiǎn)以身試法。

“比如一套實(shí)際交易價(jià)格為500萬元的房源，按正常操作，首套貸款可以貸325萬元。但是網(wǎng)簽價(jià)格寫到550萬元，貸款就可以貸到358萬元，這樣算來就可以降低首付，但這種操作，其實(shí)是違規(guī)的。按照新規(guī)，即便網(wǎng)簽價(jià)格寫到550萬元，但是交易中心涉稅評(píng)估價(jià)只有480萬元，那么貸款只能按480萬元的標(biāo)準(zhǔn)來，首套房貸最多貸312萬元。”盧文曦舉例說道。

盧文曦進(jìn)一步解釋道，合同網(wǎng)簽價(jià)、涉稅評(píng)估價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)是基于不同部門各自不同目的得出的價(jià)格，因此價(jià)格之間有較大落差。一般情況下，三個(gè)價(jià)格中涉稅評(píng)估價(jià)最低，銀行評(píng)估價(jià)最高，合同網(wǎng)簽價(jià)介于二者之間。買家可能會(huì)利用不一樣的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)盡可能獲得更多利益。新的二手房貸款規(guī)則封堵了中間的漏洞，讓一些做高房?jī)r(jià)以獲取銀行更多貸款的行為無法實(shí)施。

北京煒衡（上海）律師事務(wù)所合伙人鞠秦儀律師接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)說，由于長(zhǎng)期以來房?jī)r(jià)高企，致使房屋交易的稅費(fèi)成本也很高。由此衍生出來，往往房屋買賣雙方會(huì)傾向于簽訂所謂“陰陽合同”，房屋備案繳納稅費(fèi)時(shí)使用一個(gè)價(jià)格，實(shí)際成交時(shí)使用另一個(gè)價(jià)格，然后以裝修補(bǔ)償?shù)让x予以補(bǔ)足差價(jià)。購(gòu)房人非法規(guī)避房屋交易稅費(fèi)的行為，實(shí)際上損害了國(guó)家稅費(fèi)征收，也會(huì)擾亂正常的房產(chǎn)交易秩序。

鞠秦儀律師提醒，對(duì)于交易雙方來說，可能會(huì)“減少稅費(fèi)”，但實(shí)際上也帶來了較高的交易風(fēng)險(xiǎn)。比如交易過程中，無論賣方出于何種原因想要?dú)Ъs，那么只要訴諸法院，法院必然會(huì)要求雙方按照“陰陽合同”中真實(shí)價(jià)格（即雙方達(dá)成買賣的價(jià)格，通常是原價(jià)，并非做低價(jià)格的“網(wǎng)簽合同價(jià)”）進(jìn)行交易過戶、繳納稅費(fèi)，那么買家只能自行承擔(dān)相應(yīng)增加的成本。

有購(gòu)房者告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，她在“三價(jià)就低”實(shí)施前購(gòu)買了一套二手學(xué)區(qū)房，審批約一個(gè)月，兩周就放款了。

“在新規(guī)實(shí)施后，二手房貸款審批周期普遍增長(zhǎng)至兩個(gè)月左右，放款周期大概為4～5個(gè)月左右。無論是審批周期還是放款周期，較之前都有所增加，這也使得整個(gè)二手房交易周期拉長(zhǎng)?！北R文曦告訴記者。

多措并舉，上海二手房?jī)r(jià)格漲幅收窄

7月23日，上海出臺(tái)了加強(qiáng)住房贈(zèng)與管理的新規(guī)。新規(guī)要求，2021年7月24日起，通過贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房的，在住房限購(gòu)政策執(zhí)行中，該住房自轉(zhuǎn)移登記之日起5年內(nèi)仍記入贈(zèng)與人擁有住房套數(shù);同時(shí)，受贈(zèng)人應(yīng)符合國(guó)家和本市住房限購(gòu)政策。

與此同時(shí)，上海首套房貸利率將從現(xiàn)在的4.65%調(diào)整至5%，二套房貸利率從5.25%上調(diào)至5.7%。

加上7月9日起實(shí)施的二手房?jī)r(jià)格核驗(yàn)的新政，短短兩周內(nèi)，上海對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已開出3道“藥方”。

8月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，數(shù)據(jù)顯示，2021年7月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比漲幅總體回落。其中，上海二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。從2月份漲幅第一，到下半年漲幅排名已經(jīng)靠后，一系列的政策組合拳成效已逐步顯現(xiàn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，上海二手房的價(jià)格指數(shù)方面，還沒有出現(xiàn)太明顯的價(jià)格下調(diào)。但是上海二手房的成交套數(shù)方面，7月份確實(shí)開始降溫了，從過去的高位三四萬套，開始逐漸回到了2.5萬套左右水平，進(jìn)一步體現(xiàn)了二手房市場(chǎng)的降溫。后續(xù)隨著此類城市二手住房交易量的下調(diào)，價(jià)格水平或價(jià)格指數(shù)也有望降溫。

此前，上海易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年7月，全國(guó)二手房市場(chǎng)近12個(gè)月月均成交量同比增速最高的3個(gè)城市分別為上海、廣州、金華，其中上海同比增速高達(dá)57.3%。

“上海的樓市調(diào)控從來沒有斷過。二手房溫度相對(duì)比新房高，因此調(diào)控政策也著重針對(duì)二手房市場(chǎng)。比如當(dāng)月針對(duì)二手房掛牌增加價(jià)格核驗(yàn)環(huán)節(jié)，從市場(chǎng)反饋來看，大量不合規(guī)房源被清退。誠(chéng)意想出售房源的業(yè)主愿意接受合理的報(bào)價(jià)?！北R文曦對(duì)記者說。

盧文曦特別提到，上海以前一些價(jià)格奇高的小區(qū)，比如梅園新村等等，現(xiàn)在掛牌價(jià)格回歸理性。掛牌價(jià)格回歸，使得市場(chǎng)預(yù)期逐步趨穩(wěn)，當(dāng)月價(jià)格漲幅開始收窄。

一系列的樓市新政對(duì)上海購(gòu)房者后市將產(chǎn)生哪些影響？據(jù)億翰智庫(kù)測(cè)算，此輪上海房貸利率上調(diào)后，首套房和二套房還款利息總額分別有8.9%和10.3%的上升，預(yù)計(jì)將對(duì)一部分購(gòu)房需求產(chǎn)生影響，但影響程度或有限，房貸利率的上調(diào)主要還是反映政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的態(tài)度。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示：實(shí)際上“三價(jià)就低”的政策，更多是從管控信貸額度和信貸秩序的角度出發(fā)的。過去銀行貸款方面出現(xiàn)了提高評(píng)估價(jià)變相多發(fā)放貸款的問題，從這個(gè)角度看，貸款方面也出現(xiàn)了各類亂象。所以按照最低的價(jià)格來審批貸款，其實(shí)也是為了防范貸款無序的現(xiàn)象。

“就影響看，當(dāng)前上海全市二手住宅套均價(jià)大概為350萬元，信貸管控后，可貸的資金會(huì)減少。過去可能可以貸款120萬元，現(xiàn)在可能只能貸90萬元，這對(duì)一些違規(guī)操作的影響是比較大的?！眹?yán)躍進(jìn)說。

盧文曦認(rèn)為，上海調(diào)控政策劍指存量市場(chǎng)。從70城房?jī)r(jià)最新數(shù)據(jù)顯示，相對(duì)新房，二手房漲幅更快更明顯。政策中針對(duì)存量市場(chǎng)的舉措特別多，說明二手房市場(chǎng)也是管控的對(duì)象。同時(shí)，上海二手房成交降溫有助于減少新房一房難求的現(xiàn)象。目前來看，各種漏洞已經(jīng)補(bǔ)上，投資投機(jī)力量很難再介入。隨著市場(chǎng)降溫，買家預(yù)期也會(huì)逐步轉(zhuǎn)變，8月二手房成交可能還會(huì)縮量，房?jī)r(jià)漲幅或?qū)⑦M(jìn)一步趨緩。