李永華

“兩集中”城市第二批土拍集體延后。

8月18日，杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《補充公告》稱，7月30日發(fā)布的國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣出讓公告出讓的31宗住宅用地終止掛牌，上述地塊將于8月31日前重新公告。

根據(jù)原計劃，這31宗地塊將于9月7日、9月8日出讓。

這是試行土地供應(yīng)“兩集中”城市延遲土拍的最新動作之一。

從7月底至今的20多天，全國多個土拍“兩集中”城市紛紛推遲出讓土地。8月6日，深圳22宗地終止出讓，已交納的競買（投標）保證金將原路退回。8月11日，青島公告，第二批次集中出讓的100宗地終止出讓。此外，南京、沈陽、天津、長沙等地先后官宣延遲土拍時間。

重慶雖然沒有官宣推遲土拍，但是，其原計劃7月—8月公告和出讓第二批土地，但至今未見出讓公告，8月推地的可能性已極低。

“兩集中”政策糾偏，嚴控土拍高溢價推高房價

這些延遲土拍的城市無一不在“兩集中”的22城市之列。市場傳言，各城市整齊劃一的動作，均源自一次會議。

據(jù)傳，8月10日，自然資源部召開閉門會議，對部分集中供地試點城市明確要求商品住宅用地出讓必須滿足4個新條件：

第一，參加宅地競拍企業(yè)需具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

第二，建立有效的購地審查制度，加強對房地產(chǎn)企業(yè)購地資金的來源審查。

第三，單宗地溢價率不得超過15%，絕不允許通過提高起拍價格調(diào)整溢價率，否則將嚴肅公開處理，嚴控城市樓面地價新高。

第四，在達到地價或溢價率上限的時候，不得以競配建等方式增加實際地價，可通過一次性合理報價、搖號、競更高更優(yōu)品質(zhì)建設(shè)方案等方式確定競得人。

《中國經(jīng)濟周刊》記者從不同房地產(chǎn)企業(yè)人士處證實，該會議文件精神已傳達，并落實。

“兩集中”是自然資源部今年新推出的土地新政，指的是集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，全年分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動。

22個重點城市名單是：北京、上海、廣州、深圳這4個一線城市，還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等18個二線城市。

“兩集中”政策出臺之初，2月26日，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負責(zé)人公開表示，“兩集中”的導(dǎo)向，是要讓各類市場主體和消費者充分掌握信息，形成合理預(yù)期。

長春于3月15日掛牌首批51宗集中出讓地塊，成為執(zhí)行新政的第一座城市。此后，北京、天津、廣州等多個城市實行集中供地。

按多個城市公布的土地出讓計劃，8月份將開始年內(nèi)的第二批集中供地。恰逢此時，各城市集體延遲。短短三四個月時間，“兩集中”政策為何做出新的調(diào)整？

有市場機構(gòu)稱，“兩集中”政策的出臺，初衷是為了“穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”，然而，在首批集中供地的首次探索后，市場上的效果卻遠沒有達到預(yù)期，反而還有朝著反方向發(fā)展的苗頭。

在“兩集中”城市第一批集中供地時，土地溢價高是普遍現(xiàn)象。

6月3日，鄭州首場“兩集中”土拍成交49宗，多宗地塊均為高溢價成交。

此前，廣州“兩集中”土拍，多宗土地溢價45%;重慶主城區(qū)46宗地塊成交總金額超635億元，平均溢價率超40%，最高溢價率達到129.98%。寧波首批集中供地出讓地塊的平均溢價率高達25%;濟南首次出讓土地平均溢價率也達到12.2%。

中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，22 城首批集中供地成交金額為1.07 萬億元，平均樓面價約為9591元/平方米，較2020年增長38%。

眾多市場研究機構(gòu)均認為，土拍高溢價必將推高當?shù)胤績r。

6月3日，合肥“兩集中”土拍溢價率為27.4%;成交樓面價9675元/平方米，較2020年全年成交樓面價上升26.8%。

6月1日，長沙迎來了首批“兩集中”住宅用地正式競拍，掛牌出讓的36宗地塊，9宗地塊觸發(fā)熔斷。其中，南湖路048號地塊備受關(guān)注。在共計51輪報價后，該地塊報價達到最高限價28.96億元熔斷，最高樓面價達到了約14157元/平方米，溢價率高達49%。

今年年初，南湖路048號地塊附近銷售的一家新盤售價約14000元/平方米，周邊二手房售價約11000元/平方米。也就是說，該地塊14157元/平方米的樓面價既遠超周邊二手房價格，也高于周邊新盤售價。

6月8日，綠城旗下長沙馳景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過搖號拿到該地塊。

當時，長沙一位地產(chǎn)行業(yè)資深營銷人士向《中國經(jīng)濟周刊》記者分析稱，按照正常的開發(fā)周期，該地塊2021年底或者2022年初可能上市銷售，如果售價大幅超過現(xiàn)有房價，有可能直接拉升周邊房價。

從上述流傳的閉門會議“四大”新要求來看，后兩條均是對第一輪集中出讓時的高溢價現(xiàn)象的政策糾偏，而且堵住了試點城市的操作空間。

8月13日，福州針對其7月23日發(fā)布的土地出讓公告再發(fā)補充公告，擬出讓地塊溢價率全部控制在15%以內(nèi)，但最低溢價率為14.7%，另有部分地塊下調(diào)起拍價。

某央企開發(fā)商人士認為，新政有利于房企，給了房企一定的盈利空間，特別是頭部房企。

從瘋搶土地到割肉退地

第一輪土地集中出讓之時，各路開發(fā)商均熱情高漲，個別時候堪稱瘋狂。

鄭州第一次土拍成交總價達414.2076億元。有消息稱，最火爆的鄭州經(jīng)開區(qū)9號地，保證金繳納企業(yè)就近70家，眾多房企“馬甲”參與其中，僅保證金額就接近800億元。

“馬甲”行為指的是開發(fā)商利用其實際控制的關(guān)聯(lián)公司參加拍地。為此，上述流傳的閉門會議新要求之一就是，“參加宅地競拍企業(yè)需具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)”，堵住這一漏洞，是為土拍時可能出現(xiàn)的搶地?zé)岫冉禍亍?/p>

6月1日，長沙第一次土地集中出讓結(jié)束時，某參與競拍的開發(fā)商高管十分興奮地告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，“終于拿到一塊地”。沒拿到地的開發(fā)商人士當時垂頭喪氣，只能等待長沙的第二輪，希望能拍中地塊。

按照“兩集中”規(guī)則，一個城市一年只有三次機會拿地。上述長沙地產(chǎn)行業(yè)營銷人士分析，長沙有些開發(fā)商已經(jīng)只剩下一些尾盤，有些沒有新地塊，“兩集中”之后，開發(fā)商必須要搶地，要不然到了后期就無米下鍋，影響今后的業(yè)績。

這直接點燃了開發(fā)商搶地的熱情。鄭州當?shù)孛襟w報道，一地塊競拍時，43家報名房企全部參加搖號，“搖號機都要放不下了”。

然而，第一批“兩集中”之后，不少開發(fā)商變得冷靜起來。5月，宋都股份（600077.SH）17.83億元拿下杭州一地塊，溢價率達29.9%。

7月20日，宋都股份公告說，這塊地不要了，已繳納的5000萬元預(yù)約申請保證金不予返還。這筆錢比宋都股份今年一季度的3700萬元凈利潤還多出了1300萬元。

8月15日，長沙一家本地開發(fā)商負責(zé)人對《中國經(jīng)濟周刊》記者表示，現(xiàn)在的長沙房地產(chǎn)市場很難賺錢，他已經(jīng)不在長沙拿地，專做湖南的三四線城市。

另有一家頭部開發(fā)商湖南公司高管說，要等緩解現(xiàn)有的財務(wù)壓力之后，才會開始新一波拿地。