宋杰 郭霽瑤

如果沒(méi)有中介，買(mǎi)房會(huì)便宜嗎？二手房買(mǎi)賣(mài)真的可以“去中介化”嗎？

8月18日，杭州傳來(lái)大消息。杭州住保房管局旗下的“二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”正式上線“個(gè)人自主掛牌房源”功能，此舉被市場(chǎng)解讀為“杭州打響房主直賣(mài)第一槍”。8月19日晚間，“中國(guó)居住服務(wù)平臺(tái)第一股”貝殼找房跌幅達(dá)14.86%，一時(shí)間引發(fā)“中介要涼涼”的熱議。

然而，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，此舉并非新政，最早一批掛牌已4年有余?！斑@次只是升級(jí)了，中介機(jī)構(gòu)賬號(hào)不能看個(gè)人房源電話?！庇袠I(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示。

杭州市房產(chǎn)市場(chǎng)綜合管理服務(wù)中心房產(chǎn)市場(chǎng)科科長(zhǎng)胡萍莉近期在接受媒體專(zhuān)訪時(shí)表示，此舉的主要目的在于便民，房東可以把房源掛在該平臺(tái)上，也可掛到中介那里，提高成交機(jī)會(huì)。

“如果涉及按揭貸款、產(chǎn)權(quán)調(diào)查等專(zhuān)業(yè)服務(wù)，目前來(lái)看還無(wú)法繞開(kāi)中介?！焙祭蛱寡?，如果買(mǎi)賣(mài)雙方談好了房?jī)r(jià)，且產(chǎn)權(quán)清晰、無(wú)貸款需求，通過(guò)“房東直賣(mài)”模式確實(shí)可以省下一筆中介費(fèi)。買(mǎi)賣(mài)雙方可直接前往市房管辦事大廳和各行政服務(wù)中心房管網(wǎng)簽窗口辦理網(wǎng)簽過(guò)戶手續(xù)，非常方便。但如果交易流程復(fù)雜，建議還是通過(guò)專(zhuān)業(yè)的中介公司。

首批掛牌房東：房源4年漲了100萬(wàn)，不賣(mài)了

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者8月22日上午登錄“杭州二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”后，輸入證件號(hào)碼、手機(jī)號(hào)碼即注冊(cè)成功，掛牌需填寫(xiě)權(quán)屬證類(lèi)型、權(quán)屬證號(hào)、產(chǎn)權(quán)人證件照片、房源擬售價(jià)格等掛牌信息。待核驗(yàn)通過(guò)后，待售房源就完成了自主掛牌。目前個(gè)人自主掛牌的房源信息只有個(gè)人用戶才能看到，中介經(jīng)紀(jì)人員無(wú)法查看，有效避免了信息泄露的風(fēng)險(xiǎn)和不必要的騷擾。

不過(guò)，記者注意到，雖然中介機(jī)構(gòu)賬號(hào)無(wú)法查看個(gè)人房主電話，但如果以個(gè)人身份注冊(cè)，很容易就可查看房主的手機(jī)號(hào)碼。

在“個(gè)人自主掛牌房源”一欄中，最早的一批在2017年5—6月就已經(jīng)掛牌，首套掛牌的房源位于杭州錢(qián)塘新區(qū)，委托價(jià)格160萬(wàn)元，面積為86.01平方米。

8月22日，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者以購(gòu)房者身份致電該套房源戶主阮先生，他告訴記者：“4年前掛的房源目前已漲到約270萬(wàn)元，我們自住，目前不賣(mài)了，那么多年了，要不是最近這個(gè)網(wǎng)站又突然‘火了，我都忘記曾經(jīng)掛過(guò)這套房子?！?/p>

“不賣(mài)的話，信息是不是需要?jiǎng)h了？”阮先生反問(wèn)記者，“4年都沒(méi)人給我打電話，最近突然開(kāi)始有人來(lái)問(wèn)，你是第4個(gè)?！?/p>

記者注意到，今年8月，“個(gè)人自主掛牌房源”欄目集中上線了一批新房源。

杭州個(gè)人自主掛牌房源首批房源公開(kāi)信息截圖

其中，8月20日最新上線的一套房源位于杭州上城區(qū)，面積為90.4平方米，價(jià)格430萬(wàn)元?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者以購(gòu)房者身份致電該套住宅戶主左先生。

左先生表示，他看到媒體報(bào)道后立刻將房子掛在了該平臺(tái)上。記者通過(guò)平臺(tái)信息了解到，該套房源目前仍掛在我愛(ài)我家和鏈家平臺(tái)出售，掛牌價(jià)格均是430萬(wàn)元，與二手房自主交易平臺(tái)持平，在“杭州市二手房交易監(jiān)督服務(wù)平臺(tái)”能夠查詢(xún)到該套房源委托中介的信息。

“沒(méi)想那么多，覺(jué)得多個(gè)平臺(tái)掛著就更容易賣(mài)出去一點(diǎn)，對(duì)我來(lái)說(shuō)，掛中介和掛這里沒(méi)區(qū)別。”左先生表示，“但如果直接通過(guò)‘杭州市二手房自主交易平臺(tái)交易的話，430萬(wàn)的價(jià)格可以往下談。”此外，左先生透露，可通過(guò)該平臺(tái)辦理購(gòu)房付款，全款或按揭均可。

和左先生一樣，家住杭州的顧先生也是看到新聞報(bào)道后，將其名下一套位于濱江區(qū)、面積139.22平方米、價(jià)格為500萬(wàn)元的房子掛在了杭州的這一官方平臺(tái)。顧先生表示，他是首次賣(mài)房，不清楚房屋定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。“我都是按之前中介給的價(jià)格定的。”顧先生說(shuō)。

自8月19日該套房源上線后，顧先生收到了許多電話?！岸际侵薪榇虻?，買(mǎi)房就你一個(gè)。中介都跟我說(shuō)現(xiàn)在賣(mài)房難，讓我再降降價(jià)，降到480萬(wàn)、490萬(wàn)元?！彼麑?duì)記者說(shuō)。

當(dāng)被問(wèn)及交易手續(xù)辦理時(shí)，顧先生建議記者：“可以找一個(gè)懂行的、在中介干過(guò)的朋友來(lái)幫忙走程序，給點(diǎn)服務(wù)費(fèi)就行，直接繞過(guò)中介?！?h3>杭州不是首吃“螃蟹”，北京更早

其實(shí)，“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)”自2016年上線以來(lái)，“個(gè)人自主掛牌房源”功能就已經(jīng)存在。

長(zhǎng)期關(guān)注二手房交易市場(chǎng)的中原地產(chǎn)分析師張大偉對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)：“當(dāng)時(shí)網(wǎng)站上業(yè)主的電話對(duì)外公開(kāi)，所有購(gòu)房人、中介都能看見(jiàn)。而近期更新的功能主要是兩個(gè)：第一，對(duì)登錄系統(tǒng)的個(gè)人要求實(shí)名認(rèn)證，中介不能在平臺(tái)掛不屬于自己個(gè)人的房源;第二，實(shí)現(xiàn)個(gè)人自主掛牌房源信息僅向個(gè)人實(shí)名認(rèn)證用戶開(kāi)放，經(jīng)紀(jì)人員無(wú)法查看，杜絕信息外泄，防止騷擾?！?/p>

“杭州這個(gè)‘官辦中介平臺(tái)5年掛牌個(gè)人房源176套，僅占杭州二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)總房源48萬(wàn)套的萬(wàn)分之四?！睆埓髠フf(shuō)道。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者注意到，早在2011年，北京政府相關(guān)部門(mén)就已有類(lèi)似的嘗試。據(jù)新華社當(dāng)年7月5日的報(bào)道，在當(dāng)時(shí)有一個(gè)名為“北京市存量房交易服務(wù)平臺(tái)”的網(wǎng)站，每個(gè)房源除了小區(qū)名稱(chēng)、戶型、面積、擬售價(jià)格、發(fā)布機(jī)構(gòu)外，還有一個(gè)獨(dú)立的核驗(yàn)編號(hào)，點(diǎn)開(kāi)具體房源，還能看到房屋朝向、總層數(shù)和所在樓層，裝修情況、規(guī)劃用途、聯(lián)系電話等詳細(xì)信息。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)核驗(yàn)編號(hào)，可以隨時(shí)查詢(xún)房屋的產(chǎn)權(quán)情況和交易狀況。該平臺(tái)和房管部門(mén)的系統(tǒng)是聯(lián)動(dòng)的，如果掛出的房源已經(jīng)進(jìn)行了網(wǎng)簽或者被查封等，會(huì)自動(dòng)從平臺(tái)撤下。

當(dāng)時(shí)，這個(gè)由官方搭建的平臺(tái)在海淀區(qū)率先試點(diǎn)，向居民提供二手房買(mǎi)賣(mài)服務(wù)，計(jì)劃運(yùn)行成熟后在全市推行。買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行交易的過(guò)程為：房源核驗(yàn)、信息公示;合同網(wǎng)簽、確認(rèn)監(jiān)管;資金存入、保證足額;產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，資金劃轉(zhuǎn)。

該平臺(tái)對(duì)中介工作影響較大的是，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理的房產(chǎn)必須取得業(yè)主的委托合同，此外一套房產(chǎn)只能由一家中介機(jī)構(gòu)代理。

不過(guò)，后來(lái)有媒體報(bào)道稱(chēng)，當(dāng)年海淀房源平臺(tái)上線的房源，由房主自行發(fā)布的占比很小，而由房產(chǎn)中介發(fā)布的房源占絕大多數(shù)。

2015年，另一個(gè)政府主導(dǎo)型平臺(tái)“北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)”上線，但最終掛牌量和成交量都非常少，很難分割中介的“蛋糕”。

“據(jù)我了解，北京正在建設(shè)類(lèi)似杭州的這種二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)。”景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉8月22日向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者透露。

記者注意到，就在今年6月，深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)也上線了“二手房交易系統(tǒng)”。該系統(tǒng)共包括三個(gè)功能板塊，分別是“我要找中介買(mǎi)房”“我要找中介賣(mài)房”“我要自助賣(mài)房”。

深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，買(mǎi)方可在“我要找中介買(mǎi)房”中填寫(xiě)購(gòu)房需求、發(fā)起委托、選擇中介機(jī)構(gòu)。賣(mài)方則可在“我要找中介賣(mài)房”中，通過(guò)填寫(xiě)房屋產(chǎn)權(quán)校驗(yàn)、房屋狀況說(shuō)明書(shū)，選擇中介、填寫(xiě)賣(mài)房信息來(lái)完成交易。雖然該系統(tǒng)上線幾小時(shí)后就下線了，但在當(dāng)時(shí)，尤其是其中的“我要自助賣(mài)房”功能引發(fā)了關(guān)于未來(lái)是否會(huì)“取消中介”的輿論熱議。

截至8月25日，記者在深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)上仍未能查詢(xún)到該系統(tǒng)的登錄入口。

房產(chǎn)中介：“你繞不開(kāi)我”

8月22日，記者以購(gòu)房者身份走訪了北京市豐臺(tái)區(qū)幾家鏈家門(mén)店，當(dāng)天許多銷(xiāo)售人員都在店外招攬顧客。

一位北京豐臺(tái)區(qū)鏈家門(mén)店的中介人員說(shuō)，近期杭州的消息并未對(duì)北京鏈家的門(mén)店業(yè)務(wù)造成影響。

“要掛商業(yè)平臺(tái)的還是繼續(xù)掛，要買(mǎi)的還是在咨詢(xún)。”這位中介人員還表示，房屋交易手續(xù)復(fù)雜，涉及的許多環(huán)節(jié)都需要中介幫忙做信用“背書(shū)”。

他對(duì)記者說(shuō)：“簽合同、交易、交割協(xié)調(diào)、資金監(jiān)管都很麻煩，而中介會(huì)對(duì)這些負(fù)責(zé)。比如鏈家有專(zhuān)門(mén)的第三方監(jiān)管賬戶，如果資金有問(wèn)題就會(huì)賠付。”

當(dāng)記者私下詢(xún)問(wèn)是否能夠以支付服務(wù)費(fèi)的形式，請(qǐng)他以個(gè)人身份進(jìn)行房屋交易咨詢(xún)時(shí)，他表示：“這樣的話資金無(wú)法保障，涉及什么時(shí)間轉(zhuǎn)錢(qián)、定金、金額這些細(xì)節(jié)。我們個(gè)人只是知道走什么流程，但很多環(huán)節(jié)離開(kāi)平臺(tái)的話風(fēng)險(xiǎn)特別大。除非買(mǎi)賣(mài)雙方都是知根知底很熟悉的關(guān)系。”

他表示：“如果是我，還是會(huì)選擇靠譜的中介，因?yàn)閭€(gè)人可能會(huì)比較怕麻煩，過(guò)戶需要的時(shí)間和手續(xù)也比較多。政府的平臺(tái)如果各個(gè)環(huán)節(jié)都能和中介一樣，那當(dāng)然政府的會(huì)更好一點(diǎn)?！?p>

在上海，以位于黃浦區(qū)一套1700萬(wàn)元的房子計(jì)算，約要支付給中介34萬(wàn)元，這高昂的中介費(fèi)花得值不值？

“茫茫人海，買(mǎi)家自己定價(jià)，也沒(méi)人給你指導(dǎo)價(jià)，沒(méi)人給你推廣，誰(shuí)來(lái)買(mǎi)你的呢？還有貸款怎么辦？每個(gè)行業(yè)總有它存在的意義?！鄙虾Ｄ持薪樾『@樣對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照2019—2020年期間月平均銷(xiāo)售套數(shù)計(jì)算，北京、上海、深圳、南京、蘇州等較大型城市的二手房交易量已遠(yuǎn)超新房交易量，部分城市（如北京、深圳）的二手房銷(xiāo)售量是新房銷(xiāo)量的兩倍多。

據(jù)了解，二手房市場(chǎng)交易十分依賴(lài)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供的市場(chǎng)交易信息，且通常在中介機(jī)構(gòu)的撮合下完成交易。

今年全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員、房天下控股董事長(zhǎng)莫天全曾對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析，一方面房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)為房地產(chǎn)交易提供了專(zhuān)業(yè)的中介服務(wù)，促進(jìn)了住房市場(chǎng)的流通，解決了部分人群的住房問(wèn)題。但另一方面，由于房地產(chǎn)中介的主要盈利來(lái)自二手房成交額的傭金提成，為了提高收入，房地產(chǎn)中介也出現(xiàn)了不良現(xiàn)象，在滿足業(yè)主心理價(jià)位的基礎(chǔ)上，抬高二手房銷(xiāo)售價(jià)格，以期獲得更高的傭金收入。最終，二手房業(yè)主與房地產(chǎn)中介共同獲得了高收益，但損害了買(mǎi)方利益，擾亂了二手房市場(chǎng)秩序，違背了中央關(guān)于住房市場(chǎng)調(diào)控、房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的精神。

胡景暉接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)認(rèn)為，此次杭州的“房東直售”，對(duì)中介市場(chǎng)的影響 “沒(méi)那么嚴(yán)重”，也不像業(yè)界說(shuō)的那樣是造成貝殼股價(jià)下跌的原因。

“現(xiàn)在中介公司動(dòng)輒千萬(wàn)或上億元來(lái)買(mǎi)流量，每年導(dǎo)流的費(fèi)用都是數(shù)以?xún)|計(jì)，一般中介公司信息采集類(lèi)目有300～400個(gè)字段，并附帶AR 視頻，這些是業(yè)主自己做不到的，而政府平臺(tái)不會(huì)有這樣的導(dǎo)流力度，后續(xù)的匹配效率就會(huì)下降。業(yè)主即便掛在政府網(wǎng)站也會(huì)同時(shí)找中介公司。”他說(shuō)。

胡景暉進(jìn)一步分析，這種模式就算推廣到全國(guó)也不會(huì)對(duì)中介產(chǎn)生影響?！胺慨a(chǎn)交易屬于非標(biāo)準(zhǔn)化、低頻、高貨值。業(yè)主直銷(xiāo)對(duì)客戶風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大，設(shè)想業(yè)主把房源放到一個(gè)平臺(tái)面向所有購(gòu)房者打開(kāi)，那他就別上班了，天天跟客戶交流帶客戶看房 。中介服務(wù)本身還是有價(jià)值的，況且1.5%～2%的費(fèi)率與美國(guó)的5%～6%相比，不算高?！?/p>

“要讓購(gòu)房人真正能夠買(mǎi)得起房子，核心還是控制住房?jī)r(jià)。第二是減免稅費(fèi)，這才能真正減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)，而不是取消中介。第三是中介費(fèi)付費(fèi)方式有問(wèn)題，我們付費(fèi)是買(mǎi)方付費(fèi)，在國(guó)外，很多地方都是賣(mài)方付費(fèi)。如果買(mǎi)賣(mài)雙方能夠分?jǐn)傊薪橘M(fèi)，或者像美國(guó)那樣改為賣(mài)方付費(fèi)，那這個(gè)問(wèn)題就解決了?！傻糁薪榈慕Y(jié)果只會(huì)讓效率低下，產(chǎn)生大量糾紛和風(fēng)險(xiǎn)。從中介的角度來(lái)講，我們要改變一些收費(fèi)方式，比如說(shuō)能不能由賣(mài)方付費(fèi)或者買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)分?jǐn)倐蚪稹！焙皶熣f(shuō)。