小軍軍

隨著國(guó)人對(duì)海外房產(chǎn)投資關(guān)注度的提高，越來(lái)越多的海外房產(chǎn)投資渠道也進(jìn)入大家的視野。海外房產(chǎn)也是存在很多你意想不到的風(fēng)險(xiǎn)的，為了幫大家提高警惕，下面薇姐姐總結(jié)了海外房地產(chǎn)投資的8大騙局。

1.加拿大集資按揭騙局

2017年4月，據(jù)加拿大CBC報(bào)道，在大多倫多地區(qū)有超過(guò)120名華裔投資者通過(guò)一名代理投資集資按揭（syndicated mortgage）投資房產(chǎn)，結(jié)果代理將資金貸款給另一名有詐騙前科的男子，這些華裔投資者損失接近900萬(wàn)元。

原本集資按揭是有法律依據(jù)的合法投資項(xiàng)目，但是通過(guò)“偷龍轉(zhuǎn)鳳”，投資者的資金存入戶口后，一日之內(nèi)，詐騙者、按揭經(jīng)紀(jì)和投資者律師的費(fèi)用以及大部分投資本金便被從戶口中轉(zhuǎn)出。

所剩余的資金則用作支付投資者的每月利息，直至資金耗盡為止。也就是說(shuō)，投資者取回的利息都是他們自己的資金。

分析：在這個(gè)詐騙案中，首先價(jià)值7萬(wàn)的物業(yè)，按揭了30萬(wàn)，這本身就是不合理的。其次，大部分購(gòu)買(mǎi)者都是相信介紹人，而忽略了集資人，沒(méi)有去了解集資人的情況。

2.美國(guó)底特律房產(chǎn)虛假宣傳

2008年金融危機(jī)，底特律三大汽車(chē)巨頭裁員14萬(wàn)之后，很多人離開(kāi)了這個(gè)他們?cè)ぷ鬟^(guò)的城市，使得底特律逐漸淪為空城。

幾年前，央視也報(bào)道過(guò)底特律樓市崩潰，幾千美元就可以買(mǎi)2-3層的別墅。中國(guó)上海的某家公司就利用這個(gè)信息，在國(guó)內(nèi)兜售“號(hào)稱5萬(wàn)美元”就可以買(mǎi)到美國(guó)的豪華別墅，并承諾包租5年，回報(bào)率可達(dá)60%。

事實(shí)上，投資者只是買(mǎi)的底特律的爛尾樓，不但房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于5萬(wàn)美元，而且由于經(jīng)濟(jì)蕭條，底特律的房子幾乎租不出去，每年還要向中介繳納稅費(fèi)管理費(fèi)等。

分析：在國(guó)內(nèi)買(mǎi)賣(mài)海外房屋，一定要通過(guò)多途徑，自己打探房屋所在地的基本情況，不能相信中介的一面之詞，而且要提前了解好相關(guān)后續(xù)費(fèi)用、稅費(fèi)等支出情況。

3.購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)后慘遭毀約

這個(gè)事件就是我們開(kāi)頭所說(shuō)的那個(gè)案例。開(kāi)發(fā)商利用合同里的有利條款，找理由使得合同終止，使得廣大買(mǎi)主受到極大的損失，有的甚至還住在父母家的地下室里。

分析：在購(gòu)房前一定要做好功課，簽訂合同前仔細(xì)審閱每條條款，遇到疑問(wèn)，一定要找相關(guān)人員解釋清楚。合同也一定要保存好，一旦發(fā)生問(wèn)題，合同就是最好的證據(jù)，即使是開(kāi)發(fā)商毀約，也可以用法律武器保護(hù)自己的合法權(quán)益。

4.雙重經(jīng)紀(jì)人騙局

之前，加拿大多倫多的一對(duì)夫婦就陷入了“雙重經(jīng)紀(jì)人”的圈套。所謂“雙重經(jīng)紀(jì)人”，是指既代理買(mǎi)方又代理賣(mài)方，協(xié)助雙發(fā)撮合交易。但是這對(duì)夫婦遇到的“雙重經(jīng)紀(jì)人”與他們簽訂了保密條款，并說(shuō)服他們繳納給賣(mài)方不可退的3萬(wàn)加幣定金，以后就不管不顧。

結(jié)果，由于賣(mài)方房屋有法律糾紛，買(mǎi)方夫婦的貸款沒(méi)有獲批，還白白損失了3萬(wàn)加幣的定金。雖然這對(duì)夫婦及時(shí)請(qǐng)了律師，與賣(mài)方達(dá)成了和解，但是由于有保密條款的存在，經(jīng)紀(jì)人并不會(huì)受到處罰。

分析：買(mǎi)賣(mài)房屋的時(shí)候，在不確定的情況下，不要隨意選擇“雙重經(jīng)紀(jì)人”。而且在買(mǎi)房前一定要了解房屋的狀況，如房主有無(wú)不良記錄和法律糾紛，這些都是貸款是否能獲得審批的關(guān)鍵。

5.抄底美國(guó)房產(chǎn)必賺的謊言

以下宣傳詞是他們常用的：投資美國(guó)房產(chǎn)可以獲得高額回報(bào);美國(guó)的房屋租售比高，在美國(guó)買(mǎi)房，幾年租金就可以賺回本金;同樣的錢(qián)在美國(guó)買(mǎi)的房子比國(guó)內(nèi)好，租金回報(bào)還高。

有一個(gè)留學(xué)生2011年在距離曼哈頓50分鐘車(chē)程的海邊買(mǎi)了一個(gè)house，以為抄底了。結(jié)果，等他留學(xué)結(jié)束，準(zhǔn)備回國(guó)的時(shí)候，房?jī)r(jià)并沒(méi)有漲，和買(mǎi)的時(shí)候幾乎一樣。但每年房產(chǎn)稅將近3%，6年就是18%，中介費(fèi)4%，即便是原價(jià)賣(mài)出，他至少賠了22%。

分析：美國(guó)的房屋升值空間并不是很大，主要是地塊的價(jià)值，但是地塊的價(jià)值在周邊環(huán)境沒(méi)有很大變化的情況下，又很不容易上漲。再加上還有一系列房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、房屋養(yǎng)護(hù)費(fèi)、保險(xiǎn)等等費(fèi)用要承擔(dān)，如果出租市場(chǎng)不景氣的話，還有可能是會(huì)虧錢(qián)的。

其實(shí)，美國(guó)當(dāng)?shù)厝耸呛苌倌梅慨a(chǎn)作為投資對(duì)象的，一般是用房產(chǎn)的消費(fèi)來(lái)抵消其他方面的收入，來(lái)減少納稅額。

6.房地產(chǎn)投資的“龐氏騙局”

“龐氏騙局”最近層出不窮，在房地產(chǎn)投資方面也是如此。

比如澳大利西澳珀斯就有一個(gè)美女開(kāi)發(fā)商，聲稱有一個(gè)特別好的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，不斷誘惑一期又一期的投資者投入。其實(shí)她是用后來(lái)投資者的錢(qián)來(lái)支付先期投資者的利息收益和本金，自己過(guò)著揮金如土的生活，實(shí)際并沒(méi)有投資到某個(gè)項(xiàng)目上，等到剩余資金不能覆蓋支付投資者利息和收益的時(shí)候，資金鏈斷裂，騙局也就浮出水面了。

分析：這種“龐氏騙局”一般來(lái)說(shuō)都是會(huì)給投資者承諾遠(yuǎn)高于市場(chǎng)投資回報(bào)的收益率，以及按時(shí)支付前期投資者的利息，來(lái)吸引越來(lái)越多的投資者加入。遇到聲稱超高回報(bào)率的投資項(xiàng)目，一定要慎之又慎。

7.澳洲虛抬房?jī)r(jià)騙局

在澳洲，有的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)公司會(huì)自稱房屋推銷(xiāo)者，幫助開(kāi)發(fā)商將定價(jià)過(guò)高的房產(chǎn)賣(mài)給毫無(wú)戒備心的投資者。

他們會(huì)利用電話、信件、報(bào)紙廣告的方式，來(lái)接近潛在買(mǎi)房者，再邀請(qǐng)潛在買(mǎi)房者加入所謂的“信息之夜”活動(dòng)。

當(dāng)時(shí)現(xiàn)場(chǎng)必定十分火爆，充滿了擊掌慶賀和鼓掌聲，從情緒上感染買(mǎi)房者，再設(shè)法讓買(mǎi)房者激動(dòng)地當(dāng)場(chǎng)簽約。他們可能會(huì)提供一站式金融服務(wù)，包括律師、會(huì)計(jì)和金融顧問(wèn)。他們說(shuō)這是為了給買(mǎi)房者行方便，實(shí)際上是不愿讓你從外部的專(zhuān)業(yè)人士那里獲得獨(dú)立的意見(jiàn)。

分析：通過(guò)多渠道來(lái)調(diào)查房屋信息、價(jià)格的真實(shí)性，并且在進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)前，要設(shè)法調(diào)查中介或公司的注冊(cè)和經(jīng)營(yíng)情況，對(duì)于經(jīng)營(yíng)期限過(guò)短的公司要格外謹(jǐn)慎。

還有重要的一點(diǎn)是，要多聽(tīng)取別人尤其是專(zhuān)業(yè)人士的意見(jiàn)，不要隨便自己做主。

8.英國(guó)樓盤(pán)“爛尾”個(gè)案

有客戶在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的時(shí)候，中介說(shuō)是住宅用地，但是簽合同的時(shí)候卻發(fā)現(xiàn)是學(xué)校用地，而且在項(xiàng)目還沒(méi)有完全竣工的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商又給投資者發(fā)信要他們預(yù)交地租。

然后開(kāi)發(fā)商還要將租金回報(bào)在樓價(jià)中扣除，反而稱之為優(yōu)惠。結(jié)果，投資者在滿足開(kāi)發(fā)商一系列不合理要求后，樓盤(pán)“爛尾”，投資者拿不到回報(bào)。

分析：其實(shí)，英國(guó)大部分樓盤(pán)都會(huì)提供租金回報(bào)，只是建成后會(huì)通過(guò)委托其他管理公司的形式承辦，確保單位出租。開(kāi)發(fā)商提前收取租金，有可能就沒(méi)打算把項(xiàng)目委托給管理公司，而把項(xiàng)目空置，從而省出委托費(fèi)用。

還有就是英國(guó)的土地開(kāi)發(fā)用途是經(jīng)過(guò)政府批準(zhǔn)的，用途與合同不一致，就有隱瞞地權(quán)，甚至不擁有地塊的嫌疑。

進(jìn)行房產(chǎn)投資尤其是海外房產(chǎn)投資，投資者一定要多加注意買(mǎi)賣(mài)細(xì)則，并通過(guò)信譽(yù)可靠的地產(chǎn)代理公司或者資產(chǎn)投資公司作海外投資，才能安心于海外置業(yè)。因?yàn)樨?fù)責(zé)任的地產(chǎn)代理公司或者資產(chǎn)投資公司，會(huì)在項(xiàng)目推出市場(chǎng)前委聘專(zhuān)業(yè)的法律團(tuán)隊(duì)以及風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)等，對(duì)項(xiàng)目作出嚴(yán)格審核。