子木

小編并不是想一棒子捶死所有去東南亞樓市做投資的人。如果你真的有養(yǎng)老需求，老了想長期居住在東南亞，不在乎投資收益，這個(gè)完全沒問題。但如果你想在資金收益方面有所獲得，最好把功課做足了，還要多拜拜財(cái)神爺。

01

前段時(shí)間，從泰國曼谷游玩回來的老曹找我喝茶。

見面就是一聲嘆氣：“哎，東南亞市場(chǎng)真的危險(xiǎn)了?！彪S后把一份密密麻麻的泰文報(bào)紙拍在桌上，滿臉躊躇地去了衛(wèi)生間。

老曹是我一專門投資東南亞市場(chǎng)的老朋友，早些年開廠子賺了些錢，性格激進(jìn)。近幾年尤其押注泰國，房產(chǎn)大大小小20余套。但每次找我做推廣都被我回拒了。

他有他的想法，我有我的原因。

泰文我是真心看不懂，但好在手機(jī)上有一個(gè)能實(shí)時(shí)拍照翻譯的軟件，勉強(qiáng)讀懂了這份報(bào)紙。講的是泰國房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，核心內(nèi)容如下：

1、在過去5年里，泰國房價(jià)實(shí)現(xiàn)大幅增長，其中曼谷平均漲幅保持在8%以上。

2、造成如此原因，“罪魁禍?zhǔn)住本褪侵袊I家。近幾年在國外購房者中，中國買家占比高達(dá)42%，一舉超越日本，成為第一大戶。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，相當(dāng)于泰國每建造5套公寓，就有一套歸中國人所有，且去泰國買房的中國人，70%都是為了投機(jī)獲利。

3、在此情形下，泰國房地產(chǎn)開始迅速擴(kuò)張，導(dǎo)致樓市庫存巨大，開始“供過于求”。

其實(shí)這份報(bào)紙的內(nèi)容，在我心中深處并沒有產(chǎn)生多大的波瀾。因?yàn)楝F(xiàn)在連一個(gè)廣場(chǎng)舞大媽都懂得的賺錢門道，真的不能再當(dāng)作是投資品了，只能稱作是“泡沫”。

不得不佩服，中國人的炒樓花能力，世界第一。

02

我最近一次去泰國還是2018年年底，隨朋友去做市場(chǎng)考察，回來之后就決定不再碰這個(gè)地方。

原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)檫@就是中國樓市炒作的復(fù)刻版。

在曼谷核心區(qū)短短的一條街道上，聚集著至少20家房地產(chǎn)中介。門店里熙熙攘攘，聚集著來泰國旅游的中國游客。打出的話術(shù)很統(tǒng)一：

“投資現(xiàn)在的泰國，就是投資10年前的北京?！?/p>

不單如此，還有什么“永久產(chǎn)權(quán)”、臨中國“房價(jià)洼地”、“一帶一路”、“中國四線城市的錢，泰國一線富人區(qū)的海景房”等字眼，不斷沖刷著人們的認(rèn)知。

最深刻的是一次去芭提雅的看房活動(dòng)?？捶繄F(tuán)的大巴車滿載著一車來自于中國各地的買家（其中大媽大爺居多），停在了芭提雅的一處新開的海景房新盤處。

一下車，中介就用比國內(nèi)還標(biāo)準(zhǔn)的普通話做講解：“大家好，我們所到的，就是芭提雅富人區(qū)絕版海景房地段。這里的房子好出租、收益高，買了絕對(duì)不吃虧，穩(wěn)超國內(nèi)一線海景房?！?/p>

一個(gè)常駐泰國的朋友湊過來說，你們那兒的中介可真厲害，忽悠自己人連眼睛都不帶眨。這哪兒是富人區(qū)？這就是一郊區(qū)。跟我說了一大堆，算是明白了。

這和把你拉到了惠州，告訴你，這就是深圳核心一樣。然而因?yàn)楸阋耍€是有人愿意付款，紛紛簽了合約，滿心歡喜，感覺擁有了這兒的一套房，就擁有了一個(gè)海灘。

真是認(rèn)同老曹那句話：“做東南亞地產(chǎn)一年，比你在國內(nèi)做10年都強(qiáng)。”

韭菜多，還很新鮮。

03

泰國成為中國購房者的投資熱點(diǎn)，時(shí)間并不久，往前數(shù)，還是2015年下半年的事情。

一來因?yàn)橹袊缙谥髁鲊馔顿Y勝地，英、美、澳、加等國為了打擊國外炒房客，提高了購房稅費(fèi)，而且外匯監(jiān)管嚴(yán)厲，“雙劍合璧”卡死了中國炒房客。

二來隨著電影《泰圇》的宣傳，泰國旅游業(yè)興起，吸引了足夠多的國內(nèi)關(guān)注。而且泰國房價(jià)便宜，幾十萬一套房，首付2成，對(duì)于中國炒家來說，像是撿白菜。況且那時(shí)候泰國房產(chǎn)租賃回報(bào)率的確很不錯(cuò)，6.49%，比國內(nèi)大多數(shù)理財(cái)都強(qiáng)。

真正的風(fēng)口是在2017年。2017年是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控大年，北上廣深和諸多熱點(diǎn)二線城市紛紛出臺(tái)限購政策，致使炒房客無地可炒。想要鉆研炒房這條路，只能尋找房價(jià)還處于“洼地”的東南亞。

那時(shí)像老曹這樣一口氣拿下幾套泰國房產(chǎn)的高級(jí)玩家，不在少數(shù)。再加上國內(nèi)房價(jià)停滯不前，東南亞地產(chǎn)也成功地引起了中國“普通人”的注意。

從2018年開始，中國老百姓開始蜂擁入場(chǎng)，尤其是獨(dú)愛海南的東北人，當(dāng)海南封殺省外購房者后，更是將“南下”去處轉(zhuǎn)移到了泰國。而后，投資需求沿溢到其他東南亞國家，例如越南的胡志明，馬來西亞的吉隆坡……

尤其是柬埔寨的金邊，在2018年甚是火爆。數(shù)據(jù)顯示，2018年中國買家對(duì)金邊的“尋盤數(shù)”提升了550%，金邊房價(jià)飆升，年投資回報(bào)率高達(dá)29.4%，貫絕全球。

在中國買家眼里，無關(guān)自住與否，無關(guān)這里的文化和語言是否理解，更無關(guān)是否有政策干預(yù)或者匯率波動(dòng)，反正在“利益”面前，一切都不是問題，先買了再說。所以，現(xiàn)在泰國當(dāng)?shù)厝藢?duì)中國人的印象，就兩個(gè)：“有錢”和“嗓門大”。

那么泰國炒樓花的“利益”真能兌現(xiàn)嗎？現(xiàn)在的曼谷有可能成為10年前的北京嗎？這個(gè)問題很重要。

04

首先我們來探究房地產(chǎn)投資的主要—項(xiàng)：房價(jià)收益。

在探討任何帶有投資屬性的市場(chǎng)時(shí)，一定不能忽略一個(gè)因素——支撐力。在樓市，就是所謂的剛需購買力。

我們來看泰國家庭的平均收入。以曼谷為例，根據(jù)泰國國家統(tǒng)計(jì)署給出的數(shù)據(jù)顯示，泰國曼谷人均每月收入為25500銖，折合人民幣5400元。

如果按照國際統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)“房價(jià)收入比”計(jì)算，80%的泰國人對(duì)曼谷核心區(qū)的地鐵房，想都不敢想。然而，這不是最重要的。

最重要的是，“泰國人對(duì)二手房根本沒概念”。

泰國購房者，除了有錢人投資高檔公寓外，真正的剛需首選的是聯(lián)排別墅或者獨(dú)棟house，因?yàn)樘﹪膭e墅很便宜，而且還可以擁有屬于自己的土地。

其次，泰國法律明文規(guī)定土地是私有的，外國人不能持有土地，所以每個(gè)物業(yè)至少要有51%留給當(dāng)?shù)厝恕?/p>

所以，泰國大多數(shù)賣給外國人的樓盤，都會(huì)玩一個(gè)套路，就是把“對(duì)外價(jià)格”訂得非常高，靠它去跑利潤，然后賣給本地人的那部分，全部打折處理。

所以，讓中國人瘋狂的泰國公寓在當(dāng)?shù)厝搜劾?，其?shí)是供過于求的“次級(jí)選擇”。

房子在本地沒有接盤俠，那么就只能再賣給中國人。這時(shí)候交易稅費(fèi)就出現(xiàn)了。5年之內(nèi)有3%大稅，還有購置稅和印花稅，雜七雜八一大堆算下來，性價(jià)比遠(yuǎn)低于新房。所以，中國人也從不選擇泰國的二手房。

于是，泰國房產(chǎn)價(jià)值，因?yàn)闊o法變現(xiàn)而喪失了房價(jià)收益。所以，基本在所有泰國的廣告中，大家都把噱頭放在了租金收益上。號(hào)稱擁有全世界最高10%的租金收益率，這是真的嗎？

想得簡(jiǎn)單了。

首先，新房交易需要1%的交易稅，然后是每平米100元的維修基金。除此之外，是高昂的物業(yè)費(fèi)。目前曼谷新樓的物業(yè)管理費(fèi)，是9-16元人民幣每平米，50平米的公寓，一年下來物業(yè)費(fèi)近萬元。

而且你還需要找一個(gè)靠譜的中介幫你代理出租事宜，但在泰國，找到一個(gè)靠譜的中介并不容易。還能遇到那種明明房子給你租出去了，但是依然告訴你租不出去的選手。你發(fā)現(xiàn)了，很生氣，是要打飛的過去理論嗎？理論你人生地不熟沒資本，起訴他，抱歉當(dāng)?shù)貨]有針對(duì)中介的法律約束。

而且隨著越來越多的新房進(jìn)入市場(chǎng)，泰國的租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。

就目前曼谷的租賃情況而言，除了地鐵旁核心地段的房子出租率高以外，其他都很一般。尤其是海景房，一年有幾個(gè)月的空置期不說，因?yàn)楹ｏL(fēng)侵蝕，平均三四年就得重修一次，這又得花費(fèi)重金。

所以，大部分廣告所宣傳的10%的租金回報(bào)率都在收你的智商稅。根據(jù)最新第三方權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，隨著房價(jià)的上漲，泰國房產(chǎn)租金回報(bào)率實(shí)際已經(jīng)滑落至3.5%。

除此以外，泰國售樓處也是特別有意思的。如果你去買期房，中介告訴你這有ABC規(guī)劃。你別開心過早，因?yàn)樘﹪幕ㄋ俣雀袊皇且粋€(gè)概念，可能一輩子都無法兌現(xiàn)。而且告訴你和豪華商場(chǎng)之間有1公里，你別以為很近，這是直線距離，泰國彎彎繞繞走半個(gè)小時(shí)都未必能走到。

而且泰國樓市和中國不同，中國起碼會(huì)有政策護(hù)體，不用考慮政局動(dòng)蕩和國外匯率因素。在泰國，可能美國的一個(gè)加息，房價(jià)就扛不住了，這在1998年出現(xiàn)過。

05

老曹從洗手間回來后，我問他：“下一步準(zhǔn)備怎么辦？”

老曹彈了彈煙灰，意味深長：“還能怎么辦？零和游戲唄。東南亞樓市雖然危險(xiǎn)，但是依然有得賺。找到接你盤的玩家就好了，大家心知肚明。等我解套了，再找新的機(jī)會(huì)?！?/p>

我還想淘點(diǎn)兒真貨，隨后問到：“你感覺哪類人能在東南亞樓市發(fā)了財(cái)？”

“這個(gè)得看你本事。如果你和開發(fā)商關(guān)系非常好，能選到最好的戶型，拿到一手樓盤的最新消息和比預(yù)售價(jià)還要低的價(jià)格，最重要的是你還有四通八達(dá)的銷售網(wǎng)絡(luò)，這樣炒房真能賺得了，否則就是根韭菜。哦，對(duì)了，在泰國你還得要有非常誠信靠譜的中介朋友，這個(gè)得靠長期培養(yǎng)，否則騙你沒脾氣?！?/p>

“其實(shí)道理很簡(jiǎn)單，如果在泰國炒樓花能發(fā)大財(cái)，本地人為啥不去炒，還等著你國外人來分一杯羹？投機(jī)一向都是刁鉆活兒，國內(nèi)這么多年的房地產(chǎn)投資還沒玩明白，你確定國外可以？”

“到最后，只不過是為東南亞經(jīng)濟(jì)做貢獻(xiàn)罷了。不過，正好響應(yīng)了‘一帶一路戰(zhàn)略，中國人民真的很親切。”

老曹說話很難聽，但言之有理。但幫他做推廣是根本不可能了。

在文章的末尾還想多說幾句話：小編并不是想一棒子捶死所有去東南亞樓市做投資的人。如果你真的有養(yǎng)老需求，老了想長期居住在東南亞，不在乎投資收益，這個(gè)完全沒問題。

但如果你想在資金收益方面有所獲得，最好把功課做足了，還要多拜拜財(cái)神爺。因?yàn)闁|南亞真正的淘金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，現(xiàn)在是莊家抽身、韭菜入場(chǎng)的時(shí)間，拼的是運(yùn)氣，而不是實(shí)力。