李萍 王曉東

高校是集教學(xué)、科研等職能于一體的綜合型場所，因其作為服務(wù)對象的特殊性，在進(jìn)行物業(yè)管理委托時(shí)有區(qū)別于居民小區(qū)的要求和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。本文針對當(dāng)前高校物業(yè)管理的激勵(lì)機(jī)制不夠完善的問題，在物業(yè)公司的物業(yè)管理投入和管理能力單邊信息不對稱的情況下，構(gòu)建委托代理模型進(jìn)行分析，并根據(jù)分析結(jié)果提出相關(guān)建議：改進(jìn)高校物業(yè)管理激勵(lì)機(jī)制，根據(jù)物業(yè)公司風(fēng)險(xiǎn)偏好程度的不同，實(shí)行不同的物業(yè)管理基金補(bǔ)貼。

高校物業(yè)管理是指專業(yè)的管理部門接受學(xué)校委托，按照合同和國家規(guī)定的管理標(biāo)準(zhǔn)對學(xué)校教學(xué)區(qū)和師生生活區(qū)的物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一的專業(yè)化管理，從而為在校師生的教學(xué)科研和生活需求提供保障。就其管理服務(wù)的具體內(nèi)容而言，包括房屋維護(hù)與修理，環(huán)衛(wèi)治安，校園綠化，地產(chǎn)管理，水、電、暖設(shè)施保養(yǎng)維護(hù)等一系列全方位、多層次的綜合服務(wù)。高校物業(yè)管理的好壞不僅能直接影響學(xué)生的整體生活質(zhì)量，也與整個(gè)學(xué)校的科研和教學(xué)水平息息相關(guān)，在高校工作中占據(jù)重要地位。目前而言，高校后勤社會化改革在獲得不斷發(fā)展的同時(shí)，其帶來的弊端也開始慢慢凸顯，校企間目標(biāo)與利益的不同使物業(yè)管理難以落實(shí)到位，物業(yè)行業(yè)相關(guān)部門缺乏配套的法制法規(guī)更是加深了高校與物業(yè)公司之間信息不流暢和不對稱的問題，高校仍需探索物業(yè)管理機(jī)制的完善路徑。

研究綜述

與高校物業(yè)管理問題關(guān)聯(lián)的理論研究不勝枚舉。黃妃指出高校物業(yè)管理存在職能監(jiān)管部門監(jiān)管不利、監(jiān)管制度不健全等問題，并根據(jù)當(dāng)前高校物業(yè)管理存在的問題提出了建立嚴(yán)格考核體系、制定并嚴(yán)格執(zhí)行獎(jiǎng)懲措施和完善物業(yè)服務(wù)外包監(jiān)管制度等解決方法。胡榆生立足于高校物業(yè)管理體制不健全、服務(wù)意識淡薄等問題，提出創(chuàng)新優(yōu)化服務(wù)理念、建立完整的管理機(jī)制等解決措施。李紅霞認(rèn)為高校物業(yè)管理的信息不對稱問題是造成高校與物業(yè)企業(yè)之間矛盾升級的原因，并提出高校在招標(biāo)時(shí)應(yīng)該完善相關(guān)制度，轉(zhuǎn)變被動(dòng)地位，全面廣泛地向整個(gè)市場公開招標(biāo)信息，與物業(yè)公司深入交流，將信息不對稱所帶來的負(fù)面影響降到最低。陸體艷將高校物業(yè)管理出現(xiàn)的問題歸咎于高校期望質(zhì)量與物業(yè)企業(yè)追求利潤的矛盾、高校招標(biāo)時(shí)單邊信息不對稱、校企雙方職責(zé)劃分不明和高校缺乏有效獎(jiǎng)懲措施等幾個(gè)方面，并將嚴(yán)厲把關(guān)招標(biāo)各個(gè)環(huán)節(jié)、獎(jiǎng)懲措施并行以提高物業(yè)公司積極性作為解決高校物業(yè)服務(wù)監(jiān)管的著力點(diǎn)。錢玲玲提出高校物業(yè)管理存在服務(wù)水平不高、服務(wù)內(nèi)容界定模糊、服務(wù)考核機(jī)制力度不足、校企間缺乏深入交流等問題，亟需高校物業(yè)監(jiān)管部門實(shí)行明確服務(wù)范圍、構(gòu)建雙向交流渠道到強(qiáng)化考核機(jī)制、落實(shí)信息反饋等一系列全過程監(jiān)督管理。

綜合來看，當(dāng)前學(xué)者對于高校物業(yè)管理的研究僅僅止步于實(shí)踐層面的一些基本理論，并沒有揭示隱藏在高校物業(yè)管理困難等問題表面下深層次的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理與成因，同時(shí)也缺乏相關(guān)的理論模型建構(gòu)和實(shí)證研究。本文根據(jù)效用最大化理論構(gòu)建相關(guān)的委托代理模型對高校物業(yè)管理進(jìn)行相關(guān)分析，具有一定的創(chuàng)新意義。同時(shí)，本文也是委托代理模型在現(xiàn)實(shí)生活中的一種應(yīng)用，對于事業(yè)單位第三方委托模型的構(gòu)建亦具有一定的啟發(fā)意義。

問題描述及相關(guān)設(shè)定

在高校物業(yè)管理的委托代理問題中，高校和物業(yè)公司分別為委托人和代理人。高校僅僅與物業(yè)公司開展物業(yè)管理的協(xié)同合作，而物業(yè)管理公司是物業(yè)管理活動(dòng)的執(zhí)行人。在單邊信息不對稱情況下，高校很難掌控物業(yè)公司的治理活動(dòng)和努力水平，因此有效的激勵(lì)機(jī)制是保證高校物業(yè)管理質(zhì)量、預(yù)防物業(yè)公司消極怠工的關(guān)鍵手段。在高校物業(yè)管理中，高校只能根據(jù)所能獲取的物業(yè)公司相關(guān)信息進(jìn)行激勵(lì)機(jī)制的設(shè)計(jì)，以達(dá)到自己期望的物業(yè)管理水平。

基本假設(shè)

1.信息不對稱假設(shè)

高校物業(yè)管理的最終執(zhí)行者是物業(yè)公司，物業(yè)公司的物業(yè)管理投入和管理能力等信息校方很難完全掌握。因此存在明顯的信息不對稱問題。在簽訂合同前，物業(yè)公司會利用信息優(yōu)勢進(jìn)行逆向選擇，以達(dá)到自身效用的最大化，最終可能會損害高校的權(quán)益。

2.理性主體假設(shè)

高校和物業(yè)管理都是理性決策主體，所追求的唯一目標(biāo)均為自身利益最大化。物業(yè)公司盡可能地追求利潤回報(bào)，而高校更多的是想要實(shí)現(xiàn)決策最優(yōu)化。有效治理的成本高于消極治理，因此物業(yè)公司會在現(xiàn)有的條件下盡可能地減少投入。

3. 不確定性假設(shè)

一些不確定性因素會影響高校對于物業(yè)公司物業(yè)管理成效的評估，比如人力資本價(jià)格上漲，校園管理所需設(shè)備價(jià)格上漲，物業(yè)管理的界限界定不清晰等。

4.風(fēng)險(xiǎn)偏好假設(shè)

結(jié) 語

本文基于單邊信息不對稱的委托代理模型來對高校物業(yè)管理進(jìn)行研究，通過求解委托代理模型來得到最優(yōu)的激勵(lì)機(jī)制。激勵(lì)機(jī)制的建立既能保證物業(yè)公司愿意付出努力來進(jìn)行校園管理，也使高校達(dá)到自身效用的最大化。

針對高校的物業(yè)管理面臨的單邊信息不對稱困境，本文提出以下幾點(diǎn)建議：（1）設(shè)計(jì)合理的物業(yè)公司選擇機(jī)制，根據(jù)不同的需要來確定衡量物業(yè)公司實(shí)力的標(biāo)準(zhǔn)，選擇合適的物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。在條件允許的情況下，校方可以對物業(yè)公司以實(shí)地調(diào)查和暗訪的形式進(jìn)行全方位考察。（2）針對風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避和風(fēng)險(xiǎn)中性的物業(yè)公司，可以將物業(yè)公司的收益確定為固定部分和以物業(yè)管理基金補(bǔ)貼等形式存在的其他部分，根據(jù)物業(yè)管理的最終質(zhì)量決定基金補(bǔ)貼的多少，鼓勵(lì)物業(yè)公司進(jìn)行高效的物業(yè)管理。（3）高校應(yīng)將自己設(shè)定為責(zé)任主體，一方面可以增加相關(guān)部門的責(zé)任感，不會讓物業(yè)公司全權(quán)負(fù)責(zé)，也可以促進(jìn)校企風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，吸引更多有實(shí)力的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避型的物業(yè)公司前來投標(biāo)。（4）明晰責(zé)任界限，防止因責(zé)任定義不清晰而導(dǎo)致高校與物業(yè)公司之間產(chǎn)生矛盾，同時(shí)，在物業(yè)管理過程中，校企雙方也應(yīng)當(dāng)定時(shí)進(jìn)行深入細(xì)致的雙向交流。（5）建立完善的監(jiān)督制約體系和信息反饋機(jī)制，通過師生的反饋來發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理的相關(guān)問題并及時(shí)督促物業(yè)公司進(jìn)行完善。

（河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

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