亚洲免费av电影一区二区三区,日韩爱爱视频,51精品视频一区二区三区,91视频爱爱,日韩欧美在线播放视频,中文字幕少妇AV,亚洲电影中文字幕,久久久久亚洲av成人网址,久久综合视频网站,国产在线不卡免费播放

        ?

        跨宗地或越界超占的建筑物如何辦理不動(dòng)產(chǎn)登記

        2021-08-27 07:05:34徐映雪
        資源導(dǎo)刊 2021年5期
        關(guān)鍵詞:宗地容積率使用權(quán)

        徐映雪

        案? ?例

        A公司申請(qǐng)a建筑物的首次登記。經(jīng)核查,a建筑物為一普通商品房小區(qū)內(nèi)的住宅樓,共三個(gè)單元,其中,大約兩個(gè)單元在X宗地上,約一個(gè)單元在Y宗地上,X及Y宗地的土地使用權(quán)人均為A公司,國(guó)有土地使用證分別于2016年、2017年取得。a建筑物能否辦理首次登記?如何辦理?如a建筑物已辦理完畢首次登記或初始登記,b為a建筑物中的一戶房屋,如何辦理首次轉(zhuǎn)移登記?

        分? ?析

        首次登記時(shí)發(fā)現(xiàn)建筑物跨宗地或越界超占,一直是困擾各地登記機(jī)構(gòu)的一個(gè)難題。目前,存在著多種觀點(diǎn)與處理方法,有的認(rèn)為可通過虛擬分割建筑物來(lái)分別登記,有的認(rèn)為土地權(quán)利人相同的必須合宗后才能辦理登記,有的出臺(tái)了相關(guān)政策規(guī)定符合一定條件的才需辦理合宗。

        筆者認(rèn)為,采取虛擬分割登記的方法是不可取的?!恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《暫行條例》)第八條規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記?!恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定,《暫行條例》第八條規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)單元,是指權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間。如建筑物跨占n宗地,則需把建筑物虛擬分割成n部分,虛擬分割后各部分的權(quán)屬界線將不能封閉,也不再具有獨(dú)立使用價(jià)值,不滿足不動(dòng)產(chǎn)登記基本單元的設(shè)定,故不能予以登記。

        根據(jù)目前申請(qǐng)房地首次登記的情況,主要可分為以下兩大類:

        一是被占?jí)旱钠渌恋匚吹怯浭褂脵?quán)人或已登記為其他人使用的。即建筑物占?jí)毫说缆?、綠地、河道、高壓走廊等未登記使用權(quán)人的國(guó)有建設(shè)用地,或占?jí)旱钠渌诘匾炎隽说怯?,但登記的使用?quán)人并非本宗地使用權(quán)人。這種情況屬于《暫行條例》第二十二條違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的情形,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記,并書面告知申請(qǐng)人。

        二是被占?jí)旱钠渌恋匾呀?jīng)由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),并歸本宗地使用人使用的。即建筑物跨占的兩宗或多宗土地均已取得合法用地手續(xù),且為同一權(quán)利人所有。這種情況下,主要有以下兩種處理辦法:

        第一種是先辦理合宗批準(zhǔn)手續(xù),再申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記。一是該宗地建設(shè)用地使用權(quán)未辦理首次登記的,當(dāng)事人持合宗批準(zhǔn)手續(xù)和規(guī)定的其他材料,申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)首次登記;二是該宗地建設(shè)用地使用權(quán)已辦理首次登記的,當(dāng)事人持合宗批準(zhǔn)手續(xù)和規(guī)定的其他材料,申請(qǐng)建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。當(dāng)事人也可同時(shí)提交房屋所有權(quán)規(guī)定的材料,一并申請(qǐng)房屋所有權(quán)首次登記,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)先辦理變更登記再辦理首次登記。

        第二種是由于辦理合宗手續(xù)的難度較大,周期較長(zhǎng),各地因此而生的信訪事件頻發(fā)。為了解決此問題,部分地市研究出臺(tái)了相關(guān)便民利企政策,滿足一定條件的無(wú)需辦理合宗手續(xù)。

        我國(guó)實(shí)行商品房預(yù)售制度,商品房小區(qū)的房屋在申請(qǐng)首次登記時(shí),多數(shù)已出售給購(gòu)房人并辦理網(wǎng)簽,購(gòu)房人已交納或部分交納了購(gòu)房款。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)連續(xù)登記的原則,房屋必須辦理完畢首次登記后,方能轉(zhuǎn)移至購(gòu)房人名下。如因房屋跨宗而辦理合宗手續(xù),不但需要經(jīng)過規(guī)劃審批,重新補(bǔ)簽土地合同,還很可能因超容積率而補(bǔ)交土地出讓金。很多開發(fā)單位認(rèn)為之前辦理土地、規(guī)劃手續(xù)的時(shí)候已全額交納土地出讓金,順利通過審批均未提出問題,現(xiàn)在登記機(jī)構(gòu)只是進(jìn)行記載,要求補(bǔ)交土地出讓金不符合情理,所以不愿交納。合宗手續(xù)遲遲辦不下來(lái),直接影響到給購(gòu)房人辦理不動(dòng)產(chǎn)證,由此引發(fā)的群體性信訪事件愈演愈烈。

        目前在實(shí)務(wù)界,對(duì)被占?jí)旱钠渌恋匚吹怯浭褂脵?quán)人或已登記為其他人使用的情況無(wú)法辦理登記,這一點(diǎn)各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)已達(dá)成了共識(shí),但對(duì)占?jí)旱钠渌恋匾呀?jīng)批準(zhǔn)并歸本宗地使用人使用的情況如何辦理,各地的做法尚未統(tǒng)一。針對(duì)這一問題,部分地市根據(jù)自身具體情況,研究出臺(tái)了不同的解決方案。有的地區(qū)認(rèn)為只要被占?jí)旱钠渌恋匾呀?jīng)批準(zhǔn)并歸本宗地使用人使用的,不涉及侵害他人權(quán)利,可直接辦理首次登記,按主體落宗即可。有的地區(qū)認(rèn)為不宜直接辦理登記,應(yīng)確定相關(guān)指標(biāo)相符合后再行辦理。

        筆者認(rèn)為第二種做法更為合理。即使占?jí)旱钠渌恋匾呀?jīng)批準(zhǔn)并歸本宗地使用人使用,也可能存在指標(biāo)不符合、超容積率需補(bǔ)交土地出讓金的情況,應(yīng)對(duì)相關(guān)指標(biāo)的符合情況進(jìn)行審查。如《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)意見書》中宗地綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)符合《土地出讓合同》中約定的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件指標(biāo),不動(dòng)產(chǎn)登記部門可直接辦理首次登記,按房屋主體所在宗地落宗。具體核查時(shí),可將規(guī)劃總平面圖(紅線圖)及《建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)意見書》上顯示的容積率、建筑面積、建筑密度、綠地率等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),與《土地出讓合同》中約定的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件相應(yīng)的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行比對(duì),前者包含在后者規(guī)定范圍內(nèi)的,則無(wú)需辦理合宗手續(xù),直接辦理首次登記。前者超出后者規(guī)定范圍的,則需先行辦理合宗手續(xù)后再予以登記。但在具體辦理過程中,有些項(xiàng)目指標(biāo)顯示明確,登記機(jī)構(gòu)能直接進(jìn)行比對(duì),有些項(xiàng)目指標(biāo)顯示不明確,無(wú)法直接比對(duì)。主要可分為以下幾種情況:

        一是建筑物跨占了n宗地,有n個(gè)土地出讓合同,約定了n組規(guī)劃設(shè)計(jì)條件指標(biāo)(包含n個(gè)容積率),總平面圖上分列了n宗地的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(包含n個(gè)容積率),登記機(jī)構(gòu)可把總平面圖及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件上的n組指標(biāo)逐一進(jìn)行比對(duì),前者符合后者的,直接辦理首次登記。

        二是建筑物跨占了n宗地,有1個(gè)土地出讓合同,約定了1組總的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件指標(biāo)(包含1個(gè)容積率),總平面圖上顯示的是n宗地的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(包含1個(gè)容積率),登記機(jī)構(gòu)可把總平面圖上的1組指標(biāo)與規(guī)劃設(shè)計(jì)條件上的1組指標(biāo)進(jìn)行比對(duì),前者符合后者的,直接辦理首次登記。

        三是建筑物跨占了n宗地,有n個(gè)土地出讓合同,約定了n個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件指標(biāo)(包含n個(gè)容積率),但總平面圖上顯示的是n宗地的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(包含n個(gè)容積率),并未把每宗地指標(biāo)分列。這種情況下,因指標(biāo)顯示不一致,登記機(jī)構(gòu)無(wú)法直接進(jìn)行比對(duì)。

        四是建筑物跨占了n宗地,有1個(gè)土地出讓合同,約定了1組總的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件指標(biāo)(包含1個(gè)容積率),總平面圖上分列了n宗地的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(包含n個(gè)容積率),這種情況下,因指標(biāo)顯示不一致,登記機(jī)構(gòu)也無(wú)法直接進(jìn)行比對(duì)。

        對(duì)于第三和第四兩種情況,雖然容積率有明確的計(jì)算公式,根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)情況可大致計(jì)算出每宗地的容積率,但筆者認(rèn)為核算容積率是縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或其他國(guó)家機(jī)關(guān)的法定職權(quán),法律法規(guī)和規(guī)章沒有賦予不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)核算建設(shè)用地容積率的職責(zé)。根據(jù)“法無(wú)授權(quán)不可為”的原則,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不必也不可對(duì)容積率進(jìn)行核算,可與規(guī)劃部門進(jìn)行溝通,請(qǐng)其明確上述指標(biāo)是否相符,根據(jù)規(guī)劃部門回復(fù)的情況再行辦理登記或不予登記。

        已辦理首次登記或初始登記的房屋申請(qǐng)首次轉(zhuǎn)移登記的,主要可分為以下三種情況:

        一是房屋所在樓幢占?jí)旱钠渌恋匾呀?jīng)由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),并歸本宗地使用人使用的。即樓幢跨占的兩宗或多宗土地均已取得合法用地手續(xù),且為同一權(quán)利人所有。這種情況下,房屋已辦理完畢首次登記或初始登記的,可以直接辦理首次轉(zhuǎn)移登記,登記時(shí)按房屋主體所在宗地或合同約定進(jìn)行落宗。

        二是已辦理初始登記的房屋越界超占、占?jí)浩渌麢?quán)利人土地的,如開發(fā)建設(shè)單位與土地權(quán)利人有合同約定的,由開發(fā)建設(shè)單位提供相關(guān)證明材料;如開發(fā)建設(shè)單位與原權(quán)利人無(wú)合同約定的,可由土地權(quán)利人出具知悉權(quán)力被侵占并同意維持現(xiàn)狀的說(shuō)明。

        三是已辦理初始登記的房屋越界超占、占?jí)旱缆?、綠地、河道、高壓走廊等未登記使用權(quán)人的土地,可由各區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)組織相關(guān)執(zhí)法部門依法處理,并出具處理意見,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依據(jù)各區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)的處理意見辦理。

        上述案例中,a建筑物跨占兩宗地,土地使用權(quán)人均為A公司,屬于首次登記的第二種情況。筆者認(rèn)為,可讓A公司補(bǔ)充提交土地出讓合同,對(duì)其總平面圖上的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與《土地出讓合同》中約定的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件指標(biāo)進(jìn)行核對(duì),根據(jù)核對(duì)的結(jié)果按照以上4種指標(biāo)情況進(jìn)行處理。能明確核對(duì)出指標(biāo)不相符合的,不予辦理登記;能明確核對(duì)出指標(biāo)相符合的,直接辦理首次登記,按照“主體落宗”的原則,在X宗地上進(jìn)行落宗(如果此時(shí)a建筑物的部分或全部房屋已賣出,A公司與購(gòu)房人簽訂了《商品房買賣合同》,則可能已辦理了預(yù)告登記或預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記,基于一致性與便民利民的原則,也可考慮按合同約定進(jìn)行落宗);如指標(biāo)不明確無(wú)法直接核對(duì)的,可由不動(dòng)產(chǎn)登記部門與規(guī)劃部門溝通,根據(jù)規(guī)劃部門回復(fù)的情況再行辦理登記或不予登記。如a建筑物已辦理首次登記或初始登記,b房屋申請(qǐng)辦理首次轉(zhuǎn)移登記的,屬于上述首次轉(zhuǎn)移登記的第一種情況,可以直接辦理首次轉(zhuǎn)移登記,登記時(shí)按房屋主體所在宗地或合同約定進(jìn)行落宗。(作者單位:鄭州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心)

        猜你喜歡
        宗地容積率使用權(quán)
        江蘇省海域使用權(quán)不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)共享交換設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)
        淺議優(yōu)化配置提高土地容積率
        深圳:擬嚴(yán)控城市更新規(guī)劃容積率優(yōu)先安排居住功能
        容積率地價(jià)修正系數(shù)實(shí)證研究
        非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪實(shí)務(wù)探析
        基于歷史歸檔的宗地查詢系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)
        河南科技(2014年22期)2014-02-27 14:18:03
        地籍宗地時(shí)空數(shù)據(jù)庫(kù)中的變化檢測(cè)
        基于多色圖的宗地信息歷史回溯模型及實(shí)現(xiàn)
        自然資源使用權(quán)轉(zhuǎn)讓開征營(yíng)業(yè)稅
        中美“雙反”案中的土地使用權(quán)問題評(píng)述
        久久一区二区三区久久久| 国产三级视频在线观看国产| 初尝黑人嗷嗷叫中文字幕| 亚洲一区久久蜜臀av| 精品国偷自产在线不卡短视频| 99精品视频69v精品视频| 亚洲一区二区在线视频,| 国产欧美日韩综合一区二区三区| 中文字幕精品久久久久人妻红杏ⅰ| 中文字幕中文字幕在线中二区 | 老色鬼在线精品视频| 无遮挡十八禁在线视频国产制服网站 | 日韩电影一区二区三区| 成人丝袜激情一区二区| 国产精品一区二区夜色不卡| 亚洲国产av一区二区三| 午夜少妇高潮免费视频| 91精品国产免费青青碰在线观看 | 一区二区三区婷婷在线| 欧美激情五月| 国产午夜福利精品久久2021| 亚洲精品美女久久久久久久| 久爱www人成免费网站| 国内精品免费一区二区三区| 一本久道久久丁香狠狠躁| 综合图区亚洲偷自拍熟女| 一区二区无码精油按摩| 无码一区东京热| 中文字幕第八页| 熟妇人妻AV中文字幕老熟妇| 国产精品v欧美精品v日韩精品| 在线视频色系中文字幕| 91精品国产综合久久国产| 国产美女高潮流的白浆久久| 国内精品九九久久精品小草| 69天堂国产在线精品观看| 精品欧美在线| 特级做a爰片毛片免费看无码| 日本妇人成熟免费2020| 国产成人久久精品亚洲小说| 无码骚夜夜精品|