劉濱

【摘要】當(dāng)前我國的房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)投資管理仍舊存在著眾多的問題，這不僅對房地產(chǎn)公司的運(yùn)營帶來了極大的風(fēng)險，同時也對工程質(zhì)量及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了重要的影響。因此，本文對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)投資管理普遍存在的問題進(jìn)行分析，通過對當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目所面臨的市場變化趨勢研究，提出了若干強(qiáng)化措施，以期促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項目;工程建設(shè);投資管理

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.24.

房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)水平飛速增長的當(dāng)下，獲得了更廣闊的發(fā)展空間，同時也逐漸出現(xiàn)了許多問題，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)過程中對于項目工程建設(shè)投資管理的不足，導(dǎo)致工程質(zhì)量問題頻出，加劇了房地產(chǎn)行業(yè)自身的風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)行業(yè)亟需對工程建設(shè)投資管理進(jìn)行有效改善、強(qiáng)化，從而使房地產(chǎn)項目的投資管理更加安全、有效。

1、目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)投資管理中普遍存在的問題

1.1工程建設(shè)投資管理模式不合理

房地產(chǎn)企業(yè)指派專人負(fù)責(zé)組建投資管理隊伍對建設(shè)工程實施管理，是我國房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)的主要投資管理模式。通常情況下，這些負(fù)責(zé)投資管理的人員都是一些項目營銷人員或行政人員，往往不具備較強(qiáng)的投資管理知識，因此導(dǎo)致了其缺少對施工所需人員、物資、設(shè)備等成本的分析能力，無法作出正確的投資管理決策，最終使投資管理達(dá)不到預(yù)期的效果。作為我國房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)投資管理過程中最普遍的問題，投資管理模式不合理對于整個房地產(chǎn)項目的運(yùn)營及房地產(chǎn)企業(yè)的盈利虧損有直接的影響。

1.2工程建設(shè)投資管理側(cè)重點偏差

在房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)投資管理中，投資管理人員的工作側(cè)重點往往過于集中在施工建設(shè)階段，而忽略了施工建設(shè)前后期其他階段的投資管理[1]。以施工前期的方案設(shè)計及施工圖紙設(shè)計為例，其設(shè)計專業(yè)性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性都會對整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)成本、建設(shè)周期與盈利有著直接的影響。假如投資管理者缺乏對施工前期設(shè)計階段的重視，那么在后續(xù)的施工建設(shè)階段就可能出現(xiàn)設(shè)計條件與現(xiàn)場不符、施工圖錯漏、技術(shù)措施不合理等，從而導(dǎo)致大面積工程變更，進(jìn)而增加建設(shè)成本，延長建設(shè)周期。

1.3工程建設(shè)投資管理風(fēng)險意識不足

房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式使其對短期內(nèi)成本的波動極為敏感。工程建設(shè)投資管理者如果缺乏足夠的風(fēng)險意識，對于施工材料物價、人工費(fèi)用、設(shè)備租賃費(fèi)用的波動缺乏預(yù)判、應(yīng)對措施的風(fēng)險管控能力，必然會給房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)運(yùn)營帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險，例如在上述施工材料的物價突然上漲時，房地產(chǎn)企業(yè)會因缺少足夠的流動資金來應(yīng)對這類問題，導(dǎo)致項目無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，甚至造成整個房地產(chǎn)開發(fā)項目因此而中途停工。

2、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目所面臨的市場環(huán)境變化趨勢

2.1科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和信息量的增大引起的變化

施工前的項目決策階段是整個項目能夠按序開展的重要基礎(chǔ)，而隨著社會信息量的劇增，投資管理人員在收集整理與本項目有關(guān)的信息的工作難度也隨之增加[2]。但由于我國科學(xué)技術(shù)水平的不斷提高，投資管理者獲取信息的渠道變得更寬，收集信息的速度也更快。這種變化可體現(xiàn)在以下兩點：第一，投資管理者在進(jìn)行信息的自動整理及分析時可以依靠先進(jìn)的大數(shù)據(jù)分析技術(shù)，有效提高了信息的使用效率;第二，隨著各類BIM及模型渲染軟件的相繼問世，房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資管理者可以借助這些軟件對要進(jìn)行開發(fā)的項目進(jìn)行可視化操作，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)作出下一步的戰(zhàn)略決策。

2.2我國建筑行業(yè)技術(shù)的變化

隨著我國科技實力的不斷提升，建筑行業(yè)的發(fā)展日臻成熟，房地產(chǎn)開發(fā)過程中各工種的專業(yè)程度越來越高、新技術(shù)新材料的層出不窮，施工各階段的配合也越來越緊密。這種發(fā)展趨勢對房地產(chǎn)項目開發(fā)提出了新的要求：首先，消費(fèi)者對房地產(chǎn)項目的要求不僅僅是滿足日常的居住需求，同時也對房屋舒適度要求更高，因此房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中需要加大新材料、新工藝的使用，從而保障房屋的通風(fēng)性、光照程度，降噪程度等，也就意味需要更多的資金投入;其次，消費(fèi)者在選擇房屋時，也更多地考慮房屋室內(nèi)環(huán)境的綠色化、生態(tài)化，開始要求房地產(chǎn)企業(yè)使用更多新穎的環(huán)保材料;最后，隨著智能化時代的來臨，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時開始更多地使用先進(jìn)的智能化施工技術(shù)，如BIM技術(shù)，AR技術(shù)、VR技術(shù)等，而購買這些先進(jìn)施工設(shè)備也會增加放房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本，因此，在我國建筑行業(yè)技術(shù)變化的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)項目強(qiáng)化自身的工程建設(shè)投資管理迫在眉睫。

2.3我國房地產(chǎn)開發(fā)金融環(huán)境的變化

隨著我國對城市建設(shè)的速度加快，城市可用地越來越少，可供房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的用地越來越緊張，房地產(chǎn)企業(yè)在申請土地使用時的資金消耗也就更大，而這種現(xiàn)象對投資管理帶來的變化體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，隨著城市可用地面積越來越小，土地使用資金的逐漸增長，房地產(chǎn)企業(yè)不得不增加從銀行貸款的額度，直接增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理難度;。第二，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個周期較長的項目，期間會有各種各樣的因素對房地產(chǎn)企業(yè)的資金回流運(yùn)轉(zhuǎn)造成影響，如果房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資管理人員沒有及時采取應(yīng)對措施，會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險。

3、投資管理強(qiáng)化措施分析

3.1項目工程建設(shè)籌備階段的投資管理

項目工程建設(shè)籌備階段對于整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)過程而言是至關(guān)重要的，也是整個工程建設(shè)投資管理的關(guān)鍵階段，是決定房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)是否能高效完成的基礎(chǔ)。因此房地產(chǎn)企業(yè)的工程建設(shè)管理者應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備，組建一支素質(zhì)過硬、高水平的專業(yè)工程建設(shè)投資管理團(tuán)隊。由于房地產(chǎn)項目工程建設(shè)投資費(fèi)用具有較大的波動性，構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)項目的費(fèi)用組成極為細(xì)碎、復(fù)雜，因此運(yùn)用先進(jìn)的現(xiàn)代科技手段，建立系統(tǒng)、動態(tài)變化的數(shù)據(jù)系統(tǒng)，做好項目的數(shù)據(jù)整理及分析工作對于整個項目的工程建設(shè)投資管理是十分重要的。這樣不僅可以保證房地產(chǎn)項目竣工后的經(jīng)濟(jì)效益，還可以很好地管控房地產(chǎn)項目的初期設(shè)計及預(yù)算編制。項目決策階段的投資管理是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)的重要一環(huán)，對項目盈利能力起著決定性影響。

3.2設(shè)計階段的投資管理

設(shè)計階段的投資管理對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的房屋功能、開發(fā)成本、經(jīng)濟(jì)利潤有著直接的影響。由于房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的費(fèi)用在總投資費(fèi)用中的占比較低，因此投資管理人員往往會忽視設(shè)計階段的投資管理，但設(shè)計階段的施工圖紙及施工計劃是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的“命脈”，因此在施工前期的設(shè)計階段，投資管理者應(yīng)做好施工圖紙的設(shè)計管理，合理運(yùn)用新穎的建筑材料、新穎的施工技術(shù)，如裝配式建筑、BIM技術(shù)等，對施工工藝進(jìn)行優(yōu)化，最大程度上保障施工設(shè)計圖紙、方案的科學(xué)性、合理性[3]。對施工圖紙及施工方案要嚴(yán)格進(jìn)行反復(fù)審核，驗證其可行性，避免建設(shè)過程中出現(xiàn)工程的大量變更，提升房地產(chǎn)開發(fā)項目的整體投資管理效率;為了使施工圖紙更加具有深度，需要在聘請設(shè)計人員時嚴(yán)格篩選，選擇一些專業(yè)水平高的設(shè)計團(tuán)隊。房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個周期較長的工作，投資管理人員為了更好地控制成本，應(yīng)將整個周期分為若干個不同的階段，并進(jìn)行相應(yīng)階段的建設(shè)成本管理與控制，并以文件的形式對不同設(shè)計階段的造價管理與控制工作進(jìn)行記錄，從而提高設(shè)計階段的投資管理水平。

3.3招投標(biāo)階段的投資管理

房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理人員需要對招標(biāo)內(nèi)容進(jìn)行歸納整理、篩選、對比，從而更好地控制房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)投資成本。投資管理人員需要將所有資料與數(shù)據(jù)進(jìn)行匯總分析，并結(jié)合數(shù)據(jù)對其中可能對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程造價造成影響的因素進(jìn)行預(yù)測和評估，制定明確的招標(biāo)控制價格標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在合理范圍內(nèi)，從而有效避免個別招標(biāo)參與企業(yè)進(jìn)行惡意報價。招標(biāo)文件編制人員在編寫招標(biāo)文件時，應(yīng)對其中各項費(fèi)用錢款的條款細(xì)節(jié)進(jìn)行仔細(xì)推敲，避免后續(xù)產(chǎn)生不必要的經(jīng)濟(jì)糾紛，影響整個房地產(chǎn)項目的施工質(zhì)量與經(jīng)濟(jì)效益。

在發(fā)布了招標(biāo)公示后，房地產(chǎn)開發(fā)項目企業(yè)應(yīng)對全部參加競標(biāo)的企業(yè)單位進(jìn)行嚴(yán)格的資質(zhì)審核，全面審核包括投標(biāo)企業(yè)以往從事該項目的規(guī)模、企業(yè)自身經(jīng)營狀況、行業(yè)口碑等。此外，還應(yīng)對參與競標(biāo)的企業(yè)單位進(jìn)行實地走訪調(diào)查，避免因其偽造資料而影響正常的招標(biāo)工作。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資管理人員應(yīng)對參與競標(biāo)的企業(yè)單位提供的標(biāo)書進(jìn)行綜合比對，對其中針對本房地產(chǎn)開發(fā)項目的投入方案如人員配置、管理方案、施工工藝與技術(shù)選擇、風(fēng)險防控、利潤預(yù)估等進(jìn)行分析，查看標(biāo)書中的投標(biāo)競價是否合理、是否符合本企業(yè)的建設(shè)要求，保證選擇的投標(biāo)單位最優(yōu)，從而使整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)成本得到優(yōu)化，資金使用科學(xué)、合理，同時能夠保證工程質(zhì)量及項目建設(shè)周期。

3.4施工階段的投資管理

3.4.1加強(qiáng)房地產(chǎn)項目施工組織方案設(shè)計管理工作

房地產(chǎn)項目施工組織方案作為房地產(chǎn)項目施工階段的重要指導(dǎo)，房地產(chǎn)工程建設(shè)投資管理人員應(yīng)對其有足夠的重視。這就要求房地產(chǎn)項目承包方與房地產(chǎn)企業(yè)管理人積極配合，同時結(jié)合有關(guān)因素對施工組織設(shè)計方案進(jìn)行更科學(xué)的優(yōu)化，對本開發(fā)項目涉及到的施工工藝、施工技術(shù)、施工流程與施工進(jìn)度進(jìn)行反復(fù)驗證，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)項目在保質(zhì)保量完成的前提下，將項目工程的投資金額控制到最小，將項目工程的經(jīng)濟(jì)效益最大化[4]。

3.4.2強(qiáng)化房地產(chǎn)項目合同管理工作

在房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工階段，投資管理人員應(yīng)在開展管理之前制定科學(xué)、完善的合同條款，從而對施工單位的各項施工活動進(jìn)行管理。合同具有法律效應(yīng)，其中應(yīng)明確劃分施工單位與建設(shè)單位的職責(zé)，確保合同雙方認(rèn)真履行合同內(nèi)容，承擔(dān)自身的責(zé)任。在對合同進(jìn)行管理時，房地產(chǎn)企業(yè)的工程建設(shè)投資管理人員應(yīng)對施工階段產(chǎn)生的工程變更進(jìn)行有效管理，多角度、多層面地分析工程變更帶來的影響，如產(chǎn)生的變更費(fèi)用、對工程項目工期的影響等，盡最大努力將房地產(chǎn)開發(fā)項目工程變更對整個項目造成的影響控制到最小。

3.4.3強(qiáng)化房地產(chǎn)項目資金管理工作

房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)離不開充足的項目資金支持，因此，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)投資管理人員應(yīng)強(qiáng)化房地產(chǎn)項目工程建設(shè)資金的管理。強(qiáng)化房地產(chǎn)項目工程建設(shè)資金管理工作的具體措施是需要項目工程人員及項目投資管理人員每個月對工程進(jìn)度款項進(jìn)行細(xì)致的審核，從而有效避免房地產(chǎn)開發(fā)項目施工階段的某一時間段或某一施工階段出現(xiàn)資金超合同支付的情況;同時，對監(jiān)理單位確認(rèn)無誤后的工程量，必須按照合同條款的要求，對工程量的計價標(biāo)準(zhǔn)、套用單價及定額對階段性工程量造價進(jìn)行核算，然后及時支付工程進(jìn)度款項;房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)增加自身的可流動資金額度，積極拓展自身企業(yè)的融資渠道，建立健全、完善的多方融資體系，保障當(dāng)建筑材料價格有大幅度增長或有金融風(fēng)險時企業(yè)有充足的可流動資金應(yīng)對，使項目建設(shè)工程能夠保質(zhì)按時完成，確保房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

結(jié)語：

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及客戶而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)投資管理都有著至關(guān)重要的意義。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，科學(xué)高效的工程建設(shè)投資管理工作可以最大程度上控制房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本，減小投資風(fēng)險對企業(yè)經(jīng)濟(jì)帶來的影響，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益;對于客戶來說，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有良好的工程項目建設(shè)投資管理能力后，其房屋建設(shè)的工程質(zhì)量及房屋性能都會得以提高，入住時的入住體驗及房屋安全性也會得以保障。

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