葛秀敏

【摘要】產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)是促進(jìn)社會可持續(xù)發(fā)展的重要組成部分。但對產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說，建設(shè)周期長、運(yùn)營產(chǎn)生收益較慢。資金供給是產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展建設(shè)面臨的重大挑戰(zhàn)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)運(yùn)營過程如何進(jìn)行資金的籌措，以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)運(yùn)營的穩(wěn)定發(fā)展，是產(chǎn)業(yè)園開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)。

【關(guān)鍵詞】產(chǎn)業(yè)園區(qū);項(xiàng)目建設(shè);融資;策略

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.24.

產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)需要龐大資金支持，且后續(xù)運(yùn)營產(chǎn)生效益的周期長，這阻礙了產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)運(yùn)營的純市場化。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)主要由政府引導(dǎo)或者政府統(tǒng)籌地方企業(yè)實(shí)現(xiàn)。開發(fā)企業(yè)面臨的最大問題，是如何解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展中的資金需求并統(tǒng)籌各項(xiàng)成本。根據(jù)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)政策和財(cái)政環(huán)境，選擇正確的項(xiàng)目融資戰(zhàn)略已成為項(xiàng)目啟動前需要考慮的重要方面之一。

1、我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)融資方式

1.1銀行資金

作為資金密集型行業(yè)，融資是產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵。我國房地產(chǎn)業(yè)融資目前主要靠銀行貸款，對房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)成潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。由于政府加強(qiáng)金融監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款門檻現(xiàn)已大幅提高，房地產(chǎn)企業(yè)面臨前所未有的挑戰(zhàn)。其他財(cái)務(wù)公司或資產(chǎn)管理公司通過變通方式提供的融資也是間接利用銀行資金進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)貸款發(fā)放，面臨同樣的困境。產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)對比商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)時(shí)間長、見效相對慢，更難以獲得銀行類資金。

1.2上市融資

上市融資是降低金融風(fēng)險(xiǎn)和融資成本的重要途徑。但是，考慮到金融安全、國家對上市的嚴(yán)格審批，中國證券監(jiān)督管理委員會已開始限制房地產(chǎn)企業(yè)IPO和其他形式的再融資。尤其是以產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為主要項(xiàng)目的企業(yè)，很難達(dá)到上市發(fā)行股票的條件。因此，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)短期內(nèi)不大可能實(shí)現(xiàn)上市融資。

1.3海外房地產(chǎn)基金

隨著房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，海外房地產(chǎn)投資基金加快了進(jìn)入中國市場的步伐。海外房地產(chǎn)基金的投入，如果風(fēng)險(xiǎn)控制得當(dāng)，有利于中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面，可以減少國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)對銀行信貸的過度依賴，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展;另一方面，籌資方式的多樣化也有助于金融系統(tǒng)內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)。但是，由于我們尚未通過房地產(chǎn)投資基金的法律法規(guī)，在我國投資的外國房地產(chǎn)基金仍然面臨許多風(fēng)險(xiǎn)。因此，我國境外房地產(chǎn)基金的發(fā)展仍然存在障礙。

1.4債券融資

房地產(chǎn)債券比普通債券有更高的回報(bào)率、更大的安全性和流動性，因?yàn)樗鼈兡軌蚣皶r(shí)收回本息。房地產(chǎn)債券已成為外國投資者的一種大眾融資。但是，由于國家對發(fā)行債券的公司規(guī)定了嚴(yán)格的條件，只有國有股本公司、上市公司和由兩個(gè)國家投資者設(shè)立的有限責(zé)任公司才有權(quán)發(fā)行債券，限制了融資對象及規(guī)模。

2、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)融資的幾點(diǎn)建議

2.1銀行融資建議

銀行貸款在我國產(chǎn)園區(qū)的發(fā)展中起著重要作用。一要改善項(xiàng)目建設(shè)的條件和質(zhì)量，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的銀行貸款創(chuàng)造更有利的條件。二需加強(qiáng)與地方的合作，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)中獲得更多的信貸。一方面可與銀行協(xié)商設(shè)立一個(gè)信托賬戶，將貸款項(xiàng)目的收益匯入其中定期償還貸款。另一方面爭取足夠的財(cái)政補(bǔ)貼。如銀行貸款的費(fèi)用由項(xiàng)目單位承擔(dān)，但是當(dāng)償還有壓力的情況，政府可提前支付費(fèi)用并從后續(xù)項(xiàng)目中扣除。

2.2項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)建議

在項(xiàng)目籌資問題上，應(yīng)考慮到每個(gè)時(shí)期的具體情況。第一，在項(xiàng)目開發(fā)的初期和發(fā)展階段，主要依靠政府及企業(yè)的自有資金。政府項(xiàng)目的主要資金來源是政府的公共資金和信譽(yù)。企業(yè)在這一階段可以通過初期土地抵押取得部分融資。這時(shí)可通過逐步發(fā)展戰(zhàn)略分批次推進(jìn)調(diào)動資金。第二，成長期階段，這一階段資金缺口比較大，這時(shí)可由項(xiàng)目的在建工程融資解決部分資金需求，同時(shí)提供業(yè)主入駐優(yōu)惠政策，促進(jìn)業(yè)主入駐，業(yè)主繳納資金也可部分緩解資金緊張局面。第三，成熟階段，產(chǎn)業(yè)區(qū)經(jīng)營產(chǎn)生部分收入。雖然資金需求沒有原來那么迫切，但優(yōu)化基礎(chǔ)設(shè)施、進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資等仍需要大量資金。這時(shí)可以與金融機(jī)構(gòu)對接，也可以對接資本市場或是引入更多戰(zhàn)略投資者。

3、現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)融資問題的探討

房地產(chǎn)企業(yè)除了純商業(yè)開發(fā)外，往往會或多或少參與各地城市建設(shè)，配合政府規(guī)劃進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)。但是目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)運(yùn)營存在諸多問題，很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)入駐低、收益低，房地產(chǎn)企業(yè)收益沒有保障，這對房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力、管理能力及綜合統(tǒng)籌能力等帶來了很大的考驗(yàn)。為解決產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營融資難，也需要探討具有產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)的企業(yè)整體融資問題，以下從幾方面進(jìn)行探討：

3.1完善房地產(chǎn)企業(yè)融資市場體系

房地產(chǎn)企業(yè)的流動性至關(guān)重要，因此建立房地產(chǎn)企業(yè)資金流動制度十分重要。通過資本流動與現(xiàn)代金融工具相結(jié)合，進(jìn)而改變以銀行貸款為基礎(chǔ)的市場融資模式，使房地產(chǎn)企業(yè)資金體系更加專業(yè)化和科學(xué)化，大大降低企業(yè)的信貸風(fēng)險(xiǎn)和市場風(fēng)險(xiǎn)。

3.2建立房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資模式

房地產(chǎn)企業(yè)采用多種形式的融資，可以明顯的降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)市場金融工具和金融產(chǎn)品的發(fā)展。通過加強(qiáng)對國家信用評估體系的建設(shè)，可以直接提高信用評估的真實(shí)性和可靠性，從而使得資金方可以更加放心提供資金，緩解企業(yè)融資難。還可以通過股票和債券融資改善融資狀況，積極發(fā)展信托公司和企業(yè)，改善信托市場，規(guī)范信貸業(yè)的法律法規(guī)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的多樣化供資方式。

3.3充分考慮產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位需求

目前很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)應(yīng)運(yùn)而生，但是入駐率低、經(jīng)營慘淡，這也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)融資難的主要緣由。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)融資難，從一個(gè)側(cè)面也反映了，產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)要切合實(shí)際、因地制宜，確立好定位及市場需求。政府方面持續(xù)督導(dǎo)落實(shí)相關(guān)優(yōu)惠政策，吸引產(chǎn)業(yè)走進(jìn)來、活下去，使產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)揮其應(yīng)有的作用，建立一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、搞活一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，從而吸引資本進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園區(qū)、助力當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展。

從城市規(guī)劃、政府政策到房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略布局、管理能力，再到產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的定位經(jīng)營，各方面因素均影響著產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)融資及持續(xù)經(jīng)營。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)在國家支持開發(fā)建設(shè)的大背景下，應(yīng)綜合各項(xiàng)因素，選擇適合的融資戰(zhàn)略，確保產(chǎn)業(yè)區(qū)的健康迅速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)。

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