任星莉

（青島頤中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，山東 青島 266021）

一、公司背景介紹

青島某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2000年10月，原為國有參股企業(yè)，陸續(xù)開發(fā)建設(shè)了三個以住宅為主的房產(chǎn)項目，同時合作開發(fā)了兩個商業(yè)地產(chǎn)項目。2009年，根據(jù)企業(yè)改制的要求，陸續(xù)退出合作開發(fā)項目，并受讓部分寫字樓以抵頂合作項目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。2012年，國有集團(tuán)公司受讓全部公司股權(quán)，擴(kuò)大經(jīng)營范圍，形成包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)信息咨詢、房屋租賃、建筑材料銷售、中介等業(yè)務(wù)，組織模式為職能型組織的結(jié)構(gòu)。因公司回歸國有后，資金結(jié)余有限，在國家宏觀調(diào)控加劇的情況下，市場拿地更加困難，暫沒有新的開發(fā)項目，目前主要經(jīng)營業(yè)務(wù)是盤活存量房產(chǎn)，企業(yè)發(fā)展處于成熟期。

二、總體設(shè)計

（一）應(yīng)用全面預(yù)算管理的目標(biāo)

首先，通過加強對標(biāo)管理、計劃管理、預(yù)算管理和業(yè)績考核等措施強化內(nèi)部管理，不斷提升精益管理水平。其次，通過全面預(yù)算管理有效配置資源，提升管理效能。最后，通過預(yù)算的編制、分析、考核、反饋、完善等，實現(xiàn)對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動事前、事中、事后的全過程管理，進(jìn)而建立系統(tǒng)性的全面預(yù)算管理方式，促進(jìn)企業(yè)自身的高質(zhì)量發(fā)展。

（二）應(yīng)用全面預(yù)算管理的總體思路

以企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃為導(dǎo)向，運用信息化管理手段，以成本費用定額為抓手，公司員工人人參與，各環(huán)節(jié)互相協(xié)調(diào)配合，按照規(guī)范的流程編制全面預(yù)算，形成集編制、執(zhí)行、監(jiān)督、考評、反饋、完善優(yōu)化于一體的全面綜合管理體系。由此提升公司的預(yù)算管理水平，為公司各項決策提供有力的信息支撐，從而促進(jìn)公司的健康發(fā)展。

（三）應(yīng)用全面預(yù)算管理方法的內(nèi)容

第一，以公司的發(fā)展規(guī)劃為基礎(chǔ)導(dǎo)向。

第二，以每年制定的定額標(biāo)準(zhǔn)體系文件為數(shù)據(jù)依據(jù)，通過財務(wù)管理軟件編制預(yù)算。

第三，建立預(yù)算編制、執(zhí)行、監(jiān)控、考評及反饋的閉環(huán)動態(tài)管理流程。

第四，跟蹤預(yù)算執(zhí)行情況，定期召開預(yù)算會議，編制預(yù)算分析報告。

第五，對預(yù)算執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行分析評價，為績效考核提供依據(jù)。

三、全面預(yù)算管理方法的應(yīng)用流程

第一，根據(jù)行業(yè)要求，結(jié)合公司經(jīng)營發(fā)展現(xiàn)狀以及市場環(huán)境，每年10月份確定或修正公司3～5年發(fā)展規(guī)劃，將此作為編制全年預(yù)算的基礎(chǔ)。

第二，根據(jù)戰(zhàn)略規(guī)劃，結(jié)合公司明年的具體經(jīng)營計劃，利用財務(wù)管理軟件平臺，各業(yè)務(wù)單元分別編制年度預(yù)算。一是收入指標(biāo)，銷售預(yù)算是整個預(yù)算編制的起點，依據(jù)存量房銷售市場的變化，結(jié)合公司房產(chǎn)狀況，預(yù)測當(dāng)年的銷售量和銷售單價，一般采用增量預(yù)算和彈性預(yù)算相結(jié)合的方法編制。二是成本指標(biāo)，成本預(yù)算根據(jù)銷售收入的實現(xiàn)預(yù)計情況進(jìn)行預(yù)算編制，一般采用彈性預(yù)算法。三是費用指標(biāo)，在生產(chǎn)經(jīng)營活動中，需要通過定額分配的方式進(jìn)行全面預(yù)算管理。每年末公司根據(jù)前三年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，結(jié)合公司發(fā)展實際，制定發(fā)布定額標(biāo)準(zhǔn)體系，主要包括營銷費用定額、管理費用定額、財務(wù)費用定額等幾個模塊。2018年，公司發(fā)布了10大類費用定額標(biāo)準(zhǔn)，50項具體定額明細(xì)項，保證了預(yù)算編制的效率和質(zhì)量。四是在現(xiàn)金預(yù)算編制過程中，根據(jù)各類業(yè)務(wù)預(yù)算編制結(jié)果，及時編制全年資金收支預(yù)算，確定資金管理方案，測算財務(wù)費用，并以此為依據(jù)調(diào)整財務(wù)預(yù)算。為確保各類預(yù)算嚴(yán)格執(zhí)行，建立完善月度資金調(diào)度例會制度，嚴(yán)格按照項目進(jìn)行現(xiàn)金預(yù)算審核。經(jīng)每月資金調(diào)度例會批準(zhǔn)后下發(fā)資金調(diào)度令，要求各業(yè)務(wù)單位控制執(zhí)行，提高了資金管控水平，降低了財務(wù)費用。五是專項預(yù)算，包括資本性支出預(yù)算、投融資預(yù)算等，資本性支出預(yù)算由職能業(yè)務(wù)單元根據(jù)公司年度經(jīng)營計劃與資產(chǎn)投資項目的現(xiàn)狀進(jìn)行編制，投融資預(yù)算主要由財務(wù)部門根據(jù)資金收支狀況進(jìn)行編制。

第三，在預(yù)算執(zhí)行過程中，各業(yè)務(wù)單元專兼職預(yù)算管理人員及時把控預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度，財務(wù)部門進(jìn)行監(jiān)督審核，及時掌握、嚴(yán)格控制非預(yù)算內(nèi)項目，特別是成本費用項目。

第四，每月28日，各業(yè)務(wù)單元與財務(wù)部門核對預(yù)算執(zhí)行情況，特別是資金預(yù)算執(zhí)行情況，分析出現(xiàn)偏差的原因，有針對性地進(jìn)行分類處理。將重大事項及時反饋到預(yù)算管理委員會，并作出處理決定。

第五，綜合管理部分析財務(wù)部門每個季度的預(yù)算執(zhí)行情況，按照績效考核管理辦法等內(nèi)容進(jìn)行績效考核的計算公示，但暫不兌現(xiàn)。每年年末，根據(jù)全年預(yù)算的完成情況，結(jié)合預(yù)算外因素，出具績效考核方案，報預(yù)算管理委員會審議后進(jìn)行兌現(xiàn)。

四、取得的成效

近年來，經(jīng)過公司對全面預(yù)算管理的強化和改進(jìn)，全面預(yù)算管理在公司的經(jīng)營管理中發(fā)揮了重要作用。

（一）預(yù)算管理意識進(jìn)一步增強

全面預(yù)算管理過程就是公司全員、全過程、全方位參與企業(yè)整體管理的過程，通過配套組織機構(gòu)及制度體系的建立，高管人員與普通職員均積極參與預(yù)算管理，工作積極性、主動性得到了充分調(diào)動，管理效能隨之提升。

（二）預(yù)算管理水平得到提升

實行全面預(yù)算管理，能有效察覺部分業(yè)務(wù)單元在日常工作中存在的內(nèi)控缺失、灰色地帶等問題，杜絕管理隱患。同時，通過充分運用全面預(yù)算管理工具，原來傳統(tǒng)的EXCEL表格計算統(tǒng)計被淘汰，定額標(biāo)準(zhǔn)在財務(wù)管理軟件中得到了有效運用，預(yù)算編制時間大大縮短，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性進(jìn)一步提高，極大地提高了工作效率和信息數(shù)據(jù)的質(zhì)量，為領(lǐng)導(dǎo)和公司的決策提供了有力的支持。

（三）經(jīng)濟(jì)效益有效增加

構(gòu)建“按年統(tǒng)籌、按月預(yù)算、日日調(diào)度”的內(nèi)控預(yù)算體系，加強了對資金的統(tǒng)籌調(diào)度，提高了資金運營效率，減少了利息費用支出，增加了存款收益，為公司直接創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)收益，對比明細(xì)見下表。

經(jīng)營狀況指標(biāo)對比明細(xì)表單位：萬元

（四）為績效考核提供依據(jù)

以可靠的預(yù)算指標(biāo)體系為支撐，財務(wù)部門每季度出具翔實的全面預(yù)算執(zhí)行情況分析報告，為公司的績效考核提供合理的、科學(xué)的、公平公正的考核依據(jù)，有效解決了公司績效考核的主觀性、片面性、隨意性問題，極大地提升了員工的營銷拓展熱情以及節(jié)約降耗自覺性，促進(jìn)了經(jīng)營指標(biāo)的圓滿完成。

五、結(jié)語

公司目前沒有新的開發(fā)項目，經(jīng)營業(yè)務(wù)以盤活存量為主，雖然在實施全面預(yù)算管理的過程中，對項目開發(fā)成本涉及較少，積累經(jīng)驗不多，但整個管理流程基本是不變的，也取得了一定的管理效果。