魏凌 成立

摘要：《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2020-2025年）》提出要“試點(diǎn)實(shí)行土地二級(jí)市場(chǎng)預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度”。改革開(kāi)放四十年以來(lái)，深圳土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入存量?jī)?yōu)化為主的發(fā)展階段，并已經(jīng)初步建立適應(yīng)存量土地開(kāi)發(fā)利用的新型土地管理制度。當(dāng)前深圳土地市場(chǎng)中存量工業(yè)用地潛力巨大，亟待創(chuàng)新突破25%的投資額轉(zhuǎn)讓制度限制。寧波和南寧在土地二級(jí)市場(chǎng)改革試點(diǎn)中的交易鑒證制度、預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度、一體化土地交易平臺(tái)、工業(yè)用地分割轉(zhuǎn)讓以及相關(guān)監(jiān)管和服務(wù)措施等經(jīng)驗(yàn)非常值得深圳參考借鑒。

關(guān)鍵詞：深圳;土地二級(jí)市場(chǎng);預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓;制度創(chuàng)新

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）01-0034-39 收稿日期：2020-12-10

土地二級(jí)市場(chǎng)是我國(guó)建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)的重要組成部分，在盤(pán)活存量建設(shè)用地、促進(jìn)土地節(jié)約集約利用、優(yōu)化土地資源配置、完善現(xiàn)代市場(chǎng)體系等方面發(fā)揮著重要作用。2017年2月，國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的試點(diǎn)方案》，在34個(gè)試點(diǎn)地區(qū)提出了完善交易機(jī)制、創(chuàng)新運(yùn)行模式、健全服務(wù)體系、加強(qiáng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管和強(qiáng)化部門(mén)協(xié)作五項(xiàng)任務(wù)。2020年10月11日，總結(jié)試點(diǎn)地區(qū)三年改革經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合新時(shí)代深圳發(fā)展戰(zhàn)略定位，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2020-2025年）》，提出深圳“試點(diǎn)實(shí)行土地二級(jí)市場(chǎng)預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度”。10月18日，國(guó)家發(fā)改委正式發(fā)布《深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)首批授權(quán)事項(xiàng)清單》，提出深圳在“經(jīng)全國(guó)人大常委會(huì)授權(quán)后，重點(diǎn)做好未完成開(kāi)發(fā)投資總額25%的閑置工業(yè)用地的處置工作，可以采取提供交易鑒證、預(yù)告登記等方式，優(yōu)化土地要素市場(chǎng)化配置，保障交易安全。未經(jīng)批準(zhǔn)，工業(yè)用途不得改變”。

當(dāng)前，深入研究寧波、南寧等試點(diǎn)城市在土地二級(jí)市場(chǎng)制度改革上的經(jīng)驗(yàn)，破解相關(guān)法律制度改革滯后的困境，逐步構(gòu)建深圳土地二級(jí)市場(chǎng)預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度，促進(jìn)深圳閑置工業(yè)用地的順暢流通和盤(pán)活利用，提高深圳土地資源的利用效率，對(duì)深圳建設(shè)成為高質(zhì)量發(fā)展高地和可持續(xù)發(fā)展先鋒無(wú)疑具有重要意義。

1 深圳土地二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀與問(wèn)題

1.1 深圳土地市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入存量?jī)?yōu)化為主的發(fā)展階段

改革開(kāi)放以來(lái)，深圳快速城市化的成就舉世矚目。從1979年到2019年四十年間，深圳人口從不足3萬(wàn)人增長(zhǎng)到1344萬(wàn)人;GDP從1.96億元增長(zhǎng)到近2.7萬(wàn)億元;建成區(qū)規(guī)模從3平方公里擴(kuò)張到940平方公里。但早期粗放式發(fā)展所遺留的不完全城市化問(wèn)題也嚴(yán)重制約了深圳未來(lái)的發(fā)展。在四個(gè)一線(xiàn)城市中，深圳陸地面積只有1997.27平方公里，是北京12.17%、上海的31.5%、廣州的26.87%。深圳在2010年土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度已經(jīng)達(dá)到47%，遠(yuǎn)超30%的國(guó)際警戒線(xiàn)，比土地更為稀缺的香港高1倍，而地均GDP卻只有香港的1/5。在“寸土寸金”的現(xiàn)實(shí)壓力下，深圳只能走存量挖潛的道路。從2012年開(kāi)始，深圳通過(guò)城市更新和土地整備的制度創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)了從新增建設(shè)用地供應(yīng)為主向存量建設(shè)用地供應(yīng)為主的轉(zhuǎn)換。根據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局的數(shù)據(jù)顯示，2019年，在建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，存量建設(shè)用地占比71%，新增建設(shè)用地占比29% （見(jiàn)圖1）。

1.2 適應(yīng)存量土地開(kāi)發(fā)利用的新型土地管理制度初步建立

2005年，在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，深圳面臨著土地、水資源、人口和環(huán)境四個(gè)“難以為繼”，深圳市第四次黨代會(huì)確立了由“速度深圳”向“和諧深圳”“效益深圳”轉(zhuǎn)型的發(fā)展思路。2009年，《深圳市城市更新辦法》出臺(tái)，標(biāo)志著深圳土地管理從增量擴(kuò)張向存量?jī)?yōu)化轉(zhuǎn)型。2012年2月，國(guó)土資源部、廣東省人民政府聯(lián)合批復(fù)《深圳市土地管理制度改革總體方案》，以“創(chuàng)新土地二次開(kāi)發(fā)利用機(jī)制”和“完善國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)制度”為核心的深圳新一輪土改正式啟動(dòng)。經(jīng)過(guò)八年的改革探索，形成了“產(chǎn)權(quán)明晰+市場(chǎng)配置+利益共享”協(xié)同推進(jìn)的改革總體思路，并在存量土地再開(kāi)發(fā)、土地節(jié)約集約利用、土地市場(chǎng)化配置、城市生態(tài)管控等關(guān)鍵領(lǐng)域取得了重大突破，逐步建立了以城市更新和土地整備為代表的適應(yīng)存量土地開(kāi)發(fā)利用的新型土地管理制度，為全國(guó)存量土地開(kāi)發(fā)探索出系列行之有效的路徑。

1.3 深圳存量工業(yè)用地潛力巨大，制度亟待創(chuàng)新突破

優(yōu)質(zhì)企業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)等是一個(gè)城市高速發(fā)展和轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要支撐。自2012年起，深圳在土地供應(yīng)上已經(jīng)大幅向商辦和工業(yè)用地傾斜。根據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013-2018年，深圳招拍掛用地中，產(chǎn)業(yè)用地的占比達(dá)到50%，其中供給實(shí)體企業(yè)的比例在90%以上;至2018年末，產(chǎn)業(yè)用地比例達(dá)70%。2017年深圳發(fā)布“十三五”規(guī)劃中提出，保證到2020年深圳工業(yè)用地比重不低于30%，即劃定了270平方公里的“工業(yè)紅線(xiàn)”，從用地上保障上制造業(yè)發(fā)展空間，防止出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化。

從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，一方面深圳新增建設(shè)用地指標(biāo)不足，而存量工業(yè)區(qū)發(fā)展存在著規(guī)模小型化、用地效益總體偏低，原特區(qū)內(nèi)外差距較大以及以標(biāo)準(zhǔn)廠房為主的新工業(yè)區(qū)和大量質(zhì)量較差、形態(tài)老舊，已不適應(yīng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展需求的舊工業(yè)區(qū)并存等諸多問(wèn)題，未來(lái)存量工業(yè)區(qū)挖潛潛力巨大。另一方面，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)已支付全部土地出讓金并取得土地使用權(quán)證書(shū)，按照合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25% 以上;屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。25%的投資額限制給建設(shè)用地進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)交易設(shè)置了較高的門(mén)檻，在一定程度上阻礙了存量工業(yè)用地的流通，亟待創(chuàng)新突破。

2 寧波和南寧土地二級(jí)市場(chǎng)制度改革經(jīng)驗(yàn)借鑒

2.1 頂層設(shè)計(jì)為指引，地方政策大膽“先行先試”

根據(jù)《國(guó)土資源部印發(fā)〈關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的試點(diǎn)方案〉的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2017〕12號(hào)）要求，寧波和南寧均被列入了開(kāi)展國(guó)有土地二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)的28個(gè)試點(diǎn)地區(qū)之中。兩個(gè)城市結(jié)合中央文件精神和本市實(shí)際情況，分別出臺(tái)了《浙江省寧波市關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)的實(shí)施方案》《寧波市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押管理暫行規(guī)定》《寧波市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)二級(jí)市場(chǎng)交易規(guī)則》《南寧市關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)試點(diǎn)的實(shí)施方案》《南寧市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)二級(jí)市場(chǎng)交易管理辦法（試行）》等文件，明確了建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓范圍、交易條件、轉(zhuǎn)讓程序以及相關(guān)管理和服務(wù)措施。

針對(duì)未完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，寧波市借鑒商品房銷(xiāo)售預(yù)告登記制度，在全國(guó)首創(chuàng)了“預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓”的方式：按照“先投入后轉(zhuǎn)讓”的原則，在簽訂土地二級(jí)市場(chǎng)交易合同后，依法辦理預(yù)告登記，待開(kāi)發(fā)投資總額達(dá)到法定要求時(shí)，再依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記;南寧市則提出了“交易鑒證”+“預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓”的方式：通過(guò)交易服務(wù)平臺(tái)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，承辦機(jī)構(gòu)出具交易鑒證書(shū)，交易雙方可申請(qǐng)辦理預(yù)告登記。國(guó)土、規(guī)劃、建委、環(huán)保、審批等部門(mén)根據(jù)承辦機(jī)構(gòu)出具的交易鑒證書(shū)及相關(guān)材料，在受讓人未辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的情況下，對(duì)該項(xiàng)目工程建設(shè)的審批手續(xù)進(jìn)行缺項(xiàng)審批。待完成該項(xiàng)目建設(shè)投資25%后，持相關(guān)證明材料向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

2.2 構(gòu)建土地二級(jí)市場(chǎng)交易服務(wù)平臺(tái)

我國(guó)在土地一級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)建立起公開(kāi)、透明、規(guī)范的交易平臺(tái)，建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格可以通過(guò)充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)其真實(shí)價(jià)值。但土地二級(jí)市場(chǎng)的公開(kāi)交易平臺(tái)還處于缺失狀態(tài)，建設(shè)用地交易信息不對(duì)稱(chēng)、價(jià)格不透明，不僅會(huì)擾亂土地一級(jí)市場(chǎng)的正常秩序，還易導(dǎo)致國(guó)有土地資產(chǎn)流失。

寧波余姚市借鑒“淘寶網(wǎng)”的思路，在全國(guó)率先建立“土地超市”模式——土地二級(jí)市場(chǎng)的線(xiàn)上線(xiàn)下一體化交易平臺(tái)。余姚市結(jié)合年度土地出讓計(jì)劃以及全市批而未供、供而未用和低效閑置土地?cái)?shù)據(jù)庫(kù)，于2017年6月建立土地交易二級(jí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)平臺(tái)，開(kāi)發(fā)建設(shè)“發(fā)布、歸集、查詢(xún)”三位一體的微信公眾號(hào)“余姚土地市場(chǎng)”，及時(shí)提供信息服務(wù)，廣泛宣傳引導(dǎo)和鼓勵(lì)有意向轉(zhuǎn)讓或求購(gòu)?fù)恋氐钠髽I(yè)直接向國(guó)土部門(mén)或在“余姚土地市場(chǎng)”公眾號(hào)上登記，實(shí)現(xiàn)“線(xiàn)上”和“線(xiàn)下”同步登記，推動(dòng)信息集聚和實(shí)時(shí)共享。廣西南寧市通過(guò)整合市國(guó)土資源局直屬事業(yè)單位不動(dòng)產(chǎn)登記中心、市國(guó)土資源出讓服務(wù)中心及市測(cè)繪地理信息中心資源建立了土地二級(jí)市場(chǎng)交易服務(wù)平臺(tái)，為土地二級(jí)市場(chǎng)交易提供交易平臺(tái)、場(chǎng)所設(shè)施、交易鑒證等服務(wù)。該平臺(tái)設(shè)立在南寧市國(guó)土資源出讓服務(wù)中心，可開(kāi)展國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。根據(jù)權(quán)利人的申請(qǐng)，交易方式可采用協(xié)商議價(jià)、公開(kāi)競(jìng)價(jià)和法律、法規(guī)規(guī)定的其他方式。

2.3 探索閑置土地分割轉(zhuǎn)讓

土地再開(kāi)發(fā)與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)緊密關(guān)聯(lián)，介于傳統(tǒng)制造業(yè)和商業(yè)之間的新業(yè)態(tài)往往需要更靈活的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。閑置土地分割轉(zhuǎn)讓不僅有利于降低改造成本，促進(jìn)合理開(kāi)發(fā)，而且更符合新興業(yè)態(tài)發(fā)展的空間需求。寧波市規(guī)定工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)和用于科研的科教用地在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，企業(yè)利用存量建設(shè)用地創(chuàng)建小微企業(yè)園、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房或建設(shè)配套停車(chē)樓（庫(kù)）的，不增收土地價(jià)款，免繳增加面積的城建配套費(fèi)，經(jīng)項(xiàng)目竣工復(fù)核后，允許按規(guī)定進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓。南寧市明確閑置土地在滿(mǎn)足權(quán)屬清晰無(wú)爭(zhēng)議、相關(guān)權(quán)利人同意、符合規(guī)劃要求、使用條件明確等條件下，可以按照先分割后轉(zhuǎn)讓的方式辦理相關(guān)手續(xù)。

2.4 規(guī)范交易管理，健全服務(wù)體系

第一，規(guī)范交易流程。按照國(guó)務(wù)院關(guān)于建立“雙隨機(jī)一公開(kāi)”制度的要求看，同時(shí)結(jié)合本地實(shí)際情況，寧波余姚市明確土地二級(jí)市場(chǎng)按照“信息發(fā)布-交易登記-交易審批-合同簽訂-權(quán)證辦理”的交易流程進(jìn)行，同時(shí)采取違約責(zé)任追究、價(jià)格管控、批后監(jiān)管等方式進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)了信息發(fā)布常態(tài)化、交易登記一體化、交易審批標(biāo)準(zhǔn)化和轉(zhuǎn)讓合同規(guī)范化。南寧市則明確土地二級(jí)市場(chǎng)按照“委托申請(qǐng)-交易審核-擬定方案-信息發(fā)布-報(bào)名咨詢(xún)-合同簽訂-變更登記”的交易流程開(kāi)展，土地二級(jí)市場(chǎng)交易服務(wù)機(jī)構(gòu)同時(shí)作為不動(dòng)產(chǎn)變更登記和抵押登記的受理窗口，提供一站式服務(wù)，“一個(gè)窗口”對(duì)外，交易與登記無(wú)縫銜接。第二，完善市場(chǎng)調(diào)控。寧波余姚市完善土地二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格形成、監(jiān)測(cè)、指導(dǎo)和監(jiān)督機(jī)制，嚴(yán)格落實(shí)土地交易價(jià)格申報(bào)制度，對(duì)交易價(jià)格進(jìn)行審核。存在閑置違約責(zé)任的先處置違約責(zé)任后方可進(jìn)行交易，經(jīng)營(yíng)性用地低于近3年同類(lèi)用途、同地段土地一級(jí)市場(chǎng)平均出讓價(jià)格70%的，政府可行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。南寧市明確土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格按基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵修正后仍低于按當(dāng)前期日修正的網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)的20%的，南寧市土地儲(chǔ)備中心可行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。對(duì)于溢價(jià)率過(guò)高的異常地塊，根據(jù)增值稅的差額累進(jìn)稅率進(jìn)行監(jiān)管。第三，健全服務(wù)體系。寧波和南寧均提出了要培育和規(guī)范土地二級(jí)市場(chǎng)中介服務(wù)。寧波提出要建立全市統(tǒng)一的中介機(jī)構(gòu)信用記錄及評(píng)價(jià)系統(tǒng)，制定信用評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和辦法;南寧提出對(duì)中介機(jī)構(gòu)實(shí)行信用考評(píng)制度，考核評(píng)價(jià)結(jié)果向社會(huì)公布，并提供社會(huì)查詢(xún)。在政府服務(wù)體系構(gòu)建上，寧波余姚市根據(jù)省政府“最多跑一次”改革要求，擬定國(guó)有建設(shè)用地二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)權(quán)力清單，打造“前臺(tái)綜合受理、后臺(tái)分類(lèi)審核、統(tǒng)一窗口出件”的服務(wù)模式，最大限度讓辦事企業(yè)和群眾“少跑”。第四，加強(qiáng)監(jiān)測(cè)監(jiān)管。寧波市要求統(tǒng)計(jì)土地二級(jí)市場(chǎng)交易的數(shù)量、結(jié)構(gòu)、價(jià)款、時(shí)序等信息，并定期開(kāi)展評(píng)估分析;交易后按照“誰(shuí)提出誰(shuí)監(jiān)管”的原則，國(guó)土資源、住建、經(jīng)信、招商等部門(mén)各司其職做好合同履約監(jiān)管工作。南寧市研發(fā)土地二級(jí)市場(chǎng)業(yè)務(wù)辦理平臺(tái)數(shù)據(jù)庫(kù)為監(jiān)測(cè)監(jiān)管提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，市國(guó)土資源主管部門(mén)每季度形成監(jiān)測(cè)分析報(bào)告上報(bào)國(guó)土資源廳;建立土地二級(jí)市場(chǎng)合同履約監(jiān)管系統(tǒng)，制定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押合同格式文本和相應(yīng)的法律文書(shū)，對(duì)交易宗地開(kāi)發(fā)、利用情況實(shí)行動(dòng)態(tài)跟蹤檢查，違者將記入南寧市失信名單。

3 深圳構(gòu)建土地二級(jí)市場(chǎng)預(yù)告登記制度建議

3.1 采用“交易鑒證+預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓”方式，降低交易門(mén)檻

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》于1994年出臺(tái)，此后經(jīng)歷了3次修改，但對(duì)投資比例未達(dá)到投資總額25%的限制轉(zhuǎn)讓規(guī)定卻未有改變。這條規(guī)定過(guò)去在防止土地炒作、遏制地產(chǎn)泡沫、規(guī)范市場(chǎng)管理等方面起到了積極作用，但隨著土地一級(jí)市場(chǎng)由行政配置轉(zhuǎn)為市場(chǎng)配置和土地二級(jí)市場(chǎng)管理制度逐步完善，土地轉(zhuǎn)讓投資額的硬性限制已不適應(yīng)當(dāng)前土地市場(chǎng)的發(fā)展。借鑒寧波和南寧的土地二級(jí)市場(chǎng)改革經(jīng)驗(yàn)，建議深圳對(duì)閑置工業(yè)用地可采取交易鑒證+預(yù)告登記的管理方式。一是整合深圳市規(guī)劃國(guó)土房產(chǎn)信息中心、深圳市土地房產(chǎn)交易中心和深圳市不動(dòng)產(chǎn)登記中心資源建立深圳土地二級(jí)市場(chǎng)交易服務(wù)平臺(tái)。二是以出讓方式取得的項(xiàng)目土地使用權(quán)，已完成的投資總額未到25%的，平臺(tái)要出具交易鑒證書(shū)，確保進(jìn)場(chǎng)交易土地信息的真實(shí)、透明;交易雙方暫不辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證，但可申請(qǐng)辦理預(yù)告登記。三是建委、環(huán)保等相關(guān)部門(mén)根據(jù)交易鑒證書(shū)及相關(guān)材料對(duì)該項(xiàng)目工程建設(shè)的審批手續(xù)進(jìn)行缺項(xiàng)審批。四是待投資達(dá)到25%之后，即可辦理不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。五是在符合規(guī)劃條件和出讓合同無(wú)限制性約定的前提下，允許工礦用地經(jīng)批準(zhǔn)后分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑫r(shí)給予一定的稅費(fèi)優(yōu)惠，降低交易成本。通過(guò)交易鑒證+預(yù)告登記的方式，既符合現(xiàn)有法律取向、完善了政府監(jiān)管，又降低交易門(mén)檻，促進(jìn)了土地與資本要素的流通。

3.2 建立線(xiàn)上線(xiàn)下一體化“土地超市”，創(chuàng)新運(yùn)行模式

當(dāng)前深圳已經(jīng)進(jìn)入深度城市化的發(fā)展階段，土地二級(jí)市場(chǎng)在土地市場(chǎng)中的重要性持續(xù)提升。但此前土地二級(jí)市場(chǎng)由于缺乏公共平臺(tái)、管理制度不完善、交易成本高等因素影響，造成了不少?lài)?guó)有建設(shè)用地使用權(quán)“想賣(mài)無(wú)處賣(mài)、想買(mǎi)無(wú)處買(mǎi)”的局面。建議深圳可以借鑒寧波余姚市的改革經(jīng)驗(yàn)，建立產(chǎn)權(quán)明晰、市場(chǎng)定價(jià)、信息集聚、交易安全的“土地超市”。一是整合自然資源、住建、法院、金融、工信等部門(mén)數(shù)據(jù)資料，構(gòu)建土地交易二級(jí)市場(chǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)。二是線(xiàn)下交易市場(chǎng)設(shè)置服務(wù)窗口和交易展示廳，提供建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等“交易+登記”的一體化服務(wù)。三是線(xiàn)上交易市場(chǎng)以建設(shè)“深圳土地二級(jí)市場(chǎng)交易網(wǎng)”和“深圳土地市場(chǎng)”微信公眾號(hào)為載體，對(duì)內(nèi)開(kāi)展網(wǎng)上交易審核備案管理，對(duì)外提供信息收集發(fā)布，第三方資金監(jiān)管，網(wǎng)上交易事項(xiàng)辦理，成交結(jié)果公示等服務(wù)。

3.3 強(qiáng)化土地二級(jí)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，完善服務(wù)體系

一是制定土地二級(jí)市場(chǎng)管理的政策辦法，明確國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件、程序、監(jiān)管和懲罰措施等。二是建立土地二級(jí)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)制度，要求數(shù)據(jù)錄入、審核、匯集、提取、分析的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管。三是培育發(fā)展中介機(jī)構(gòu)，構(gòu)建公開(kāi)統(tǒng)一的中介機(jī)構(gòu)信用記錄與評(píng)價(jià)系統(tǒng)，逐步構(gòu)建完善的土地二級(jí)市場(chǎng)中介服務(wù)體系。四是建立土地二級(jí)市場(chǎng)合同履約監(jiān)管系統(tǒng)，相關(guān)政府部門(mén)應(yīng)不定期的對(duì)土地開(kāi)發(fā)利用情況實(shí)行動(dòng)態(tài)跟蹤檢查，存在違反管理制度的企業(yè)，將其列入失信名單，限制其未來(lái)進(jìn)入土地一、二級(jí)市場(chǎng)。

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作者簡(jiǎn)介：魏凌，中國(guó)人民大學(xué)土地政策與制度研究中心研究員。

成立，中國(guó)人民大學(xué)博士后，中建三局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。