摘要：輕資產(chǎn)模式避免了以售養(yǎng)租模式中受房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)影響;與合作者或投資者風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān);輕資產(chǎn)模式能讓企業(yè)關(guān)注自身核心發(fā)展價(jià)值，有利于提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而提升品牌的附加值。然而，并不是所有的地產(chǎn)企業(yè)都適合輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型路線。盤點(diǎn)及解讀國(guó)內(nèi)領(lǐng)先商企的輕資產(chǎn)發(fā)展模式，為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供經(jīng)營(yíng)模式參考。

關(guān)鍵詞：輕資產(chǎn);資產(chǎn)管理;行業(yè)趨勢(shì)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）01-0046-54 收稿日期：2020-12-15

近幾年來(lái)，激烈的競(jìng)爭(zhēng)以及逐步飽和的商業(yè)發(fā)展空間，讓越來(lái)越多的地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)選擇輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，開(kāi)始了新一輪的跑馬圈地。輕資產(chǎn)模式為企業(yè)的低風(fēng)險(xiǎn)快速擴(kuò)張?zhí)峁┝烁雍线m的發(fā)展路徑，在大幅降低了企業(yè)負(fù)債率的同時(shí)又可以提前回籠資金。輕資產(chǎn)模式避免了以售養(yǎng)租模式中受房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的影響，與合作者或投資者風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，能讓企業(yè)關(guān)注自身核心發(fā)展價(jià)值，有利于提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而提升品牌的附加值。

然而，并不是所有的地產(chǎn)企業(yè)都適合輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型路線，在目前的輕資產(chǎn)實(shí)踐中，該模式呈現(xiàn)以下幾種特點(diǎn)。第一，輕資產(chǎn)模式門檻較高，需要過(guò)硬的運(yùn)營(yíng)能力。在輕資產(chǎn)戰(zhàn)略下，在營(yíng)商業(yè)體數(shù)量及管理面積都在快速增長(zhǎng)，怎樣保證每個(gè)項(xiàng)目都有較高的出租率及客流，這對(duì)商企的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和能力提出了嚴(yán)苛的考核。第二，快速擴(kuò)張更加依賴合作方，對(duì)于合作方的甄選很重要。對(duì)于輕資產(chǎn)模式的合作方，除需要其具有合作意愿外還需具備一定的資信實(shí)力，而這一因素其實(shí)也限制了商企的輕資產(chǎn)發(fā)展速度。但過(guò)度依賴合作方又會(huì)削減輕資產(chǎn)輸出一方的話語(yǔ)權(quán)。第三，輕資產(chǎn)容易形成產(chǎn)品復(fù)制，缺少特色競(jìng)爭(zhēng)力。在輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的快速擴(kuò)張模式，其單一復(fù)制化會(huì)讓產(chǎn)品缺少創(chuàng)新力及獨(dú)特性，不利于產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，這也是很多商企選擇單一產(chǎn)品線進(jìn)行輕資產(chǎn)復(fù)制，但實(shí)行“一城一店”或者“一店一特色”的差異化發(fā)展路徑的原因。

目前商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)發(fā)展的常見(jiàn)模式見(jiàn)表1。

為全面了解國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)發(fā)展策略，本文盤點(diǎn)及解讀國(guó)內(nèi)領(lǐng)先商企的輕資產(chǎn)發(fā)展模式。據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)達(dá)在2020年計(jì)劃開(kāi)業(yè)的50個(gè)廣場(chǎng)中，有37個(gè)屬于輕資產(chǎn)項(xiàng)目。此外，凱德、大悅城地產(chǎn)、愛(ài)琴海商業(yè)、萬(wàn)科印力、華潤(rùn)置地、花樣年、保利商業(yè)、合生創(chuàng)展等企業(yè)近年來(lái)紛紛推出了輕資產(chǎn)管理項(xiàng)目。同時(shí)，天虹、世紀(jì)金源、紅星美凱龍、華地國(guó)際等都在搶點(diǎn)做服務(wù)管理輸出，華地國(guó)際制定了未來(lái)3年開(kāi)出百個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的目標(biāo)，這些商業(yè)項(xiàng)目多數(shù)是輕資產(chǎn)輸出。

1 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)

主要輕資產(chǎn)產(chǎn)品線——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

合作模式有“與純投資機(jī)構(gòu)合作”和“與項(xiàng)目持有企業(yè)合作”兩個(gè)方向，品牌輸出、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理。第一種模式的合作伙伴只負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)投資，萬(wàn)達(dá)需要負(fù)責(zé)投項(xiàng)目、建設(shè)以及后續(xù)的招商運(yùn)營(yíng)等，而后一種模式萬(wàn)達(dá)只需要輸出品牌和管理。

2015年1月14日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)與光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議，4家機(jī)構(gòu)擬投資240億元，建設(shè)約20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。這標(biāo)志著萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式正式啟動(dòng)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)從此走上“輕重并舉”的發(fā)展道路。

其官方發(fā)布的合作項(xiàng)目選址標(biāo)準(zhǔn)為：（1）合作項(xiàng)目。地上建筑面積8萬(wàn)平方米以上的新建大型商業(yè)項(xiàng)目。（2）項(xiàng)目選址。項(xiàng)目地塊所在市城區(qū)人口40萬(wàn)人以上，項(xiàng)目地塊位于城市中心區(qū)域，用地面積約60～80畝。（3）合作模式。合作方負(fù)責(zé)取得項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)，并負(fù)擔(dān)土地出讓金及項(xiàng)目建設(shè)所需全部投資;萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)管理、商業(yè)規(guī)劃及招商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，授權(quán)項(xiàng)目使用“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”品牌及萬(wàn)達(dá)獨(dú)創(chuàng)的電子商務(wù)系統(tǒng)和“慧云”智能信息管理系統(tǒng)。（4）資產(chǎn)及收益。項(xiàng)目資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸合作方所有，萬(wàn)達(dá)與合作方按照項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的租賃凈收益分成。

北京槐房萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型后的第一個(gè)合作項(xiàng)目，總建面23萬(wàn)平方米，包括購(gòu)物中心、室外商業(yè)街等業(yè)態(tài)，由北京市豐臺(tái)區(qū)槐房村集體企業(yè)出地、出資，萬(wàn)達(dá)參與規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)管理、招商運(yùn)營(yíng)。

而后，在2017年萬(wàn)達(dá)大量出售大型文旅和酒店項(xiàng)目，出清重資產(chǎn)業(yè)務(wù)，其旗下各業(yè)務(wù)板塊全面開(kāi)始尋求品牌、管理輸出。其中，萬(wàn)達(dá)商管的輕資產(chǎn)化最為徹底。截至2020年9月底，萬(wàn)達(dá)商管累計(jì)開(kāi)業(yè)336個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中輕資產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)58個(gè)。在建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)166個(gè)，其中輕資產(chǎn)128個(gè)，在建項(xiàng)目基本滿足萬(wàn)達(dá)商管未來(lái)3年每年開(kāi)業(yè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不低于50個(gè)且70%以上新開(kāi)項(xiàng)目為輕資產(chǎn)的計(jì)劃。2020年，萬(wàn)達(dá)商管全年簽約輕資產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到65～70個(gè)。今后每年簽約“輕資產(chǎn)”萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將不低于60個(gè)，萬(wàn)達(dá)商管將徹底輕資產(chǎn)化。

2020年9月29日，萬(wàn)達(dá)商管正式對(duì)外宣布從2021年開(kāi)始，萬(wàn)達(dá)商管不再發(fā)展重資產(chǎn)，即不再投資持有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)物業(yè)，全面實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。萬(wàn)達(dá)商管的“輕資產(chǎn)”指的是萬(wàn)達(dá)不出萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的資金，只輸出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，并分得收益。

目前萬(wàn)達(dá)是行業(yè)內(nèi)公認(rèn)的商業(yè)龍頭，得益于其前瞻性、規(guī)?；约奥氏认鲁痢⒄碱I(lǐng)低線城市消費(fèi)市場(chǎng)，所以無(wú)論是開(kāi)業(yè)數(shù)量，還是租金收入，都處于行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先水平。

2 華潤(rùn)置地/華潤(rùn)萬(wàn)象生活

主要商業(yè)輕資產(chǎn)產(chǎn)品線為萬(wàn)象系商業(yè)（萬(wàn)象城、萬(wàn)象匯）等。

合作方式包括管理輸出、承租經(jīng)營(yíng)、商管公司收并購(gòu)。主要拓展城市為全國(guó)四大核心城市群及一二線城市。華潤(rùn)萬(wàn)象生活2020年12月9日正式掛牌上市，其商業(yè)的華北、華東、華南、華西、華中各大區(qū)，已全面啟動(dòng)“尋求項(xiàng)目合作計(jì)劃”，積極拓展輕資產(chǎn)項(xiàng)目，合作方式包括管理輸出、承租經(jīng)營(yíng)、商管公司收并購(gòu)。根據(jù)各區(qū)域?qū)で箜?xiàng)目合作計(jì)劃，其合作的業(yè)態(tài)稍有不同，華東大區(qū)包括了購(gòu)物中心和寫字樓，華北、華西則只有購(gòu)物中心。主要選址依舊集中在一二線城市的購(gòu)物中心，要求商業(yè)面積（總建面減去非經(jīng)營(yíng)面積）≥8萬(wàn)平方米，地鐵及軌交上蓋為加分項(xiàng)。

時(shí)間回溯至2017年，彼時(shí)華潤(rùn)置地把商業(yè)和寫字樓運(yùn)營(yíng)管理、住宅的物業(yè)管理，兩塊業(yè)務(wù)正式分拆成立了華潤(rùn)萬(wàn)象生活有限公司，業(yè)務(wù)范圍包括提供物業(yè)管理、增值服務(wù)、管理以及運(yùn)營(yíng)購(gòu)物中心和寫字樓等各種不斷擴(kuò)大的商業(yè)資產(chǎn)。從2020年1月以來(lái)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活逐步將商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)作為一個(gè)獨(dú)立的業(yè)務(wù)分部，并開(kāi)始從該項(xiàng)業(yè)務(wù)確認(rèn)收入。而在此前，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)是華潤(rùn)置地商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)及投資業(yè)務(wù)的一部分，華潤(rùn)萬(wàn)象生活以集團(tuán)內(nèi)跨部門服務(wù)的形式向購(gòu)物中心提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，并不另行收取費(fèi)用。也就是說(shuō)，商業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，逐漸成為華潤(rùn)萬(wàn)象生活的利潤(rùn)新增長(zhǎng)極。

從其官方發(fā)布的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)也很好地印證了這一點(diǎn)。2020年上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)分部中，來(lái)自購(gòu)物中心物業(yè)管理及其他服務(wù)的營(yíng)收高達(dá)5.94億元，在整體營(yíng)收中占比接近20%。購(gòu)物中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2.90億元，在整體營(yíng)收中占比就已接近10%。在華潤(rùn)萬(wàn)象生活整體營(yíng)收構(gòu)成中，來(lái)自商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)的營(yíng)收占比為46.37%，毛利占比為68.86%，大幅改善了華潤(rùn)萬(wàn)象生活的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)。這也就不難理解，在2020年8月末華潤(rùn)置地為何將商業(yè)運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)注入物業(yè)上市主體當(dāng)中，并正式開(kāi)啟輕資產(chǎn)的規(guī)模性擴(kuò)張。在華潤(rùn)萬(wàn)象生活公布的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入模式中，主要包含兩個(gè)部分：“開(kāi)業(yè)前管理服務(wù)”和“運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)”，見(jiàn)表2。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，以2004年深圳萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)作為起點(diǎn)，華潤(rùn)已形成萬(wàn)象城和萬(wàn)象匯雙品牌的策略。購(gòu)物中心方面，截至2020年6月底，已開(kāi)業(yè)萬(wàn)象城、萬(wàn)象天地、萬(wàn)象匯42個(gè)，儲(chǔ)備項(xiàng)目50個(gè)，另有管理輸出購(gòu)物中心項(xiàng)目28個(gè)。

在管物業(yè)方面，截至2020年上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活已向51個(gè)購(gòu)物中心提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，總建筑面積約561萬(wàn)平方米;向31個(gè)購(gòu)物中心提供物業(yè)管理服務(wù)，總建面為395.4萬(wàn)平方米;向73棟寫字樓項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，在管總建筑面積為510萬(wàn)平方米。公司的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)覆蓋中國(guó)27個(gè)省級(jí)行政區(qū)62個(gè)城市，80%在管及運(yùn)營(yíng)商業(yè)物業(yè)位于一二線城市。

下一步，華潤(rùn)會(huì)在重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)管理和存量改造三個(gè)方面發(fā)力，加速擴(kuò)大商業(yè)運(yùn)營(yíng)的規(guī)模。地域上主要還是聚焦在四個(gè)國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)和成渝經(jīng)濟(jì)圈。

3 寶龍商業(yè)

主要輕資產(chǎn)產(chǎn)品線是寶龍廣場(chǎng)。代表項(xiàng)目為蘇州星韻寶龍廣場(chǎng)、杭州下沙寶龍廣場(chǎng)、鹽城建湖寶龍廣場(chǎng)。合作模式為品牌輸出、運(yùn)營(yíng)包干輕資產(chǎn)管理輸出。

目前，寶龍商業(yè)已成功實(shí)現(xiàn)品牌輸出管理，為合作方提供市場(chǎng)研發(fā)、項(xiàng)目招商和運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。根據(jù)寶龍集團(tuán)的《新五年戰(zhàn)略規(guī)劃》中提到的“1+1+N”的布局方針，目前寶龍的主戰(zhàn)場(chǎng)是以上海為大本營(yíng)的長(zhǎng)三角地區(qū)。

2013年，寶龍改變了商業(yè)布局戰(zhàn)略，首次提出“深耕上海，聚焦長(zhǎng)三角”?；貧w長(zhǎng)三角區(qū)域，從之前的重點(diǎn)布局三四線城市，轉(zhuǎn)移至一二線的市郊區(qū)域與三四線并重，并加大對(duì)一二線城市的布局。寶龍商業(yè)自2007年開(kāi)始向零售商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)商、租戶及業(yè)主提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。2014年起，寶龍向獨(dú)立第三方開(kāi)發(fā)的物業(yè)提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)（杭州下沙寶龍廣場(chǎng)）。2019年底，寶龍商業(yè)在港交所主板上市。截至2020年11月，已獲取管理商業(yè)項(xiàng)目111個(gè)，已簽約管理商業(yè)總建筑面積近1100萬(wàn)平方米，擁有超7100個(gè)商戶品牌庫(kù)，其中戰(zhàn)略合作品牌逾140家。

選址標(biāo)準(zhǔn)上，（1）優(yōu)先5～10萬(wàn)平方米商業(yè)mall或者街區(qū)，產(chǎn)權(quán)清晰;（2）在營(yíng)項(xiàng)目或者地塊均可合作;（3）輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊主要戰(zhàn)略區(qū)域?yàn)殚L(zhǎng)三角、珠三角;（4）主要服務(wù)類型為零售商業(yè)物業(yè)開(kāi)業(yè)前的準(zhǔn)備階段向物業(yè)開(kāi)發(fā)商或業(yè)主提供市場(chǎng)研究及定位、租戶招攬及籌備開(kāi)幕服務(wù)，于零售商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)階段向業(yè)主或租戶提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)，以及向位處購(gòu)物街及商場(chǎng)的單位提供物業(yè)租賃服務(wù)，見(jiàn)表3。

據(jù)寶龍商業(yè)2020年中期業(yè)績(jī)顯示，2020上半年，其商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)收入約7億元。商業(yè)物業(yè)管理（租戶管理及收租服務(wù)收入）和增值服務(wù)是其主要利潤(rùn)來(lái)源。商管費(fèi)收取比例越高，折射公司品牌影響力越大;增值服務(wù)收入增長(zhǎng)越快，意味著項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率越高。

4 保利商業(yè)

輕資產(chǎn)產(chǎn)品線為保利廣場(chǎng)、保利MALL、時(shí)光里。代表項(xiàng)目有武漢保利廣場(chǎng)（首個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目）、保利MALL·合肥。截至2020年11月，輕資產(chǎn)商業(yè)管理體量為150萬(wàn)平方米。

表4、表5為保利商業(yè)合作模式及存量商業(yè)選址標(biāo)準(zhǔn)概述。

2015年底開(kāi)始，保利商業(yè)從原有單一的協(xié)同主業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)變向外伸發(fā)展，開(kāi)始做大量的包租業(yè)務(wù)，到2019年開(kāi)始做輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)收儲(chǔ)。截至2020年11月初，保利商業(yè)對(duì)外的輕資產(chǎn)簽約規(guī)模是150萬(wàn)平方米。

購(gòu)物中心項(xiàng)目方面：保利商業(yè)集前期投資拓展、前期定位策劃、技術(shù)設(shè)計(jì)顧問(wèn)、工程管理、物業(yè)管理、招商籌備、運(yùn)營(yíng)管理、營(yíng)銷推廣、會(huì)員系統(tǒng)等全鏈條服務(wù)，設(shè)有專門從事購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理的全資子公司保利商業(yè)管理有限公司。社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目方面，保利商業(yè)集項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)等全鏈條服務(wù)，以“便捷+溫情”為核心驅(qū)動(dòng)，提供全社區(qū)生活服務(wù)業(yè)態(tài)的一站式商業(yè)體驗(yàn)空間。

作為保利發(fā)展“一主兩翼”戰(zhàn)略之下的商業(yè)資管擔(dān)當(dāng)，保利商業(yè)致力于打造體系化大資管平臺(tái)，專注于全價(jià)值鏈專業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，管理資產(chǎn)價(jià)值規(guī)模近千億元，多元資產(chǎn)屬性涵蓋國(guó)企、民營(yíng)和村社集體資產(chǎn)。官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2020年前三季度，保利商業(yè)新增簽約管理面積100萬(wàn)平方米，市場(chǎng)化業(yè)務(wù)發(fā)展爆發(fā)式增長(zhǎng)。

通過(guò)聚焦國(guó)家中心城市及核心都市圈，保利商業(yè)憑借產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套、服務(wù)、運(yùn)營(yíng)等多環(huán)節(jié)高水準(zhǔn)、專業(yè)化的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，成功打造多個(gè)資產(chǎn)管理合作典范，包括上海南橋源城市更新項(xiàng)目、廣州設(shè)計(jì)之都、成都Parkview Mall、西安高新區(qū)GT-Tower、佛山京華廣場(chǎng)、宜賓HAI未來(lái)廣場(chǎng)、貴陽(yáng)七冶保利廣場(chǎng)、煙臺(tái)牟平一格廣場(chǎng)等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，為每座城市的地標(biāo)商業(yè)運(yùn)維增值。

5 新城控股

主要輕資產(chǎn)輸出產(chǎn)品線為新城吾悅廣場(chǎng)，主要合作模式為商業(yè)運(yùn)營(yíng)，輸出品牌和服務(wù)管理。代表項(xiàng)目有青島吾悅廣場(chǎng)、諸暨永利吾悅廣場(chǎng)。

新城控股集團(tuán)于2008年成立商業(yè)管理集團(tuán)有限公司，并2012年推出“吾悅”商業(yè)品牌，開(kāi)始試驗(yàn)以“城市綜合體”（住宅+MALL）為核心的商業(yè)模式，主打吾悅廣場(chǎng)產(chǎn)品線。2016年，新城商業(yè)簽約首個(gè)輸出管理的輕資產(chǎn)項(xiàng)目，與浙江永利中心城投資有限公司合作落地諸暨永利吾悅廣場(chǎng)，對(duì)已開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)的諸暨永利吾悅廣場(chǎng)進(jìn)行整體改造、重新定位、招商，并由新城商業(yè)全面經(jīng)營(yíng)管理，由此開(kāi)啟輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。

根據(jù)新城官網(wǎng)發(fā)布的3個(gè)“15年”預(yù)期，第一個(gè)15年靠住宅增加銷售和利潤(rùn)，第二個(gè)15年靠住宅和商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)，未來(lái)的15年利潤(rùn)則主要來(lái)自于商業(yè)管理。目前，新城已形成從前期商業(yè)規(guī)劃、招商落位，到后期營(yíng)運(yùn)管理和營(yíng)銷推廣的管理輸出鏈條，具備全面的商業(yè)資源統(tǒng)籌和管理能力。其2020年半年度業(yè)績(jī)顯示，2020年上半年，實(shí)現(xiàn)吾悅廣場(chǎng)租金收入21.32億元，同比增長(zhǎng)22.46%，出租率達(dá)96.08%。其中，青島吾悅廣場(chǎng)、成都武侯吾悅廣場(chǎng)、渭南吾悅廣場(chǎng)、合肥吾悅廣場(chǎng)及哈爾濱吾悅廣場(chǎng)為商業(yè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，租金收入約為1.36億元（歸屬于公司租金收入為1.13億元）。截至2020年10月25日，新城控股集團(tuán)在全國(guó)已開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)達(dá)72座，開(kāi)業(yè)、在建及擬建吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量已達(dá)到140余座，其預(yù)期2020年商業(yè)管理年租金收入目標(biāo)為55億元。

其下一步“產(chǎn)品升級(jí)戰(zhàn)役”會(huì)進(jìn)入加速試點(diǎn)和落地復(fù)盤階段，新城控股商開(kāi)事業(yè)部會(huì)挑選一些重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行試點(diǎn)，推出mall+X、院街系列、住宅5.0等創(chuàng)新產(chǎn)品。至2025年全年8萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心會(huì)有3500座左右，2019年開(kāi)業(yè)254座，累計(jì)到2019年底開(kāi)業(yè)2000座，距離2025年還有1500座左右的機(jī)會(huì)點(diǎn)。未來(lái)5年，新城控股會(huì)在其中尋找一些機(jī)會(huì)，同時(shí)也會(huì)提升自身的運(yùn)營(yíng)能力，商業(yè)的強(qiáng)項(xiàng)是運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生更多的價(jià)值，同時(shí)新城也在尋找吾悅廣場(chǎng)的退出機(jī)制。

在區(qū)域布局上，新城主要戰(zhàn)略是布局三四線城市。截至2019年底，新城已開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目約有70.4%位于三四線城市，已開(kāi)業(yè)商場(chǎng)的可供出租建面長(zhǎng)三角占比達(dá)到65.2%。走出長(zhǎng)三角后，新城將重點(diǎn)伸向中西部區(qū)域，比例達(dá)到29.7%，占比增長(zhǎng)最大。新城在一二線城市的布局則選在郊區(qū)，形成差異化的競(jìng)爭(zhēng)。

6 愛(ài)琴海商業(yè)

主要輕資產(chǎn)產(chǎn)品線為愛(ài)琴海購(gòu)物公園，代表項(xiàng)目有唐山路北愛(ài)琴海購(gòu)物公園。合作模式為存量資產(chǎn)管理輸出、增量資產(chǎn)的介入管理、合作開(kāi)發(fā)型、基金管理型、管理輸出型。

2016年8月，愛(ài)琴海商業(yè)首個(gè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目唐山路北愛(ài)琴海購(gòu)物公園面市，意味著其輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)逐漸被市場(chǎng)所認(rèn)可。2018年，紅星商業(yè)正式更名“愛(ài)琴海商業(yè)集團(tuán)”，明確其持續(xù)以資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)為核心的商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。其為合作項(xiàng)目提供全程運(yùn)營(yíng)，即從前期的拿地階段，到定位設(shè)計(jì)，再到后期的運(yùn)營(yíng)，最后實(shí)現(xiàn)資本化退出的貫穿商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)全程的運(yùn)營(yíng)，其核心包括資產(chǎn)盤活，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，資產(chǎn)升值。開(kāi)啟“輕重并舉”的路線之后，愛(ài)琴海的擴(kuò)張也開(kāi)始加速。

截至目前，愛(ài)琴海集團(tuán)商業(yè)管理總面積近1100萬(wàn)平方米，運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目突破20+，業(yè)務(wù)覆蓋北京、上海、天津、重慶、常州、成都、蘇州、慈溪、昆明、福州、蘭州、唐山、大同、遵義等80余個(gè)城市。

在輕資產(chǎn)項(xiàng)目選址及運(yùn)營(yíng)方面，愛(ài)琴海主要采取兩個(gè)方式。一種是盤活存量，即與物業(yè)持有者進(jìn)行合作，置入資產(chǎn)盤活、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及資產(chǎn)升值等資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，再結(jié)合其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域強(qiáng)大的資源調(diào)配能力，達(dá)到物業(yè)持有者、運(yùn)營(yíng)管理者和商戶多方平衡，提升物業(yè)價(jià)值;另一個(gè)模式是激活增量資產(chǎn)，即與缺乏商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的中小開(kāi)發(fā)商合作，通過(guò)介入式管理，依托其前期籌建管理模型，包括專業(yè)前期研判、計(jì)劃管控節(jié)點(diǎn)和ISO9000標(biāo)準(zhǔn)化管理等多個(gè)模塊，從土地研判、規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)功能設(shè)置、商業(yè)建造標(biāo)準(zhǔn)等前期入手，解決商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和規(guī)劃方面的痛點(diǎn)和難題。

通過(guò)成熟的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)能力快速提升商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值，一方面彌補(bǔ)了合作方的經(jīng)驗(yàn)短板，另一方面進(jìn)行愛(ài)琴海品牌輸出，帶動(dòng)物業(yè)價(jià)值提升。從某種意義上而言，所謂的輕資產(chǎn)輸出是通過(guò)管理介入到項(xiàng)目或持有型物業(yè)中，通過(guò)資本化運(yùn)作達(dá)到一個(gè)輕重資產(chǎn)并舉、平衡狀態(tài)。愛(ài)琴海商業(yè)更傾向于前置型管理，即從項(xiàng)目拿地時(shí)開(kāi)始就形成合作，一直貫穿到項(xiàng)目的中后期，提高項(xiàng)目全產(chǎn)業(yè)鏈的能力。

在運(yùn)營(yíng)方面，愛(ài)琴海利用“大運(yùn)營(yíng)平臺(tái)”，通過(guò)實(shí)時(shí)的BI體系，愛(ài)琴海運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)于全國(guó)愛(ài)琴海購(gòu)物公園運(yùn)營(yíng)狀況的感知與反饋，通過(guò)大數(shù)據(jù)的深度應(yīng)用，愛(ài)琴海已經(jīng)初步完成了自主云支付體系和會(huì)員體系的融合。

資產(chǎn)管理方面，愛(ài)琴海的模式主要有三種，合作開(kāi)發(fā)型、基金管理型、管理輸出型。合作開(kāi)發(fā)型主要針對(duì)的是未來(lái)收益增長(zhǎng)潛力比較大的一二線城市，包括一些強(qiáng)三線城市;基金管理型針對(duì)存量項(xiàng)目，收購(gòu)購(gòu)物中心部分股權(quán)，收益部分，除了管理部分、咨詢部分的收益之外，還有資本退出時(shí)的收益;管理輸出型面向存量項(xiàng)目，主要是針對(duì)一些無(wú)專業(yè)商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的區(qū)域性開(kāi)發(fā)商，或者是一些開(kāi)發(fā)類的企業(yè)，管理輸出做好運(yùn)營(yíng)的同時(shí)，做好資本化。

7 凱德集團(tuán)

主要輕資產(chǎn)產(chǎn)品線為來(lái)福士、凱德MALL、凱德廣場(chǎng)等。合作模式是私募股權(quán)基金+REITs、輸出管理等。2016年8月，凱德集團(tuán)正式啟動(dòng)購(gòu)物中心管理輸出戰(zhàn)略，并已在中國(guó)累計(jì)布局8個(gè)購(gòu)物中心管理輸出項(xiàng)目，涉及6座城市，代表項(xiàng)目有長(zhǎng)沙凱德·壹中心、上海虹橋阿里中心、上海凱德·星貿(mào)、成都凱德廣場(chǎng)·樂(lè)視界、成都青羊?qū)m項(xiàng)目、西安凱德廣場(chǎng)·御錦城、佛山凱德MALL·180、廣州廣晟萬(wàn)博城等。

簽訂第三方管理合同對(duì)凱德來(lái)說(shuō)是快速擴(kuò)大購(gòu)物中心網(wǎng)絡(luò)、補(bǔ)充長(zhǎng)期持有商業(yè)項(xiàng)目的重要方式。未來(lái)凱德的發(fā)展策略仍是收購(gòu)?fù)顿Y為主，品牌輸出為輔。在發(fā)展區(qū)域方面，凱德堅(jiān)持城市群發(fā)展戰(zhàn)略，管理輸出優(yōu)先考慮一二線核心城市，以及其他已有凱德物業(yè)的城市。當(dāng)前管理輸出項(xiàng)目已布局長(zhǎng)沙、佛山、西安、成都、武漢、廣州 6 城，并已形成來(lái)福士、凱德MALL等多個(gè)成熟產(chǎn)品。服務(wù)內(nèi)容涉及投資標(biāo)的選擇、資產(chǎn)定位與規(guī)劃、品牌招商、軟硬件升級(jí)改造以及資產(chǎn)管理等方面。運(yùn)營(yíng)方面，凱德也是商業(yè)數(shù)字化的先頭部隊(duì)，擁有健全的系統(tǒng)與智能化也為其管理輸出提供了強(qiáng)大的管理支持，較完備的資管閉環(huán)也為業(yè)主后續(xù)的退出提供了優(yōu)質(zhì)的資金平臺(tái)。

對(duì)于具備長(zhǎng)期持有潛力的項(xiàng)目，凱德在合同中約定在同等條件下?lián)碛许?xiàng)目的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，且簽訂的管理輸出合同一般為10～15年期。在輸出形式上，凱德表示是否輸出品牌取決于主業(yè)和項(xiàng)目，好的項(xiàng)目并且主業(yè)經(jīng)營(yíng)理念與凱德長(zhǎng)期持有的經(jīng)營(yíng)理念相符，可以考慮品牌輸出。

在未來(lái)布局方面，集團(tuán)整體資產(chǎn)組合中70%～80%為投資型物業(yè)。凱德集團(tuán)未來(lái)將繼續(xù)尋找合適的收購(gòu)機(jī)會(huì)擴(kuò)大資產(chǎn)組合，同時(shí)通過(guò)第三方管理合同拓展網(wǎng)絡(luò)。無(wú)論房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整還是擴(kuò)張期，凱德都踩著自己的節(jié)奏在買地、開(kāi)業(yè)、收購(gòu)和出售。這或許得益于其地產(chǎn)金融的輕資產(chǎn)發(fā)展模式，以及由此模式發(fā)展出來(lái)的專業(yè)化運(yùn)作能力，各司其職，最大化項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)價(jià)值。

其資管發(fā)展模式包括：（1）平衡開(kāi)發(fā)物業(yè)與投資物業(yè)。計(jì)劃將物業(yè)開(kāi)發(fā)（包括用于銷售的商業(yè)物業(yè)）的收入占比從當(dāng)時(shí)的 50%比重提高到60%，投資物業(yè)收入保持在40%左右，從而在提高ROE的同時(shí)保持業(yè)績(jī)的相對(duì)穩(wěn)定性。（2）發(fā)展收費(fèi)業(yè)務(wù)。拓展以費(fèi)用收益為主的新模式，將地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)發(fā)展成為一個(gè)新的增長(zhǎng)引擎，并專門成立凱德金融部門。（3）嚴(yán)格的資產(chǎn)剝離政策與輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。通過(guò)剝離非核心資產(chǎn)來(lái)減輕資產(chǎn)負(fù)擔(dān)，通過(guò)證券化來(lái)提高投資回報(bào)率，通過(guò)構(gòu)建基金管理平臺(tái)來(lái)引入第三方資金。（4）全球化戰(zhàn)略。包括兩部分，一是以費(fèi)用收益模式替代資產(chǎn)收益模式，二是嚴(yán)格的資產(chǎn)剝離政策，其核心是資產(chǎn)類型的分解與投資人的匹配。

為了滿足不同類型投資人的偏好，凱德將投資物業(yè)按發(fā)展階段分為培育期和成熟期，培育期的物業(yè)具有比開(kāi)發(fā)物業(yè)更高的風(fēng)險(xiǎn)，相應(yīng)資本升值的潛在回報(bào)空間也更大，更適合私募投資人的要求。而成熟期的物業(yè)收益率在7～10%之間，具有穩(wěn)定的分紅能力，適合保守的 REITs 投資人。在此基礎(chǔ)上，凱德進(jìn)一步將私募基金和REITs按投資物業(yè)類型分為商辦物業(yè)基金、零售物業(yè)基金、出租型公寓基金、城市綜合體基金、工業(yè)物業(yè)基金等。

在操作過(guò)程中，凱德投資開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目或收購(gòu)現(xiàn)有項(xiàng)目，打包裝入境外成立的私募基金或信托基金，通常自己持有該基金一半左右的股權(quán)，另一半股權(quán)由海外機(jī)構(gòu)投資者（如養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)基金等）持有，待基金包中的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)趨于成熟，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值后，再在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)下出售套現(xiàn)，然后尋找新的投資機(jī)會(huì)。

這就要求其旗下物業(yè)必須達(dá)到一定的回報(bào)率，也就更加考驗(yàn)商業(yè)的專業(yè)化運(yùn)作能力，而在這方面，其商業(yè)管理模式，融合了商業(yè)房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)管理及基金管理等多種職能，讓凱德能在整條零售房地產(chǎn)價(jià)值鏈中運(yùn)用專業(yè)技術(shù)為利益相關(guān)者實(shí)現(xiàn)增值。

8 結(jié)語(yǔ)

從上述的企業(yè)盤點(diǎn)中，可以看到，單純的輕資產(chǎn)模式在具體運(yùn)作中存在多種、多重因素的制約，對(duì)于企業(yè)的品牌價(jià)值、管理能力以及資源聚合能力都有極高的門檻，這也是為什么頭部企業(yè)的“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型之路往往走的更順一些。

而對(duì)于發(fā)展中的中小商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，目前關(guān)注的重點(diǎn)更傾向于做好服務(wù)、加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)以及品牌打造方面。根據(jù)不同發(fā)展環(huán)境及自身戰(zhàn)略定位做出的不同理性選擇，在商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的道路上，輕資產(chǎn)擴(kuò)張和重資產(chǎn)增值并不是對(duì)立的關(guān)系，更無(wú)輕重優(yōu)劣之分。

輕與重的發(fā)展模式應(yīng)相輔相成，在項(xiàng)目拓展方面，更多采用輕資產(chǎn)方式，提升品牌影響降低負(fù)債;而在具有價(jià)值潛力的項(xiàng)目上則更多采用重資產(chǎn)投資方式，額外獲取增值收益。

作者簡(jiǎn)介：王傳宏，貓頭鷹研究所（MalltoWinLab）創(chuàng)始人、CEO。