管延家 山東華典章土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司

房地產(chǎn)業(yè)是我國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的支柱，對(duì)長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿褪袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力以及市場(chǎng)金融穩(wěn)定和政府宏觀調(diào)控有關(guān)的社會(huì)資產(chǎn)也至關(guān)重要。影響房地產(chǎn)的許多因素，對(duì)經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行了深入分析，為有效的政府調(diào)控、對(duì)廣大消費(fèi)者的理論支持以及相應(yīng)的住房開發(fā)項(xiàng)目提供了重要依據(jù)。

一、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的幾大因素

1.初步分析。第一，房地產(chǎn)作為商品，價(jià)格供求雙方的供給和需求決定，隨供應(yīng)方的分配而變化。決定價(jià)格的兩個(gè)因素是供給和需求，所有其它因素都會(huì)影響供應(yīng)或需求，從而影響價(jià)格。第二，房地產(chǎn)作為商品的投資價(jià)值較高，與普通商品不同。它們的價(jià)格對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)因素和相關(guān)的政府政策敏感。

2.分類分析。本文將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素分為供求因素和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。以下是對(duì)因素的詳細(xì)分析。（1）供給因素。影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素是每單位時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)可用性。由于房地產(chǎn)的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，選擇房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的主要因素之一。與此同時(shí)，由于支付能力差異很大，利潤(rùn)最大化，房地產(chǎn)供應(yīng)商在開發(fā)質(zhì)量不同的房地產(chǎn)時(shí)采取了價(jià)格歧視戰(zhàn)略，通常以不同的收入水平為目標(biāo)（密度、土地利用、環(huán)境、設(shè)計(jì)等）。這些不同層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)往往十分獨(dú)立。因此，房地產(chǎn)的位置和分類往往將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為許多較小的市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的可得性分析理論上應(yīng)從不同的市場(chǎng)區(qū)段開始。選取供給因素也適用于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。在表征房地產(chǎn)市場(chǎng)，供給狀況的特點(diǎn)是建筑面積和隨著時(shí)間的推移完成的面積。（2）需求因素。主要分為自住和投資需求。關(guān)于自住需求，家庭收入和支出能力（支付能力）是影響人口收入水平的重要因素。由于房地產(chǎn)是一項(xiàng)重要活動(dòng)，貸款往往是必不可少的，提高利率是影響自力更生的一個(gè)重要因素。從投資需求的角度來看，必須鼓勵(lì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將房地產(chǎn)產(chǎn)品視為長(zhǎng)期資產(chǎn)，成為家庭最重要的固定資產(chǎn)。房地產(chǎn)作為投資產(chǎn)出的影響主要因素是收入水平、利率和未來市場(chǎng)預(yù)期。住房市場(chǎng)需求分析的主要因素是財(cái)政約束和利率水平。其中，預(yù)算約束水平的衡量標(biāo)準(zhǔn)是人均收入分配和城市人口消費(fèi)。（3）宏觀經(jīng)濟(jì)。不同于正常商品，房地產(chǎn)市場(chǎng)易受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，可分為宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境包括外匯公司、通貨膨脹水平和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。宏觀政策環(huán)境包括國家監(jiān)管和信貸政策及財(cái)政政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的任何微小變化，無論是真實(shí)的還是心理的，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格劇烈波動(dòng)。

二、實(shí)證分析

1.指標(biāo)體系。本文主要對(duì)房?jī)r(jià)的經(jīng)濟(jì)因素研究。影響城鎮(zhèn)居民可支配收入的因素有（x1）、消費(fèi)物價(jià)指數(shù)（x2）、供應(yīng)貨幣量（x3）和實(shí)際人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（x4）。

2.數(shù)據(jù)來源。我國房?jī)r(jià)變動(dòng)的經(jīng)濟(jì)因素，因?yàn)樗占臄?shù)據(jù)是宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，可以列入《國家統(tǒng)計(jì)年鑒》。主要研究數(shù)據(jù)是《2000-2019 年統(tǒng)計(jì)年鑒》。

3.數(shù)據(jù)分析。（1）相關(guān)矩陣因素。EViews輸出關(guān)聯(lián)因子矩陣用于確定數(shù)據(jù)是否線性。自變量之間的相關(guān)系數(shù)接近100%，如表1 所示，這將導(dǎo)致嚴(yán)重的多重共線性問題。因此，采用逐步回歸法建立了線性回歸模型。

表1 相關(guān)系數(shù)矩陣

回歸多元線性模型。首先輸出所有變量的多樣性回歸模型。對(duì)于R2結(jié)果為0.9944；對(duì)于自定義R2結(jié)果為0.9924。這意味著該模型調(diào)整得很好。y=609.7872-0.0440x1-0.91044x2+0.0027x3+1.220x4回歸模型表明x1和x2對(duì)我國商品房銷售價(jià)格有負(fù)面影響，不符合市場(chǎng)現(xiàn)象和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)思想，需要修改。X4的p 值為0.0064 ＜0.05 對(duì)于解釋該變量的每個(gè)系數(shù)，表示該變量已經(jīng)過95%的置信檢驗(yàn)。x1、X2和X3的p 值大于0.05。尤其是系數(shù)X2的p 值為0.8558，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于0.05。這意味著x1、X2和X3檢驗(yàn)沒有通過，特別是X2需要從模型中排除。R2的輸出為0.954，R2的調(diào)整為0.9946，這意味著模型始終調(diào)整良好，最終線性回歸模型y=289.314+0.1487x1+0.0029x3+1.1852x4，結(jié)果表明x1、X3和X4對(duì)商品銷售價(jià)格有積極影響，而X4對(duì)商品銷售價(jià)格最高最強(qiáng)影響。（3）檢驗(yàn)自相關(guān)。如表2 所示，D.W1.944的值接近2，自相關(guān)問題基本判定不具有。還執(zhí)行了BG 測(cè)試以進(jìn)一步驗(yàn)證。

表2 LM 檢驗(yàn)結(jié)果

4.分析實(shí)證結(jié)果。本文主要研究了我國房?jī)r(jià)波動(dòng)的影響，通過多重共線性實(shí)驗(yàn)逐步改變模型，得出最終模型。最終的多元線性回歸方程是y=289.314+0.1487x1+0.0029x3+1.1852x4。該模型表明，人均收入總額增加時(shí)，商品房的平均銷售價(jià)格增加了1.1852元/m2，商品房的平均銷售價(jià)格增加了0.0029 元/m2。

一方面，城市居民人均收入反映了我國城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，直接影響到房?jī)r(jià)。國家必須更加重視公共利益和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，以確保人民收入的穩(wěn)定，從而影響住房?jī)r(jià)格。貨幣政策也是更好地管理各國房地產(chǎn)的重要工具。貨幣政策是房地產(chǎn)價(jià)格控制的手段之一。我們可以通過奉行反映實(shí)際人均GDP 并直接影響房?jī)r(jià)的穩(wěn)健貨幣政策，有效地控制和調(diào)整房?jī)r(jià)。實(shí)際人均國內(nèi)生產(chǎn)總值越高，房?jī)r(jià)越高。因此，政府必須更好地控制房?jī)r(jià)，同時(shí)考慮到實(shí)際人均國內(nèi)生產(chǎn)總值對(duì)房?jī)r(jià)的影響。