熊穎

近日，廣州、深圳兩地先后發(fā)布關(guān)于經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)的監(jiān)管動態(tài)。7月，針對經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域等情況，廣東銀保監(jiān)局一連開出12張罰單，受罰對象主要為廣州地區(qū)的銀行分支機構(gòu)。緊接著，8月7日深圳發(fā)布排查結(jié)果：截至目前共發(fā)現(xiàn)21.55億元經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《紅周刊》記者，嚴查經(jīng)營貸從今年年初就開始執(zhí)行，（進行到）現(xiàn)在已經(jīng)非常嚴格。

不過，《紅周刊》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)的現(xiàn)象仍然存在，只是放貸“套路”出現(xiàn)更新。同時，在房企層面，“重倉”廣州和深圳兩地的房企如越秀地產(chǎn)等，年內(nèi)銷售預(yù)計會承壓。

廣州、深圳嚴查違規(guī)資金入樓市銀行業(yè)務(wù)員推薦“新套路”

早在2021年3月，銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行就聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，從加強借款人資質(zhì)核查、信貸需求審核、貸款期限管理、貸款抵押物管理等方面提出嚴格要求。

但經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)的行為仍屢見不鮮。日前，廣東銀保監(jiān)局一連開出12張罰單，工商銀行、興業(yè)銀行、招商銀行、廣發(fā)銀行4家銀行下屬12家分支機構(gòu)及10名責(zé)任人被罰，罰款金額合計1090萬元。罰單案由均為經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。而受罰對象又主要為廣州地區(qū)的銀行分支機構(gòu)。

作為樓市的熱門城市，廣州、深圳嚴查經(jīng)營貸、消費貸并開出罰單之際，是否讓銀行不再敢把這兩類貸款違規(guī)投放？就此，《紅周刊》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣州和深圳的經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)的現(xiàn)象仍然存在。

8月10日，廣州某銀行經(jīng)理李奎（化名）告訴《紅周刊》記者，用于買房的消費貸、經(jīng)營貸自己都有做。談及經(jīng)營貸業(yè)務(wù)，李奎熟練地介紹道：“（客戶的）第一套房抵押經(jīng)營貸后，可以有大把的錢給廣州的第2套房做7成（首付）或者全款再買一套?！?/p>

不過，李奎同時表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管趨嚴，盡量將風(fēng)控從源頭抓起，所以放貸也更加嚴格。經(jīng)營貸買房要看是全款，還是按揭。按揭相對麻煩，會追蹤款項來源。而全款直接給到房地產(chǎn)公司，不存在銀行追溯。

嚴監(jiān)管之下，李奎的上述業(yè)務(wù)也受到一定影響。他表示，他現(xiàn)在的工作重心更多轉(zhuǎn)到企業(yè)放貸上。李奎還告訴《紅周刊》記者，自己還有別的方法可以幫助客戶購房?！翱蛻艨梢园才盼覀冞^橋?qū)⒎孔尤钯I下，然后過橋費2分月息，再拿到我行做抵押。這樣就成了全款房做抵押經(jīng)營貸。全程客戶只需準備3成首付，加過橋和服務(wù)費?！?/p>

李奎認為，這樣買房的好處在于又快又便宜，“操作下來，只要有購房合同、發(fā)票，我們就直接銀行內(nèi)部出批復(fù)，去過橋墊資買斷、出房產(chǎn)證，然后入押。一個月就能辦成?！?/p>

據(jù)李奎介紹，經(jīng)營貸比按揭貸款利息低很多。經(jīng)營貸只需要4.05-4.85%的年化，而按揭要6.2%。通過上述操作，一套400萬的房子，算下來過橋費加12萬的服務(wù)費，一共20萬元。但是利息這樣操作則可以節(jié)約一年8萬，20年就是160萬減20萬，共節(jié)約140萬。

可以看出，雖然監(jiān)管力度已經(jīng)趨嚴，但對涉及經(jīng)營貸的相關(guān)工作人員來說，上有政策下有對策。要想短時間內(nèi)使經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)銷聲匿跡，似乎仍然存在一定困難。

廣州樓市降溫越秀地產(chǎn)后續(xù)銷售或受影響

李宇嘉告訴《紅周刊》記者，近期廣州房貸收緊、貸款周期拉長，因而嚴查經(jīng)營貸對廣州樓市影響較大。

根據(jù)興業(yè)證券研究報告，近一個月以來，廣州的周度成交面積開始持續(xù)低于去年同期。上周（7.30-8.05），廣州新房成交面積同比下滑16%，環(huán)比下跌19%。

《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展、中海地產(chǎn)等房企常年出現(xiàn)在廣州的房企銷售排行榜前列，是名副其實的“重倉”廣州的房企。

越秀地產(chǎn)更是多次在其2020年報中提到廣州地區(qū)對自己的銷售貢獻。2020年越秀地產(chǎn)實現(xiàn)合約銷售額957.6億元，同比增長32.8%。其中，公司大本營廣州實現(xiàn)合同銷售額557.9億元，同比上升52.4%，銷售增速也遠超其他地區(qū)，廣州區(qū)域所貢獻的銷售額還占據(jù)了公司合約銷售總額的近6成。

值得一提的是，越秀地產(chǎn)廣州區(qū)域去年的靚麗業(yè)績，主要來自于其在下半年的發(fā)力。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，越秀地產(chǎn)廣州區(qū)域?qū)崿F(xiàn)全口徑銷售金額129.59億元，僅完成其廣州區(qū)域全年銷售額的23.23%。

而越秀地產(chǎn)廣州區(qū)域的下半年發(fā)力或很大程度上受政策因素影響。越秀地產(chǎn)在其年報中指出，“2020年廣州房地產(chǎn)市場因區(qū)施策，部分區(qū)域適度放開人才優(yōu)惠政策，住宅市場在下半年升溫明顯，市商品住宅成交金額和面積均錄得較大增長。”越秀地產(chǎn)廣州區(qū)域的銷售猛增和市場大趨勢相吻合。

《紅周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，近年來，廣州地區(qū)在越秀地產(chǎn)的銷售成績中發(fā)揮著越來越重要的作用。2016年～2020年，越秀地產(chǎn)廣州區(qū)域依次貢獻公司銷售額的43.1%、45.0%、52.3%、50.76%、58.3%。

不難看出，越秀地產(chǎn)對廣州市場相對較為依賴。而這也意味著，廣州樓市的政策收緊和降溫容易影響到越秀地產(chǎn)在2021年以及之后的銷售表現(xiàn)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年前7月，越秀地產(chǎn)憑借183.87億元的權(quán)益銷售金額、295.34億元的全口徑金額斬獲廣州房企權(quán)益金額榜、全口徑金額榜雙料第一。以此計算，今年前7個月越秀地產(chǎn)廣州區(qū)域的銷售額僅完成去年銷售額的52.94%。

此外，根據(jù)安居客品牌館，目前，越秀地產(chǎn)在廣州共有13個項目在售或待售，包括越秀星匯文璽、越秀TOD·星瀚、越秀·天悅云湖、越秀天悅江灣、越秀TOD·星匯城等。

越秀地產(chǎn)在廣州拿地較積極，且土地儲備也較為豐富。據(jù)媒體報道，2020年，越秀新增土地儲備560萬平方米，其中廣州占比56%。2020年末，越秀總土地儲備2454萬平方米，其中，廣州土儲1143萬平方米，占比46.6%。