史繼紅

本次《民法典》的頒佈，針對(duì)物權(quán)擔(dān)保制度作了較大程度的匯總、修改和增添，特別對(duì)金融、企業(yè)融資、經(jīng)營(yíng)等方面做出了變革，其中不泛一些顛覆性或新創(chuàng)性的規(guī)定，經(jīng)常與銀行業(yè)務(wù)、企業(yè)融資、日常經(jīng)營(yíng)打交道的企業(yè)家或管理者，包括生活中與債權(quán)債務(wù)相關(guān)的人員，必須好好學(xué)習(xí)《民法典》相關(guān)規(guī)定及其背後隱含的意義，再不能盲目地做「老法師」，否則受到的損害可能是致命的?！睹穹ǖ洹废噍^於《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》改動(dòng)處較多，筆者僅列出較大較根本的改動(dòng)點(diǎn)進(jìn)行探討。

擔(dān)保方式、期限約定不明的顛覆規(guī)定

《民法典》686條對(duì)《擔(dān)保法》19條作出根本性修改，當(dāng)事人對(duì)保證方式?jīng)]有約定或者約定不明的，按照一般保證承擔(dān)保證責(zé)任；而之前的《擔(dān)保法》則按照連帶保證承擔(dān)責(zé)任。更重要的是，《民法典》692條第2款對(duì)原《最高人民法院關(guān)於適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》32條作出調(diào)整，合同約定不明確的，保證期間為主債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)之日起六個(gè)月。在我們律師實(shí)務(wù)中，以前建議當(dāng)事人習(xí)慣性地將保證責(zé)任方式寫(xiě)清楚為連帶責(zé)任，這個(gè)問(wèn)題不大，但為省事，尤其是合同中涉及多項(xiàng)義務(wù)履行的，我們有時(shí)會(huì)建議當(dāng)事人寫(xiě)「保證責(zé)任直至本息還清之日止」，這在以前的《擔(dān)保法》司法解釋中會(huì)認(rèn)定為約定不明，而推定為主債務(wù)履行期屆滿(mǎn)之日起兩年；現(xiàn)在，不能再建議當(dāng)事人作這樣的約定，老老實(shí)實(shí)地寫(xiě)清楚以哪項(xiàng)主債務(wù)為起點(diǎn)起計(jì)多少年。

流質(zhì)條款有效，但有限制性地執(zhí)行

《物權(quán)法》186條禁止流質(zhì)條款，這是基於保護(hù)抵押人的目的。如果流質(zhì)條款有效，則很可能出借人會(huì)以很小的代價(jià)取得本身高價(jià)值的抵押物，有違公平原則。而這次《民法典》401條則進(jìn)行了修正：在對(duì)流質(zhì)條款的法律後果進(jìn)行限定的前提下（「只能依法就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償」），承認(rèn)了流質(zhì)條款的效力。這樣即維護(hù)了公平原則，也保障了抵押權(quán)人不會(huì)因流質(zhì)條款無(wú)效而失去優(yōu)先受償權(quán)。

重中之重：抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)需經(jīng)抵押權(quán)人同意

《民法典》406規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。這完全顛覆了過(guò)去《物權(quán)法》抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓得先經(jīng)抵押權(quán)人同意撤押的規(guī)定。

該條核心是：抵押財(cái)產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)盅簷?quán)仍然存在於財(cái)產(chǎn)上，無(wú)論產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)到誰(shuí)頭上。這樣的規(guī)定，對(duì)房屋抵押人、抵押權(quán)人、第三方買(mǎi)受人有什麼影響呢？對(duì)房屋所有人（抵押人）來(lái)講，在抵押權(quán)設(shè)定後，允許抵押人自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)欣端袡?quán)人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)使用價(jià)值的充分利用，促進(jìn)財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)；但對(duì)受讓人來(lái)講，一定得在買(mǎi)房前查查房屋是否有抵押，他得考慮一下以某種價(jià)格去買(mǎi)受這個(gè)抵押房產(chǎn)是否合算，經(jīng)核算仍願(yuàn)意購(gòu)買(mǎi)，出於意思自治，法律不干涉；對(duì)抵押權(quán)人來(lái)講，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)，抵押權(quán)繼續(xù)存續(xù)於抵押財(cái)產(chǎn)本身，當(dāng)借款人不還錢(qián)時(shí)，抵押權(quán)人拍賣(mài)的是設(shè)定抵押的房屋；至於房屋過(guò)手幾次，屆時(shí)登記在哪位的名下，並不影響抵押權(quán)人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。

而且《民法典》也規(guī)定：抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。因此，未來(lái)抵押不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)，還需要向不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)提供其已通知過(guò)抵押權(quán)人的證據(jù)，甚至，還會(huì)賦予抵押權(quán)人一定的異議期；如果其有證據(jù)證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。

最要當(dāng)心的還是買(mǎi)受人。這個(gè)制度設(shè)計(jì)有缺點(diǎn)，可能導(dǎo)致抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的成本過(guò)高；如受讓人取得房屋所有權(quán)後，對(duì)房屋進(jìn)行了一定的裝修改建，可能使得抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的成本過(guò)於高昂。再如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以在建工程向銀行進(jìn)行抵押貸款，然後再進(jìn)行商品房預(yù)售。如承認(rèn)抵押權(quán)的追及效力，就意味著抵押權(quán)人在開(kāi)發(fā)商不能清償?shù)狡趥鶆?wù)時(shí)，可將房屋拍賣(mài)來(lái)償還債務(wù)，可能損害了買(mǎi)房人的權(quán)益。

先租後抵，增加轉(zhuǎn)移占有才能對(duì)抗抵押權(quán)

《物權(quán)法》190條規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)係不受抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立後抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)係不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。該條文並沒(méi)有對(duì)租賃事實(shí)如何認(rèn)定做出清晰的規(guī)定，導(dǎo)致實(shí)踐中存在大量的抵押人與第三人串通惡意倒簽租賃合同，以對(duì)抗抵押權(quán)人。《民法典》405條則規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租並轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)係不受該抵押權(quán)的影響，強(qiáng)調(diào)了只有實(shí)際占有租賃物才能對(duì)抗抵押權(quán)，解決實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)的租賃合同倒簽的問(wèn)題。

動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的優(yōu)先受償順序

《民法典》414條規(guī)定，同一動(dòng)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，應(yīng)依照抵押權(quán)登記的先後確立多個(gè)抵押權(quán)之間的優(yōu)先受償順序；第415條規(guī)定，同一動(dòng)產(chǎn)既設(shè)立抵押權(quán)又設(shè)立質(zhì)權(quán)的，拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款按照登記、交付的時(shí)間先後確定清償順序；456條規(guī)定，同一動(dòng)產(chǎn)上已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)，該動(dòng)產(chǎn)又被留置的，留置權(quán)人優(yōu)先受償；416條規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)價(jià)款抵押權(quán)人優(yōu)先於抵押物買(mǎi)受人的其他擔(dān)保物權(quán)人受償，但是留置權(quán)人除外。而動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)以登記為公示方式，動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)以占有為公示方式，故：當(dāng)同一動(dòng)產(chǎn)上有多項(xiàng)擔(dān)保物權(quán)競(jìng)存時(shí)，優(yōu)先受償順序順序?yàn)椋毫糁脵?quán)>價(jià)款抵押權(quán)>已登記的抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)（按照公示時(shí)間先後）>未登記的抵押權(quán)。

來(lái)普及一下什麼叫「超級(jí)優(yōu)先權(quán)之價(jià)款抵押權(quán)」，《民法典》為促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，首次引進(jìn)了「超級(jí)優(yōu)先權(quán)」的「價(jià)款抵押權(quán)」之概念，「價(jià)款抵押權(quán)」即指在買(mǎi)賣(mài)關(guān)係中，買(mǎi)受人通過(guò)賒購(gòu)的方式取得的動(dòng)產(chǎn)並將該動(dòng)產(chǎn)抵押給被賒購(gòu)方，被賒購(gòu)方因此取得該動(dòng)產(chǎn)的「價(jià)款抵押權(quán)」。被賒購(gòu)方通常包括出賣(mài)人、為買(mǎi)受人提供購(gòu)買(mǎi)動(dòng)產(chǎn)價(jià)款的借款人，價(jià)款抵押權(quán)的抵押財(cái)產(chǎn)僅限於動(dòng)產(chǎn)。但價(jià)款抵押權(quán)的成立依賴(lài)兩個(gè)條件：一是被賒購(gòu)方不因買(mǎi)受人賒購(gòu)的行為而自動(dòng)獲得價(jià)款抵押權(quán)，價(jià)款抵押權(quán)須自雙方訂立的書(shū)面抵押合同生效時(shí)始設(shè)立；二是《民法典》規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)不以登記為生效條件，但未經(jīng)登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，不得對(duì)抗善意第三人。價(jià)款抵押權(quán)人要優(yōu)先於抵押物買(mǎi)受人的其他擔(dān)保物權(quán)人受償標(biāo)的物的，應(yīng)當(dāng)於標(biāo)的物交付後十日內(nèi)辦理抵押登記。

動(dòng)產(chǎn)抵押不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的買(mǎi)受人規(guī)則

《民法典》404條規(guī)定，以動(dòng)產(chǎn)抵押的，不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已經(jīng)支付合理價(jià)款並取得抵押財(cái)產(chǎn)的買(mǎi)受人。而原《物權(quán)法》中的動(dòng)產(chǎn)抵押僅限於動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押（浮動(dòng)抵押的動(dòng)產(chǎn)指屬於抵押人現(xiàn)有或?qū)⒂械娜控?cái)產(chǎn)，因日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中處?kù)恫粩嘧儎?dòng)的狀態(tài)之中）。這次《民法典》將權(quán)利賦予所有動(dòng)產(chǎn)抵押人，不僅限於動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押人，否則，買(mǎi)受人每次動(dòng)產(chǎn)交易前都要調(diào)查是否登記，增加成本，不利於民商高效交易。在審判實(shí)踐中，為防止買(mǎi)受人與抵押人合意作假對(duì)抗抵押權(quán)人，買(mǎi)受人應(yīng)該具備的條件：買(mǎi)受人必須是在正常交易活動(dòng)中受保護(hù)的人，且必須是已經(jīng)支付合理價(jià)款並已經(jīng)取得了抵押財(cái)產(chǎn)的人。那麼怎麼把握「正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)」？《民法典》沒(méi)有作出具體明確的規(guī)定，司法實(shí)踐中對(duì)正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，由法院根據(jù)個(gè)案，結(jié)合交易習(xí)慣與其合理性，以及商業(yè)慣例作出綜合判斷。

肯定了非典型擔(dān)保合同的效力

《民法典》388條首次在法律層面認(rèn)可了有擔(dān)保功能的非典型擔(dān)保合同的效力。擔(dān)保合同的範(fàn)圍不再僅限於留置權(quán)、抵押、質(zhì)押合同等典型擔(dān)保合同。債權(quán)人就特定物享有的具有擔(dān)保功能的合同權(quán)利，如符合法律規(guī)定的公示要求，可以發(fā)生對(duì)抗效力。如根據(jù)《民法典》規(guī)定，在融資租賃關(guān)係中，出租人對(duì)租賃物享有的所有權(quán)，經(jīng)登記產(chǎn)生對(duì)抗善意第三人的效力；在保理關(guān)係中，多個(gè)保理人對(duì)同一應(yīng)收賬款享有的債權(quán)，以登記順序來(lái)確定優(yōu)先受償次序；在買(mǎi)賣(mài)關(guān)係中，出賣(mài)人對(duì)標(biāo)的物保留所有權(quán)的，經(jīng)登記（注意，以前的《合同法》沒(méi)有要求登記，造成司法實(shí)踐這種條款的效力是否認(rèn)可並不統(tǒng)一）產(chǎn)生對(duì)抗善意第三人的效力。

實(shí)踐中的非典型擔(dān)保合同還包括「九民紀(jì)要」中提到的保兌倉(cāng)、讓與擔(dān)保等擔(dān)保類(lèi)型。並且，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，新的擔(dān)保類(lèi)型也將不斷湧現(xiàn)?！睹穹ǖ洹?88條審時(shí)度勢(shì)，順應(yīng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新需求。

新設(shè)的用益物權(quán)——居住權(quán)

《民法典》366條規(guī)定，房主可以根據(jù)約定或者遺囑，為自己名下的房子，給居住權(quán)人設(shè)立居住權(quán)，居住權(quán)人有權(quán)對(duì)他人的住宅，享受占有和使用的權(quán)利。比如，在夫妻離婚後，可以為另一方設(shè)立居住權(quán)；家庭成員和親屬間，因?yàn)榉旨椅霎a(chǎn)共同生活等原因，產(chǎn)權(quán)人為他人設(shè)置居住權(quán)，甚至可為提供長(zhǎng)期服務(wù)的保姆、隔壁盡到照顧義務(wù)的賣(mài)水果小哥設(shè)置居住權(quán)，除非居住權(quán)人自己同意放棄，其可居住房屋直至死亡，居住權(quán)才消失?！睹穹ǖ洹芬?guī)定居住權(quán)可以合同約定或遺囑設(shè)定方式設(shè)立。居住權(quán)制度，會(huì)讓很多房子失去了很大一部分商業(yè)價(jià)值，有一個(gè)與你毫無(wú)關(guān)係的人住你房子一輩子，這房子誰(shuí)還願(yuàn)意買(mǎi)？所以，對(duì)於買(mǎi)二手房的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，交易前得查清楚這個(gè)房子是否被設(shè)立了居住權(quán)很重要。

住宅70年產(chǎn)權(quán)屆滿(mǎn)後的處理

70年產(chǎn)權(quán)指商品房所占用的國(guó)有土地的使用期限，它依據(jù)的是《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》?！睹穹ǖ洹?59條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。這一規(guī)定使很多買(mǎi)房人的「心結(jié)」了卻了大部分，只是住宅土地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)後，如何續(xù)費(fèi)，減免的條件和幅度還是有賴(lài)後續(xù)細(xì)則來(lái)規(guī)定。不過(guò)40年的商業(yè)公寓依舊沒(méi)說(shuō)法。