史繼紅
本次《民法典》的頒佈,針對(duì)物權(quán)擔(dān)保制度作了較大程度的匯總、修改和增添,特別對(duì)金融、企業(yè)融資、經(jīng)營(yíng)等方面做出了變革,其中不泛一些顛覆性或新創(chuàng)性的規(guī)定,經(jīng)常與銀行業(yè)務(wù)、企業(yè)融資、日常經(jīng)營(yíng)打交道的企業(yè)家或管理者,包括生活中與債權(quán)債務(wù)相關(guān)的人員,必須好好學(xué)習(xí)《民法典》相關(guān)規(guī)定及其背後隱含的意義,再不能盲目地做「老法師」,否則受到的損害可能是致命的?!睹穹ǖ洹废噍^於《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》改動(dòng)處較多,筆者僅列出較大較根本的改動(dòng)點(diǎn)進(jìn)行探討。
擔(dān)保方式、期限約定不明的顛覆規(guī)定
《民法典》686條對(duì)《擔(dān)保法》19條作出根本性修改,當(dāng)事人對(duì)保證方式?jīng)]有約定或者約定不明的,按照一般保證承擔(dān)保證責(zé)任;而之前的《擔(dān)保法》則按照連帶保證承擔(dān)責(zé)任。更重要的是,《民法典》692條第2款對(duì)原《最高人民法院關(guān)於適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》32條作出調(diào)整,合同約定不明確的,保證期間為主債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)之日起六個(gè)月。在我們律師實(shí)務(wù)中,以前建議當(dāng)事人習(xí)慣性地將保證責(zé)任方式寫(xiě)清楚為連帶責(zé)任,這個(gè)問(wèn)題不大,但為省事,尤其是合同中涉及多項(xiàng)義務(wù)履行的,我們有時(shí)會(huì)建議當(dāng)事人寫(xiě)「保證責(zé)任直至本息還清之日止」,這在以前的《擔(dān)保法》司法解釋中會(huì)認(rèn)定為約定不明,而推定為主債務(wù)履行期屆滿(mǎn)之日起兩年;現(xiàn)在,不能再建議當(dāng)事人作這樣的約定,老老實(shí)實(shí)地寫(xiě)清楚以哪項(xiàng)主債務(wù)為起點(diǎn)起計(jì)多少年。
流質(zhì)條款有效,但有限制性地執(zhí)行
《物權(quán)法》186條禁止流質(zhì)條款,這是基於保護(hù)抵押人的目的。如果流質(zhì)條款有效,則很可能出借人會(huì)以很小的代價(jià)取得本身高價(jià)值的抵押物,有違公平原則。而這次《民法典》401條則進(jìn)行了修正:在對(duì)流質(zhì)條款的法律後果進(jìn)行限定的前提下(「只能依法就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償」),承認(rèn)了流質(zhì)條款的效力。這樣即維護(hù)了公平原則,也保障了抵押權(quán)人不會(huì)因流質(zhì)條款無(wú)效而失去優(yōu)先受償權(quán)。
重中之重:抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)需經(jīng)抵押權(quán)人同意
《民法典》406規(guī)定,抵押期間,抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的,按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的,可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。這完全顛覆了過(guò)去《物權(quán)法》抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓得先經(jīng)抵押權(quán)人同意撤押的規(guī)定。
該條核心是:抵押財(cái)產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)盅簷?quán)仍然存在於財(cái)產(chǎn)上,無(wú)論產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)到誰(shuí)頭上。這樣的規(guī)定,對(duì)房屋抵押人、抵押權(quán)人、第三方買(mǎi)受人有什麼影響呢?對(duì)房屋所有人(抵押人)來(lái)講,在抵押權(quán)設(shè)定後,允許抵押人自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)欣端袡?quán)人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)使用價(jià)值的充分利用,促進(jìn)財(cái)產(chǎn)的流轉(zhuǎn);但對(duì)受讓人來(lái)講,一定得在買(mǎi)房前查查房屋是否有抵押,他得考慮一下以某種價(jià)格去買(mǎi)受這個(gè)抵押房產(chǎn)是否合算,經(jīng)核算仍願(yuàn)意購(gòu)買(mǎi),出於意思自治,法律不干涉;對(duì)抵押權(quán)人來(lái)講,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)時(shí),抵押權(quán)繼續(xù)存續(xù)於抵押財(cái)產(chǎn)本身,當(dāng)借款人不還錢(qián)時(shí),抵押權(quán)人拍賣(mài)的是設(shè)定抵押的房屋;至於房屋過(guò)手幾次,屆時(shí)登記在哪位的名下,並不影響抵押權(quán)人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。
而且《民法典》也規(guī)定:抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的,可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。因此,未來(lái)抵押不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù),還需要向不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)提供其已通知過(guò)抵押權(quán)人的證據(jù),甚至,還會(huì)賦予抵押權(quán)人一定的異議期;如果其有證據(jù)證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的,可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。
最要當(dāng)心的還是買(mǎi)受人。這個(gè)制度設(shè)計(jì)有缺點(diǎn),可能導(dǎo)致抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的成本過(guò)高;如受讓人取得房屋所有權(quán)後,對(duì)房屋進(jìn)行了一定的裝修改建,可能使得抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的成本過(guò)於高昂。再如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以在建工程向銀行進(jìn)行抵押貸款,然後再進(jìn)行商品房預(yù)售。如承認(rèn)抵押權(quán)的追及效力,就意味著抵押權(quán)人在開(kāi)發(fā)商不能清償?shù)狡趥鶆?wù)時(shí),可將房屋拍賣(mài)來(lái)償還債務(wù),可能損害了買(mǎi)房人的權(quán)益。
先租後抵,增加轉(zhuǎn)移占有才能對(duì)抗抵押權(quán)
《物權(quán)法》190條規(guī)定,訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的,原租賃關(guān)係不受抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立後抵押財(cái)產(chǎn)出租的,該租賃關(guān)係不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。該條文並沒(méi)有對(duì)租賃事實(shí)如何認(rèn)定做出清晰的規(guī)定,導(dǎo)致實(shí)踐中存在大量的抵押人與第三人串通惡意倒簽租賃合同,以對(duì)抗抵押權(quán)人。《民法典》405條則規(guī)定,抵押權(quán)設(shè)立前,抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租並轉(zhuǎn)移占有的,原租賃關(guān)係不受該抵押權(quán)的影響,強(qiáng)調(diào)了只有實(shí)際占有租賃物才能對(duì)抗抵押權(quán),解決實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)的租賃合同倒簽的問(wèn)題。
動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的優(yōu)先受償順序
《民法典》414條規(guī)定,同一動(dòng)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的,應(yīng)依照抵押權(quán)登記的先後確立多個(gè)抵押權(quán)之間的優(yōu)先受償順序;第415條規(guī)定,同一動(dòng)產(chǎn)既設(shè)立抵押權(quán)又設(shè)立質(zhì)權(quán)的,拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款按照登記、交付的時(shí)間先後確定清償順序;456條規(guī)定,同一動(dòng)產(chǎn)上已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán),該動(dòng)產(chǎn)又被留置的,留置權(quán)人優(yōu)先受償;416條規(guī)定,購(gòu)買(mǎi)價(jià)款抵押權(quán)人優(yōu)先於抵押物買(mǎi)受人的其他擔(dān)保物權(quán)人受償,但是留置權(quán)人除外。而動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)以登記為公示方式,動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)以占有為公示方式,故:當(dāng)同一動(dòng)產(chǎn)上有多項(xiàng)擔(dān)保物權(quán)競(jìng)存時(shí),優(yōu)先受償順序順序?yàn)椋毫糁脵?quán)>價(jià)款抵押權(quán)>已登記的抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)(按照公示時(shí)間先後)>未登記的抵押權(quán)。
來(lái)普及一下什麼叫「超級(jí)優(yōu)先權(quán)之價(jià)款抵押權(quán)」,《民法典》為促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),首次引進(jìn)了「超級(jí)優(yōu)先權(quán)」的「價(jià)款抵押權(quán)」之概念,「價(jià)款抵押權(quán)」即指在買(mǎi)賣(mài)關(guān)係中,買(mǎi)受人通過(guò)賒購(gòu)的方式取得的動(dòng)產(chǎn)並將該動(dòng)產(chǎn)抵押給被賒購(gòu)方,被賒購(gòu)方因此取得該動(dòng)產(chǎn)的「價(jià)款抵押權(quán)」。被賒購(gòu)方通常包括出賣(mài)人、為買(mǎi)受人提供購(gòu)買(mǎi)動(dòng)產(chǎn)價(jià)款的借款人,價(jià)款抵押權(quán)的抵押財(cái)產(chǎn)僅限於動(dòng)產(chǎn)。但價(jià)款抵押權(quán)的成立依賴(lài)兩個(gè)條件:一是被賒購(gòu)方不因買(mǎi)受人賒購(gòu)的行為而自動(dòng)獲得價(jià)款抵押權(quán),價(jià)款抵押權(quán)須自雙方訂立的書(shū)面抵押合同生效時(shí)始設(shè)立;二是《民法典》規(guī)定,動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)不以登記為生效條件,但未經(jīng)登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán),不得對(duì)抗善意第三人。價(jià)款抵押權(quán)人要優(yōu)先於抵押物買(mǎi)受人的其他擔(dān)保物權(quán)人受償標(biāo)的物的,應(yīng)當(dāng)於標(biāo)的物交付後十日內(nèi)辦理抵押登記。
動(dòng)產(chǎn)抵押不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的買(mǎi)受人規(guī)則
《民法典》404條規(guī)定,以動(dòng)產(chǎn)抵押的,不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已經(jīng)支付合理價(jià)款並取得抵押財(cái)產(chǎn)的買(mǎi)受人。而原《物權(quán)法》中的動(dòng)產(chǎn)抵押僅限於動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押(浮動(dòng)抵押的動(dòng)產(chǎn)指屬於抵押人現(xiàn)有或?qū)⒂械娜控?cái)產(chǎn),因日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中處?kù)恫粩嘧儎?dòng)的狀態(tài)之中)。這次《民法典》將權(quán)利賦予所有動(dòng)產(chǎn)抵押人,不僅限於動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押人,否則,買(mǎi)受人每次動(dòng)產(chǎn)交易前都要調(diào)查是否登記,增加成本,不利於民商高效交易。在審判實(shí)踐中,為防止買(mǎi)受人與抵押人合意作假對(duì)抗抵押權(quán)人,買(mǎi)受人應(yīng)該具備的條件:買(mǎi)受人必須是在正常交易活動(dòng)中受保護(hù)的人,且必須是已經(jīng)支付合理價(jià)款並已經(jīng)取得了抵押財(cái)產(chǎn)的人。那麼怎麼把握「正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)」?《民法典》沒(méi)有作出具體明確的規(guī)定,司法實(shí)踐中對(duì)正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng),由法院根據(jù)個(gè)案,結(jié)合交易習(xí)慣與其合理性,以及商業(yè)慣例作出綜合判斷。
肯定了非典型擔(dān)保合同的效力
《民法典》388條首次在法律層面認(rèn)可了有擔(dān)保功能的非典型擔(dān)保合同的效力。擔(dān)保合同的範(fàn)圍不再僅限於留置權(quán)、抵押、質(zhì)押合同等典型擔(dān)保合同。債權(quán)人就特定物享有的具有擔(dān)保功能的合同權(quán)利,如符合法律規(guī)定的公示要求,可以發(fā)生對(duì)抗效力。如根據(jù)《民法典》規(guī)定,在融資租賃關(guān)係中,出租人對(duì)租賃物享有的所有權(quán),經(jīng)登記產(chǎn)生對(duì)抗善意第三人的效力;在保理關(guān)係中,多個(gè)保理人對(duì)同一應(yīng)收賬款享有的債權(quán),以登記順序來(lái)確定優(yōu)先受償次序;在買(mǎi)賣(mài)關(guān)係中,出賣(mài)人對(duì)標(biāo)的物保留所有權(quán)的,經(jīng)登記(注意,以前的《合同法》沒(méi)有要求登記,造成司法實(shí)踐這種條款的效力是否認(rèn)可並不統(tǒng)一)產(chǎn)生對(duì)抗善意第三人的效力。
實(shí)踐中的非典型擔(dān)保合同還包括「九民紀(jì)要」中提到的保兌倉(cāng)、讓與擔(dān)保等擔(dān)保類(lèi)型。並且,隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,新的擔(dān)保類(lèi)型也將不斷湧現(xiàn)?!睹穹ǖ洹?88條審時(shí)度勢(shì),順應(yīng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新需求。
新設(shè)的用益物權(quán)——居住權(quán)
《民法典》366條規(guī)定,房主可以根據(jù)約定或者遺囑,為自己名下的房子,給居住權(quán)人設(shè)立居住權(quán),居住權(quán)人有權(quán)對(duì)他人的住宅,享受占有和使用的權(quán)利。比如,在夫妻離婚後,可以為另一方設(shè)立居住權(quán);家庭成員和親屬間,因?yàn)榉旨椅霎a(chǎn)共同生活等原因,產(chǎn)權(quán)人為他人設(shè)置居住權(quán),甚至可為提供長(zhǎng)期服務(wù)的保姆、隔壁盡到照顧義務(wù)的賣(mài)水果小哥設(shè)置居住權(quán),除非居住權(quán)人自己同意放棄,其可居住房屋直至死亡,居住權(quán)才消失?!睹穹ǖ洹芬?guī)定居住權(quán)可以合同約定或遺囑設(shè)定方式設(shè)立。居住權(quán)制度,會(huì)讓很多房子失去了很大一部分商業(yè)價(jià)值,有一個(gè)與你毫無(wú)關(guān)係的人住你房子一輩子,這房子誰(shuí)還願(yuàn)意買(mǎi)?所以,對(duì)於買(mǎi)二手房的客戶(hù)來(lái)說(shuō),交易前得查清楚這個(gè)房子是否被設(shè)立了居住權(quán)很重要。
住宅70年產(chǎn)權(quán)屆滿(mǎn)後的處理
70年產(chǎn)權(quán)指商品房所占用的國(guó)有土地的使用期限,它依據(jù)的是《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》?!睹穹ǖ洹?59條規(guī)定,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的,自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。這一規(guī)定使很多買(mǎi)房人的「心結(jié)」了卻了大部分,只是住宅土地使用權(quán)期限屆滿(mǎn)後,如何續(xù)費(fèi),減免的條件和幅度還是有賴(lài)後續(xù)細(xì)則來(lái)規(guī)定。不過(guò)40年的商業(yè)公寓依舊沒(méi)說(shuō)法。