胡娥

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，越發(fā)看重房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的背景下，商品房預(yù)售資金監(jiān)管的受重視程度也不斷提升，國家及各地方政府也在積極進(jìn)行相應(yīng)的商品房預(yù)售資金監(jiān)管嘗試，由于現(xiàn)有商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理機制的不完善，造成預(yù)售資金監(jiān)督管理不靈活，房地產(chǎn)市場效率不高。本文首先分析了商品房預(yù)售資金監(jiān)管對房地產(chǎn)市場效率的具體影響;其次，在保持房地產(chǎn)市場效率視角下，研究了商品房預(yù)售資金監(jiān)管存在的問題;最后，為保持房地產(chǎn)市場效率提出了幾種商品房預(yù)售資金監(jiān)管策略。

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是現(xiàn)階段國民經(jīng)濟發(fā)展中的支柱性產(chǎn)業(yè)，政府與社會也高度關(guān)注于房地產(chǎn)市場發(fā)展，社會主義市場經(jīng)濟體制下，各種監(jiān)管性活動也應(yīng)當(dāng)較好進(jìn)行。由于商品房預(yù)售極為普遍，預(yù)售對于房企的資金周轉(zhuǎn)速度，財務(wù)杠桿大小等會產(chǎn)生很大影響，房地產(chǎn)市場效率的保持和提升視角下，商品房預(yù)售環(huán)節(jié)與商品房預(yù)售資金監(jiān)管自然具有了重要意義。各地方政府都在進(jìn)行不同形式，不同程度的商品房預(yù)售資金監(jiān)管嘗試，截至目前，全國各地監(jiān)管主體正在探討如何確保商品房預(yù)售資金第一時間內(nèi)流入資金監(jiān)管賬戶，確保不被房企挪作他用，僅用于該項目工程建設(shè)，同時保持房地產(chǎn)市場效率最高。為此，本文為探尋出更有效的商品房預(yù)售資金監(jiān)管策略進(jìn)行研究，提出了幾種解決策略。

二、商品房預(yù)售資金監(jiān)管對房地產(chǎn)市場效率的具體影響

商品房預(yù)售資金監(jiān)管對房地產(chǎn)市場效率的影響十分明顯，這也是在進(jìn)行相應(yīng)監(jiān)管時需要充分考慮到房地產(chǎn)市場效率保持的重要原因。以監(jiān)管力度的大小為例，監(jiān)管力度較大，監(jiān)管條件十分嚴(yán)苛?xí)r，房地產(chǎn)預(yù)售行為能夠得到更好的監(jiān)管，對預(yù)售資金進(jìn)行的監(jiān)管雖然可以達(dá)成預(yù)期成效，但很容易導(dǎo)致部分房企資金周轉(zhuǎn)困難，出現(xiàn)經(jīng)營發(fā)展上的一些具體問題。這一情形下，房地產(chǎn)市場效率很容易出現(xiàn)不同程度的下降。相反，監(jiān)管相對寬松時，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠速度會大為提升，資金利用率的提升也會促進(jìn)房地產(chǎn)市場效率的提升。但預(yù)售資金監(jiān)管過于寬松時，“泡沫”很容易形成，風(fēng)險性的加劇，特別是風(fēng)險在某一個時間點的爆發(fā)則會嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)市場效率。站在房地產(chǎn)市場效率保持的角度看，商品房預(yù)售資金監(jiān)管需要掌握好一個關(guān)鍵的“度”，并堅持“從實際出發(fā)”的基本原則。對于政府而言，如何基于房地產(chǎn)市場效率保持進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管也值得深思。

三、保持房地產(chǎn)市場效率視角下商品房預(yù)售資金監(jiān)管中存在的問題

（一）商品房預(yù)售資金監(jiān)管的靈活性不足

通過對國內(nèi)部分地區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管狀況進(jìn)行分析不難發(fā)現(xiàn)，雖然相應(yīng)監(jiān)管事宜的受重視程度較高，但預(yù)售資金監(jiān)管的靈活性不足，即監(jiān)管中所選用的方式方法實際有效性相對較低。這一傾向下，政府與相關(guān)部門看似進(jìn)行了相應(yīng)的監(jiān)管，但相應(yīng)努力、嘗試很難為預(yù)期目標(biāo)的達(dá)成提供幫助，監(jiān)管行為也無法為房地產(chǎn)市場效率的保持和提升提供足夠支持。近幾年，房地產(chǎn)市場規(guī)模不斷擴大，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量也不斷增加，但預(yù)售資金監(jiān)管的理念并未及時轉(zhuǎn)變，一些新的思路、方法也并未較好應(yīng)用到預(yù)售資金的監(jiān)管之中?；谙鄳?yīng)政策要求機械性進(jìn)行監(jiān)管便成為了一種常態(tài)，加之部分地區(qū)地方經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)行業(yè)依賴性較高，較為消極的進(jìn)行監(jiān)管也導(dǎo)致監(jiān)管策略的靈活性、創(chuàng)新性明顯不足，

（二）商品房預(yù)售資金監(jiān)管的全面性不足

保持房地產(chǎn)市場效率的視角下，商品房預(yù)售資金監(jiān)管中也存在著全面性不足這一問題。商品房預(yù)售資金監(jiān)管中包含著很多具體的監(jiān)管內(nèi)容，不僅如此，在房地產(chǎn)市場較為繁榮的地區(qū)內(nèi)，單位時間內(nèi)進(jìn)行預(yù)售的房企和樓盤數(shù)量較多，不同時間內(nèi)的監(jiān)管狀況與實際需求也存在很大差異。但政府為主導(dǎo)的房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管中，相應(yīng)監(jiān)管并未形成一個完整體系，這導(dǎo)致部分區(qū)域的監(jiān)管，或部分房企某一樓盤的監(jiān)管力度相對松懈。此外，過分看重新樓盤商品房預(yù)售資金監(jiān)管，而忽略了存量房資金監(jiān)管的問題也十分普遍，厚此薄彼地進(jìn)行監(jiān)管自然導(dǎo)致相應(yīng)監(jiān)管的全面性明顯不足，預(yù)售資金監(jiān)管和下發(fā)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營行為的文件也無法為房地產(chǎn)市場效率的保持和提升提供足夠支持。

（三）商品房預(yù)售資金監(jiān)管易受調(diào)控性政策影響

商品房預(yù)售資金監(jiān)管是一種國家為主導(dǎo)的，對房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場進(jìn)行的調(diào)控性管理。廣義上看，這種監(jiān)管隸屬于社會助理與公共管理的范疇，相應(yīng)監(jiān)管活動在開展上以具體法律為依托，并依賴于相應(yīng)制度的運轉(zhuǎn)。但現(xiàn)實中，各個地區(qū)通常會頻繁發(fā)布限購等調(diào)控性政策，央行的信貸利率調(diào)整也會對房地產(chǎn)市場效率等產(chǎn)生很大影響。各種政策的實施往往也會對商品房預(yù)售資金監(jiān)管產(chǎn)生很大影響，調(diào)控性政策密集出臺的背景下，商品房預(yù)售資金監(jiān)管力度便會呈現(xiàn)不規(guī)律的變化，房地產(chǎn)市場投資者信心也很容易產(chǎn)生波動，這極容易影響到房地產(chǎn)市場的效率。因此，易受到調(diào)控性政策影響也成為了相應(yīng)監(jiān)管中的一個具體問題。

（四）商品房預(yù)售資金監(jiān)管主體相對固化

商品房預(yù)售資金監(jiān)管主體相對固化的問題也極為明顯，這也是現(xiàn)階段商品房預(yù)售資金監(jiān)管中存在的一個問題。例如，銷售資金監(jiān)管，銷售金額與房屋價格雙重監(jiān)管，以及固定資產(chǎn)監(jiān)管這幾種常見的預(yù)售資金監(jiān)管模式下，主要的商品房監(jiān)管主體都是相應(yīng)政府部門。但隨著房地產(chǎn)市場規(guī)模的不斷擴大，特別是單位時間內(nèi)進(jìn)行預(yù)售的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量不斷增加，相應(yīng)政府部門在預(yù)售資金監(jiān)管上的資源便處于相對有限的狀態(tài)之中。為了避免相應(yīng)監(jiān)管問題的產(chǎn)生，監(jiān)管力度在不知不覺中便會加大，這很容易拉低房地產(chǎn)市場的效率。更為嚴(yán)重的是，監(jiān)管主體固化也會導(dǎo)致監(jiān)管效率的降低，這也不利于房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。監(jiān)管主體固化時，監(jiān)管的切入點會較為單一，監(jiān)管途徑的創(chuàng)新也基本上無從談起。

四、保持房地產(chǎn)市場效率視角下商品房預(yù)售資金監(jiān)管的有效策略

（一）結(jié)合信息技術(shù)等提升監(jiān)管靈活性

保持房地產(chǎn)市場效率視角下商品房預(yù)售資金監(jiān)管中應(yīng)當(dāng)對創(chuàng)新事宜予以更多關(guān)注，即監(jiān)管方式方法選用中要進(jìn)行更多嘗試，通過一些新監(jiān)管方法的應(yīng)用為具體監(jiān)管提供更多選擇，借此來提升相應(yīng)監(jiān)管的靈活性，為了杜絕預(yù)售資金被房企挪作他用，建議運用房地產(chǎn)交易平臺建設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)，與銀行通力合作，確保老百姓的購房款全部、如期進(jìn)入監(jiān)管賬戶。例如，貴州省遵義市在商品房預(yù)售資金監(jiān)管上進(jìn)行了信息化建設(shè)相關(guān)探索，依托現(xiàn)有的互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)平臺，遵義市對網(wǎng)絡(luò)與信息技術(shù)進(jìn)行了具體應(yīng)用。這一情形下，傳統(tǒng)的預(yù)售資金監(jiān)管策略與更為新穎的預(yù)售資金監(jiān)管策略得到了同步應(yīng)用，探討在監(jiān)管過程中能否通過交易系統(tǒng)預(yù)留一定的預(yù)售房款在監(jiān)管賬戶，避免問題出現(xiàn)時沒有解困資金，信息技術(shù)的有效應(yīng)用也大為提升了預(yù)售資金監(jiān)管效率及準(zhǔn)確度。因此，其它地區(qū)也可以考慮借助信息技術(shù)應(yīng)用進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)售資金監(jiān)管，借助預(yù)售資金監(jiān)管效率的提升更好促進(jìn)房地產(chǎn)市場效率的不斷提升。