唐麗麗 方針

摘要：文章對目前納入江蘇省吳中區(qū)發(fā)改委樓宇平臺(tái)監(jiān)測的20幢樓宇的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行了客觀的優(yōu)劣勢分析，同時(shí)結(jié)合蘇州、上海等周邊發(fā)達(dá)地區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展好的經(jīng)驗(yàn)做法，提出了思考。

關(guān)鍵詞：樓宇;發(fā)展;措施

黨的十八大以來，我們對經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段性特征的認(rèn)識(shí)不斷深化，提出我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境、條件、任務(wù)、要求等發(fā)生新的變化，正在加快倒逼經(jīng)濟(jì)發(fā)展要做到“四個(gè)轉(zhuǎn)”，即增長速度要從高速轉(zhuǎn)向中高速，發(fā)展方式要從規(guī)模速度型轉(zhuǎn)向質(zhì)量效益型，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)要從增量擴(kuò)能為主轉(zhuǎn)向調(diào)整存量、做優(yōu)增量并舉，發(fā)展動(dòng)力要從主要依靠資源和低成本勞動(dòng)力等要素投入轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)。習(xí)近平總書記指出：“現(xiàn)階段，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本特征就是由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段?！苯K省吳中高新區(qū)（以下簡稱“高新區(qū)”）作為蘇州市中心城區(qū)的重要組成部分，根據(jù)蘇州城市總體規(guī)劃和吳中區(qū)“中心城市核”的城市發(fā)展定位，面臨著目前的存量工業(yè)遲早都要退出城市中心城區(qū)的形勢，而目前的樓宇和未來要規(guī)劃建設(shè)的樓宇就成了承載城市經(jīng)濟(jì)、城市產(chǎn)業(yè)的唯一物理空間，高新區(qū)的樓宇發(fā)展水平在吳中區(qū)各板塊中遙遙領(lǐng)先，但是對標(biāo)國內(nèi)乃至蘇州市區(qū)其他商務(wù)區(qū)，產(chǎn)業(yè)水平、經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)的差距非常明顯，因此如何規(guī)劃、利用、發(fā)展好樓宇經(jīng)濟(jì)顯得極為迫切，尤其在經(jīng)濟(jì)由高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵階段，作為一個(gè)新籌建不久的省級(jí)高新區(qū)更要緊緊把握發(fā)展大趨勢、與時(shí)代的發(fā)展合拍，甚至要先人一大步，及早謀劃好經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，科學(xué)布局產(chǎn)業(yè)，久久為功，力爭登上“后來者居上”的臺(tái)階。

一、樓宇經(jīng)濟(jì)的概念及發(fā)展意義

樓宇經(jīng)濟(jì)，指的是利用城市里的新樓盤或者閑置用房進(jìn)行銷售、出租、產(chǎn)業(yè)培育等各種活動(dòng)，從中獲得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)相關(guān)收益及培育的新稅源。樓宇經(jīng)濟(jì)的興起和發(fā)展不是偶然現(xiàn)象，而是隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展而出現(xiàn)的必然結(jié)果，是城市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地集約利用的要求，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。

樓宇經(jīng)濟(jì)是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，樓宇經(jīng)濟(jì)的集聚促進(jìn)區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。樓宇經(jīng)濟(jì)有利于改善城區(qū)的空間布局，促進(jìn)產(chǎn)城融合發(fā)展，培育城市新的經(jīng)濟(jì)增長極。樓宇經(jīng)濟(jì)能加速產(chǎn)業(yè)的融合互通，滿足更多高層次產(chǎn)業(yè)人才的發(fā)展需求，提升綜合投資環(huán)境。

二、商辦樓宇建設(shè)運(yùn)營基本情況

截至2019年9月底，納入?yún)侵袇^(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)信息監(jiān)測平臺(tái)的共有規(guī)模以上（商務(wù)面積≥5000平方米）的商辦樓宇20幢，建筑面積82.7萬平方米，商務(wù)面積46.1萬平方米;樓宇內(nèi)入駐企業(yè)近1400家。

（一）樓宇資源較為豐富

現(xiàn)有樓宇均勻分布在京杭大運(yùn)河（吳中段）的南、北兩側(cè)區(qū)域，其中國有樓宇4幢，建筑面積12.3萬平方米，商務(wù)面積9.2萬平方米;集體樓宇9幢，建筑面積20.2萬平方米，商務(wù)面積15.3萬平方米;民營樓宇7幢，建筑面積50.2萬平方米，商務(wù)面積21.6萬平方米。

（二）樓宇周邊配套較全

城區(qū)占地面積小，開發(fā)強(qiáng)度大，擁有商務(wù)、醫(yī)療、教育、公共交通、文體設(shè)施等配套資源的比較優(yōu)勢，所有的樓宇周邊生活等配套總體比較便利，為項(xiàng)目的引進(jìn)提供了良好的基礎(chǔ)配套環(huán)境。

（三）樓宇產(chǎn)業(yè)主題探索

高新區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)呈多元化發(fā)展，已初步形成了傳統(tǒng)商貿(mào)和以新零售、文化創(chuàng)意、商務(wù)服務(wù)、金融創(chuàng)投、科技服務(wù)、軟件和信息服務(wù)等為代表的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。在高新區(qū)管委會(huì)的統(tǒng)籌下，對現(xiàn)有的樓宇發(fā)展定位探索實(shí)行差異化，主要定位在科技服務(wù)類（1幢，占比5%）、綜合類（9幢，占比45%）、電子商務(wù)類（2幢，占比10%）、軟件和信息服務(wù)類（3幢，占比15%）、人力資源類（1幢，占比5%）、其他類（4幢，占比20%）。入駐的1400余家企業(yè)主要集中在商貿(mào)（占比16.3%）、商務(wù)服務(wù)（占比18.6%）、科技服務(wù)（占比16.6%）、軟件和信息服務(wù)（占比12.5%）、建筑（占比7.15%）、金融創(chuàng)投（占比4.43%）、房地產(chǎn)（占比2%）、物流（占比1.79%）、其他（占比20.7%）。

（四）經(jīng)濟(jì)效益日益提升

截至2019年9月底，空置面積為約3萬平方米，空置率約8%。2018年庫內(nèi)納稅超億元的樓宇共有1幢，為城龍大廈。納稅1000萬元（含1000萬元）～1億元的樓宇共有12幢，納稅100萬～1000萬元的樓宇共有6幢，納稅100萬元以下的樓宇共有1幢。2019年1～9月納稅超億元的樓宇共4幢，納稅1000萬元（含1000萬元）～1億元的樓宇共有9幢，納稅100萬元～999萬元的樓宇共有7幢，納稅100萬元以下的樓宇0幢。

三、樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中存在的主要問題

前面所述的樓宇數(shù)量占到高新區(qū)目前建成樓宇的60%，在吳中區(qū)的樓宇經(jīng)濟(jì)中綜合實(shí)力遙遙領(lǐng)先，但結(jié)合高新區(qū)的城市功能和資源配套等因素，特別是對照高質(zhì)量發(fā)展要求的涉及人才、經(jīng)濟(jì)效益、質(zhì)量水平等細(xì)化指標(biāo)，在發(fā)展中也客觀存在以下幾個(gè)嚴(yán)重不足及根本原因。

（一）樓宇產(chǎn)業(yè)同質(zhì)嚴(yán)重，產(chǎn)業(yè)集聚度不夠高

綜合類的樓宇較多，近9幢，占到產(chǎn)業(yè)樓宇的40%，目前僅有2幢樓宇被評(píng)定為區(qū)級(jí)專業(yè)特色樓宇。還有部分樓宇開始定位專業(yè)性，但運(yùn)營一段時(shí)間后又變成了實(shí)質(zhì)上的綜合性，入駐企業(yè)良莠不齊，小微企業(yè)居多，更缺乏從事價(jià)值鏈高端環(huán)節(jié)的科技研發(fā)企業(yè)、上市公司、總部企業(yè)等，從而產(chǎn)業(yè)之間協(xié)作弱、集聚效益不明顯。究其原因有：有的產(chǎn)業(yè)主題的樓宇運(yùn)營方不是產(chǎn)權(quán)所有者，作為運(yùn)營方因?yàn)檫\(yùn)營時(shí)間不及時(shí)或是運(yùn)營水平不高等因素，主題樓宇的特色發(fā)展很快變了味;還有國資樓宇因?yàn)闀r(shí)間“等得起”、無長期規(guī)劃等因素造成項(xiàng)目進(jìn)駐及把關(guān)松懈;部分私人所有的樓宇在運(yùn)營過程中“重租金不管產(chǎn)業(yè)”的逐利本能降低進(jìn)駐項(xiàng)目質(zhì)量等等。

（二）樓宇建管水平不高，品牌影響力不夠強(qiáng)