【摘要】隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，各行各業(yè)都在蓬勃發(fā)展，現(xiàn)如今房地產(chǎn)行業(yè)也早已成為我國的一項(xiàng)十分重要的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，更是促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可忽視的一大重要推動力。為了能夠幫助大家對我國房地產(chǎn)價格評估有一個更清楚的了解，熟悉工程造價在房地產(chǎn)評估中所具有的重要地位，筆者在本篇對能夠影響到房地產(chǎn)的評估結(jié)果的因素做一些相對應(yīng)的分析探究，希望可以使大家能夠更了解房地產(chǎn)的工程造價，幫助推進(jìn)工程造價在房地產(chǎn)評估中的作用，為我國的房地產(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn)自己的一份微薄之力，推進(jìn)我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)評估;工程造價;應(yīng)用;管窺

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.19.200

當(dāng)相關(guān)的評估人員對房地產(chǎn)進(jìn)行評估的時候，會應(yīng)用到適用房地產(chǎn)市場價格的相關(guān)模擬應(yīng)用機(jī)制，通過模擬機(jī)制對房地產(chǎn)的價格進(jìn)行不同程度的模擬，并用不同的方法進(jìn)行一定程度的評估。但是得到的評估往往并不是準(zhǔn)確的，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的評估結(jié)果會受到材料、市場、政策、技術(shù)等多種類別因素的影響，所以一旦這些因素的某一個因素出現(xiàn)問題，都會讓評估結(jié)果出現(xiàn)誤差。所以在這種情況下，工作人員開始將工程造價應(yīng)用到房地產(chǎn)的評估中，將房地產(chǎn)的評估結(jié)果的準(zhǔn)確性大大提高。

1、影響房地產(chǎn)評估結(jié)果的因素

能夠影響房地產(chǎn)評估的因素有很多，這里筆者不得不提的是工程造價中材料對其評估結(jié)果的影響。材料價格的影響主要有兩方面，第一個方面是材料價格的時效性，第二個方面指的是材料價格的可得性。材料價格時效性影響主要原因在于現(xiàn)在企業(yè)所處的材料市場錯綜復(fù)雜，而且日新月異，所以一旦不能及時掌握價格，進(jìn)行材料價格統(tǒng)計的數(shù)據(jù)落后在市場后面，將會對房地產(chǎn)的評估產(chǎn)生一個錯誤的評估結(jié)果。對材料的價格進(jìn)行評估的時候，需要對數(shù)據(jù)進(jìn)行及時的價格指數(shù)的調(diào)整，并要確保數(shù)據(jù)指數(shù)的來源的準(zhǔn)確可靠，防止出現(xiàn)意外影響。材料價格的可得性影響原因在于處于不同時期階段的材料，它們的價格當(dāng)然會是不同的，尤其是對于個別性很強(qiáng)的建筑構(gòu)造物，它們有著更大的價格區(qū)別。所以想要評估結(jié)果更加準(zhǔn)確，可以采用更為妥當(dāng)?shù)姆椒ㄟM(jìn)行評估，例如應(yīng)用工料測量法或者分部分項(xiàng)法，通過利用工程的造價方法對所需要進(jìn)行評估的對象展開分析評估，得出較為準(zhǔn)確的建筑成本[1]。

2、工程造價在房地產(chǎn)評估中的相關(guān)應(yīng)用

2.1科學(xué)規(guī)范開發(fā)成本

相關(guān)評估人員進(jìn)行作業(yè)的主要方法有兩種，分別是市場比較法和成本評估法。當(dāng)然還有其他方法，例如被政府重置后價格的房屋作為價格的評估標(biāo)準(zhǔn)，或者是利用工程造價法進(jìn)行價格評估。或是通過工程造價法對開發(fā)的成本進(jìn)行評估。不過有一點(diǎn)需要相關(guān)工作人員注意，實(shí)際對開發(fā)成本進(jìn)行價格評估的時候，會常常用到單位比例法對建筑物重置后的成本進(jìn)行新的計算，所以也可以從其中看出來，不管是按照政府重置后的價格標(biāo)準(zhǔn)評估，還是重新建造的成本進(jìn)行評估計算，都能用工程造價法進(jìn)行評估。這是一種很方便的方法但它卻不是最佳的一個選項(xiàng)，因?yàn)橐磺卸夹枰谟芯唧w的環(huán)境下進(jìn)行針對性的分析應(yīng)用[2]。

2.2用工程造價替換成本法評估

工作人員對房地產(chǎn)進(jìn)行價格評估的時候，會用到工程造價法以及成本法。這兩種方法在進(jìn)行價格評估的過程以及相關(guān)內(nèi)容具有很多的相似性，但除此之外，它也具有顯而易見的不同之處。在一般情況下，對房地產(chǎn)的價格評估的時候，我們會將通過成本法計算出來的成本作為一項(xiàng)十分重要的客觀且有效的憑借，工程造價的評估則更是具有針對性，在某種條件下進(jìn)行的特殊建筑工程作為工程主體，并對其進(jìn)行一定計算的評估。兩者原則差別很大，而且在利用工程造價進(jìn)行相應(yīng)評估的時候，要明確計算的基礎(chǔ)是社會化的條件，當(dāng)然在進(jìn)行工程的評估的時候，可以適時對所用到的材料進(jìn)行價格上的合理調(diào)整，幫助房地產(chǎn)價格的評估結(jié)果能夠更加準(zhǔn)確合理，具有實(shí)際性。

2.3更一步提高評估結(jié)果的準(zhǔn)確性

將房地產(chǎn)與其他一般建筑工程施工進(jìn)行價格上的比較，我們能夠很清楚看到房地產(chǎn)價格預(yù)算上的極大不準(zhǔn)確性，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的預(yù)算價格與市場有著很緊密的關(guān)系，很容易受到市場競爭所帶來的影響，也因此房地產(chǎn)的價格評估預(yù)算往往都會高于建設(shè)市場施工所定下的價格。從現(xiàn)在階段我國建筑市場的處境看來，隨著我國建筑市場競爭的越發(fā)激烈化，我國的房地產(chǎn)預(yù)估價格也會明顯比市場競爭所定下的價格高。因此對房地產(chǎn)進(jìn)行價格評估的時候，不要忽略市場競爭所帶來的影響。企業(yè)的相關(guān)管理人員在對一般管理費(fèi)用還有造價利潤評估進(jìn)行考慮的時候，還需要將當(dāng)前的市場狀況也一并加入進(jìn)來一起考慮。雖然市場價格在房地產(chǎn)的預(yù)估過程中有很大的地位，但它卻不能真的成為我們進(jìn)行評估的依據(jù)。在進(jìn)行建筑施工的過程中，我們一般都會出現(xiàn)工期較短，時間較短的急工項(xiàng)目，它要求我們要對工程進(jìn)行趕工，產(chǎn)生一定的趕工費(fèi)用。對建筑進(jìn)行施工作業(yè)的時候，我們會用到一些較為高科技的技術(shù)，并且與專業(yè)水平較高的團(tuán)隊展開合作，所以在真正的施工過程中，還會有一些技術(shù)費(fèi)用需要支出。實(shí)際施工過程中，除此之外可能還會有一些其他的額外支出，這就需要我們能夠進(jìn)行全面的考慮評估，更好的處理工程費(fèi)用，得出較為準(zhǔn)確的評估造價。

結(jié)語：

綜上所述，用理論進(jìn)行討論探究，我們能夠知道，一旦所需要的工程造價的有關(guān)數(shù)據(jù)更加準(zhǔn)確仔細(xì)，與市場的實(shí)際更加貼合，那么社會大眾對于工程造價所得出的最后的評估結(jié)果的接受度也會更高。不過，又因?yàn)楣こ淘靸r是對建筑價格一定程度的模擬構(gòu)建得出的，所以它不可能十分準(zhǔn)確，還是不可避免存在著客觀的誤差，就算應(yīng)用的是工程造價。所得出的最后成本也只是更加貼近實(shí)際的建筑成本。不過這種接近并不是概括的說明，而是具有數(shù)據(jù)性以及安全性，可以幫助工程造價更好的推向社會，與市場的要求更加妥帖適合。工程造價的相關(guān)應(yīng)用與其重要特征也正如我們所了解的緊密相關(guān)，即造價的一般化以及客觀化的處理，也更進(jìn)一步貼近最后的實(shí)際建筑成本。

參考文獻(xiàn)：

[1]羅曉軍.審計在工程造價控制中的應(yīng)用[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2020，000（009）：251-252.

[2]魏巧玲，楊再平.房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)如何在發(fā)展中防范風(fēng)險[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，2020，000（010）：33-34.

作者簡介：

王小玲（1986.05—），女，漢族，四川廣元人，本科，土地估價師，研究方向：評估實(shí)務(wù)。