張小紅

隨著社會經(jīng)濟發(fā)展進程加快，企業(yè)間的競爭越來越激烈，對內(nèi)部管理的要求越來越高，管理會計作為企業(yè)重要的管理工具在各行各業(yè)中應(yīng)用也越來越廣泛。物業(yè)企業(yè)近年也要在加大對管理會計的應(yīng)用，但由于受到行業(yè)特性、管理習(xí)慣等影響，在應(yīng)用中還存在一些問題，本文主要對管理會計在物業(yè)企業(yè)的應(yīng)用經(jīng)驗進行梳理、簡要論述和分析，并提出應(yīng)對之策，以期物業(yè)企業(yè)能夠更好地應(yīng)用管理會計，提升內(nèi)部經(jīng)營管理水平，從而實現(xiàn)效益的提升。

管理會計作用與價值

管理會計的歷史沿革

管理會計起源自成本會計，在最早時它的功能主要是提高生產(chǎn)效率和降低成本，隨后發(fā)展出預(yù)測、規(guī)劃、決策、控制以及業(yè)績考評等重要功能作用。在當(dāng)前，管理會計主要被認為是一種管理信息系統(tǒng)，銜接戰(zhàn)略與運營，其重要作用倍受實務(wù)界重視。

管理會計助力物業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理

隨著管理會計在物業(yè)企業(yè)逐步得到重視和應(yīng)用，它的作用主要體現(xiàn)在決策支撐，管控風(fēng)險，促進建立和實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)三個方面。在決策支撐方面，接手多個新的物業(yè)項目時，應(yīng)在事前會對經(jīng)濟效益就行評估，并將其與企業(yè)的資源能力分析和權(quán)衡，選擇最優(yōu)的方案，此時管理會計的相關(guān)性分析，機會成本，差量成本分析等有較多的運用，能為企業(yè)做出最優(yōu)決策提供支撐作用。在風(fēng)險管控方面，用管理會計的風(fēng)險管理工具去管理經(jīng)營環(huán)境中的不確定性，使物業(yè)企業(yè)能夠?qū)︼L(fēng)險和收益做出合理的權(quán)衡。在建立經(jīng)營和落實經(jīng)營目標(biāo)方面，管理會計中的預(yù)算與責(zé)任會計系統(tǒng)將發(fā)揮有力的作用。這三方面組合應(yīng)用對提升物業(yè)企業(yè)盈利能發(fā)揮顯著效果。

物業(yè)企業(yè)管理會計主要工具應(yīng)用淺析

如何為物業(yè)企業(yè)挑選合適的管理會計工具組合？多年來的理論研究和管理會計實踐形成了豐富的管理會計工具，這些工具是使管理會計得以應(yīng)用并發(fā)揮功用的載體。就物業(yè)企業(yè)的應(yīng)用實踐來看，主要有以下工具方法可供組合運用。

全面預(yù)算管理融合業(yè)務(wù)與財務(wù)、戰(zhàn)略與運營

與傳統(tǒng)意義上的財務(wù)預(yù)算不同，全面預(yù)算強調(diào)的是全面性，也就是業(yè)務(wù)與財務(wù)的高度融合下的全員參與。財務(wù)在全面預(yù)算中的主要工作職能是推進與協(xié)調(diào)各方，平衡資源分配，業(yè)務(wù)財務(wù)數(shù)據(jù)的處理和整合等。預(yù)算工作也不僅是編制年度的財務(wù)預(yù)算，還表現(xiàn)為中長期規(guī)劃、專項決策預(yù)算等，通過中長期規(guī)劃來體現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的中長期發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，通過全面預(yù)算來保障中長期戰(zhàn)略目標(biāo)的分解和執(zhí)行。

以作業(yè)成本為核心的成本管理體系

物業(yè)企業(yè)作為服務(wù)業(yè)，其成本特點與制造業(yè)非常的不同，在總的成本費用中，間接成本占比遠超過直接成本，通過明確資源動因、作業(yè)動因、成本動因，建立相應(yīng)的資源庫、作業(yè)庫和成本庫，使間接成本分配的相關(guān)性更加客觀，進而使服務(wù)項目的盈虧預(yù)算更加準(zhǔn)確，防止出現(xiàn)賬面虛盈利實虧的業(yè)務(wù)。同時，增值與非增值作業(yè)的清晰辨認，能更好地管控成本，提升客戶讓渡價值和客戶滿意度，從而促進業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展。

平衡積分卡同樣適用于物業(yè)企業(yè)

平衡積分卡是管理會計中最為重要的績效管理工具，它的顯著優(yōu)勢在可以很好地平衡戰(zhàn)略與運營、長期與短期、內(nèi)部與外部、員工與企業(yè)之間的關(guān)系。具有兼顧各方利益，聚焦戰(zhàn)略目標(biāo)的顯著優(yōu)點。在財務(wù)維度，圍繞企業(yè)盈利目標(biāo)同時還需要考核收益質(zhì)量；客戶維度，應(yīng)加強對客戶投訴的分析與管理，改善滿意度；內(nèi)部流程維度，物業(yè)企業(yè)應(yīng)完善和優(yōu)化內(nèi)部流程，提高工作效率，努力降低成本擴大產(chǎn)出；學(xué)習(xí)與成長維度，應(yīng)重視企業(yè)與員工利益的兼顧，涵養(yǎng)人力資源。

資金營運管理不容忽視

物業(yè)企業(yè)特別是集團化的物業(yè)企業(yè)，它的收支項目繁雜并且跨地區(qū)，資金管理具有一定的難度。若能構(gòu)建一體化的資金管理平臺，并以此為支撐，應(yīng)用管理會計中的現(xiàn)金流預(yù)測、資金預(yù)算、資金計劃與審批、資金定額支出管理、收現(xiàn)比率考核等，結(jié)合籌資管理，科學(xué)運籌資金，優(yōu)化資金營運活動，確保物業(yè)企業(yè)資金安全的同時，提升資金周轉(zhuǎn)率，從而提升企業(yè)盈利能力。

打造業(yè)務(wù)財務(wù)一體化的信息共享平臺

管理會計作為信息化系統(tǒng)，它的數(shù)據(jù)信息來源是多樣化的，既保持財務(wù)會計信息也包括業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，因此打造業(yè)務(wù)財務(wù)一體化的信息化數(shù)據(jù)平臺是管理會計應(yīng)用的基本支撐條件，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的管理要求和資源條件開展信息化平臺創(chuàng)造工作，它是實現(xiàn)業(yè)務(wù)財務(wù)一體化的關(guān)鍵所在。通過從業(yè)務(wù)端的標(biāo)準(zhǔn)流程和數(shù)據(jù)處理，到會計核算的大部分自動化，以及管理會計報告的自動生成等，使物業(yè)企業(yè)實現(xiàn)數(shù)據(jù)化管理。

當(dāng)前物業(yè)企業(yè)管理會計應(yīng)用中存在的問題

物業(yè)企業(yè)管理者對管理會計缺乏認識

物業(yè)行業(yè)一開始是附屬于房地產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量不高，毛利率較高，經(jīng)營管理精細化水平不夠。物業(yè)行業(yè)的管理者中相當(dāng)部分也有房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)經(jīng)歷，同時物業(yè)行業(yè)中以中小企業(yè)占大多數(shù)，企業(yè)管理者管理素質(zhì)普通較低，管理上以經(jīng)驗管理為主，對財務(wù)的認識也局限于傳統(tǒng)的記賬報賬功能，對管理會計所知甚少甚至一無所知，而推進管理會計應(yīng)用是一項系統(tǒng)工程，需要企業(yè)的管理者有力的引導(dǎo)和助推。目前物業(yè)企業(yè)管理者的財務(wù)素養(yǎng)亟待加強。

財務(wù)人員應(yīng)用管理會計知識與經(jīng)驗不足

雖然近年來國家在推進管理會計方面力度比較大，但我國會計教育歷史上受蘇聯(lián)影響較大，管理會計教育源于西方。當(dāng)前合格師資教育人才較為缺乏，國家統(tǒng)一的管理會計考試認證體系等尚待建立完善。此外近年來會計準(zhǔn)則趨于復(fù)雜，客觀上財務(wù)人員學(xué)習(xí)壓力較大，而管理會計應(yīng)用需要財務(wù)人員下沉到業(yè)務(wù)。在推進管理會計應(yīng)用方面，財務(wù)人員知識保障不足，實施動力不足，實踐活動較少經(jīng)驗不足等，制約了管理會計在物業(yè)企業(yè)的應(yīng)用。

物業(yè)企業(yè)基礎(chǔ)管理好壞也是重要制約因素

管理會計是一套管理信息系統(tǒng)，它需要物業(yè)企業(yè)具有良好的基礎(chǔ)管理，業(yè)務(wù)規(guī)范，信息流暢通，會計核算規(guī)范完備，財務(wù)管理較為健全。而在基礎(chǔ)管理方面物業(yè)企業(yè)較為薄弱，企業(yè)中財務(wù)部門的地位較低，工作推動力不強，企業(yè)人員流動大，財務(wù)賬目較為混亂，甚至存在兩套賬，財務(wù)人員都無法掌握公司的真實信息，管理會計工作難以開展。

管理會計理論與實踐脫節(jié)難以應(yīng)用

管理會計理論與實踐脫節(jié)主要存在兩個問題，一是管理會計理論源于西方，基于成熟的市場經(jīng)濟環(huán)境和制度以及較為完善的公司治理。與我國物業(yè)企業(yè)面臨的應(yīng)用環(huán)境有著較為明顯的差異。二是管理會計近年來研究呈現(xiàn)邊際斷擴張與多學(xué)科交叉性，方法、理論、模型趨于復(fù)雜，并未充分考慮企業(yè)相關(guān)信息的易取得性和成本，這也使得某些理論研究偏離了為實踐服務(wù)的目的。

物業(yè)企業(yè)應(yīng)用管理會計的思考與建議

物業(yè)企業(yè)應(yīng)用管理會計對改善管理提升企業(yè)價值具有重要意義，但管理會計的應(yīng)用受到上述一些因素的制約，在實際應(yīng)用中如何打破這些制約因素，創(chuàng)造更好的應(yīng)用條件，使管理會計能在物業(yè)企業(yè)更充分發(fā)揮作用，在總結(jié)實踐的基礎(chǔ)上，提出以下四點建議。

管理者要積極營造良好的應(yīng)用環(huán)境

推進管理會計應(yīng)用是系統(tǒng)工程同時也是“一把手”工程，管理者自身要加強管理素養(yǎng)的提高，認識到管理會計的重要性，為管理會計在物業(yè)企業(yè)的應(yīng)用營造良好的環(huán)境，消除阻力，配置資源。財務(wù)人員在宣傳和推廣管理會計應(yīng)用更應(yīng)該責(zé)無旁貸，在日常工作中注重管理會計的宣傳以及管理會計思維的潛移默化，為管理會計的應(yīng)用造聲勢。

補強管理會計教育與應(yīng)用的知識短板

在國家層面，要大力推進管理會計推廣應(yīng)用，為管理會計推廣應(yīng)用提供更多的配套政策支持；在財務(wù)人員自身層面，需要重視管理會計理論知識的補強，可以通過積極參加國際國內(nèi)管理會計考試認證提升理論素養(yǎng)；財務(wù)人員應(yīng)積極參與業(yè)務(wù)，將管理會計思維與方法與業(yè)務(wù)運行相結(jié)合，注重效果展示與匯報，通過正反饋形成良性循環(huán)。

加強基礎(chǔ)管理建立健全內(nèi)部控制體系

基礎(chǔ)管理薄弱不僅影響到管理會計的有效應(yīng)用，同時還使管理信息很難正確的傳遞，管理目標(biāo)難以實現(xiàn)，進而加大經(jīng)營管理的風(fēng)險，針對物業(yè)管理企業(yè)基礎(chǔ)管理普遍薄弱的問題，可以通過建立健全內(nèi)部控制體系來補強。通過建立內(nèi)部控制體系，完善業(yè)務(wù)流程，建立高效的信息與溝通，強化財務(wù)監(jiān)督，為管理會計功能發(fā)揮提供支撐保障。

因地制宜建立適合物業(yè)企業(yè)自身的管理會計應(yīng)用體系

管理會計理論源于西方，并不能完全照搬。財政部近年來陸續(xù)發(fā)布了22個管理會計的《應(yīng)用指引》，這些指引是物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用管理會計的指導(dǎo)性文件，管理會計實踐應(yīng)用千差萬別，方法靈活多樣，一企一法。物業(yè)企業(yè)還應(yīng)結(jié)合自身特點，按照《指引》的指導(dǎo)思想，篩選適合的工具集，建立自己的體系，并在應(yīng)用中不斷總結(jié)經(jīng)驗方法，將管理會計在物業(yè)企業(yè)應(yīng)用推向新的高度。

結(jié) 語

管理會計在物業(yè)企業(yè)有效應(yīng)用能夠顯著地提高物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營管理精細化水平，提升企業(yè)經(jīng)濟效益，同時它的應(yīng)用也反過來促進管理會計理論研究和應(yīng)用的縱深和完善。本文通過對物業(yè)企業(yè)管理會計的應(yīng)用環(huán)境、教育與培訓(xùn)、健全內(nèi)部控制以及因地制宜構(gòu)管理會計應(yīng)用體系四個方面進行分析探討，希望對推進管理會計在物業(yè)企業(yè)落地應(yīng)用并取得良好的效果有所作用。

（湖南省湘誠物業(yè)集團有限公司）