萬明濱 翁穆丹

（廣州地鐵集團(tuán)有限公司 廣東 廣州 510335）

一、問題的提出

為與國(guó)際會(huì)計(jì)慣例趨同，我國(guó)財(cái)政部在《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》中，適度、有條件地引入公允價(jià)值計(jì)量模式。近年來，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值普遍高于賬面價(jià)值。面對(duì)這一新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，軌道交通企業(yè)該如何選擇合適的后續(xù)計(jì)量模式，公允價(jià)值模式的應(yīng)用會(huì)給企業(yè)帶來何種影響？企業(yè)在做出選擇時(shí)應(yīng)考慮哪些因素？值得我們深思和探究。

二、文獻(xiàn)綜述

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定了企業(yè)在選擇應(yīng)用公允價(jià)值模式時(shí)所要滿足的條件以及相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理要求?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)應(yīng)用指南》規(guī)定，同一企業(yè)內(nèi)部在應(yīng)用投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式上須保持一致。證監(jiān)會(huì)在《關(guān)于做好與新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)信息披露工作的通知》（證監(jiān)發(fā)[2006]136號(hào)）中提出選擇公允價(jià)值模式的企業(yè)，須具備與之相對(duì)應(yīng)的完備的決策體系。

在學(xué)術(shù)界，支持公允價(jià)值模式的觀點(diǎn)主要有：（1）公允價(jià)值計(jì)量模式能提高會(huì)計(jì)信息相關(guān)性。Dietrich et al基于英國(guó)公司年報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)年報(bào)中披露的投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值普遍低于實(shí)際銷售價(jià)格，但是相較成本模式，采用公允價(jià)值模式能減小二者之間的偏差[1]。黃長(zhǎng)江、李瑞雪（2009）認(rèn)為，采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，更有助于報(bào)表使用者及時(shí)掌握企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值[2]。（2）公允價(jià)值模式能提高企業(yè)融資能力。鄒燕等（2013）以同一地區(qū)同一行業(yè)里的不同企業(yè)為樣本，研究發(fā)現(xiàn)，公允價(jià)值模式優(yōu)化了案例公司津?yàn)I發(fā)展的財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)，提升了其融資能力[3]。其他學(xué)者也普遍提出，公允價(jià)值模式能優(yōu)化企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果，有利于公司在資本市場(chǎng)上獲得更加樂觀積極的評(píng)價(jià)，促進(jìn)企業(yè)融資[4-6]。

反對(duì)采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的觀點(diǎn)主要有：（1）取得持續(xù)可靠的公允價(jià)值難度大，成本高。張奇峰（2011）認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)權(quán)衡該計(jì)量模式的成本與收益，如果投資性房地產(chǎn)所在地不存在活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，則不建議采用公允價(jià)值模式，因?yàn)橘Y產(chǎn)評(píng)估的難度和成本較高[7]。任月君和李文文（2013）認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大的宏觀環(huán)境下，采用公允價(jià)值模式提高了企業(yè)在資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方面的成本，且信息披露環(huán)節(jié)的工作量和成本也較高[6]。（2）公允價(jià)值模式不利于平滑各期利潤(rùn)。龍靜（2007）認(rèn)為，公允價(jià)值計(jì)量模式下，資產(chǎn)重估增值確認(rèn)的損益為非經(jīng)常性損益，導(dǎo)致企業(yè)各期利潤(rùn)波動(dòng)較大[8]。孟冰（2009）以2008年金融危機(jī)為例，指出從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，如果投資性房地產(chǎn)的價(jià)格被高估，那么企業(yè)在未來可能將面臨利潤(rùn)大幅下滑的風(fēng)險(xiǎn)[9]；公允價(jià)值加劇了宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響（鄒燕等，2013）。劉永澤、馬妍（2010）認(rèn)為，業(yè)績(jī)趨于穩(wěn)定的上市公司傾向于采用成本模式來降低投資性房地產(chǎn)的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)[10]。

三、公允價(jià)值模式應(yīng)用現(xiàn)狀

2019年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)A股上市公司中，采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)占比逐漸上升，在2019年，該比重為21%（詳見表1）。

表1 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式應(yīng)用統(tǒng)計(jì)（房地產(chǎn)行業(yè)A股上市公司）

在我國(guó)軌道交通行業(yè)，目前有天津地鐵、武漢地鐵、南昌地鐵3家企業(yè)以及香港地鐵采用公允價(jià)值模式（詳見表2）。

表2 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式應(yīng)用統(tǒng)計(jì)（10家城市軌道交通企業(yè)）

四、公允價(jià)值模式財(cái)務(wù)影響分析

（一）積極影響。運(yùn)用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的積極影響主要體現(xiàn)在：提高會(huì)計(jì)信息相關(guān)性、在房地產(chǎn)市場(chǎng)上升期里提升企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。

1.提高會(huì)計(jì)信息相關(guān)性。本質(zhì)上，公允價(jià)值模式更加符合投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)屬性，尤其在我國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)較大的環(huán)境中，采用該計(jì)量模式能夠更好地反映資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，同時(shí)，對(duì)企業(yè)內(nèi)部管理而言，也有助于管理層更好地了解公司經(jīng)營(yíng)與資產(chǎn)狀況，及時(shí)調(diào)整公司的戰(zhàn)略規(guī)劃。

2.提升資產(chǎn)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上升期里，采用公允價(jià)值計(jì)量模式，有助于優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，提升企業(yè)融資能力。在資產(chǎn)負(fù)債表層面，公允價(jià)值模式可使資產(chǎn)增值顯性化，并且無需計(jì)提折舊，提升企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。近5年，在房地產(chǎn)行業(yè)A股上市公司中，采用成本計(jì)量模式的公司群體總資產(chǎn)總額年均增長(zhǎng)率為23%；采用公允價(jià)值計(jì)量模式的公司群體總資產(chǎn)總額年均增長(zhǎng)率為47%，總體高于前者（詳見表3）。但同時(shí)，公允價(jià)值模式對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)呈下降趨勢(shì)（詳見下頁表4）。

表3 不同計(jì)量模式下總資產(chǎn)增長(zhǎng)（房地產(chǎn)行業(yè)A股上市公司）

表4 公允價(jià)值模式對(duì)資產(chǎn)賬面價(jià)值的影響趨勢(shì)（房地產(chǎn)行業(yè)A股上市公司）

近5年，在本文選取的10家城市軌道交通企業(yè)中，采用成本計(jì)量模式的公司群體總資產(chǎn)總額年均增長(zhǎng)率為13%；采用公允價(jià)值計(jì)量模式的公司群體總資產(chǎn)總額年均增長(zhǎng)率為14%，總體高于前者（詳見下頁表5）。但同時(shí)，公允價(jià)值模式對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)呈下降趨勢(shì)（詳見表6）。

表5 不同計(jì)量模式下總資產(chǎn)增長(zhǎng)（10家城市軌道交通企業(yè)）

表6 公允價(jià)值模式對(duì)資產(chǎn)賬面價(jià)值的影響趨勢(shì)（10家城市軌道交通企業(yè)）

在利潤(rùn)表層面，公允價(jià)值模式下資產(chǎn)重估增值以及節(jié)省的折舊成本，均能提升企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)。

近5年，在房地產(chǎn)行業(yè)A股上市公司中，采用成本模式的公司群體凈利潤(rùn)總額年均增長(zhǎng)率為21%，采用公允價(jià)值模式的公司群體凈利潤(rùn)總額年均增長(zhǎng)率為44%，總體高于前者（詳見表7）。但同時(shí)，公允價(jià)值模式對(duì)凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)也呈下降趨勢(shì)（詳見表8）。

表7 不同計(jì)量模式下凈利潤(rùn)增長(zhǎng)（房地產(chǎn)行業(yè)A股上市公司）

表8 公允價(jià)值模式對(duì)凈利潤(rùn)的影響趨勢(shì) （房地產(chǎn)行業(yè)A股上市公司）

近5年，在本文選取的10家城市軌道交通企業(yè)中，采用成本模式的公司群體凈利潤(rùn)總額年均增長(zhǎng)率為31%，采用公允價(jià)值模式的公司群體凈利潤(rùn)總額年均增長(zhǎng)率為-3%，總體低于前者（詳表9）。同時(shí)，公允價(jià)值模式對(duì)凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)也呈下降趨勢(shì)（見表10）。

表9 不同計(jì)量模式下凈利潤(rùn)增長(zhǎng) （10家城市軌道交通企業(yè)）

表10 公允價(jià)值模式對(duì)凈利潤(rùn)的影響趨勢(shì) （10家城市軌道交通企業(yè)）

（二）不利影響。運(yùn)用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的不利影響主要體現(xiàn)在：加大收益不確定風(fēng)險(xiǎn)，提高估值成本，增加納稅調(diào)整工作量，影響會(huì)計(jì)信息可比性等方面。

1.加大收益不確定風(fēng)險(xiǎn)。在公允價(jià)值模式下，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境中房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)將卷入企業(yè)的業(yè)績(jī)當(dāng)中，如果企業(yè)隨著房地產(chǎn)的升溫而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作了過高的評(píng)估，那么當(dāng)泡沫破滅時(shí)，企業(yè)將面臨新的危機(jī)。而根據(jù)限制性條款，企業(yè)不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)回成本模式，所以當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，企業(yè)將比較被動(dòng)。

2.提高估值成本。公允價(jià)值模式下，企業(yè)需每年聘請(qǐng)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，從而增加經(jīng)營(yíng)成本。

3.增加納稅調(diào)整工作量。成本模式下，我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》規(guī)定的處理基本一致。公允價(jià)值模式下確認(rèn)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)，同企業(yè)應(yīng)納稅所得額之間存在較大差異，由此增加了納稅調(diào)整的工作量。

4.影響會(huì)計(jì)信息可比性。由于我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值的計(jì)量依據(jù)沒有特別限定，企業(yè)在實(shí)際應(yīng)用中可能采用市場(chǎng)法、收益法、成本法等多種不同的方法來確定公允價(jià)值，從而在一定程度上影響不同企業(yè)之間會(huì)計(jì)信息的橫向可比性。

五、軌道交通企業(yè)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇分析

綜合上述影響分析，企業(yè)在判斷是否選擇公允價(jià)值模式時(shí)，應(yīng)綜合考慮以下幾方面因素：企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)偏好、在投資性房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)上的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、融資需求，以及投資性房地產(chǎn)的規(guī)模和估值成本等。

（一）風(fēng)險(xiǎn)偏好。受宏觀環(huán)境影響，公允價(jià)值計(jì)量模式會(huì)加大利潤(rùn)不可預(yù)見性。如前文所述，公允價(jià)值將加大企業(yè)收益不確定風(fēng)險(xiǎn)。從該角度看，由于未來房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)并不明朗（詳見圖1），對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)厭惡型企業(yè)，若投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)不在可接受范圍內(nèi)，不建議選擇公允價(jià)值模式。

圖1 國(guó)房景氣指數(shù)（數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）

（二）長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。微觀環(huán)境層面，企業(yè)在投資性房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)上的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，也將影響該類資產(chǎn)在未來的增值空間。在公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)未來收益現(xiàn)值的增長(zhǎng)確認(rèn)為公允價(jià)值變動(dòng)損益，其實(shí)質(zhì)是將投資性房地產(chǎn)未來收益提前于當(dāng)期確認(rèn)。企業(yè)在考慮是否采用公允價(jià)值模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式時(shí)，可從以下兩方面審視其長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。

首先，企業(yè)應(yīng)考慮后續(xù)開發(fā)規(guī)劃方向，即在整體開發(fā)規(guī)劃中是否有持續(xù)新增的投資性房地產(chǎn)，以支撐可預(yù)期未來投資性房地產(chǎn)收益現(xiàn)值的持續(xù)增長(zhǎng)。過去五年，在本文選取的10家城市軌道交通企業(yè)中，投資性房地產(chǎn)的規(guī)模普遍呈上升趨勢(shì)（見圖2），實(shí)施公允價(jià)值模式的收益相對(duì)可觀，采用公允價(jià)值模式具有一定意義。

圖2 投資性房地產(chǎn)規(guī)模（10家城市軌道交通企業(yè)）（數(shù)據(jù)來源：各企業(yè)年報(bào)）

面向未來，在新一輪粵港澳大灣區(qū)線路建設(shè)中，軌道交通企業(yè)已逐步探索實(shí)踐PPP、土地綜合開發(fā)（BODT）等創(chuàng)新的融資模式，通過政府配置土地資源，軌道交通企業(yè)引入多方社會(huì)資本的模式，取代傳統(tǒng)的由財(cái)政資金對(duì)線路進(jìn)行補(bǔ)虧的模式，減輕財(cái)政出資壓力，切斷政府隱形債務(wù)鏈條。在具體實(shí)施路徑中，軌道交通企業(yè)作為政府方出資代表，與社會(huì)資本方成立項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)線路建設(shè)與運(yùn)營(yíng)，政府圈定土地開發(fā)規(guī)模，注入土地資源，所配置的土地資源的一級(jí)、二級(jí)開發(fā)收益將作為社會(huì)資本分紅與退出的資金來源。因此，在新一輪粵港澳大灣區(qū)線路投融資模式下，軌道交通企業(yè)投資性房地產(chǎn)的規(guī)模增長(zhǎng)，將支撐可預(yù)期未來投資性房地產(chǎn)收益現(xiàn)值的持續(xù)增長(zhǎng)。

其次，企業(yè)應(yīng)考慮其投資性房地產(chǎn)的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)模式能否支持投資性房地產(chǎn)的保值增值。過去5年，對(duì)2018—2020年我國(guó)商品房平均銷售價(jià)格與地鐵運(yùn)營(yíng)里程的回歸分析結(jié)果顯示，二者之間存在顯著正相關(guān)關(guān)系（見圖3），“地鐵+物業(yè)”的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式將有利于企業(yè)投資性房地產(chǎn)的保值增值。

圖3 2012—2020年我國(guó)商品房平均銷售價(jià)格與地鐵運(yùn)營(yíng)里程（數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）

面向未來，以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式——TOD綜合開發(fā)模式（Transit-Oriented Development）下，將成為新一輪城市更新發(fā)展的主導(dǎo)模式。城市軌道交通TOD綜合開發(fā)模式倡導(dǎo)以城市軌道交通站點(diǎn)為中心區(qū)域，建立集商業(yè)、居住、教育、文化等功能等為一體的城市中心，以協(xié)調(diào)交通擁堵、用地不足等近年來城市發(fā)展所面臨的困境。在城市軌道交通TOD綜合開發(fā)模式的引導(dǎo)下，軌道交通場(chǎng)站綜合體與軌道交通站點(diǎn)同步選址、同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)，將有助于理順城市規(guī)劃與軌道交通線路規(guī)劃二者的銜接機(jī)制，在實(shí)現(xiàn)對(duì)城市格局和城市經(jīng)濟(jì)的重塑和提升的進(jìn)程中，也為軌道交通場(chǎng)站綜合體未來的保值增值奠定良好基礎(chǔ)。

綜上，從長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的角度看，建議城市軌道交通企業(yè)選擇公允價(jià)值模式。

（三）融資需求。公允價(jià)值模式的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在提高企業(yè)融資能力方面，企業(yè)應(yīng)判斷采用公允價(jià)值模式對(duì)于融資的貢獻(xiàn)是否足以補(bǔ)償相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)成本。

當(dāng)前我國(guó)城市軌道交通行業(yè)已進(jìn)入高速發(fā)展期，未來投資建設(shè)規(guī)模將持續(xù)增大，資金需求較大（詳見表11）；同時(shí)，軌道交通企業(yè)融資模式正逐漸由依托“政府信用”向依托“企業(yè)信用”轉(zhuǎn)變，在城市軌道交通建設(shè)資金來源中，地方財(cái)政資金所占比重逐漸下降，作為市場(chǎng)主體的城市軌道交通企業(yè)自主融資需求逐漸增大。從該角度出發(fā)，建議城市軌道交通企業(yè)采用公允價(jià)值模式，以促進(jìn)企業(yè)融資和行業(yè)發(fā)展。

表11 新一輪粵港澳大灣區(qū)軌道交通項(xiàng)目資金需求單位：億元

（四）估值成本。企業(yè)應(yīng)考慮投資性房地產(chǎn)所布局的區(qū)域是否有活躍的交易市場(chǎng)，因?yàn)檫@將影響公允價(jià)值能否持續(xù)可靠取得。對(duì)2012—2020年我國(guó)商品房銷售面積與地鐵運(yùn)營(yíng)里程的回歸分析結(jié)果顯示，二者之間存在一定正相關(guān)關(guān)系（詳見圖4）。在城市軌道交通企業(yè)，城市軌道交通建設(shè)具有較強(qiáng)的正外部效應(yīng)，有助于在軌道交通周邊形成活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，從而有助于公允價(jià)值的獲得。因此，在軌道交通企業(yè)，采用公允價(jià)值模式具有一定可行性。

圖4 2012—2020年我國(guó)商品房銷售面積與地鐵運(yùn)營(yíng)里程（數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）

六、結(jié)論與建議

在選擇投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量模式時(shí)，公允價(jià)值模式的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在：提高會(huì)計(jì)信息相關(guān)性、在房地產(chǎn)市場(chǎng)上升期里提升企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)；其不利影響主要體現(xiàn)在：加大收益不確定風(fēng)險(xiǎn)，提高估值成本，增加納稅調(diào)整工作量，影響會(huì)計(jì)信息可比性等方面。企業(yè)選擇公允價(jià)值模式應(yīng)綜合考慮自身風(fēng)險(xiǎn)偏好、長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、融資需求、以及投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模等因素。

綜合本文的分析，對(duì)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)在可接受范圍內(nèi)的城市軌道交通企業(yè)，建議選擇公允價(jià)值模式；對(duì)于該風(fēng)險(xiǎn)不在可接受范圍內(nèi)的企業(yè)，則不建議采用公允價(jià)值模式。