孫士雅（中咨工程管理咨詢有限公司， 北京 100048）

開展第三方工程質(zhì)量審計(jì)是近年來房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量管控措施之一，其核心是運(yùn)用 PDCA 循環(huán)進(jìn)行質(zhì)量管理。作為質(zhì)量管理體系的一種補(bǔ)充手段，第三方工程質(zhì)量審計(jì)對(duì)于提升工程質(zhì)量是非常有裨益的。為此，筆者結(jié)合工程質(zhì)量審計(jì)工作實(shí)踐，對(duì)如何開展工程質(zhì)量審計(jì)工作談一談自己的看法。

1 實(shí)踐背景

近年來，在“房住不炒”的基調(diào)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局持續(xù)加劇和分化。質(zhì)量始終是房地產(chǎn)企業(yè)的立足之本，直接影響其口碑乃至后續(xù)的可持續(xù)性開發(fā)，房產(chǎn)企業(yè)紛紛采取第三方實(shí)測(cè)實(shí)量和質(zhì)量審計(jì)及全過程項(xiàng)目管理等各種管理措施，加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理，并將其作為房產(chǎn)營(yíng)銷的賣點(diǎn)之一。其中，第三方質(zhì)量審計(jì)是指引入第三方工程管（監(jiān)）理單位，遵循 ISO 9000 管理理念，以循環(huán)改進(jìn)現(xiàn)有質(zhì)保體系為目的，采取對(duì)工程實(shí)體進(jìn)行一定比例的抽查和量測(cè)、審閱工程資料、核驗(yàn)部分設(shè)計(jì)圖紙，以及對(duì)現(xiàn)場(chǎng)各方管理的調(diào)研等手段與方法，對(duì)影響工程質(zhì)量的各類因素進(jìn)行核查、分析和歸類，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行分類和分析，追根溯源，提出改進(jìn)建議并復(fù)核整改情況，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)工程質(zhì)量的逐步改進(jìn)。某大型房地產(chǎn)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“公司”）自開展第三方質(zhì)量審計(jì)工作以來，經(jīng)過多年的累積與發(fā)展，其業(yè)務(wù)由單一的房地產(chǎn)項(xiàng)目，發(fā)展為主題園區(qū)（綜合園區(qū)）、總部公園的開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)。隨著業(yè)務(wù)的不斷壯大，一些園區(qū)樓盤業(yè)主投訴較多，該企業(yè)希望從顧客可感知的質(zhì)量層面介入，引進(jìn)第三方開展質(zhì)量審計(jì)工作，以提升產(chǎn)品質(zhì)量、減少投訴。

從 2003 年住建部力推監(jiān)理向項(xiàng)目管理和代建制轉(zhuǎn)型，到 2017 年國(guó)務(wù)院首次提出全過程工程咨詢服務(wù)，都體現(xiàn)了推進(jìn)工程監(jiān)理行業(yè)與國(guó)際接軌實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的理念?；谛袠I(yè)主管部門的引導(dǎo)導(dǎo)向，對(duì)監(jiān)理企業(yè)而言，開展質(zhì)量審計(jì)無疑是一個(gè)新的業(yè)務(wù)拓展領(lǐng)域。工程監(jiān)理在現(xiàn)場(chǎng)管理中，服務(wù)范圍涵蓋“三控三管一協(xié)調(diào)（即質(zhì)量控制、進(jìn)度控制、造價(jià)控制、信息管理、合同管理、安全管理及現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)）”，較全面地掌握了影響工程實(shí)體質(zhì)量的各種因素。通過質(zhì)量審計(jì)，從業(yè)主的角度，全面審查工程建設(shè)過程中各參建方的工作質(zhì)量，也可作為提升監(jiān)理服務(wù)質(zhì)量的切入點(diǎn)?；谖蟹胶褪芪蟹降碾p贏理念，雙方聯(lián)合積極開展了質(zhì)量審計(jì)工作。

2 工作策劃

工程質(zhì)量審計(jì)，作為工程監(jiān)理業(yè)務(wù)鏈的拓展與延伸，屬于新拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，而前期工作策劃則是順利開展質(zhì)量審計(jì)工作的第一步。鑒于審計(jì)項(xiàng)目規(guī)模巨大、類別不同且各具特點(diǎn)，在接受正式委托任務(wù)后，公司迅速成立了質(zhì)量審計(jì)項(xiàng)目組，組織數(shù)次內(nèi)部討論，并與委托單位多次溝通，擬定了質(zhì)量審計(jì)組織機(jī)構(gòu)、工作流程和工作方案等，并報(bào)委托單位審批后實(shí)施。

2.1 質(zhì)量審計(jì)原則

（1）突出重點(diǎn)，聚焦質(zhì)量。工程質(zhì)量審計(jì)工作主要圍繞委托方擬開展質(zhì)量審計(jì)的項(xiàng)目范圍，聚焦不同類別項(xiàng)目在不同階段影響工程質(zhì)量的因素。

（2）分類審計(jì)，重在實(shí)效。按照擬審計(jì)工程類別特點(diǎn)，對(duì)不同區(qū)域項(xiàng)目按照項(xiàng)目特點(diǎn)分類進(jìn)行審計(jì)分析，并結(jié)合以往不同項(xiàng)目業(yè)主投訴點(diǎn)和同類項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，有針對(duì)性地設(shè)定各類項(xiàng)目質(zhì)量關(guān)注點(diǎn)。

（3）全面審計(jì)，注重原因。依據(jù)現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，按照全面質(zhì)量管理理論，對(duì)影響質(zhì)量的 5 個(gè)主要因素，即“人、機(jī)、料、法、環(huán)”進(jìn)行全面審計(jì)，重點(diǎn)分析。

2.2 工作流程

工程質(zhì)量審計(jì)工作流程，如圖 1 所示。

圖 1 質(zhì)量審計(jì)工作流程圖

2.3 組織機(jī)構(gòu)與人員設(shè)置

2.3.1 組織機(jī)構(gòu)設(shè)置

基于審計(jì)原則及工作需要，質(zhì)量審計(jì)項(xiàng)目部采取矩陣式管理模式，項(xiàng)目經(jīng)理為總牽頭人，統(tǒng)籌審計(jì)項(xiàng)目與專業(yè)管理，以便質(zhì)量改進(jìn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在本項(xiàng)目實(shí)踐中，審計(jì)項(xiàng)目范圍涵蓋了 3 個(gè)不同地理區(qū)域內(nèi)的 14 個(gè)工程項(xiàng)目（包括市政道路項(xiàng)目），包括別墅、多層住宅、高層住宅和市政道路等不同類別項(xiàng)目。在組建項(xiàng)目部時(shí)，考慮審計(jì)范圍和項(xiàng)目規(guī)模，項(xiàng)目部下設(shè) 4 個(gè)審計(jì)組，其中住宅項(xiàng)目分別設(shè)立高層住宅、多層住宅和別墅3個(gè)審計(jì)組；同時(shí)設(shè)置土建、電氣和水暖 3 個(gè)專業(yè)組，每組根據(jù)工程特點(diǎn)配置相應(yīng)的專業(yè)工程師，并分別配置專業(yè)負(fù)責(zé)人。項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)，如圖 2 所示。

圖 2 質(zhì)量審計(jì)項(xiàng)目部組織機(jī)構(gòu)圖

2.3.2 人員配備

為保證工作質(zhì)量和審計(jì)工作的權(quán)威性，項(xiàng)目經(jīng)理、專家組長(zhǎng)和專業(yè)負(fù)責(zé)人等均為工程管理經(jīng)驗(yàn)豐富、理論水平較高的高級(jí)工程師或總監(jiān)理工程師；審計(jì)工程師則由現(xiàn)場(chǎng)工作經(jīng)驗(yàn)達(dá) 5 年以上的專業(yè)工程師組成。專業(yè)涵蓋土建、電氣、水暖、測(cè)量和園林等。

2.3.3 職責(zé)分工

項(xiàng)目經(jīng)理：統(tǒng)籌安排項(xiàng)目計(jì)劃；負(fù)責(zé)項(xiàng)目協(xié)調(diào)及審計(jì)報(bào)告匯總審核，其中協(xié)調(diào)工作包括與委托方總部及其擬審計(jì)工程項(xiàng)目部、審計(jì)項(xiàng)目部?jī)?nèi)部的協(xié)調(diào)組織等。專家組組長(zhǎng)：主持建立本專業(yè)質(zhì)量審計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；擬定各專業(yè)質(zhì)量審計(jì)方案。各專業(yè)組：負(fù)責(zé)本專業(yè)質(zhì)量問題的收集、匯總及原因分析。各審計(jì)小組：根據(jù)劃定的審計(jì)工程區(qū)域，開展現(xiàn)場(chǎng)審計(jì)；結(jié)合專業(yè)組質(zhì)量審計(jì)分析報(bào)告，編制各項(xiàng)目質(zhì)量審計(jì)報(bào)告。

2.4 制訂質(zhì)量審計(jì)工作方案

在前期策劃階段，與委托方進(jìn)行充分溝通，了解其質(zhì)量審計(jì)需求，是順利開展審計(jì)工作的基礎(chǔ)。同時(shí)，根據(jù)審計(jì)需求，收集擬開展審計(jì)項(xiàng)目的相關(guān)資料。項(xiàng)目經(jīng)理組織制定質(zhì)量審計(jì)工作方案，充分吸收專家組及各專業(yè)審計(jì)的建議。

2.4.1 方案總則

（1）由于擬開展審計(jì)的項(xiàng)目建筑規(guī)?？偭烤薮?，且工程實(shí)體進(jìn)度各不相同，根據(jù)委托人對(duì)質(zhì)量審計(jì)時(shí)間和審計(jì)工作內(nèi)容的要求，按每個(gè)工程項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模的 10% 抽取質(zhì)量審計(jì)點(diǎn)。

（2）在現(xiàn)場(chǎng)審計(jì)抽查過程中，對(duì)同一工程中不同期的樓盤，以不同的施工單位和監(jiān)理單位為界劃分審計(jì)單元。

（3）對(duì)同一審計(jì)單元下的多個(gè)樓座工程，選擇進(jìn)度最快的樓座工程進(jìn)行審計(jì)。

（4）對(duì)所委托區(qū)域內(nèi)已完工程，開展顧客可感知的質(zhì)量審計(jì)，即僅限于對(duì)影響未來顧客可感知的工程質(zhì)量影響因素，如墻體涂料、門窗密閉性、衛(wèi)生間防水及各類開關(guān)等進(jìn)行檢查評(píng)判。

2.4.2 審計(jì)工作措施

（1）資料收集。收集擬開展審計(jì)項(xiàng)目的詳細(xì)資料，包括建筑規(guī)模（棟數(shù)）、建筑性質(zhì)、工程進(jìn)度，以及施工單位、監(jiān)理單位的情況。

（2）設(shè)計(jì)質(zhì)量審計(jì)表。根據(jù)委托人提供的工程概況，依照國(guó)家及地方現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、驗(yàn)收規(guī)范和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)可能影響工程質(zhì)量的問題和缺陷的關(guān)鍵質(zhì)量點(diǎn)，設(shè)定建筑（地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、防水等）工程、裝修（樓地面、墻面、屋面、門窗、裝飾等）工程、電氣（強(qiáng)電含照明系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、防雷接地系統(tǒng)，弱電含綜合布線系統(tǒng)、安防、視頻監(jiān)控、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)等）工程、水暖（給排水、采暖）工程、消防工程、電梯工程、市政（含園林）工程等七大類，累計(jì)梳理了107 項(xiàng)審計(jì)點(diǎn)，設(shè)計(jì)各專業(yè)審計(jì)表格。

（3）制訂審計(jì)計(jì)劃。結(jié)合各項(xiàng)目進(jìn)度和規(guī)模，制訂質(zhì)量審計(jì)工作計(jì)劃。組織專家組與項(xiàng)目組進(jìn)行研究分析，選定各項(xiàng)目審計(jì)單元并設(shè)定審計(jì)重點(diǎn)。

（4）現(xiàn)場(chǎng)抽查量測(cè)。在對(duì)一個(gè)區(qū)域內(nèi)工程開展可感知的質(zhì)量審計(jì)之前，與被審計(jì)項(xiàng)目部溝通，召開審計(jì)前會(huì)議，與工程項(xiàng)目部確認(rèn)擬審計(jì)工程概況。在工程現(xiàn)場(chǎng)分組，按審計(jì)計(jì)劃對(duì)工程的土建、電氣和水暖 3 個(gè)專業(yè)審計(jì)點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)抽驗(yàn)和量測(cè)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題進(jìn)行記錄、拍照，并結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)的問題與現(xiàn)場(chǎng)施工、監(jiān)理和甲方進(jìn)行交流。現(xiàn)場(chǎng)量測(cè)完成后，結(jié)合發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題抽驗(yàn)工程資料。

（5）專業(yè)評(píng)價(jià)及分析。對(duì)各區(qū)域內(nèi)每個(gè)工程各專業(yè)查驗(yàn)量測(cè)記錄進(jìn)行分析和問題匯總，形成各工程審計(jì)記錄。由各專業(yè)負(fù)責(zé)人召集本專業(yè)審計(jì)人員針對(duì)具體問題進(jìn)行討論，確定問題根源，提出改進(jìn)建議。

（6）編制質(zhì)量審計(jì)報(bào)告。將現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量審計(jì)記錄、各專業(yè)分析及改進(jìn)建議進(jìn)行整理和匯總，編制各項(xiàng)目質(zhì)量審計(jì)報(bào)告，最終形成質(zhì)量審計(jì)總報(bào)告。

2.5 檢測(cè)儀器配置

質(zhì)量審計(jì)主要是對(duì)工程實(shí)體質(zhì)量開展的審計(jì)，現(xiàn)場(chǎng)抽查量測(cè)是必要的檢測(cè)手段，第三方公司應(yīng)根據(jù)開展審計(jì)的項(xiàng)目特點(diǎn)，配備相關(guān)的檢測(cè)儀器。

3 工程質(zhì)量審計(jì)工作實(shí)踐

經(jīng)過前期準(zhǔn)備和策劃，針對(duì) 3 個(gè)區(qū)域 14 個(gè)項(xiàng)目，制訂了土建、電氣、水暖、市政（園林）等 4 個(gè)專業(yè)質(zhì)量審計(jì)表格，梳理了 107 項(xiàng)審計(jì)點(diǎn)；配置激光測(cè)距儀、檢測(cè)包、水平尺、2 m 靠尺、游標(biāo)卡尺、盒尺、經(jīng)緯儀、接地電阻表、相序器（10 A、16 A）等 16 項(xiàng)檢測(cè)設(shè)備。項(xiàng)目部共組織了 6 個(gè)工作日（合計(jì) 57 個(gè)人日）的現(xiàn)場(chǎng)審計(jì)，每次審計(jì)都包括了現(xiàn)場(chǎng)審計(jì)前預(yù)備會(huì)、工程實(shí)體質(zhì)量抽測(cè)、工程資料查閱和現(xiàn)場(chǎng)交流等審計(jì)環(huán)節(jié)。審計(jì)的豐富理論知識(shí)和現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)使現(xiàn)場(chǎng)審計(jì)工作得以順利開展。

隨著審計(jì)工作的開展，審計(jì)方案根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。首先，針對(duì)不同進(jìn)度的工程，結(jié)合原定審計(jì)表格，需對(duì)審計(jì)點(diǎn)進(jìn)行微調(diào)，以便更符合工程實(shí)際；其次，根據(jù)審計(jì)工程量和委托方的時(shí)間要求，增加專家及現(xiàn)場(chǎng)審計(jì)人員，住宅項(xiàng)目審計(jì)小組均保證土建 2 人、電氣 1 人、水暖 1人，以滿足審計(jì)進(jìn)度要求；第三，為確保審計(jì)的客觀、公正，原定被審計(jì)工程的審計(jì)單元均現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)抽取，但對(duì)于較大規(guī)模工程，現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)確定工程進(jìn)度、戶型等審計(jì)單元較為費(fèi)時(shí)，應(yīng)調(diào)整為審計(jì)前一天由專家組議定審計(jì)單元。

對(duì)現(xiàn)場(chǎng)抽驗(yàn)審計(jì)記錄進(jìn)行整理。依據(jù)問題出現(xiàn)的頻次，采用數(shù)理統(tǒng)計(jì)法對(duì)所發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題進(jìn)行匯總分類，發(fā)現(xiàn)各專業(yè)質(zhì)量問題共計(jì) 10 類 29 個(gè)子項(xiàng)。針對(duì)上述問題，特別是對(duì)多次重復(fù)出現(xiàn)的問題，專業(yè)組采用“魚骨法”分別從“人、機(jī)、料、法、環(huán)”等因素進(jìn)行分析和討論，查找問題根源，提出相應(yīng)的改進(jìn)建議；并且對(duì)其中因設(shè)計(jì)文件而產(chǎn)生的工程質(zhì)量問題提出了 8 條建議，對(duì)下一步工程質(zhì)量審計(jì)工作提出了改進(jìn)建議。

歷經(jīng)近 3 周的連續(xù)工作，分別編制了 14 個(gè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量審計(jì)分報(bào)告和 3 個(gè)區(qū)域的工程質(zhì)量審計(jì)總報(bào)告。審計(jì)工作獲得了委托人的充分認(rèn)可，同時(shí)也為進(jìn)一步開展此領(lǐng)域業(yè)務(wù)積累了經(jīng)驗(yàn)。

4 對(duì)工程質(zhì)量審計(jì)工作的幾點(diǎn)思考

4.1 開展工程質(zhì)量審計(jì)的意義

作為工程領(lǐng)域的新型咨詢業(yè)務(wù)，工程質(zhì)量審計(jì)內(nèi)容、方法和范圍均處于探索階段?！肮こ藤|(zhì)量審計(jì)”理念的提出，對(duì)提升各參建方的工程質(zhì)量意識(shí)、加強(qiáng)過程監(jiān)管、提高工程質(zhì)量，不失為一種創(chuàng)新有效的管理思路。若進(jìn)一步擴(kuò)展工程質(zhì)量審計(jì)范圍，還可查找出委托方在企業(yè)管理及工作流程上的偏差，并加以改進(jìn)。

工程質(zhì)量審計(jì)的開展為監(jiān)理業(yè)務(wù)開拓了一個(gè)新領(lǐng)域。通過工程質(zhì)量審計(jì)，監(jiān)理可全局把握工程質(zhì)量的管理和控制，不僅能了解建設(shè)單位的管理狀況，還能進(jìn)一步掌握施工單位、監(jiān)理單位等參建方的工作狀況。同時(shí)，開展工程質(zhì)量審計(jì)工作對(duì)監(jiān)理的自我提升和拓展業(yè)務(wù)具有良好的促進(jìn)作用，也更有利于培養(yǎng)復(fù)合型人才，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)向項(xiàng)目管理、全過程工程咨詢等轉(zhuǎn)型升級(jí)。總體而言，工程質(zhì)量審計(jì)的開展有利于改進(jìn)工程質(zhì)量，可實(shí)現(xiàn)委托方與受委托方的雙贏。

4.2 工作建議

結(jié)合工作實(shí)踐，對(duì)工程質(zhì)量審計(jì)工作提出以下建議。

（1）工程質(zhì)量審計(jì)由建設(shè)單位提出，并由其主要領(lǐng)導(dǎo)作為最高負(fù)責(zé)人直接參與工作。這有助于提高質(zhì)量審計(jì)的工作效率，切實(shí)起到促進(jìn)質(zhì)量改進(jìn)的作用。

（2）質(zhì)量審計(jì)的前期策劃及工作方案是關(guān)鍵工作點(diǎn)。若能在項(xiàng)目實(shí)體工程開工前與委托方進(jìn)行溝通，有針對(duì)性地制定質(zhì)量審計(jì)計(jì)劃，對(duì)工程質(zhì)量審計(jì)的計(jì)劃性及工作質(zhì)量等都起到較好的保障作用。質(zhì)量審計(jì)的工作方案包括審計(jì)內(nèi)容、審計(jì)深度、審計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和審計(jì)行程計(jì)劃等，都要形成書面文件，報(bào)委托方簽認(rèn)后予以實(shí)施。這有利于后續(xù)工作的開展和溝通。

（3）工程質(zhì)量審計(jì)工作對(duì)人員有較高的素質(zhì)要求。要求具有豐富的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，了解現(xiàn)場(chǎng)施工管理、監(jiān)理、設(shè)計(jì)以及甲方管理模式，在審計(jì)中既能發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，又能分析問題的根源。

（4）數(shù)據(jù)是最具有說服力的論據(jù)。每個(gè)質(zhì)量問題的發(fā)生頻率及其變化規(guī)律，是分析質(zhì)量問題根源的重要依據(jù)，而最終質(zhì)量問題改進(jìn)后的效果也需要數(shù)據(jù)支持。因此，在現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)和資料審查時(shí)要加大數(shù)據(jù)的收集和分析力度，加強(qiáng)收集對(duì)問題整改情況的反饋數(shù)據(jù)，落實(shí) PDCA 循環(huán)原則以切實(shí)改進(jìn)質(zhì)量問題。

（5）質(zhì)量審計(jì)對(duì)監(jiān)理企業(yè)而言是專業(yè)咨詢服務(wù)的新業(yè)務(wù)，可助力監(jiān)理企業(yè)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。相關(guān)人員開展質(zhì)量審計(jì)業(yè)務(wù)需要具備較高的專業(yè)能力，且能保證投入一定的審計(jì)時(shí)間；否則審計(jì)效果不佳，達(dá)不到委托方的服務(wù)要求。專業(yè)能力較高的人員在監(jiān)理企業(yè)中往往處于關(guān)鍵崗位，當(dāng)審計(jì)業(yè)務(wù)較少時(shí)，組建專業(yè)化審計(jì)隊(duì)伍對(duì)監(jiān)理企業(yè)投入的產(chǎn)出相對(duì)較低，企業(yè)應(yīng)結(jié)合其業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)其工作成效進(jìn)行科學(xué)和合理的評(píng)判。