王天云

（江西科技學院，江西 南昌 330098）

隨著經濟快速發(fā)展，我國房地產市場出現大量的“投機炒房”和“熱錢”流入等現象，拉高了房價，部分一線城市房價更是呈倍數增長，且一線城市房價的增長速度明顯大于新一線、二線城市。本文通過比較分析各貨幣政策工具變量對三大城市群的影響效果，有針對性地提出對策建議，研究內容具有一定的現實意義。

1.理論基礎

1.1 我國房地產市場的城市群劃分

本文依照《第一財經》2018年4月26日對中國城市等級的劃分標準，選取一線、新一線、二線共46個城市來進行實證分析，其中，一線城市（4個）：上海、北京、深圳、廣州；新一線城市（15個）：成都、杭州、重慶、武漢、蘇州、西安、天津、南京市、鄭州、長沙、沈陽、青島、寧波、東莞、無錫；二線城市（27個）：昆明、大連、廈門、合肥、佛山、福州、哈爾濱、濟南、溫州、長春、石家莊、泉州、南寧、貴陽、南昌、金華、太原、嘉興、煙臺、惠州、保定、臺州、中山、紹興、烏魯木齊、濰坊、蘭州。

1.2 蒙代爾“最優(yōu)貨幣區(qū)”理論

羅伯特·蒙代爾認為如果統(tǒng)一貨幣政策對各區(qū)域的調控效果是一致而不存在區(qū)域差異性，說明該區(qū)域或該國家的貨幣政策是“最優(yōu)”的，這就是“最優(yōu)貨幣區(qū)”（OCA）理論。根據以上理論，可知判斷“最優(yōu)貨幣區(qū)”的一個標準就是：央行施行統(tǒng)一貨幣政策對該區(qū)域內經濟變量的調控效果是否都表現一致，如果該國央行施行的統(tǒng)一貨幣政策調控效果存在地區(qū)差異，說明該區(qū)域是“非最優(yōu)貨幣區(qū)”。就我國而言，不僅在東中西部各區(qū)域間存在自然資源、產業(yè)結構、貿易環(huán)境等差異，而且各城市間的經濟發(fā)展水平、人口分布等也各不相同。綜上所述，我國屬于“非最優(yōu)貨幣區(qū)”，本文就是在此背景下，探究貨幣政策對房地產市場的區(qū)域異質性。

2.變量選取與數據來源

2.1 變量選取

商品房平均銷售價格（HP）。本文的研究對象為商品房，主要包括辦公樓、商業(yè)用房、住宅三大類，能較為全面地反映房地產市場。用各市房地產銷售額除以商品房銷售面積求得。貸款利率。本文將選取金融機構1-3年貸款利率作為利率層面的代理指標，具體用實際使用天數加權平均處理后的平均值計算出。信貸規(guī)模－選用金融機構人民幣資金運用中的各項貸款余額代替。法定存款準備金率－選用央行公布的大型金融機構存款準備金率代替，用實際使用天數加權平均處理后的平均值計算出。

2.2 樣本與數據說明

本文選取2010年至2019年共十年的年度數據，按照一線、新一線、二線城市的劃分標準，選取我國46個城市的實際數據，共得到460個樣本。運用面板向量自回歸模型分別進行一線、新一線、二線城市層面的實證分析。本文的數據來源于國家統(tǒng)計局、中國人民銀行、各省市的統(tǒng)計年鑒、《中國房地統(tǒng)計年鑒》、WIND數據庫以及CSMAR數據庫。為了消除量綱差異和降低異方差的影響，本文對各個變量進行對數處理，最終得到的變量為：Lnhp、Lnloan、R3、Depor。

3.基于PVAR模型的實證分析

3.1 最優(yōu)滯后階數的選擇

采用HQIC準則、AIC信息準則、BIC準則進行最優(yōu)滯后階的確定，具體選擇結果如下表所示。

表1 一線、新一線、二線城市PVAR模型最優(yōu)滯后階數的選擇

AIC、BIC和HQIC準則均顯示滯后一階為最優(yōu)，因此，本文選擇滯后一階建立PVAR（1）模型。

3.2 PVAR模型的構建

根據上文最優(yōu)滯后階的選擇，本文構建滯后一階的面板向量自回歸模型，如下所示：

3.3 穩(wěn)定性檢驗與脈沖響應分析

AR根圖的檢驗結果表明自回歸多項式的根都位于單位圓內部，可以認為所構建的PVAR模型都是穩(wěn)健的。

圖1 一線、新一線、二線城市PVAR模型的AR根圖

信貸規(guī)模對一線、新一線、二線城市房價的沖擊：

圖2 信貸規(guī)模對一線、新一線、二線城市房價的脈沖響應圖

在給定信貸規(guī)模一個標準差的沖擊下后，一線、新一線、二線城市的房價都有顯著的正向響應，即信貸規(guī)模與各城市群房價均存在正向的影響關系。且一線城市房價對信貸規(guī)模沖擊的響應強度大于新一線和二線城市，而新一線城市卻略小于二線城市，說明在一定時期內，信貸規(guī)模對一線城市房價的影響程度最大，其次是二線城市，對新一線城市的影響程度最小。

貸款利率對一線、新一線、二線城市房價的沖擊①：短期內一線、新一線城市房價與貸款利率之間的關系并不顯著，表明在短期貸款利率對一線、新一線城市房價的影響作用并不大，而利率對二線城市房價的影響機制在短期內則有效。

存款準備金率對一線、新一線、二線城市房價的沖擊：面對法定存款準備金率一個標準差的沖擊，一線城市房價在前兩期都為負向顯著，新一線城市房價在整個報告期內，均為負向顯著，二線城市房價從第1期開始表現為負向顯著。從脈沖響應強度來分析，一線城市房價對存款準備金率沖擊的響應強度最大，其次是新一線城市，二線城市房價的響應強度最小，這說明一線城市對存款準備金率的沖擊最敏感。

4.研究結論及對策建議

研究結論：第一，信貸規(guī)模對一線城市房價的影響作用最大，其次是二線城市，對新一線城市的影響作用最小。第二，存款準備金率對一線城市房價的負向影響作用最大，其次是新一線城市，對二線城市的影響作用最小。第三，貸款利率對二線城市房價的影響顯著為負，對一線、新一線城市房價的影響不顯著。根據研究結論，提出對策建議：

限貸限購“雙管齊下”，抑制一線城市房地產的投機性需求。針對一線城市房價管控，政府可以做到“因城施策”。一方面，在以限購、限售等行政管制為主要調控政策的同時，適當降低一線城市的土地供給；另一方面，應嚴格控制一線城市房地產市場的資金來源，可通過控制信貸規(guī)模或提高存款準備金率來減少流動性供給，從而抑制一線城市房地產市場的投機性和投資性需求，進而達到穩(wěn)定房價的目的。加快保障性住房建設，引導新一線城市房價的理性預期。針對新一線城市房地產市場的發(fā)展，政府在增加保障性住房供給的同時，更要著力抑制房地產市場的非理性需求，注重引導居民的理性預期。以寬松信貸政策為主，促進二線城市自住和改善型住房需求。針對二線城市的房地產市場，主要應采取相對寬松的信貸政策、財政和稅收政策來促進其發(fā)展。一方面?zhèn)€人住房貸款增多，可促進二線城市居民的自住性和改善型住房需求，另一方面信貸規(guī)模擴張也能加快二線城市房地產市場的“去庫存”。

注釋：①由于篇幅有限，此處沒有放上所有的脈沖響應圖。