在進(jìn)入民宿投資過程中，對于風(fēng)險(xiǎn)的把握也須積極關(guān)注，否則民宿投資也一樣是個(gè)坑。

嚴(yán)躍進(jìn)

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)。

觀察最近兩年房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域的投資，民宿業(yè)應(yīng)該屬于波折較大的產(chǎn)業(yè)。疫情期間，很多民宿投資都面臨巨大虧損，這也使得各個(gè)投資者不知所措。不過“山重水復(fù)疑無路，柳暗花明又一村”，隨著疫情逐漸控制和文旅市場逐漸復(fù)蘇，關(guān)于民宿投資的討論又開始增加。

文旅復(fù)蘇帶來了投資機(jī)會(huì)

文旅興則民宿興，民宿產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，和文旅市場及產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)。在過去幾年，尤其是文旅部組建后，民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)展獲得較大支持，吸引了很多投資者進(jìn)入。不過2020年新冠肺炎疫情帶來了較大沖擊，文旅消費(fèi)市場幾乎進(jìn)入冰凍期，民宿項(xiàng)目經(jīng)營壓力非常大，可以用“一蹶不振”來形容。即便是當(dāng)前文旅市場逐漸復(fù)蘇的背景下，投資者對于民宿業(yè)投資也存有疑慮。

民宿投資，需要關(guān)注文旅市場復(fù)蘇情況和趨勢。從復(fù)蘇情況看，有一組數(shù)據(jù)值得關(guān)注。根據(jù)鐵路12306的數(shù)據(jù)，4月29日至5月6日為期8天，預(yù)計(jì)全國鐵路發(fā)送旅客1.06億人次，與2019年同比增長0.8%。類似數(shù)據(jù)說明出行人數(shù)明顯在增加，其中很大一部分就是長途游和短途游。旅游景區(qū)人氣漸旺，會(huì)帶動(dòng)酒店住宿等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，民宿項(xiàng)目受寵程度自然增加，各類預(yù)訂量也明顯上升。當(dāng)然文旅市場復(fù)蘇符合預(yù)期，關(guān)鍵問題是，后續(xù)是否有足夠的復(fù)蘇空間，這是投資者比較關(guān)注的內(nèi)容。

近期海外市場疫情新聞依然較多，防控工作依然需要把控。但利好點(diǎn)在于，全國各地接種疫苗工作有序推進(jìn)，很多城市市民都已打了兩針疫苗，其間并無負(fù)面的報(bào)道，這說明疫情防控有序有效，文旅市場復(fù)蘇趨勢明顯。

此時(shí)討論民宿的投資，也和房地產(chǎn)及理財(cái)市場的變化等有關(guān)。從房地產(chǎn)市場來看，今年個(gè)人購房投資面臨較大的管控。今年前4個(gè)月全國房地產(chǎn)調(diào)控政策非常密集，尤其是一些大城市。此類政策管控下，進(jìn)行住房投資的空間是在減少的。而一些曾經(jīng)不限購的產(chǎn)品，比如說司法拍賣房等，也納入了限購的范圍中，如上海、成都和長沙等。對于其他物業(yè)來說，類似商鋪等，由于空置率等原因，投資者可能也還是會(huì)比較謹(jǐn)慎。從理財(cái)市場看，股票市場波動(dòng)性大，走勢不明朗，都使得投資者對于此類領(lǐng)域的投資依然存有疑慮。

所以從投資的角度看，文旅市場復(fù)蘇反而是一個(gè)值得關(guān)注的點(diǎn)。此類市場復(fù)蘇的趨勢是比較明顯的，而且可以呈現(xiàn)報(bào)復(fù)性的反彈。這其實(shí)都可以促進(jìn)民宿等業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。所以從時(shí)機(jī)的判斷上看，確實(shí)可以積極關(guān)注民宿產(chǎn)品的投資。今年五一以后，此類產(chǎn)品的投資可能會(huì)成為房地產(chǎn)的新熱點(diǎn)。

需求變化下應(yīng)優(yōu)化投資模式

明確了投資時(shí)機(jī)后，投資什么產(chǎn)品成為關(guān)鍵。一方面，一些傳統(tǒng)的民宿產(chǎn)品依然是后續(xù)可以關(guān)注的內(nèi)容。另一方面，后疫情時(shí)代下，消費(fèi)需求是否會(huì)有變化，這也是投資者所需要關(guān)注的。只有研究了此類新需求，民宿投資才會(huì)更加有的放矢，進(jìn)而做出民宿界的“爆款”“精品”。

今年文旅消費(fèi)勢必要關(guān)注“壓抑的消費(fèi)需求”。去年文旅消費(fèi)市場受到很大影響，同時(shí)國外旅游也基本停滯，這使得國內(nèi)旅游市場需求非常大。而在總量分析的基礎(chǔ)上，相關(guān)結(jié)構(gòu)也會(huì)有各類調(diào)整，相關(guān)需求的釋放，自然是后續(xù)民宿產(chǎn)品投資應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的。比如說從學(xué)生旅游市場看，去年明顯是受抑制的，今年勢必是一個(gè)積極釋放的階段，尤其是暑假期間。所以積極關(guān)注各類學(xué)生的需求，包括中小學(xué)生和大學(xué)生等，其實(shí)就可以對產(chǎn)品的投資有很多新啟發(fā)。積極提供親子游、畢業(yè)游有關(guān)概念的民宿項(xiàng)目，具有較大的新穎性和吸引力。

另外一種需求也值得關(guān)注。疫情后經(jīng)常聽到抱怨，即“工作是越來越忙了”。換句話說，很多白領(lǐng)即便是有年假休息的時(shí)間，其最后也發(fā)現(xiàn)根本沒時(shí)間去休息。所以研究此類群體的工作習(xí)慣和旅游偏好，在文旅產(chǎn)品投資方面可以做點(diǎn)創(chuàng)新。比如說，民宿項(xiàng)目應(yīng)該在硬件上多下功夫，包括提供會(huì)議室、直播室、打印機(jī)、郵遞等。這些都是過去此類白領(lǐng)在辦公室會(huì)經(jīng)常用到的辦公用品或服務(wù)，民宿項(xiàng)目若是可以把此類業(yè)務(wù)導(dǎo)入進(jìn)去，估計(jì)白領(lǐng)度假的意愿明顯會(huì)增強(qiáng)。這甚至可以成為有特色的民宿項(xiàng)目，既解決了臨時(shí)辦公的需要，也可以最大限度地實(shí)現(xiàn)度假的目的。

類似產(chǎn)品其實(shí)有很多，即需要研究后疫情時(shí)代下民宿消費(fèi)的新需求、新特征。但是本質(zhì)上要在“放松”“返璞歸真”“民俗”“野趣”“健康”等方面做文章，而不是淪為精品酒店的概念。所以在具體進(jìn)行產(chǎn)品定位的時(shí)候，一定要多花點(diǎn)心思研究消費(fèi)需求。要跳出過去傳統(tǒng)做民宿的投資理念，從市場變化中精準(zhǔn)定位，這樣的民宿產(chǎn)品才能真正走紅，進(jìn)而帶來更大的投資回報(bào)和可觀的回本周期。

發(fā)現(xiàn)新風(fēng)險(xiǎn)并積極回避

對于投資者來說，在進(jìn)入民宿投資過程中，對于風(fēng)險(xiǎn)的把握也須積極關(guān)注，否則民宿投資也一樣是個(gè)坑。積極研究風(fēng)險(xiǎn)，才能真正了解這個(gè)市場和產(chǎn)業(yè)。傳統(tǒng)投資的風(fēng)險(xiǎn)有很多，包括合伙投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營不善帶來的風(fēng)險(xiǎn)等。類似風(fēng)險(xiǎn)不再一一提示。對于投資者來說，更是需要關(guān)注后疫情時(shí)代下的新風(fēng)險(xiǎn)。因此，此處針對今年農(nóng)村市場、房地產(chǎn)、文旅市場、直播等新情況，做幾點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)提示，以供相關(guān)投資者參考。

第一、要真正對鄉(xiāng)村振興的政策摸透，既要抓住市場機(jī)會(huì)，也要防范越過用房用地的紅線。過去幾年民宿產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，有一部分就和鄉(xiāng)村振興下的用地支持有關(guān)。不過疫情后出現(xiàn)了一個(gè)新情況，即對于耕地保護(hù)的提法明顯增多。換句話說，如果后續(xù)到一些鄉(xiāng)村做民宿，要關(guān)注所在區(qū)域的產(chǎn)糧計(jì)劃等。如果隨意侵占農(nóng)田做民宿，哪怕是種植花草苗木，那也可能和糧食種植政策相違背，這會(huì)使得此類民宿投資面臨較大的壓力，甚至被界定為用地不合規(guī)。

第二，要關(guān)注一類準(zhǔn)民宿項(xiàng)目的住房政策，即短租房。目前類似北京等城市出現(xiàn)了一些短租房，尤其是在一些靠近文旅項(xiàng)目周邊的住宅社區(qū)。過去對于此類短租房的管控是不多的，而現(xiàn)在政策面逐漸清晰。一些大城市逐漸發(fā)現(xiàn)了此類產(chǎn)品的問題，即出現(xiàn)了擾民、治安等情況。所以如果確實(shí)后續(xù)在一些都市里面做民宿項(xiàng)目，那么需要關(guān)注社區(qū)的要求。若前期投入很多成本，最后被其他業(yè)主或物業(yè)公司所舉報(bào)，則會(huì)得不償失。

第三，注意產(chǎn)品的營銷。這兩年推廣平臺(tái)不斷增加，包括抖音等平臺(tái)，很多民宿投資者也會(huì)利用抖音平臺(tái)推廣項(xiàng)目，包括進(jìn)行農(nóng)產(chǎn)品和文旅小飾品的營銷等。但是需要看到，疫情前后類似推廣的外部環(huán)境有了很大的變化。4月國家網(wǎng)信辦等七部門聯(lián)合發(fā)布《網(wǎng)絡(luò)直播營銷管理辦法（試行）》。該政策對各類違規(guī)網(wǎng)絡(luò)直播等進(jìn)行了監(jiān)管。對于一些民宿項(xiàng)目來說，在直播推廣民宿產(chǎn)品和服務(wù)中，需要謹(jǐn)慎進(jìn)行，即要回避各類虛假營銷。