蕭拙

微博上的潘石屹不怎么發(fā)學(xué)Python、做飯的日常了。大部分時(shí)候，這位地產(chǎn)大佬只是轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)SOHO中國(guó)的官方微博。那些充滿個(gè)人色彩的表達(dá)，如今不見蹤跡。

潘石屹想低調(diào)，但江湖上關(guān)于他和SOHO中國(guó)的傳言卻從未遠(yuǎn)去。

進(jìn)入6月以來(lái)，SOHO中國(guó)的股價(jià)接連大漲，這是個(gè)熟悉的場(chǎng)景。去年3月，SOHO中國(guó)股價(jià)也曾直線拉升，當(dāng)時(shí)據(jù)《路透》報(bào)道，黑石集團(tuán)提出私有化SOHO中國(guó)。

時(shí)隔一年多，傳言又起，但這次潘石屹真的要把SOHO中國(guó)賣出去了。

根據(jù)SOHO中國(guó)6月16日晚間所發(fā)公告，黑石集團(tuán)擬以5港元每股的價(jià)格收購(gòu)Cititrust間接持有的SOHO中國(guó)28.56億股股份，這部分股份約占SOHO中國(guó)已發(fā)行股本的54.93%。

這其中的關(guān)系是：Cititrust以受托人身份全資擁有Capevale Limited （Cayman），后者全資擁有的Boyce Limited及Capevale Limited （BVI）各持有16.6億股SOHO中國(guó)股份。而潘石屹、張欣及其子女，是Cititrust的信托受益人。

簡(jiǎn)言之，交易完成后，黑石集團(tuán)將成為SOHO中國(guó)的最大股東，潘石屹夫婦的持股比例將從63.93%降至約9%。

5港元每股，比6月15日停牌時(shí)的3.8港元高了32%，但相比去年傳聞中的6港元，這個(gè)價(jià)格是打過折的。

潘總是真的想離場(chǎng)。

潘石屹的清倉(cāng)之路

賣身黑石，意味著潘石屹?gòu)?016年下半年就開始的賣賣賣節(jié)奏得以延續(xù)，其清倉(cāng)國(guó)內(nèi)資產(chǎn)動(dòng)作更進(jìn)一步。

早在2019年10月，市場(chǎng)上就傳出消息稱SOHO中國(guó)擬售項(xiàng)目總價(jià)值為人民幣500億-600億，包含京滬兩地8個(gè)商業(yè)物業(yè)。而且首批交易已展開，接盤方正是黑石集團(tuán)聯(lián)合新加坡國(guó)有控股的GIC公司成立的買方團(tuán)。而關(guān)于潘石屹“加速清空國(guó)內(nèi)資產(chǎn)”的傳聞亦是甚囂塵上。

當(dāng)時(shí)潘石屹的回復(fù)是——“千萬(wàn)不要相信謠言，我現(xiàn)在拿的護(hù)照是中華人民共和國(guó)的護(hù)照。房子建在這里，我是帶不動(dòng)的，所以說我跑了，都是謠言?！?/p>

但無(wú)論潘石屹怎么“嘴硬”，他從2016年下半年開始清倉(cāng)的事實(shí)已經(jīng)擺在臺(tái)面。

2016年7月29日，SOHO中國(guó)整售SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)；并在2016年8月17日中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示要在上海出售凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山廣場(chǎng)三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

后來(lái)，潘石屹便以84.93億元轉(zhuǎn)讓給給復(fù)星的上海外灘8-1地塊，以52.3億元出售的上海SOHO海倫廣場(chǎng)和靜安廣場(chǎng)，以50.08億元出售的凌空SOHO……

2017年潘石屹曾經(jīng)說過，SOHO中國(guó)有兩個(gè)項(xiàng)目永遠(yuǎn)不能出售：“外灘SOHO是一個(gè)，位置太重要了；望京SOHO不能銷售，太漂亮了，我很喜歡?！?/p>

顯然，沒什么是不能賣的。

除了賣樓，SOHO中國(guó)旗下的其他資產(chǎn)也進(jìn)入清倉(cāng)狀態(tài)。

2019年9月30日，SOHO中國(guó)以7.61億元的價(jià)格出售了九個(gè)SOHO項(xiàng)目旗下的2583個(gè)地下停車位。買家是We Park旗下的慧泊停車場(chǎng)投資（廣州）公司。

2019年10月，潘石屹一度全力投入的SOHO中國(guó)旗下共享辦公項(xiàng)目SOHO 3Q也被出售。據(jù)了解，SOHO 3Q已經(jīng)將旗下的11個(gè)項(xiàng)目打包賣給筑夢(mèng)之星，已經(jīng)進(jìn)入合同審批流程。而就在2018年，潘石屹還曾信誓旦旦表示，SOHO3Q將拆分上市。

有意思的是，潘石屹一邊“清倉(cāng)”國(guó)內(nèi)，一邊則加緊布局國(guó)外。

2011年開始，潘石屹夫婦通過家族信托投資了大量海外資產(chǎn)，先是斥資7億美元買下紐約曼哈頓廣場(chǎng)旁的港務(wù)局長(zhǎng)途巴士站辦公大樓，后又花費(fèi)6億美元收購(gòu)曼哈頓公園大道廣場(chǎng)的49%股權(quán)，接著耗資7億美元聯(lián)合巴西財(cái)團(tuán)收購(gòu)美國(guó)通用汽車大廈40%的股權(quán)。

長(zhǎng)子潘瑞也成立了Estates房地產(chǎn)公司，擁有多個(gè)大型地產(chǎn)項(xiàng)目，其中包括首個(gè)由華人主導(dǎo)的英國(guó)公寓品牌UNINN。

從2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹還注冊(cè)了7家公司，且公司股東均為注冊(cè)在境外的公司，注冊(cè)資本從150萬(wàn)元至2億元不等。而這7家新成立公司背后100%控股的大股東均為香港、臺(tái)灣公司，尚未能查詢到實(shí)際控股人的情況。

SOHO中國(guó)的無(wú)奈

潘石屹和他的SOHO中國(guó)，是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的縮影。

1990年，潘石屹認(rèn)識(shí)了馮侖、王功權(quán)等人，并和易小迪、張民耕等在海南成立了萬(wàn)通的前身“農(nóng)高投”。幾人加入海南的炒房大軍，貸款豪賭海南樓市，賺得人生第一桶金。

1992年底，去?？谑幸?guī)劃局辦事的潘石屹，機(jī)緣巧合下，用“五斤桔子”換來(lái)了“逃頂天機(jī)”，成功躲過了不久后海南房地產(chǎn)的泡沫破裂。后來(lái)，萬(wàn)通六君子轉(zhuǎn)戰(zhàn)北京，再次賺得盆滿缽滿。

再后來(lái)，潘石屹遇見未來(lái)的妻子張欣、和萬(wàn)通分家、開始自己的SOHO中國(guó)之路。2007年10月8日，SOHO中國(guó)在香港聯(lián)交所成功上市，融資19億美元，創(chuàng)造了亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)IPO。

但自從2012年實(shí)現(xiàn)百億利潤(rùn)的高光時(shí)刻之后，SOHO中國(guó)營(yíng)收和利潤(rùn)就一直在節(jié)節(jié)下滑。

2012年，SOHO中國(guó)開始了從“銷售”向“自持”的轉(zhuǎn)型，收入來(lái)源從賣樓轉(zhuǎn)為收租。但自轉(zhuǎn)型以來(lái)，SOHO中國(guó)的營(yíng)收幾乎逐年下降，其峰值出現(xiàn)在2010年，當(dāng)年?duì)I收達(dá)到 182.15億，至2014年后，SOHO中國(guó)營(yíng)收跌破百億。

轉(zhuǎn)型失利的SOHO中國(guó)，頹勢(shì)不止。根據(jù)財(cái)報(bào)，2020年，SOHO中國(guó)營(yíng)收約21.92億元，同比僅增18.65%；毛利約13.9億元，同比下跌8%；歸母凈利潤(rùn)約5.35億元，同比下降59.5%。

大行對(duì)于SOHO中國(guó)的評(píng)級(jí)也不高。匯豐曾指出，過去10年，SOHO中國(guó)由發(fā)展商轉(zhuǎn)型為收租股執(zhí)行能力欠佳，假如出售資產(chǎn)計(jì)劃失敗 ，在現(xiàn)有的資產(chǎn)基礎(chǔ)下經(jīng)營(yíng)上行空間有限，而公司的共享工作空間業(yè)務(wù)在第三季發(fā)展步伐也較慢。

潘石屹曾訴苦，“在北京這樣的城市，SOHO中國(guó)的租金回報(bào)率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%，這幾乎是地行業(yè)最低的資金成本，但在此情況下，這意味著全年的物業(yè)經(jīng)營(yíng)仍然會(huì)虧損2%，這個(gè)生意怎么做呢？”

時(shí)代變了，“五斤桔子”不再能換來(lái)逃頂神話，房地產(chǎn)商如今也要過起緊日子。不過，SOHO中國(guó)業(yè)務(wù)的滑鐵盧，并未影響到潘石屹的身價(jià)。

據(jù)2020福布斯中國(guó)400富豪榜，張欣、潘石屹家族排名第175位，財(cái)富值212.2億元人民幣。根據(jù)要約價(jià)，潘石屹、張欣夫婦在本次交易完成后，將成功套現(xiàn)約142.8億港元。（來(lái)源：資本偵探）