劉仲亞 郭偉

摘要：個人住房抵押貸款可以為個人提供融資渠道，對于促進國民經(jīng)濟發(fā)展有著十分重大的作用。但是在進行抵押過程中，也會出現(xiàn)各種風(fēng)險。如抵押品風(fēng)險、信用風(fēng)險。因此，無論是銀行還是個人，都需要加強對風(fēng)險的認(rèn)識，并做出合理的防控，以便保證資金安全。本文主要對銀行個人住房貸款信用風(fēng)險進行分析，并提出相關(guān)的防范對策。

關(guān)鍵詞：銀行;個人住房抵押貸款;信用風(fēng)險;防范對策

在現(xiàn)代市場經(jīng)濟環(huán)境下，越來越多的人由于需要使用資金，會選擇個人住房抵押。而銀行為了能夠保證經(jīng)濟活力，促進金融產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也會對個人住房抵押貸款信用進行分析。通過對個人代償能力、房產(chǎn)市場變化進行分析。對于個人住房貸款問題，銀行要能夠了解市場，對整體金融市場，通過合理評估，做出正確的選擇，以便在保證安全的情況下提高經(jīng)濟收益。

1.個人住房抵押貸款概述

個人住房抵押貸款是指銀行對符合條件的購房人提供資金支持購買住房，而購房人通過分期付款方式逐年償還。另外，需要對銀行支付一定的利息，以保證銀行的收益。一般來說個人將住房抵押給銀行作為抵押品，以保證銀行資金安全，當(dāng)個人無法按月償還借款項和利息的時候，那么銀行就有權(quán)收回住房，或?qū)⒆》窟M行拍賣，以支付余下款項和利息[1]。個人住房抵押貸款需要購房人，首先支付首期款，然后根據(jù)自己收益情況簽訂相關(guān)年限的合同，并還貸款和利息。在住房抵押期間，房屋的所有權(quán)并未轉(zhuǎn)移給銀行。因為按揭和質(zhì)押還有著一些區(qū)別，按揭是指個人住房按揭貸款，房屋所有權(quán)是屬于購房人的。而抵押房屋所有權(quán)雖然是購房人，但是購房人無法購房人只有居住權(quán)，不能對房屋進行買賣或轉(zhuǎn)移。

2.銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險因素

2.1貸款金額

貸款金額越大，銀行和借貸人所承擔(dān)的風(fēng)險就越大，而且造成違約的幾率也越大，考慮到經(jīng)濟膨脹，當(dāng)出現(xiàn)經(jīng)濟膨脹的時候，借款人需要擔(dān)負(fù)更大的經(jīng)濟壓力。也就是說借款人貸款數(shù)量越大，就會有越高的違約風(fēng)險。而銀行為了吸引投資，會選擇提高貸款的比例。當(dāng)借款人超出比例標(biāo)準(zhǔn)之后，就會增加違約風(fēng)險。

2.2抵押評估值

抵押品估值是根據(jù)市場實際，對抵押品的價值進行評估。抵押品價值越高，違約風(fēng)險率就越低。為了保證借貸人的合法權(quán)益，同時保證銀行資金安全，銀行會以抵押品作為擔(dān)保，并對抵押品的價值進行衡量，以便降低違約發(fā)生幾率。當(dāng)?shù)盅浩肥袌鰞r值大于借款人借出的款項的時候，借款人違約的成本就會加大，所以借款人違約風(fēng)險率就比較低。

2.3貸款期限

一般情況下，人們會選擇貸款期限越長，人們覺得貸款期限越長越好。但是據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，貸款期限越長，違約的概率就越高。尤其是在一些地區(qū)，經(jīng)濟發(fā)展不平衡的形勢下，當(dāng)行業(yè)出現(xiàn)疲軟狀態(tài)的時候，資金周轉(zhuǎn)會受到很大的影響，從而導(dǎo)致貸款人無法按期償還款項。甚至可能使得使得貸款人出現(xiàn)較高的違約風(fēng)險。

3.銀行個人住房抵押貸款風(fēng)險防范對策

3.1加強貸款前個人調(diào)查

為了保證資金安全，銀行需要首先對借款人償還能力，以及還款意愿進行調(diào)查核實，包括借款人個人能力以及相關(guān)信用[2]。在借款人提交貸款申請后，銀行有關(guān)部門需要加強對借款人情況調(diào)查，了解借款人住房信息和還款能力。尤其是需要調(diào)查借款人的資信情況，包括信用調(diào)查、借款人的生活方式、道德品質(zhì)、職業(yè)變動情況，了解借款人的工作性質(zhì)以及月收入。另外，還需要對借款人工作單位及發(fā)展趨勢要有一定的了解，確定借款人職業(yè)穩(wěn)定，并且具有償還能力。另外，需要對借款人的家庭收入進行調(diào)查了解。同時需要對借款人住房信息整體價值進行評估。確保所抵押的房屋屬于借款人，并且借款人是所購房屋的唯一購買人，并保證房屋未被作其他抵押。同時還需要對房地產(chǎn)項目的合法性、合同等進行調(diào)查。

3.2建立貸款管理機制

為了保證借款人權(quán)益，同時落實對借款人的審查和經(jīng)濟償還能力分析。銀行需要加強對借款人的審查，以便減少金融風(fēng)險，在保證資金安全可靠的情況下，對借款人發(fā)放貸款金額[3]。銀行需要制定健全的管理機制，保證將損失降低，提高收益。通過制定一套完整的規(guī)章制度，提高信貸管理水平。首先，銀行需要根據(jù)數(shù)據(jù)設(shè)計方案，以便最大程度減少損失。其次要對貸款操作流程加強監(jiān)督，在貸款前、中、后每個時期都需要有風(fēng)險控制意思。另外，需要對工作人員采取責(zé)任制度和獎勵機制，鼓勵工作人員加強風(fēng)險分析，保證信貸安全。

3.3完善個人住房抵押貸款法律制度

在當(dāng)前形勢下，我國地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展快速，而且絕大多數(shù)購房人都會選擇個人貸款，以便減少經(jīng)濟壓力。因此，政府需要加強完善法律制度，明確購房人相關(guān)責(zé)任，通過分散和化解風(fēng)險方式，提高資金管理安全。通過運用法律法規(guī)約束金融市場，加強對個人住房貸款環(huán)節(jié)和流程的監(jiān)管。另外，為了保證個人住房抵押貸款安全，政府可以建立資金仲裁法庭，減少行政審批和流程，提高工作效率和質(zhì)量。通過創(chuàng)建良好的法律環(huán)境，提高失信違約成本，從而遏制違約發(fā)生的可能。

4.結(jié)語

總而言之，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境下，銀行在進行個人住房貸款項目的時候，需要加強對個人信用收入、工作等方面的調(diào)查，了解購房人的資質(zhì)，確保購房人作為房產(chǎn)唯一所有人。政府部門需要加強對個人住房貸款的管理，并制定完善的法律體系，保證個人住房貸款安全，推動個人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的良性發(fā)展。

參考文獻

[1] 劉爽.商業(yè)銀行個人住房抵押貸款信用風(fēng)險分析——基于邯鄲市的實證研究[D].湖北：華中師范大學(xué)，2018.

[2] 王慧.銀行個人住房抵押貸款的信用風(fēng)險及其防范的對策研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2019（9）：310-311.

[3] 蔣洪燦.個人住房抵押貸款信用風(fēng)險研究——基于對我國商業(yè)銀行的研究[D].北京：中國人民大學(xué)，2011.

（江蘇省鹽城市新都西路8號鹽城農(nóng)商銀行 ?江蘇 ?鹽城 ?224000）