摘要：房屋是百姓基本生活的重要保障，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲取資金，采用商品房預(yù)售的方式進(jìn)行融資是普遍存在的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，為保護(hù)消費(fèi)者利益，在賦予商品房消費(fèi)者的優(yōu)先權(quán)的同時(shí)，必須嚴(yán)格限制消費(fèi)者身份，合理行使消費(fèi)者的取回權(quán)及購房款返還請(qǐng)求權(quán)，以實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)公平。

關(guān)鍵詞：優(yōu)先權(quán);取回權(quán);購房款返還請(qǐng)求權(quán)

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)陷入破產(chǎn)困境時(shí)，企業(yè)財(cái)產(chǎn)無力清償全部債務(wù)，而在眾多不同類別的債權(quán)人中，商品房消費(fèi)者的權(quán)益是否能夠得到有效保護(hù)就顯得尤為重要，最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡稱“批復(fù)”）中，對(duì)消費(fèi)者購房人權(quán)利的優(yōu)先性給出了明確答復(fù)，但如何實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者購房人的權(quán)利仍需探討和厘清。

一、商品房消費(fèi)者的范圍界定

批復(fù)第二條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。”根據(jù)現(xiàn)有的法律法規(guī)及司法解釋，結(jié)合最高人民法院在民商事審判工作中的指導(dǎo)意見，這一規(guī)定可理解為交付全部或大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)于同時(shí)存在的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)及其他債權(quán)。這是為了保護(hù)消費(fèi)者生存利益所作出的特別規(guī)定，因此必須嚴(yán)格把握適用范圍，以免動(dòng)搖優(yōu)先權(quán)的基本原則。

首先，該規(guī)定中的消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)僅指自然人消費(fèi)者。對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行優(yōu)先保護(hù)，其目的主要是為了保護(hù)個(gè)人消費(fèi)者的生存權(quán)，公司等其他主體不應(yīng)適用該規(guī)定。

其次，購買商品房的用途應(yīng)為居住，且為購房人唯一住房。若購房系用于投資經(jīng)營，如購買商鋪、寫字樓等并非用于居住的商品房，不應(yīng)認(rèn)定為商品房消費(fèi)者。

再次，購房人已經(jīng)交付了全部或大部分購房款。筆者認(rèn)為，在法院受理破產(chǎn)案件之日前，購房人應(yīng)當(dāng)已經(jīng)支付超過總房款50%的購房款[1]。此處所指的交付須為實(shí)際交付，在破產(chǎn)實(shí)務(wù)中，通過以房抵債方式取得房屋權(quán)利的債權(quán)人不屬于消費(fèi)者，僅為普通債權(quán)人，其權(quán)利不具有優(yōu)先性。

在司法實(shí)踐中，對(duì)商品房消費(fèi)者的范圍界定尚缺乏明確標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于確認(rèn)消費(fèi)者身份的上述限制條件，還需要根據(jù)具體案件的具體情況，結(jié)合商品房消費(fèi)者的家庭情況、經(jīng)濟(jì)水平等因素綜合分析和衡量。

二、商品房消費(fèi)者的房屋取回權(quán)

我國企業(yè)破產(chǎn)法規(guī)定，在破產(chǎn)程序中，權(quán)利人可以向破產(chǎn)管理人請(qǐng)求返還“債務(wù)人占有的不屬于債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)”，即取回權(quán)[2]。雖然法律明確規(guī)定了財(cái)產(chǎn)權(quán)利人的取回權(quán)，但對(duì)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)登記的購房人是否有權(quán)行使取回權(quán)的問題仍存在爭議。

筆者認(rèn)為，從保護(hù)消費(fèi)者利益的角度來看，房屋已經(jīng)具備交付、辦證條件的，應(yīng)當(dāng)允許已經(jīng)支付全部購房款的消費(fèi)者行使取回權(quán)，請(qǐng)求破產(chǎn)管理人協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書。在實(shí)踐中，部分消費(fèi)者已經(jīng)支付了全部購房款，甚至已經(jīng)實(shí)際占有使用了房屋，其對(duì)獲得房屋所有權(quán)具有合理期待，若因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)，導(dǎo)致消費(fèi)者的權(quán)利變?yōu)槠胀▊鶛?quán)，增加了權(quán)利落空的風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在破產(chǎn)前，如果已經(jīng)取得了房屋的對(duì)價(jià)，仍然占據(jù)房屋所有權(quán)是一種明顯不合理的狀態(tài)，不僅嚴(yán)重?fù)p害了消費(fèi)者債權(quán)人的利益，更背離了公平原則。

三、商品房消費(fèi)者購房款返還請(qǐng)求權(quán)

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)清算程序的情況下，一般均存在逾期交房、抵押等違約行為，導(dǎo)致房屋買賣合同無法繼續(xù)履行，商品房買受人可以依照合同解除的相關(guān)規(guī)定行使解除權(quán)。從理論上看，消費(fèi)者優(yōu)先受償權(quán)是基于要求返還房屋而形成的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而基于合同解除所形成的購房款返還請(qǐng)求權(quán)在性質(zhì)上屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)[3]。對(duì)消費(fèi)者要求解除購房合同的，其返還購房款的請(qǐng)求權(quán)是否具有優(yōu)先性，批復(fù)中并未明確。根據(jù)最高人民法院在答復(fù)濟(jì)南彩石山莊房屋買賣合同糾紛一案中的處理意見，為了保護(hù)處于相對(duì)弱勢地位的商品房消費(fèi)者，對(duì)批復(fù)中規(guī)定的“承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”，應(yīng)分兩種情況理解，第一，在房屋已經(jīng)建成的情況下，不得對(duì)抗買受人的房屋交付請(qǐng)求權(quán)，第二，在房屋未建成的情況下，不得對(duì)抗買受人的購房款返還請(qǐng)求權(quán)。據(jù)此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序后，商品房消費(fèi)者要求解除合同的，消費(fèi)者的購房款返還請(qǐng)求權(quán)亦應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于其他債權(quán)受償。

在實(shí)踐中，為了防止對(duì)消費(fèi)者優(yōu)先受償權(quán)的濫用，對(duì)于具備商品房消費(fèi)者身份的購房人要求返還購房款的處理，需注意以下兩個(gè)問題：第一，享有優(yōu)先權(quán)的金額應(yīng)僅限于已支付購房款。為了平衡不同類別債權(quán)人的利益，商品房消費(fèi)者的購房款返還請(qǐng)求權(quán)應(yīng)當(dāng)以已支付購房款金額為限，對(duì)于購房人提出的逾期交房違約金、逾期辦證違約金等主張，應(yīng)認(rèn)定為普通債權(quán);對(duì)于購房人提出的雙倍返還購房款或賠償金等懲罰性違約金等主張，應(yīng)認(rèn)定為劣后債權(quán)。第二，可優(yōu)先受償財(cái)產(chǎn)的范圍不應(yīng)局限于交易房屋本身。例如，在一房多賣的情形下存在數(shù)個(gè)權(quán)利人，若房屋已交付給請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的購房人，則無法作為債務(wù)人破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處置，又如，在房屋尚未建成的情況下，交易房屋事實(shí)上并不存在，亦無法進(jìn)行處置。因此，如果將優(yōu)先權(quán)實(shí)現(xiàn)的范圍局限于房屋本身，將會(huì)使商品房消費(fèi)者所享有的優(yōu)先權(quán)形同虛設(shè)。

四、結(jié)語

優(yōu)先權(quán)設(shè)立的目的在于實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)公平，是對(duì)債權(quán)平等原則的突破，賦予商品房消費(fèi)者優(yōu)先受償權(quán)，是保護(hù)商品房消費(fèi)者生存利益的必要措施，符合現(xiàn)階段我國社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，有利于維護(hù)和穩(wěn)定社會(huì)秩序，也更契合優(yōu)先權(quán)制度追求的價(jià)值目標(biāo)。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)所涉及法律關(guān)系十分復(fù)雜，社會(huì)影響較大，過度擴(kuò)張優(yōu)先權(quán)的適用范圍勢必會(huì)對(duì)其他債權(quán)人的利益造成損害，因此要嚴(yán)格限制優(yōu)先受償權(quán)的主體范圍，根據(jù)不同情況合理區(qū)分權(quán)利行使的邊界，在實(shí)現(xiàn)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)最大化的前提下，保障消費(fèi)者優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

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[3]夏正芳，李薦.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)債權(quán)的清償順序[J].人民司法.2016（07）.

作者簡介：劉天嬌，女，遼寧鐵嶺人，碩士研究生，沈陽市大東區(qū)人民法院法官助理。

（沈陽市大東區(qū)人民法院 ?遼寧 ?沈陽 ?110041）