王 翠 沈敏軼 何 莉 王浩懿 付康博 揚(yáng)州大學(xué)

引言

房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展一定程度上反映了國家經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，它對(duì)某些地區(qū)的發(fā)展和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)具有強(qiáng)大的倍增效應(yīng)，它也能用作經(jīng)濟(jì)各個(gè)層面的強(qiáng)有力的監(jiān)管要素。研究房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的內(nèi)部規(guī)律需要總結(jié)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其發(fā)展歷程。同時(shí)，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)在國民經(jīng)濟(jì)體系中的地位及其相互作用，尋求到其調(diào)控的有效手段也尤為重要。

一、重大衛(wèi)生事件沖擊下房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營狀況

公共衛(wèi)生事件的發(fā)生對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著不可忽視的影響，同時(shí)國民經(jīng)濟(jì)也不容樂觀。從2020年的重大公共衛(wèi)生事件的發(fā)現(xiàn)，整個(gè)黑天鵝事件時(shí)期，樓市面臨了顯著的銷售淡季，房地產(chǎn)行業(yè)也順勢(shì)進(jìn)入暫休模式。揚(yáng)州市作為三線城市也受到了一定程度的影響，但通過嚴(yán)格的防護(hù)措施和政策調(diào)整，到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)恢復(fù)穩(wěn)步上漲趨勢(shì)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年12月底至2020年2月初期間，全國近30個(gè)大中城市的商品房成交面積與2019年相比下滑了81%，而2019年成交面積為19.55萬m2，遠(yuǎn)低于2018年的7.61萬m2。如圖1，全國百城從年初到年末，只有2月環(huán)比為負(fù)數(shù)，達(dá)到-24%，顯而易見，在感染情況最嚴(yán)重時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)受影響最為嚴(yán)重。相對(duì)于揚(yáng)州，從整體趨勢(shì)上看，2020年2月份的環(huán)比增長由1月的45%降至16%，也是整個(gè)上半年環(huán)比增長最小的一個(gè)月。

圖1 2020年全國、揚(yáng)州市房地產(chǎn)樣本均價(jià)

揚(yáng)州作為旅游城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到此次國際衛(wèi)生事件的影響尤為明顯，2月新房無供應(yīng)面積，銷售面積0.82萬方m2，環(huán)比下跌96.62%，同比下降88.82%。截止2月25日，揚(yáng)州市商品房成交65套，成交面積0.82萬平方米，環(huán)比-96.62%；商品住宅和商辦市場(chǎng)環(huán)比分別為-96.07%、-98.36%。這直接顯示出揚(yáng)州新房市場(chǎng)受此次衛(wèi)生事件影響業(yè)績慘淡。據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月?lián)P州不同區(qū)域二手房均價(jià)有漲有跌，基本屬于健康狀態(tài)，其中98個(gè)小區(qū)中，掛牌均價(jià)上漲的小區(qū)54個(gè)，下跌的小區(qū)為44。國內(nèi)的感染人數(shù)得到控制后，12月底揚(yáng)州一口氣推了32塊土地，并且很快被拿下，揚(yáng)州最高的樓面價(jià)已超過14 000元/m2。從揚(yáng)州這次密集供地可以看出房企拿地意愿是比較強(qiáng)的，所以房市整體還是比較樂觀的。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)影響分析

此次衛(wèi)生事件期間商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)受社會(huì)以及其他不確定因素影響而被迫要求關(guān)閉，如酒店和零售商。由于這些企業(yè)通過面對(duì)面直接向客戶提供服務(wù)，衛(wèi)生事件的防控提倡減少人與人之間的接觸，因而必須關(guān)閉。面對(duì)這些消極影響，如果沒有好的解決方案，將會(huì)使商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造更高的空置率。由于房地產(chǎn)估值的下降，商業(yè)投資者想要在貸款市場(chǎng)上獲得資金變得越來越困難。上市房地產(chǎn)公司的股價(jià)下跌，導(dǎo)致資金流動(dòng)性進(jìn)一步枯竭。

此次衛(wèi)生事件對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊很明顯，此期間大多數(shù)地區(qū)的售樓處和房屋中介機(jī)構(gòu)關(guān)閉門店暫停銷售了活動(dòng)。由于2020年2月受感染人數(shù)暴增，對(duì)部分二、三線城市的返鄉(xiāng)置業(yè)銷售產(chǎn)生極大遏制，因此房地產(chǎn)銷售幾乎處于停滯狀態(tài)。

在此次衛(wèi)生事件期間，中國政府通過及時(shí)宣布各個(gè)社區(qū)確診病例的信息，人們?cè)诹私獾竭@類傳染病的高感染率和死亡率情況下，居民會(huì)因害怕感染的風(fēng)險(xiǎn)而選擇居家隔離，對(duì)線下的住房銷售起到極大遏制型。錢先航[4]等人推測(cè)，風(fēng)險(xiǎn)期望可以降低社區(qū)房屋的價(jià)值，然后降低房價(jià)。在一些感染率較高或醫(yī)療條件較差的地區(qū)，患者的風(fēng)險(xiǎn)感知就會(huì)較高，這也是為什么此次衛(wèi)生事件對(duì)房價(jià)的影響在感染水平較高或病情更加嚴(yán)重的地區(qū)的影響更為明顯。從揚(yáng)州市2020年2月房價(jià)環(huán)比增長為正值而全國房價(jià)環(huán)比已經(jīng)為-24%，由此也能證實(shí)了受此次衛(wèi)生事件影響較小的二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)受到?jīng)_擊的程度相對(duì)于一線城市要小。

三、促進(jìn)房地市場(chǎng)穩(wěn)步增長的建議

(一)規(guī)范金融市場(chǎng)

構(gòu)建房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范體系。房地產(chǎn)是一個(gè)高度注重資產(chǎn)的行業(yè)，與金融市場(chǎng)高度相關(guān)。隨著市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，政府需要制定相關(guān)政策，解決經(jīng)濟(jì)下行壓力下導(dǎo)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)的激增。必須遠(yuǎn)離系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)，建立全面的房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)機(jī)制對(duì)全方位監(jiān)控房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)很必要擴(kuò)大多元化的融資渠道。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)獲取資金的主要渠道是商業(yè)銀行貸款。政府應(yīng)支持和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接融資，幫助企業(yè)在債券市場(chǎng)進(jìn)行直接融資，以此分散房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，降低銀行壓力，擴(kuò)大募集資金的渠道。

此外，原有關(guān)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的法律法規(guī)容易落后，所以需要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融法制，從多方面考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營和發(fā)展。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展

在重大衛(wèi)生事件發(fā)生時(shí)期，通常會(huì)采取緊急關(guān)閉售樓部的決策，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有著沉重的打擊，于是開創(chuàng)線上的售樓服務(wù)平臺(tái)成為各大房企的大趨勢(shì)，遠(yuǎn)程工作成為了一個(gè)普遍現(xiàn)象，所以企業(yè)在未來應(yīng)更加重視家庭辦公的實(shí)施。在科技新時(shí)代下，充分利用好5G、VR 等新技術(shù)的發(fā)展趨勢(shì)，打造一個(gè)完善的線上看房、選房、購房流程平臺(tái)并積極向客戶宣傳和推進(jìn)，通過線上的銷售展示平臺(tái)，培養(yǎng)用戶線上購房習(xí)慣對(duì)未來的房企發(fā)展有著重要意義。

為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)對(duì)高質(zhì)量辦公和住宅以及專業(yè)化管理的需求，房地產(chǎn)公司未來幾十年面臨的重點(diǎn)挑戰(zhàn)已不再是定量擴(kuò)張，而應(yīng)是基于人的生活辦公活動(dòng)區(qū)域的改善。此外，房企內(nèi)部組織管理也是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵要素，建立雇主和雇員之間良好關(guān)系也很重要。員工是組織的資產(chǎn)，通過使員工工作生活的需求得到滿足，企業(yè)可以更好地實(shí)現(xiàn)其短期和長期目標(biāo)。在面對(duì)重大衛(wèi)生事件的情況下，員工的工作、生活受到阻礙，管理層不僅應(yīng)該深入關(guān)注員工在危機(jī)時(shí)期的生活，還要關(guān)注后續(xù)的員工需求。因此房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，也要充分考慮到人的因素。

(三)其他方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的推進(jìn)

建筑行業(yè)的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也有較大的影響，住建部于2016年發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)建筑信息模型應(yīng)用的指導(dǎo)意見》和《2016-2020年建筑業(yè)信息化發(fā)展綱要》，此后許多城市也開始大力推進(jìn)BIM技術(shù)應(yīng)用，可以看出信息化建設(shè)對(duì)于當(dāng)今的建筑業(yè)發(fā)展極其重要?；谘b配式建造速度快、受氣候條件制約小、節(jié)約勞動(dòng)力、可提高建筑質(zhì)量并且保護(hù)環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，裝配式建筑行業(yè)也成為發(fā)展的方向，它可以將建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、部品生產(chǎn)工廠化、現(xiàn)場(chǎng)施工裝配化、過程管理信息化、建筑裝修一體化，我國目前在裝配式建筑上還有較大的發(fā)展空間，因此應(yīng)鼓勵(lì)支持基于信息管理的裝配式建筑的發(fā)展，并實(shí)施相應(yīng)的扶持政策，促進(jìn)建筑業(yè)的發(fā)展以此推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步前進(jìn)。其次，政府應(yīng)重視園區(qū)特色和城市運(yùn)營的打造，運(yùn)用科學(xué)的發(fā)展觀推進(jìn)房企發(fā)展。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊作為國民經(jīng)濟(jì)的命脈，受到政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等諸多因素的影響，通過對(duì)揚(yáng)州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析，可注意到這種重大衛(wèi)生事件對(duì)房地產(chǎn)的影響尤為明顯。秉承著“房住不炒”的觀念對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行合理高效的發(fā)展，通過總結(jié)分析過去的重大衛(wèi)生事件對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響，做出一些風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略對(duì)今后房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展有著重要意義。