【摘要】影響濟(jì)南房地產(chǎn)價(jià)格的因素多種多樣，影響機(jī)理也不盡相同，需要對(duì)其進(jìn)行合理的分類和分析。本文將影響濟(jì)南房地產(chǎn)價(jià)格的因素分為了六大類，即社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、行政因素、區(qū)位因素、鄰里因素和結(jié)構(gòu)因素，并著重分析濟(jì)南軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià);軌道交通;地鐵

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.15.014

當(dāng)前社會(huì)，房地產(chǎn)價(jià)格的話題始終熱度不減，中央也一直采取調(diào)控政策來(lái)保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。對(duì)濟(jì)南來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)和影響房?jī)r(jià)的因素也成為老百姓日常關(guān)心的熱點(diǎn)話題之一。本文對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)理進(jìn)行梳理，并結(jié)合濟(jì)南軌道交通進(jìn)行相關(guān)分析。

1、房地產(chǎn)特征概述

房地產(chǎn)又被人稱之為不動(dòng)產(chǎn)，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)其包涵了三部分內(nèi)容，分別為土地、建筑物以及固定在其上的實(shí)物和各種權(quán)益，是實(shí)物與權(quán)益的結(jié)合體。房地產(chǎn)作為一種商品，其擁有一般商品所不具備的諸多特征，比如土地的自然資源價(jià)值、較強(qiáng)的保值及增值性質(zhì)、長(zhǎng)久的使用壽命、固定的區(qū)域位置等等。

2、濟(jì)南房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素眾多，根據(jù)認(rèn)識(shí)角度不同，分類的方法也不盡相同。筆者將影響濟(jì)南房地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行梳理并分為以下六大類，即社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、行政因素、區(qū)位因素、鄰里因素和結(jié)構(gòu)因素。

2.1社會(huì)因素

影響濟(jì)南房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素包括政治局勢(shì)、社會(huì)治安狀況、居民對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)心理。政治局勢(shì)不穩(wěn)定會(huì)導(dǎo)致社會(huì)的動(dòng)蕩，從而影響消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的投資信心。社會(huì)治安狀況的好壞，關(guān)系著人民生命和財(cái)產(chǎn)是否能得到有效保障，也影響到房地產(chǎn)的價(jià)格的漲跌。房地產(chǎn)投機(jī)者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格未來(lái)的預(yù)期同樣會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格，通常預(yù)期價(jià)格下跌時(shí)，投機(jī)者紛紛拋售，使得價(jià)格進(jìn)一步下跌;當(dāng)預(yù)期價(jià)格上漲時(shí)，則反之。

2.2經(jīng)濟(jì)因素

經(jīng)濟(jì)因素包含了城市經(jīng)濟(jì)地位、居民真正收入（非通脹）、物價(jià)、銀行利率等，這些都對(duì)濟(jì)南房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。城市經(jīng)濟(jì)地位直接影響城市房地產(chǎn)價(jià)格的高低。居民真正收入則直接決定了人們購(gòu)買房地產(chǎn)能力的大小。材料價(jià)格、人工費(fèi)上漲，使得房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本上漲;生活必須品價(jià)格上漲，則讓居民減少對(duì)住房投資的能力。較高的房?jī)r(jià)使得很多居民貸款買房，銀行利率間接影響了房地產(chǎn)的價(jià)格。

2.3行政因素

影響濟(jì)南房地產(chǎn)價(jià)格的行政因素，主要是指政府制定的房地產(chǎn)相關(guān)制度、政策等。房地產(chǎn)相關(guān)制度決定了各方面的規(guī)則，這是影響房地產(chǎn)價(jià)格的基本行政因素。房地產(chǎn)相關(guān)政策則表明了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度，通常會(huì)通過(guò)調(diào)控來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格。行政區(qū)域劃分的變動(dòng)，如萊蕪市劃歸濟(jì)南等，都會(huì)影響著房地產(chǎn)價(jià)格。城市的發(fā)展規(guī)劃，如土地用途變更、建筑物容積率調(diào)整等規(guī)定，也對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生很大影響。

2.4區(qū)位因素

區(qū)位因素主要是指某房地產(chǎn)與其它區(qū)域在空間位置上的關(guān)系，是濟(jì)南居民購(gòu)房最常考慮的因素。它包含與市中心及次中心距離、與CBD距離、與城市重大項(xiàng)目距離、與重要景點(diǎn)距離、交通便捷程度等。比如濟(jì)南龍奧大廈和奧體中心，其遠(yuǎn)離濟(jì)南市中心，但其周邊價(jià)格居高不下;比如濟(jì)南南外環(huán)高架，在與濟(jì)南東、北、西高架完全打通后，價(jià)格也有較大提高。

2.5鄰里因素

鄰里因素是針對(duì)房地產(chǎn)周邊小范圍內(nèi)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等因素而言的，通常意義上可簡(jiǎn)單理解為周邊配套和環(huán)境。良好的周邊配套會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生正面的影響，比如濟(jì)南萬(wàn)象城推高了周邊房?jī)r(jià)，中小學(xué)、幼兒園等教育配套設(shè)施使得濟(jì)南學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格穩(wěn)居高位。周邊環(huán)境則包括了自然、人文環(huán)境，比如周邊景觀公園、內(nèi)部衛(wèi)生、小區(qū)綠化、居民素質(zhì)等，都會(huì)影響房?jī)r(jià)的高低。

2.6結(jié)構(gòu)因素

結(jié)構(gòu)因素是房地產(chǎn)的自身因素，它反映了房地產(chǎn)的自身狀況，是濟(jì)南購(gòu)房者選擇房地產(chǎn)的重要條件。就土地而言，土地的地勢(shì)、形狀、面積、產(chǎn)權(quán)狀況等，都影響其價(jià)格;就建筑物而言，面積、戶型、容積率、樓間距、樓層的高低、朝向和通風(fēng)情況、裝修的狀況等，都會(huì)相應(yīng)地體現(xiàn)在房地產(chǎn)的價(jià)格上。

3、濟(jì)南軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響機(jī)理

濟(jì)南目前已經(jīng)建成了三條軌道交通線路，分別是1號(hào)線、2號(hào)線和3號(hào)線，其余線路正在規(guī)劃中。濟(jì)南軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的機(jī)理主要有以下幾方面。

3.1良好可達(dá)性，出行成本降低

隨著濟(jì)南城市發(fā)展的加快，城市的邊界不斷擴(kuò)大，濟(jì)南已形成了多中心并存的模式。對(duì)于濟(jì)南購(gòu)房者而言，如何便捷、快速的到達(dá)自己想去的地方，成為選擇房地產(chǎn)的重要因素。

濟(jì)南軌道交通建設(shè)較晚，但作為濟(jì)南重要交通方式之一，它不受天氣狀況的影響，提高了居民的出行速度、減少了出行成本。作為濟(jì)南新的交通走廊，軌道交通開(kāi)拓了城市的活動(dòng)區(qū)域，起到了擴(kuò)大城市生活和生產(chǎn)空間的作用，帶動(dòng)了城市區(qū)域房地產(chǎn)的同步發(fā)展。濟(jì)南軌道交通的建設(shè)，使得其周邊區(qū)域的價(jià)值得到提升，從而提高了周邊房地產(chǎn)的價(jià)格。

3.2帶動(dòng)了周邊商業(yè)的發(fā)展，提升了消費(fèi)者的升值預(yù)期

濟(jì)南軌道交通帶來(lái)了良好可達(dá)性，特別貫穿濟(jì)南東西部的2號(hào)線，在建設(shè)過(guò)程中就已經(jīng)帶動(dòng)了周邊商業(yè)的發(fā)展，在一些原本沒(méi)有商業(yè)的區(qū)域形成了新的商業(yè)組團(tuán)。越來(lái)越多的人意識(shí)到了軌道交通周邊房地產(chǎn)的巨大升值潛力，提升了消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的升值預(yù)期，帶動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步增長(zhǎng)。

3.3強(qiáng)化城市中心，加強(qiáng)區(qū)域交流

濟(jì)南傳統(tǒng)商業(yè)中心已經(jīng)發(fā)展成熟，各新中心也急速發(fā)展。但濟(jì)南東西方向狹長(zhǎng)，甚至形成了東西互不來(lái)往的“傳統(tǒng)”。在軌道交通帶來(lái)的快捷和便利的前提下，人們可以更加方便的來(lái)往于這些商業(yè)中心與城市周邊，既帶動(dòng)了傳統(tǒng)商業(yè)中心的發(fā)展，又可以緩解傳統(tǒng)商業(yè)中心存在的交通壓力大等問(wèn)題。隨著濟(jì)南軌道交通一系列貫穿東西部線路的建設(shè)，各區(qū)域的交流將帶動(dòng)濟(jì)南進(jìn)一步的發(fā)展。

3.4改變了土地利用方式和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度

濟(jì)南軌道交通引起周邊地價(jià)提高，也會(huì)影響土地的利用方式。地價(jià)的提升對(duì)對(duì)工業(yè)、商業(yè)和住宅用地影響較大。軌道交通沿線影響范圍內(nèi)的土地更多地偏向于住宅、商業(yè)性質(zhì)的開(kāi)發(fā)，而工業(yè)用地則遷往市郊。隨著軌道交通周邊用地的開(kāi)發(fā)，土地資源勢(shì)必越來(lái)越緊張，土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度也會(huì)加大，比如加大住宅的容積率。而土地利用方式和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度不斷改變，在有利于土地資源的優(yōu)化配置，也影響著軌道交通周邊的房地產(chǎn)價(jià)格。

3.5造成了一定的負(fù)面影響

濟(jì)南軌道交通在帶來(lái)了大量正面影響的同時(shí)，也不可避免的帶來(lái)一定的負(fù)面影響，主要包括建設(shè)期間的噪音、揚(yáng)塵和交通不便，站點(diǎn)附近大量人流聚集可能帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題，地上交通線路的噪音影響，地下交通線路的振動(dòng)影響，占地所帶來(lái)的生態(tài)方面的影響等，這些都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生負(fù)面影響。

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