徐琴貞

摘要：隨著改革開(kāi)放的不斷深入，城鎮(zhèn)化水平也逐漸提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目迎合了時(shí)代發(fā)展潮流得到了巨大的發(fā)展，這是難得的機(jī)遇，但是面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也存在著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。必須開(kāi)源節(jié)流重視控制造價(jià)，根據(jù)自身項(xiàng)目情況把造價(jià)控制在整個(gè)建筑過(guò)程中去。只有在源頭上加以控制并采取有效的治理措施才能達(dá)到預(yù)期效果，提升項(xiàng)目的綜合效益實(shí)現(xiàn)利益最大化。本文就施工階段房地產(chǎn)建筑工程造價(jià)管理措施給予具體的闡述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;施工過(guò)程造價(jià);管理措施;

前言：我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭迅猛，但是項(xiàng)目成本造價(jià)的控制仍然存在很大漏洞亟需解決，成本的合理有效的把控，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益整體提高有著重大意義，地產(chǎn)工程在施工階段的整體投入比例是最大的，而且整個(gè)工程造價(jià)的流程和問(wèn)題最為繁雜，輻射的面積較廣。我國(guó)處在房地產(chǎn)事業(yè)快速發(fā)展時(shí)期，當(dāng)下對(duì)于資金控制的合理與否在一定程度上影響著地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

一、針對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)掌控的特點(diǎn)及情況

地產(chǎn)施工階段的造價(jià)控制對(duì)整個(gè)項(xiàng)目而言意義重大，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)施工之前和工程進(jìn)行中所需要的投資在施工階段加以合理控制，也就是從根源上避免了資源上的浪費(fèi)。而造價(jià)審核是在項(xiàng)目完成后對(duì)于工程的整體核算，兩者有著本質(zhì)意義上的差別。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有在項(xiàng)目展開(kāi)的初始階段對(duì)造價(jià)進(jìn)行整體掌握控制，才能從根本上節(jié)約成本促進(jìn)項(xiàng)目合理有效的運(yùn)行。由于處于施工階段的造價(jià)會(huì)受到進(jìn)度、質(zhì)量、工作效率、能源消耗等因素的影響，所以整個(gè)工作流程中要多方考慮相互結(jié)合。項(xiàng)目相關(guān)造價(jià)人員應(yīng)該實(shí)時(shí)做好監(jiān)測(cè)工作，在項(xiàng)目推進(jìn)的各個(gè)過(guò)程中因地制宜解決相關(guān)問(wèn)題，防止因?yàn)樵靸r(jià)不合理給工程造成拖延，影響工程進(jìn)度，所以在施工階段就要加以控制，有效預(yù)防。地產(chǎn)項(xiàng)目的造價(jià)管理要注重所有項(xiàng)目的統(tǒng)籌管理，在施工過(guò)程中相關(guān)造價(jià)控制人員需要熟悉整個(gè)工程便于后期管理。所有一線(xiàn)人員掌握的數(shù)據(jù)務(wù)必真實(shí)可靠，擬定可行性比較高的預(yù)案，必要時(shí)候主動(dòng)出擊調(diào)整出適合項(xiàng)目的策略，科學(xué)分析掌控所有項(xiàng)目的大小造價(jià)對(duì)其進(jìn)行控制。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)于工程造價(jià)的合理控制是開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目管理的重要內(nèi)容。

二、地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制的標(biāo)準(zhǔn)

1、造價(jià)管理模式

地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程是一個(gè)長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)的過(guò)程，而非一成不變，隨著項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中出現(xiàn)的具體問(wèn)題具體調(diào)整，這種隨機(jī)應(yīng)變的造價(jià)管理模式比較合理，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目投資預(yù)估是地產(chǎn)管理者初步根據(jù)項(xiàng)目制定的目標(biāo)計(jì)劃，隨著項(xiàng)目的不斷深入，可以具體劃分出幾個(gè)重要階段，分段把控。

2、項(xiàng)目決策設(shè)計(jì)

據(jù)調(diào)查顯示，項(xiàng)目的決策設(shè)計(jì)部分對(duì)于項(xiàng)目整體造價(jià)的控制影響最高約為75%，而施工階段影響最高僅為25%。由此可見(jiàn)，前期策略環(huán)節(jié)是整個(gè)項(xiàng)目控制造價(jià)的核心，合理的規(guī)化對(duì)于項(xiàng)目的整體造價(jià)控制意義重大，只有把施工階段的整個(gè)章程性東西敲定才能更合理的落實(shí)施工工作。

3、主動(dòng)控制是關(guān)鍵

系統(tǒng)規(guī)化和后期控制對(duì)于地產(chǎn)工程項(xiàng)目同樣重要，主觀(guān)有意識(shí)的采取措施控制能夠最大限度的接近目標(biāo)數(shù)據(jù)。沒(méi)有太多偏差存在，然而被動(dòng)是等問(wèn)題出現(xiàn)后才會(huì)處理解決，治標(biāo)不治本只能暫時(shí)緩解數(shù)據(jù)上的偏差。地產(chǎn)施工項(xiàng)目造價(jià)控制不僅能準(zhǔn)確的反應(yīng)設(shè)計(jì)以及施工過(guò)程中存在的問(wèn)題，而且對(duì)于項(xiàng)目的整體造價(jià)起到了合理的監(jiān)管。

三、地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段如何控制工程造價(jià)

1、前期決策控制

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商科學(xué)合理的投資決策對(duì)工程造價(jià)的影響重大，只有通過(guò)實(shí)際情況全面排查，認(rèn)真分析施工條件是否合理可行。選擇最合適的方案執(zhí)行才能確保項(xiàng)目施工造價(jià)的時(shí)效性。地產(chǎn)工程項(xiàng)目的投資決策涉及團(tuán)隊(duì)人員和工作內(nèi)容較多，為了推動(dòng)項(xiàng)目的順利進(jìn)行確保項(xiàng)目質(zhì)量相關(guān)組織者、市場(chǎng)分析人員、造價(jià)工程人員以及專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)都應(yīng)該積極加入探討。確保項(xiàng)目的整個(gè)投資決策、一線(xiàn)數(shù)據(jù)合理有效，從而更加精準(zhǔn)的對(duì)建筑工程實(shí)施成本控制，優(yōu)化資源配置。在工程施工前要結(jié)合設(shè)計(jì)藍(lán)圖以及項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行歸納總結(jié)，制定出適合自身的工程施工標(biāo)準(zhǔn)、人員管理模式以及驗(yàn)收準(zhǔn)則。

2、設(shè)計(jì)層面控制

設(shè)計(jì)層面對(duì)于造價(jià)的控制大多是從原材料成本、空間利用等方面的成本整體控制，材料選擇上優(yōu)先參考開(kāi)發(fā)商的意見(jiàn)，盡量以節(jié)能環(huán)保型的材料為主，這不僅積極響應(yīng)了國(guó)家可持續(xù)發(fā)展的號(hào)召，順應(yīng)社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)還能提高社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益;空間利用率層面而言，站在開(kāi)發(fā)商的角度最為有利的是最小的成本投入換取最大的使用效果和體驗(yàn)，這也是開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)企業(yè)的根本所在。

3、招標(biāo)階段控制

項(xiàng)目招標(biāo)是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在前期施工設(shè)計(jì)完成后的一個(gè)階段，內(nèi)容主要包括對(duì)建筑使用材料、設(shè)施設(shè)備的采購(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。地產(chǎn)開(kāi)放商通過(guò)招標(biāo)來(lái)選擇適合項(xiàng)目的供應(yīng)商以及施工單位來(lái)推進(jìn)工程進(jìn)度。不僅公平、公正，而且合理有效的對(duì)造價(jià)進(jìn)行了控制。關(guān)于招標(biāo)要點(diǎn)歸納如下：首先，招標(biāo)前期的準(zhǔn)備工作應(yīng)該仔細(xì)全面對(duì)于供應(yīng)商全面搜集相關(guān)材料，對(duì)于合同內(nèi)容反復(fù)琢磨，防止含糊不清條款的出現(xiàn)，為項(xiàng)目工程造價(jià)提供便利的條件;其次，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采用低價(jià)優(yōu)先的原則，同時(shí)確保工程質(zhì)量按合同內(nèi)容保質(zhì)保量的完成項(xiàng)目的建設(shè)工作;然后，合同中條款要清楚明了，對(duì)于違約的解決方案、價(jià)格的結(jié)算方式以及整個(gè)工程花費(fèi)都要清楚明了;最后，針對(duì)于客觀(guān)存在的風(fēng)險(xiǎn)和影響因素要制定科學(xué)合理的方案，對(duì)于工程風(fēng)險(xiǎn)、臨時(shí)工程變更等問(wèn)題的出現(xiàn)要提高警惕，加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制能力。從而控制項(xiàng)目造價(jià)。

4、施工階段對(duì)造價(jià)行的控制

由于房地產(chǎn)建筑工程施工時(shí)間較長(zhǎng)，是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程。所以對(duì)于造價(jià)的控制也絕非一朝一夕就能完成，需要一個(gè)漫長(zhǎng)且復(fù)雜的周期。對(duì)于整個(gè)過(guò)程中造價(jià)的控制可以分段式的進(jìn)行，在工程的每一個(gè)階段步驟都要有負(fù)責(zé)人，每個(gè)階段的負(fù)責(zé)人對(duì)與自身的成本進(jìn)行控制，按照規(guī)定完成目標(biāo)，點(diǎn)連成線(xiàn)，線(xiàn)連成面從而實(shí)現(xiàn)整個(gè)工程項(xiàng)目的造價(jià)控制。施工階段方案以實(shí)際情況為準(zhǔn)及時(shí)調(diào)整，以最低的經(jīng)濟(jì)投入實(shí)現(xiàn)人力、財(cái)力、物力的合理分配的局面，合理施工節(jié)約成本。

五、結(jié)算階控制

結(jié)算是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目結(jié)束之后對(duì)于整體工程項(xiàng)目的把控，相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行縝密細(xì)致的審核，查找項(xiàng)目施工過(guò)程中是否存在不合規(guī)定的費(fèi)用和支出。首要，施工單位應(yīng)該嚴(yán)格重視相關(guān)的造價(jià)資料并且收集整理歸檔。工程造價(jià)員工應(yīng)該利用先進(jìn)的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)在項(xiàng)目結(jié)束后全部錄入系統(tǒng)，使之形成規(guī)模，一方面建立制度規(guī)范行業(yè)造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，另一方面，可以為行業(yè)提供參考素材。其次，項(xiàng)目收尾階段不僅涉及到開(kāi)發(fā)商和工程單位等相關(guān)人員的利益，而且還影響著整體工程造價(jià)的效果，因此各方要加強(qiáng)協(xié)商工作，遇到問(wèn)題多加溝通處理力爭(zhēng)完美解決。

六、結(jié)束語(yǔ)

地產(chǎn)建筑施工階段的工程造價(jià)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，這是一項(xiàng)系統(tǒng)且復(fù)雜的工程，各方參與者在工程的每個(gè)施工階段相互配合，整個(gè)過(guò)程中嚴(yán)格監(jiān)察控制，最大程度上確保資源的合理配置，才能科學(xué)有效的控制建筑工程造價(jià)，節(jié)約成本實(shí)現(xiàn)理想的效益。確保地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、供應(yīng)商等各方利益實(shí)現(xiàn)最大化，規(guī)范建筑造價(jià)工程管相關(guān)管理理事宜。給行業(yè)樹(shù)立新標(biāo)桿，助力我國(guó)的建筑事業(yè)蓬勃發(fā)展。

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