秋靜

摘要：隨著成都市的快速發(fā)展，成都市商品房價(jià)格一直呈現(xiàn)上漲趨勢，商品房高昂的價(jià)格引起了個人、家庭、社會乃至國家的廣泛關(guān)注，“房奴”一詞在人們的社交網(wǎng)絡(luò)和生活交流用語中頻頻出現(xiàn)。本文以成都市為例對商品房房價(jià)的影響因素進(jìn)行了探討，依據(jù)成都市2005年—2020年《統(tǒng)計(jì)年鑒》中的數(shù)據(jù)進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)度分析。將成都市商品房銷售均價(jià)設(shè)置為因變量，把地區(qū)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積、城鎮(zhèn)人口等9個因素作為自變量，構(gòu)建灰色關(guān)聯(lián)模型，并從供給和需求的角度對模型的結(jié)果進(jìn)行分析得出其房價(jià)主要是由供給因素推動。

關(guān)鍵詞：商品房房價(jià);影響因素;灰色關(guān)聯(lián)度分析

引言

隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，商品房的概念隨之被提出。在宏觀層面，商品房價(jià)格關(guān)系到整個社會、國家的和諧穩(wěn)定發(fā)展;在微觀層面，商品房價(jià)格關(guān)系到家庭、個人的生活獲得感、幸福感?！胺績r(jià)”一直以來都是被人們廣泛關(guān)注的一個熱點(diǎn)問題。成都對于整個西南地區(qū)乃至全國的房地產(chǎn)市場來說其房屋價(jià)格有著極其重要的影響。自2016年來，我國大部分的中大城市的房價(jià)快速飆升，“炒房熱”這一問題成為網(wǎng)上、生活中的一大“熱搜”，這使大量的房產(chǎn)投機(jī)者獲得巨大的利益?！俺捶俊彼鶎?dǎo)致的房價(jià)飆漲，從短期看可以拉動一個城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，但從長遠(yuǎn)來看可能對人們的生活甚至生存構(gòu)成威脅，對一個城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變發(fā)展方式增添阻礙，不利于社會的穩(wěn)定發(fā)展以及城市經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。

國外研究表明，房屋價(jià)格的波動取決于房地產(chǎn)市場的投資者數(shù)量、人均GDP、房屋的供給數(shù)量、當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨?、金融環(huán)境、銀行利率、家庭戶數(shù)等因素。國內(nèi)關(guān)于房價(jià)的影響因素分析多側(cè)重于對于預(yù)期對房價(jià)的影響研究，大多數(shù)國內(nèi)專家學(xué)者主要通過建立數(shù)學(xué)模型從土地交易價(jià)格、GDP、收入水平、信貸、人口數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資額等因素對房價(jià)的影響因素進(jìn)行實(shí)證研究。綜合國內(nèi)外學(xué)者的研究成果，本文對商品房的影響因素有了深層次的認(rèn)識。但通過檢索中國知網(wǎng)數(shù)據(jù)庫，以“房價(jià)影響因素”為主題，檢索出875篇中文相關(guān)文獻(xiàn)，研究成都市房價(jià)影響因素的發(fā)文量僅有10篇。因此，本文基于灰色關(guān)聯(lián)模型對影響成都市商品房房價(jià)的因素進(jìn)行研究，期望本文的成果能對成都市商品房市場的平穩(wěn)運(yùn)行提供相應(yīng)的參考意見。

1.成都市商品房價(jià)格的影響因素分析

商品房作為一種特殊的商品，從本質(zhì)上講其價(jià)格受房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響。因此，本文通過查閱文獻(xiàn)將影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素進(jìn)行整理歸納，將其分為需求與供給兩大類。

（1）需求方面

1）地區(qū)生產(chǎn)總值

房地產(chǎn)與我國的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展程度有著密切聯(lián)系。地區(qū)的生產(chǎn)總值反映了一個地區(qū)的社經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，影響著人民群眾的生活水平。一個地區(qū)的地區(qū)生產(chǎn)總值高，經(jīng)濟(jì)增長迅速，就為當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)和建設(shè)提供了良好的條件。同時房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮還可以直接帶動建筑業(yè)等其他相關(guān)領(lǐng)域和行業(yè)的快速發(fā)展，為社會創(chuàng)造出更多的工作和就業(yè)機(jī)遇，進(jìn)而使人民增收，增強(qiáng)人民的購買力，從而導(dǎo)致房價(jià)上漲。反之。

2）城鎮(zhèn)人口

居民是商品房的需求主體，因此人口是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要決定因素，同時對于一個城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要。通常情況，在其他條件不變的情況下，受供求關(guān)系的影響，人口增加會刺激房屋價(jià)格上漲;反之，人口的減少將會導(dǎo)致商品房供大于求，從而引起房價(jià)下降。

3） 城鎮(zhèn)居民可支配收入

對于商品房剛需群體以及房地產(chǎn)投機(jī)群體來說，在房屋供給不變的情況下，城鎮(zhèn)居民可支配收的提高往往會加大該地區(qū)商品房的需求量，從而商品房供小于求，該地區(qū)商品房價(jià)格上漲。

4） 居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

消費(fèi)價(jià)格指數(shù)與人們的日常生活關(guān)系密切，同時影響著整個國民經(jīng)濟(jì)價(jià)格體系。由于房屋的購買費(fèi)用太大，房價(jià)不耐入CPI的統(tǒng)計(jì)中，但租房費(fèi)用納入。通常情況下，房租的上漲能夠推動房價(jià)的上漲。在租金很高的情況下，人們會更愿意通過月供的方式購房來取代每個月的高房租，商品房供不應(yīng)求，從而推動房價(jià)上漲。同時在一般情況下，房價(jià)的上漲也會推動房租的上漲。

（2）供給方面

1）房地產(chǎn)開發(fā)投資額

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)投資金額影響著一個地區(qū)的房地產(chǎn)乃至整個房地產(chǎn)市場的規(guī)模。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)投資金額越大，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)對土地的需求量就越多。受土地供求關(guān)系的影響土地的價(jià)格就會上漲，從而導(dǎo)致商品房房價(jià)隨著房屋的建設(shè)成本增加而上漲。

2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積是預(yù)測房價(jià)的一個重要因素，代表著當(dāng)年房屋的供給量。在房地產(chǎn)商對未來的房地產(chǎn)市場預(yù)期較好時，就會增加房屋的竣工面積。由于各房地產(chǎn)商對未來的房地產(chǎn)市場預(yù)期較好都在增加房屋竣工面積，在房屋竣工完成時發(fā)現(xiàn)房屋的供給量大于需求量。受供求關(guān)系的影響，致使房價(jià)下跌。

3）商品房銷售面積

商品房銷售面積代表的是當(dāng)年的商品房市場成交量，反映的是房地產(chǎn)商實(shí)際的商品房供給量與居民對商品房的實(shí)際需求量。當(dāng)居民對商品房的需求量增大，銷售面積上升時，房價(jià)也隨之上升。

4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積

土地是不可再生資源，即是有限的，因此政府對于土地的利用規(guī)劃嚴(yán)格控制，在出讓土地和房地產(chǎn)用地方面進(jìn)行了嚴(yán)格限制。而房地產(chǎn)開發(fā)商本年購置的土地面積大小直接影響著房地產(chǎn)市場商品房的供給量，進(jìn)而對房價(jià)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

5） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)會對土地的價(jià)格產(chǎn)生影響，從而影響商品房的開發(fā)成本，進(jìn)而影響其房價(jià)的高低。

2.灰色關(guān)聯(lián)模型構(gòu)建

2.1 灰色關(guān)聯(lián)計(jì)算步驟。

（1） 計(jì)算差序列。Xi與X0的絕對差如表3所示。（詳見表3）

（2） 計(jì)算關(guān)聯(lián)系數(shù)。關(guān)聯(lián)系數(shù)具體計(jì)算公式如下：

ρ為分辨系數(shù)，ρ取值區(qū)間為（0，1），其一般取ρ=0.5。因此，令i=1，把K=1，2，3…15分別代入上述公式，可得到關(guān)聯(lián)系數(shù)Si（k）在各年的值。

S1={S1（1），S1（2），S1（3） ...S1（15）}=（1，0.984812185，0.961687598...0.333333333）

S2={S2（1），S2（2），S2（3） ...S2（15）}=（1，0.892267484，0.736475819...0.440172843）

S3={S3（1），S3（2），S3（3） ...S3（15）}=（1，0.809880228，0.950473396...0.659994394）

S4={S4（1），S4（2），S4（3） ...S4（15）}=（1，0.920145853，0.796233524...0.797303527）

S5={S5（1），S5（2），S5（3） ...S5（15）}=（1，0.989403581，0.695155799...0.371599227）

S6={S6（1），S6（2），S6（3） ...S6（15）}=（1，0.997414316，0.990058563...0.740093969）

S7={S7（1），S7（2），S7（3） ...S7（15）}=（1，0.933424021，0.864589427...0.445755994）

S8={S8（1），S8（2），S8（3） ...S8（15）}=（1，0.959595234，0.89155908...0.53619735）

S9={S9（1），S9（2），S9（3） ...S9（15）}=（1，0.955875725，0.898175356...0.542858206）

（3）計(jì)算關(guān)聯(lián)度。具體計(jì)算公式如下：

根據(jù)公式可得如表4所示關(guān)聯(lián)度。（詳見表4）

3. 灰色關(guān)聯(lián)模型的求解

本文選取商品房銷售均價(jià)X0來反映房價(jià)變動情況;選取地區(qū)生產(chǎn)總值X1、房地產(chǎn)開發(fā)投資額X2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積X3、商品房銷售面積 X4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積X5、城鎮(zhèn)居民可支配收入X6、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)X7、城鎮(zhèn)人口X8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)X9作為商品房房價(jià)的影響因素。數(shù)據(jù)來源于 2005-2020 年《成都統(tǒng)計(jì)年鑒》以及國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站。

4. 灰色關(guān)聯(lián)模型的結(jié)果分析

由表 4 可知，各影響因素對成都市商品房房價(jià)的影響程度如下：商品房銷售面積>城鎮(zhèn)居民可支配收入>房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積>房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)>城鎮(zhèn)人口>居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)>地區(qū)生產(chǎn)總值>房地產(chǎn)開發(fā)投資額>房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積，且每個影響因子關(guān)聯(lián)度都在 0.5以上，說明各個因素都對成都市商品房房價(jià)產(chǎn)生了一定程度的影響。關(guān)聯(lián)度大于0.8的影響因素有商品房銷售面積、城鎮(zhèn)居民可支配收入、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)，說明這三個因素對成都市商品房房價(jià)的影響最為顯著;城鎮(zhèn)人口的關(guān)聯(lián)度大于 0.7，說明它對成都市商品房房價(jià)有較大的影響;關(guān)聯(lián)度大于0.6，小于0.5的影響因素有居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)、地區(qū)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)開發(fā)投資額和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積，說明這四個因素對成都市商品房房價(jià)產(chǎn)生一定的影響。下文從需求與供給角度對灰色關(guān)聯(lián)模型產(chǎn)生的結(jié)果進(jìn)行分析。

（1）從需求角度分析成都市商品房房價(jià)的影響因素。

在影響成都市商品房房價(jià)的影響因素中，城鎮(zhèn)居民可支配收入對其的影響程度最大，在所以影響因素中位列第二。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民可支配收入水平顯著提高，人們的生活水平有了極大的提升。成都市 2019城鎮(zhèn)居民可支配收入較 2005年上漲了 303.89%，部分投資人會根據(jù)對未來房地產(chǎn)市場繁榮程度的預(yù)期進(jìn)行投資獲得增值性收入;部分家庭可能會購買區(qū)位環(huán)境更優(yōu)越，質(zhì)量更好的商品房開改善居住條件;還有部分群體或者家庭會從租房改為購買。這些行為都會加大人們對商品房的需求量，從而影響房價(jià)，活躍著整個房地產(chǎn)市場。城鎮(zhèn)人口對成都市商品房房價(jià)的影響位列第五，成都市人口2019年較2005年增加72.49%，隨著成都市城鎮(zhèn)人口的逐年增加，人們對租房、購房的需求量日益增加，這勢必會推動房價(jià)上漲。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和地區(qū)生產(chǎn)總值對成都市商品房的房價(jià)都能夠產(chǎn)生一定成都的影響，這也說明了商品房雖是一種兼具消費(fèi)和投資兩種屬性的特殊商品，但它在某種程度上與普通商品的價(jià)格具有同向性變化的特點(diǎn)。地區(qū)生產(chǎn)總值反映的是一個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，成都市2019年的地區(qū)生產(chǎn)總值較2005年增加620%。隨著生活水平的不斷上升，會加大人們對商品房的剛需購買力，同時人們對居住環(huán)境的要求也不斷提高，房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景較好，商品房需求顯著增長。地區(qū)生產(chǎn)總值這一因素與其他因素相比對成都市商品房的影響程度較小主要因?yàn)楫?dāng)前成都的房價(jià)以平穩(wěn)上漲為主。

（2）從供給角度分析成都市商品房房價(jià)的影響因素。

商品房銷售面積和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積反映的都是商品房的實(shí)際供給量，其中商品房銷售面積在所有影響因素中位列第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積位于第三，對其的影響都十分明顯。同時從側(cè)面反映出成都市商品房的供給結(jié)構(gòu)不合理，市場上的商品房供給僅能滿足一部分人的住房需求，無法滿足有效需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)對成都市商品房房價(jià)的影響位列第四，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)會影響到開發(fā)商獲得的土地?cái)?shù)量和價(jià)格，說明實(shí)際建設(shè)成本是影響商品房房價(jià)的一個重要因素。房地產(chǎn)開發(fā)投資額對成都市商品房房價(jià)的影響位列第八。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角來說，投資會影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。房地產(chǎn)開發(fā)投資額增加會向外界傳遞積極的市場信號，使得人們對房地產(chǎn)市場的預(yù)期樂觀，增加投機(jī)性購房行為，從而推動房價(jià)上漲。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)投資額的加大可能會增加房產(chǎn)的供給量，使得房價(jià)下降。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積在所有影響成都市商品房的因素中關(guān)聯(lián)度最小。由表1數(shù)據(jù)可看出，由于政府在城市建設(shè)用地供給尤其是商品房建設(shè)用地的供給方面嚴(yán)格管控以及土地用途管制，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地市場中所能購置的土地面積不斷減少，逐漸出現(xiàn)無地可開發(fā)的局面，導(dǎo)致商品房建設(shè)量降低，市場供給量減少，間接促使商品房價(jià)格上漲。

結(jié)束語

本文從分析成都市商品房影響因素入手，再從供給、需求的角度對影響商品房房價(jià)的因素進(jìn)行灰色關(guān)聯(lián)度分析。再此基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)影響成都市商品房房價(jià)的影響因素并構(gòu)建灰色模型。分析結(jié)果表明商品房銷售面積、城鎮(zhèn)居民可支配收入、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)是影響成都市商品房房價(jià)的最主要影響因素，說明成都市商品房市場供求失衡，一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，其房價(jià)主要由供給因素推動。此外，由于對商品房房價(jià)產(chǎn)生影響的因素眾多且它們之間的關(guān)系復(fù)雜多變，僅通過簡單的數(shù)量關(guān)系來進(jìn)行分析很容易出現(xiàn)漏洞，討論問題不全面。同時還有其他許多因素的影響也無法呈現(xiàn)出來，數(shù)據(jù)可能會存在一定的誤差。因此，為得到更加準(zhǔn)確的結(jié)果。對成都市商品房房價(jià)影響因素的研究還需要更進(jìn)行更為深入的分析與討論。

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西南民族大學(xué) 公共管理學(xué)院