孟振江

摘? 要：近些年，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，大部分年輕人從農(nóng)村走向城市，伴隨著我國(guó)人民群眾生活質(zhì)量的提升，推動(dòng)著房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。市場(chǎng)上，房地產(chǎn)的占比逐漸增加，但是在房屋的交易和管理過(guò)程中，存在著許多風(fēng)險(xiǎn)，如何對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防和規(guī)避，是房地產(chǎn)管理部門(mén)需要解決的主要問(wèn)題。本文通過(guò)房屋在交易過(guò)程中的特點(diǎn)、交易過(guò)程中存在的問(wèn)題以及問(wèn)題發(fā)生的原因進(jìn)行分析和探討，并總結(jié)出房屋在交易過(guò)程中面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)采取的措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);交易;風(fēng)險(xiǎn)管理;應(yīng)對(duì)措施

一、引言

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，其在發(fā)展的過(guò)程中，由于炒房現(xiàn)象的出現(xiàn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)除夕拿暴漲暴跌的情況。主要氛圍兩個(gè)原因，一是建筑部門(mén)建造的新房數(shù)量不斷增加，二是房屋價(jià)格不斷提高，出現(xiàn)大部分人買(mǎi)不起房子的情況，此種情況下，給房地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的壓力和考驗(yàn)。房屋在交易的過(guò)程中，應(yīng)該采用有效的策略，境地風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)在市場(chǎng)交易制度、管理以及人員素養(yǎng)方面都存在著嚴(yán)重的問(wèn)題。

二、房屋交易的特點(diǎn)

房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，是不可以隨意移動(dòng)和交易的，其具有特定性、地區(qū)性和固有性，而且房屋在進(jìn)行交易時(shí)，由于交易金額大、交易過(guò)程繁瑣、制度嚴(yán)謹(jǐn)?shù)忍攸c(diǎn)，在交易時(shí)無(wú)法做到“一手交錢(qián)、一手交貨”，另外房屋交易時(shí)，因?yàn)槭袌?chǎng)不同、房地產(chǎn)個(gè)性化強(qiáng)、差異大，無(wú)法對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行統(tǒng)一衡量，這些問(wèn)題都延伸了房屋的交易時(shí)間，因此會(huì)出現(xiàn)中間服務(wù)者，即中介公司，并且其在房屋交易過(guò)程中起著輔助作用。簡(jiǎn)單的說(shuō)，房地產(chǎn)交易工作其實(shí)就是房屋和土地使用權(quán)利的轉(zhuǎn)移，商品自身是不能夠轉(zhuǎn)移的[1]。

三、房屋交易過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)交易中面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)在交易只看中利益，并且在土地開(kāi)發(fā)時(shí)，開(kāi)發(fā)商為了提高利益，會(huì)使用一些不正當(dāng)?shù)氖侄?，比如說(shuō)，改變?cè)镜慕ㄔO(shè)策略、占用綠化土地等等，并且這些情況在現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常出現(xiàn)。在建造樓房時(shí)，管理較為煩亂，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)為了節(jié)約成本，使用劣質(zhì)材料或者減少材料的使用情況，最終造成建筑質(zhì)量不合格、不達(dá)標(biāo)，并且這種房屋建筑與國(guó)家消防和環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)不相符。對(duì)于一些已經(jīng)完工的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商知道其具有一定的安全風(fēng)險(xiǎn)，但為了吸引買(mǎi)房者，他們會(huì)制作虛假消息，另外，在交房時(shí)會(huì)出現(xiàn)延期、一房多賣和陰陽(yáng)合同的情況。另外一些購(gòu)房者由于沒(méi)有專業(yè)的房產(chǎn)知識(shí)、對(duì)房地產(chǎn)信息動(dòng)態(tài)了解的不夠透徹，常常會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者在房屋產(chǎn)權(quán)方面存在問(wèn)題，甚至?xí)l(fā)社會(huì)爭(zhēng)議等。

（二）房屋中介交易存在風(fēng)險(xiǎn)。

目前，我國(guó)出現(xiàn)的兩種房屋交易情況，即一手房交易和二手房交易，一手房交易簡(jiǎn)單的來(lái)說(shuō)就是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間的房屋交易，二手房交易就是房屋通過(guò)中介公司進(jìn)行交易，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有正面交易。房屋中介包括房地產(chǎn)咨詢中心、房屋價(jià)格評(píng)估中心以及房屋經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中心等等，經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前我國(guó)房屋市場(chǎng)上存在許多不正規(guī)的房地產(chǎn)中間機(jī)構(gòu)，他們對(duì)于一些房屋不良情況刻意隱瞞、當(dāng)完成交易后，會(huì)出現(xiàn)買(mǎi)賣雙方信息不對(duì)等的情況[2]。房屋中介機(jī)構(gòu)從賣房者手中搜集房源，然后在提高房屋的銷售價(jià)格，將房屋賣給買(mǎi)房者，從中獲取金錢(qián)收入;房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)把出租的房屋通過(guò)非法途徑進(jìn)行買(mǎi)賣交易，在沒(méi)有得到授權(quán)時(shí)將房屋進(jìn)行買(mǎi)賣和交易;沒(méi)有依照約定好的時(shí)間完成房屋交易和轉(zhuǎn)讓工作，甚至私下占有購(gòu)房者的資金等。

（三）買(mǎi)房者專業(yè)知識(shí)法律常識(shí)較為缺乏。

買(mǎi)房者一般都是普通人，他們對(duì)房產(chǎn)的專業(yè)知識(shí)和法律法規(guī)了解的不透徹，對(duì)房屋的一些稅收制度不了解，僅因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商和中介公司的幾句話在不了解房屋情況和房屋交易制定以及房產(chǎn)交易方律法規(guī)的情況下，草率的簽署了賣房合同。購(gòu)房者通常在不了解合同內(nèi)容的情況下，盲目繳納定金，從而引發(fā)后續(xù)的一系列麻煩。例如，房屋有瑕疵、房屋不具備預(yù)售許可證、合同沒(méi)有指明交房時(shí)間，甚至一些房屋存在查封或者抵押的問(wèn)題，基于此種情況，買(mǎi)房者應(yīng)該對(duì)房屋交易法律法規(guī)、房屋合同等進(jìn)行適當(dāng)?shù)膶W(xué)習(xí)和了解，避免出現(xiàn)房屋交易風(fēng)險(xiǎn)[3]。

四、房地產(chǎn)交易中應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的措施

（一）建立健全的房地產(chǎn)交易法律法規(guī)。

對(duì)于房地產(chǎn)交易來(lái)說(shuō)，法律法規(guī)十分重要，其可以引導(dǎo)房屋交易的正常運(yùn)行，可以規(guī)范交易行為?，F(xiàn)階段，我國(guó)不具備健全的房地產(chǎn)法律和法規(guī)，從而加大了房屋交易的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)無(wú)法保障買(mǎi)房者經(jīng)濟(jì)利益，使其容易受損?；诖朔N情況，我國(guó)政府單位或者是房屋管理部門(mén)應(yīng)該加大對(duì)房屋交易出現(xiàn)的問(wèn)題提高重視，結(jié)合當(dāng)前的房屋交易情況，建立健全的房屋交易法律法規(guī)，避免房屋交易時(shí)出現(xiàn)各種不良情況，為廣大購(gòu)房者提供安全保障，促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

（二）加大誠(chéng)信觀念的宣傳力度，樹(shù)立誠(chéng)實(shí)守信價(jià)值觀念。

房屋在交易過(guò)程中存在交易風(fēng)險(xiǎn)的重要原因是開(kāi)發(fā)商也就是房屋開(kāi)發(fā)并銷售的企業(yè)，沒(méi)有樹(shù)立正確的開(kāi)發(fā)建設(shè)觀念。因此我國(guó)應(yīng)該加大誠(chéng)信觀念的宣傳力度，幫助開(kāi)發(fā)商樹(shù)立誠(chéng)實(shí)守信的價(jià)值觀念，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

1.以健全的房屋交易法律法規(guī)為基礎(chǔ)，政府部門(mén)應(yīng)該利用各種途徑加大誠(chéng)實(shí)守信管理的宣傳，比如：網(wǎng)絡(luò)宣傳、紙張宣傳等等，提高房屋開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信能力。

2.相關(guān)部門(mén)應(yīng)該充分利用互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)技術(shù)，分析出誠(chéng)信度低、違法違規(guī)的開(kāi)發(fā)商，并對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)懲，利用正確積極的引導(dǎo)方式，對(duì)其采取培訓(xùn)和教育，并且不定期的對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格抽查，實(shí)時(shí)監(jiān)控各類活動(dòng)方案，從而保障房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展[4]。

（三）構(gòu)建完整的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)資料。

隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代的發(fā)展，各種網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)被普遍的應(yīng)用在各個(gè)領(lǐng)域中，對(duì)于房屋交易行業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該加快房屋交易數(shù)據(jù)的建設(shè)，降低房屋交易過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的情況。科學(xué)合理的采用網(wǎng)絡(luò)信息化技術(shù)，建立健全的房屋交易信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)房屋信息資源的共享，同時(shí)可以隨地隨地的監(jiān)督和管理房地產(chǎn)交易中的各種活動(dòng)，對(duì)于一些違法違規(guī)的操作行為，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整和控制，從而保障房地產(chǎn)行業(yè)交易過(guò)程中的安全可靠。另外，可以在網(wǎng)絡(luò)監(jiān)督和管理平臺(tái)上設(shè)立對(duì)應(yīng)的問(wèn)題反饋?lái)?yè)面，設(shè)計(jì)出買(mǎi)房者溝通交流的渠道，方便買(mǎi)房者進(jìn)行根據(jù)房屋情況進(jìn)行交流和溝通，實(shí)現(xiàn)信息共享，降低房屋在交易過(guò)程中各種風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)率，提高買(mǎi)房者的滿意程度?？梢砸栽聻閱挝换蛘呒径葹閱挝唬占脚_(tái)上消費(fèi)者的反饋情況，并對(duì)其進(jìn)行整理、總結(jié)、分析出問(wèn)題的解決方案，從而為房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展提供方向。

（四）提高相關(guān)人員的專業(yè)程度和綜合素養(yǎng)。

房屋交易中介機(jī)構(gòu)在房屋交易過(guò)程中起著調(diào)節(jié)作用，其人員需要具備較高的專業(yè)知識(shí)、清楚的了解房屋交易的法律法規(guī)，同時(shí)要具備一定的綜合素質(zhì)，能夠及時(shí)的發(fā)現(xiàn)和規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)為買(mǎi)房者提供安全可靠的購(gòu)房信息。房屋交易機(jī)構(gòu)，應(yīng)該結(jié)合實(shí)際情況，不定期的對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行相關(guān)法律知識(shí)的培訓(xùn)，培養(yǎng)相關(guān)人員的法律意識(shí)，從而保障房屋中介人員在工作中不容易受到利益的誘惑。另外，為了提高房地產(chǎn)工作人員的專業(yè)能力，應(yīng)該對(duì)相關(guān)專業(yè)知識(shí)進(jìn)行考試、評(píng)估，同時(shí)要提高工作人員的綜合素質(zhì)，從根本上避免交易風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。除此之外，房屋中介機(jī)構(gòu)可以幫助工作者確立正確的價(jià)值觀、金錢(qián)觀、和道德觀，不斷提高企業(yè)的文化建設(shè)工作，并將理念融入到培訓(xùn)當(dāng)中，從而為買(mǎi)房者提高高質(zhì)量、高效率的服務(wù)。

（五）落實(shí)健全的政府管控制度。

在調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)體制時(shí)主要依靠市場(chǎng)的自律性，但與其他行業(yè)不同，房屋交易行業(yè)具有其獨(dú)特的特征，其交易金額大，房屋波動(dòng)頻率高。基于此種情況，為了能夠加強(qiáng)房屋交易過(guò)程中的規(guī)范性和可靠性，政府部門(mén)應(yīng)該利用各種調(diào)控方式、制定健全的調(diào)整控制方案、降低房地產(chǎn)行業(yè)因波動(dòng)性大而造成的不好影響。進(jìn)行調(diào)控時(shí)，應(yīng)該關(guān)注各個(gè)地區(qū)的區(qū)別，結(jié)各地區(qū)的特點(diǎn)進(jìn)行調(diào)節(jié)和控制。從整體上增加金融的監(jiān)督和管理力度，建立抑制房屋交易中出現(xiàn)投機(jī)的長(zhǎng)期機(jī)制[5]。

（六）增強(qiáng)行業(yè)的監(jiān)督和管理，建立完善的監(jiān)督管理體制。

房屋在交易過(guò)程中，應(yīng)該對(duì)交易過(guò)程、交易結(jié)果采取相應(yīng)的管理制度，加強(qiáng)各個(gè)交易過(guò)程的管理和控制，建立完善的管理制度，保障政府調(diào)控方案的實(shí)施。構(gòu)建健全的交易管理體制，對(duì)于房屋買(mǎi)賣，不但要對(duì)預(yù)售許可、房屋銷售情況進(jìn)行監(jiān)管，還應(yīng)該對(duì)房屋的質(zhì)量進(jìn)行審查，從而保障交易過(guò)程中各環(huán)節(jié)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。

結(jié)語(yǔ)

總而言之，伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)房屋的需求量越來(lái)越多，但是房屋在交易過(guò)程中存在各種風(fēng)險(xiǎn)，因此，我們應(yīng)該保障房屋交易的規(guī)范性、安全性和可靠性，建立健全的房地產(chǎn)交易法律法規(guī)、加大誠(chéng)信觀念的宣傳力度，幫助開(kāi)發(fā)商樹(shù)立誠(chéng)實(shí)守信價(jià)值觀念、構(gòu)建完整的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)資料、提高工作人員的專業(yè)程度和綜合素養(yǎng)、全面落實(shí)政府的管控制度、建立完善的監(jiān)督管理體制，從而避免房地產(chǎn)交易過(guò)程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)幾率，保障房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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