江正旗

摘? 要：大力發(fā)展裝配式建筑是住房城鄉(xiāng)建設領域的重點要求，也是推進綠色建筑低碳發(fā)展的重要舉措。近年來，我國裝配式建筑得到了快速發(fā)展，并已進入全面發(fā)展期，行業(yè)也出臺了《綠色建筑評價標準》、《裝配式建筑評估標準》等指導文件。本文著重介紹了裝配式建筑以及常規(guī)的房地產(chǎn)價值評估方法，再針對裝配式建筑的房地產(chǎn)價值評估提出了兩種創(chuàng)新改進的方法。

關鍵詞：裝配式建筑;估價;創(chuàng)新評估方法

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)屬于“建造時代”，而裝配式建筑形式則帶來了“智造時代”，它推動了房地產(chǎn)開發(fā)與數(shù)字化、標準化、智能化相結合，在縮短建筑工期，提高生產(chǎn)效率;選用性能更佳的特殊材料，延長房屋使用壽命;減少建筑垃圾，節(jié)能環(huán)保等方面有著巨大優(yōu)勢。在對裝配式建筑進行價值評估時，我們更需要遵循相關的評估程序，熟知價值評估的影響因素，合理選擇評估方法，以助于合理價值的評定估算。

1 裝配式建筑

在世界環(huán)境破壞嚴重，可用資源和能源日益減少的情況下，各個國家的建設方式都需要加快改變，產(chǎn)業(yè)結構也急需快速轉變，所以發(fā)展建筑工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的需求日益擴大。世界上許多發(fā)達國家致力于發(fā)展建筑部件的預制，并且把這些預制好的建筑部件運往工地進行組裝，這種組裝的工業(yè)化施工為發(fā)展建筑產(chǎn)業(yè)化跨出了重要一步。所以裝配式建筑是我國甚至世界發(fā)展的大方向，也是各國發(fā)展建筑業(yè)的急切需求。

顧名思義，裝配式建筑是指將建筑部件在預制工廠里制作好再送往建筑工地進行組裝而成的建筑，這是一種工業(yè)化的先進生產(chǎn)方式[1]。在其概念上，《裝配式混凝土結構建筑技術標準》定義裝配式建筑是“由結構系統(tǒng)、外圍護系統(tǒng)、設備與管線系統(tǒng)、內裝系統(tǒng)的主要部分采用預制部品部件集成的建筑”，基本特征可概括為“六化”：標準化設計、工廠化生產(chǎn)、裝配化施工、一體化裝修、信息化管理和智能化應用。裝配式建筑管理模式通常采用EPC（設計-采購-施工）模式和DB（設計-施工）模式。

2 房地產(chǎn)價值的評估方法

2.1成本法

成本法具體是指，在估價的當前時間下對估價目標房地產(chǎn)的現(xiàn)有價值重新購建價格的折舊。由此，我們在實際估價工作中，可以根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部組織編制的《裝配式建筑工程投資估算指標》（征求意見稿）、《裝配式建筑工程消耗量定額》，以全國統(tǒng)一定額為基礎，總結各地裝配式建筑技術經(jīng)濟實際情況，對規(guī)定計量單位的裝配式混凝土結構工程、裝配式鋼結構工程、裝配式木結構工程以及人材機制定出的標準，并根據(jù)不同的裝配率出具不同的裝配式成本為參考，進行價格測算。同時，大型的工程咨詢公司對裝配式建筑造價也較為關注，可以從項目的裝配率對成本的影響進行考慮計算。

2.2比較法

這種方法是房地產(chǎn)價值估算中最為廣泛的估價方法。在使用此法進行估算時，一般選取數(shù)例真實有效的、符合客戶要求條件的、類似的實際交易案例類，通過將需要估價的房地產(chǎn)與這些案例中的房地產(chǎn)進行對比，分析兩者間的區(qū)別和相似點，從而得到目標房地產(chǎn)的合理估價數(shù)據(jù)。這種方法是利用實際的市場案例得出估價結果的，具有較高的可信度，因此通過市場比較法所得出的房地產(chǎn)價值參考估價往往更容易被客戶接受[3]。裝配式建筑評價等級一般劃分為A級、AA級和AAA級。裝配率為60%-75%時，評價為A級裝配式建筑;裝配率為76%-90%時，評價為AA級裝配式建筑;裝配率為91%及以上時，評估為AAA級裝配式建筑。當多種裝配式建筑裝配率相似時，其價格可采用比較法比較測算得出。

3 裝配式建筑房地產(chǎn)價值的評估新策略

裝配式建筑價格評估除上述基礎方法外，作者還基于兩種理論（模式）嘗試提出新的估算方法，一是基于DB模式下的協(xié)同估價，二是基于灰色理論的成本估算。供業(yè)內外人士共同交流、探究發(fā)展。

3.1 基于DB的BIM的協(xié)同估價模式

DB模式也可以稱為設計施工總承包模式，這種模式作為工程總承包模式之一，是指總承包商與客戶共同簽訂合同，總承包商負責整個項目的統(tǒng)籌與規(guī)劃，對項目的設計與施工負責。國家建設部在《關于培育發(fā)展工程總承包和工程項目管理企業(yè)的指導意見》的文件中指出：工程總承包是指從事工程總承包的企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定對工程項目的勘察、設計、采購、施工、試運行（竣工驗收）等全過程或包括有若干階段的承包形式，其主要形式為EPC、交鑰匙總承包和DB總承包。其中，DB總承包是指工程總承包企業(yè)按照合同約定，承擔工程項目設計和施工，并對承包的工程項目的安全性、工程質量、施工時長、價值估算等方面進行全面負責。

施工階段建筑信息模型（Building Information Modeling，簡稱BIM），作為一種全新的管理模式，其還具有協(xié)同和整合的特征。工程項目全生命周期過程中需要各個專業(yè)的配合，如建筑、結構、機電等，同時，傳統(tǒng)的CAD模式促使各專業(yè)之間呈現(xiàn)線性流程和較大的獨立性，管理效率低下。這種管理模式向各領域提供了可以進行協(xié)同工作的平臺，各方可協(xié)同工作，同步更新，協(xié)同設計，以及設計、施工、咨詢各方的協(xié)同參與，大大提高了工作效率。BIM這種協(xié)同與整合的工作模式，打破了傳統(tǒng)模式的束縛，正不斷融合到工程項目建設的各個階段。

基于BIM和DB模式，有學者提出了全新的成本管理模式，結合具體的案例驗證本文協(xié)同估價管理模式的成本控制措施是否可行[4]。首先，搭建了BIM協(xié)同估價平臺;其次，將新型報價單下的BIM協(xié)同估價模式應用于具體的DB模式下的裝配式建筑項目，通過輸入目標成本，計算各功能組成的成本;最后，分析各部分的成本，對功能超支部分進行方案優(yōu)化，選擇最佳方案，以上驗證了設計階段成本控制的實際效用。但由于裝配式建筑目前發(fā)展尚不成熟，實際應用的項目數(shù)量較少，成本數(shù)據(jù)的搜集較困難，其積累不僅需要政府發(fā)布的數(shù)據(jù)信息，也需要各企業(yè)通過歷史數(shù)據(jù)不斷完善，以此來擴充成本數(shù)據(jù)庫，進而形成隨著市場價格不斷維護、修正及普遍適用的電子版數(shù)據(jù)庫。BIM較多的應用在碰撞檢測及可視化模擬方面，導致很難找到合適的項目進行檢測，即某項目同時采用DB模式、BIM協(xié)同估價模式、裝配式建筑三者結合等多方面原因，導致該研究僅是根據(jù)真實項目的模擬實驗，缺乏實證檢驗。雖然缺乏實際應用，但這項創(chuàng)新估價方式也為裝配式建筑的房地產(chǎn)價值估算提供了一種新思路。

3.2 基于灰色理論的成本估算

灰色系統(tǒng)理論主要包括：系統(tǒng)診斷與分析的一系列灰色關聯(lián)分析模型;針對系統(tǒng)元素和對象的分類問題，提出了多種灰色聚類評價模型;一系列灰色預測模型（GM）和灰色系統(tǒng)預測方法和技術等[5]?；疑M合模型具有以下將多種不同的方法進行融合和創(chuàng)新的特點，比如灰色規(guī)劃、灰色控制、灰色博弈等。

有學者在灰色系統(tǒng)理論的預測方法的基礎上，建立了兩種預測模型[6]。分別是GM（1，1）模型和波形預測模型，針對某公司2011-2017年中標的裝配式建筑項目進行了系統(tǒng)分析預測研究。通過計算歸納，得到了某公司裝配式建筑項目的預測模型公式，再經(jīng)過多種檢驗系數(shù)，檢驗得到的精度都在合適的范圍之內。并預測了該公司2018-2020年裝配式建筑項目的成本估算，得出的效果良好。應用灰色預測理論，在裝配式建筑成本估算上運用GM（1，1）模型和灰色波形預測方法，將他們進行研究和對比。結果表明GM（1，1）預測方法，在裝配式建筑的成本估算上存在較大的誤差，針對具有波動性的裝配式建筑的成本估算選擇波形預測更加適用。

4 結論

2021年作為“十四五”規(guī)劃的啟航之年，對我國落實綠色發(fā)展理念、推進綠色建筑高質量發(fā)展、節(jié)約資源、保護環(huán)境提出了全方位的要求。其中，裝配式建筑憑借著高效率、低成本、低污染等優(yōu)勢，符合智能建筑及建筑工業(yè)化發(fā)展趨勢，已然成為地方“十四五”規(guī)劃的明確鼓勵方向。作為估價師，在對房地產(chǎn)進行價值評估時，只有不斷豐盈估價師自身的專業(yè)知識和實際應用經(jīng)驗，明確所要進行估價的對象和目的，充分掌握市場行情動態(tài)，嚴格遵守相關的法律法規(guī)，結合實際情況選擇最合適的價值評估方法，才能得到符合預期的估價結果，為客戶提供滿意的參考建議。本文旨在現(xiàn)有的房地產(chǎn)價值評估方法上，結合部分學者的研究結論，針對裝配式建筑提出了兩種創(chuàng)新的房地產(chǎn)價值評估方法，雖然部分方法還停留在理論階段，但也為未來的裝配式建筑房地產(chǎn)價值評估提供了新的思路。

參考文獻：

[1]岳成. 裝配式建筑發(fā)展瓶頸與對策研究[J]. 建筑知識， 2017（15）：182-185.

[2]李安娜， 張瑞. 中國房地產(chǎn)價值評估的現(xiàn)狀與對策[J]. 中外企業(yè)家， 2015（3）： 36-42.

[3]王函. 淺談市場比較法在房地產(chǎn)評估中的應用[J]. 商訊， 2019， 172（18）：117-118.

[4]基于BIM的DB模式下裝配式建筑協(xié)同估價模式研究[D]. 東北財經(jīng)大學.

[5]荘芳芳. 基于灰色系統(tǒng)理論的財務風險評價方法[J]. 計算機系統(tǒng)應用， 2020， 29（4）：235-239.

[6]李素芳. 基于灰色系統(tǒng)理論的裝配式建筑成本估算研究[D]. 安徽建筑大學.