向陽

看業(yè)績數(shù)據(jù)，2020年旭輝控股集團(tuán)（00884. HK，以下簡稱“旭輝”）表現(xiàn)不錯(cuò)：累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額2310億元，比之前預(yù)定目標(biāo)多了10億元。

中指研究院發(fā)布的“2020年中國房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)排行榜”顯示，旭輝排名第15位。

毫無疑問，從2000年成立以來，經(jīng)過20多年的發(fā)展，旭輝規(guī)模不斷擴(kuò)大。然而，近兩年，旭輝在武漢、長沙、西安等多個(gè)城市的多個(gè)項(xiàng)目，均被業(yè)主投訴存在質(zhì)量瑕疵和裝修問題。

精裝房墻皮掉一地，膠帶粘瓷磚

位于武漢市洪山區(qū)白沙洲的旭輝華宇江悅府，今年3月中旬交付了首批精裝修新房。

王琦在旭輝華宇江悅府購買了兩套新房。收房時(shí)，兩套房屋墻面并未有異常。然而，4月初她再次查看房屋時(shí)，發(fā)現(xiàn)兩套房屋墻面分別出現(xiàn)了大面積泛黃及掉皮情況。

王琦遇到的問題并非個(gè)例，多位旭輝華宇江悅府業(yè)主告訴記者，自家房屋也出現(xiàn)了類似情況。

“我們共收到二三十戶業(yè)主投訴存在相關(guān)情況，其中有些業(yè)主是反復(fù)投訴?！?月12日，管轄旭輝華宇江悅府建筑質(zhì)量的洪山區(qū)建設(shè)局建筑管理站一名工作人員在接受記者采訪時(shí)說，“因?yàn)橐恍I(yè)主房屋墻面處理完一段時(shí)間后，又出現(xiàn)了同樣情況，只是面積沒第一次那么大?！?/p>

那么，為何會(huì)出現(xiàn)這樣的情況？

“具體原因仍不清楚，還要繼續(xù)觀察到底是什么原因造成的。”該工作人員解釋說，有些墻面靠近水管或暖氣，可能就是滲水原因造成。而不過水的墻面，可能是施工過程中材料本身含有水汽慢慢滲透造成，也有可能是最近雨水比較多室內(nèi)環(huán)境潮濕造成。

目前，旭輝正對墻面存在問題的房屋進(jìn)行維修處理。4月10日，記者在王琦的一套房屋內(nèi)看到，維修工人正在鏟除掉皮墻面，另一套房屋的墻面已經(jīng)維修完畢。

但讓王琦覺得驚訝的是，在對墻面已經(jīng)維修完畢的房屋進(jìn)行拆改時(shí)，她發(fā)現(xiàn)陽臺上的一塊瓷磚竟是用黑色膠帶粘貼的。

在業(yè)主張女士家，記者看到，主臥兩塊門檻石均出現(xiàn)了破裂，客廳衛(wèi)生間的門檻石還出現(xiàn)了下沉。記者采訪中，在其他業(yè)主房屋內(nèi)還發(fā)現(xiàn)裝修墻面裂縫、踢腳線松動(dòng)、門框不合等多種情況。

旭輝武漢樓盤被業(yè)主投訴

“現(xiàn)在維修壓力比較大，之前確實(shí)是一些細(xì)節(jié)沒處理好。”一位旭輝房修工作人員對記者如是說。

旭輝在武漢的另一樓盤旭輝江夏府也被業(yè)主投訴存在裝修質(zhì)量問題。與旭輝華宇江悅府一樣，旭輝江夏府的首批新房已于今年3月中旬交房。

在正式交付房屋之前，旭輝江夏府不少業(yè)主發(fā)現(xiàn)自家房屋存在踢腳線松動(dòng)、墻紙破損不平整、地板接縫不規(guī)整等情況。

彼時(shí)，旭輝武漢相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，江夏府共有40多戶業(yè)主對精裝修提出問題，公司已一一做了登記，也派了專門的服務(wù)大使與業(yè)主對接并進(jìn)行整改。

然而，交房后仍有業(yè)主在武漢城市留言板投訴，稱自家房屋存在瓷磚空鼓、門檻石破裂等情況。

不光在武漢，旭輝在長沙、西安等城市的項(xiàng)目，也被業(yè)主投訴。

去年3月，有長沙市雨花區(qū)旭輝國際廣場業(yè)主在湖南消費(fèi)投訴網(wǎng)投訴稱，收房后發(fā)現(xiàn)房屋存在墻體歪斜、墻面多處有裂縫、外墻滲漏水等情況。

同年11月，西安媒體華商網(wǎng)報(bào)道稱，長安區(qū)住建局認(rèn)定西安常寧府存在地磚空鼓、踢腳線縫隙偏大、墻紙接縫不平等裝飾裝修問題，而西安常寧府是旭輝與其他開發(fā)商合作開發(fā)的項(xiàng)目。

房屋質(zhì)量瑕疵引業(yè)主擔(dān)憂

“表面問題還可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)并維修，我們更擔(dān)心隱形存在的問題。”多位業(yè)主認(rèn)為，此次裝修出現(xiàn)的問題可能與旭輝華宇江悅府此前毛坯房出現(xiàn)的質(zhì)量瑕疵事件有關(guān)。

自去年11月起，有多位業(yè)主在武漢城市留言板上投訴稱，自己實(shí)地查看自家房屋時(shí)，發(fā)現(xiàn)樓板及地坪出現(xiàn)開裂情況。

前文提及的洪山區(qū)建設(shè)局建筑管理站工作人員于今年2月底接受記者采訪時(shí)稱，業(yè)主投訴情況屬實(shí)，共收到二三十戶業(yè)主反復(fù)投訴。

“我們組織設(shè)計(jì)院到現(xiàn)場查看發(fā)現(xiàn)，主要是混凝土樓板上面一層，即起找平和保溫作用的裝飾地坪開裂，只有兩戶是混凝土樓板開裂，對結(jié)構(gòu)安全沒有影響?！痹摴ぷ魅藛T解釋，裝飾地坪因?yàn)楸容^薄，如果表面失水過快，就會(huì)引起結(jié)構(gòu)性收縮，如果工程人員養(yǎng)護(hù)不到位，表面就會(huì)出現(xiàn)裂縫或龜裂裂紋。出現(xiàn)問題的原因與工人工藝水平有關(guān)，也有可能施工過程中出現(xiàn)了不當(dāng)操作。

該工作人員還告訴記者，這在建筑上屬于質(zhì)量瑕疵，在建筑工程中比較常見，但一般只會(huì)出現(xiàn)少量情況，旭輝華宇江悅府出現(xiàn)二三十戶數(shù)量的確偏多，已要求旭輝華宇江悅府按照設(shè)計(jì)院制定的維修方案進(jìn)行整改。

4月12日再次接受記者采訪時(shí)，該工作人員表示相關(guān)問題已整改完畢。其中，混凝土樓板開裂的兩戶進(jìn)行了樓板整體更換，并對混凝土及鋼筋密度進(jìn)行了加厚和加密處理。

針對旭輝頻繁被投訴的精裝修問題和房屋質(zhì)量瑕疵，中指研究院華中市場研究中心主任李國政表示，單個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)問題具有偶然性，如果多個(gè)城市多個(gè)項(xiàng)目都出現(xiàn)同類問題，那就是經(jīng)營管理方面出現(xiàn)了疏漏。實(shí)際上，整個(gè)行業(yè)的快周轉(zhuǎn)導(dǎo)向，讓一心拼規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)逐步暴露出自己的短板。

對比“三道紅線”，旭輝資產(chǎn)負(fù)債率有待降低

近年來，旭輝在武漢及全國的表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。

2000年，福建人林中在上海創(chuàng)立旭輝，并在全國市場布局。2012年，旭輝成功在港交所上市。2020年，旭輝成立20周年之際，實(shí)現(xiàn)銷售額2310億元，同比增長15.2%。

武漢是旭輝全國市場布局中較為看重的城市。

2013年8月6日，旭輝經(jīng)過487輪競拍，以13.46億元奪得位于武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)高新四路以南、流芳大道以東的一宗純住宅用地。相較于6.28億元的起拍價(jià)，溢價(jià)114.33%。該住宅用地成交樓面價(jià)約3860元/平方米，建筑面積約34.8萬平方米，建成項(xiàng)目命名為旭輝御府，這是旭輝在武漢布局的首個(gè)項(xiàng)目。

截至目前，旭輝共在武漢布局約十個(gè)項(xiàng)目。中指研究院發(fā)布的“2020武漢房地產(chǎn)企業(yè)市場占有率TOP30”榜單中，旭輝以2.36%的市場份額排名第十。

另據(jù)克而瑞發(fā)布的“武漢·2020房企操盤銷售榜”顯示，旭輝以90.07億元的銷售額排名第十。

在規(guī)?？焖贁U(kuò)張的同時(shí)，旭輝的負(fù)債也在攀升。2020年，旭輝的負(fù)債總額從上一年的2566.58億元上升至2956.58億元。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年旭輝拿地金額達(dá)586億元，拿地面積達(dá)880萬平方米。今年1-2月，對應(yīng)數(shù)據(jù)分別為41億元、82萬平方米。

對照“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)，2020年，旭輝剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比，分別為72.5%、64%和2.7倍。其中，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率“踩線”。

2020年8月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)。會(huì)上，監(jiān)管部門首次提出“三道紅線”管理理念，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)需滿足“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不得小于1倍”的要求。

根據(jù)上述監(jiān)管指標(biāo)，旭輝需要降低剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率。

此前，林中曾表示，相信旭輝一年之內(nèi)可以將之控制在70%以下。具體結(jié)果如何，還需時(shí)間檢驗(yàn)。