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        2020“謹慎”主旋律下房地產發(fā)展環(huán)境關鍵詞

        2021-06-15 04:04:13王建生
        中國房地產業(yè)·下旬 2021年1期
        關鍵詞:紅線公寓粵港澳

        王建生

        這是命運多舛的一年,突如其來的疫情、全球經濟的諸多不確定性、進出口貿易全面受阻以及“三道紅線”等,不得不促使“謹慎”成為今年的主旋律。2020年全球抗疫,各行各業(yè)或多或少都受到不同程度的影響。然而,疫情并沒有讓政策放松對房地產市場的調控,樓市從停擺到重啟,“房住不炒”依舊被反復強調。

        疫情與調控的雙重疊加效應,這一切讓即將來臨的2021年,更是蒙上了一層“面紗”。

        三道紅線

        房企分化加劇

        2020年8月,住建部和央行在北京召開重點房企座談會,研究進一步落實房地產長效機制。

        據相關報道,監(jiān)管部門出臺新規(guī)控制房地產企業(yè)有息債務的增長,設置“三道紅線”。具體為紅線1:剔除預收款后的資產負債率大于70%;紅線2:凈負債率大于100%;紅線3:現(xiàn)金短債比小于1倍。三條標準中,企業(yè)達到任意一條即視為“踩線”。

        根據房地產上市公司中期業(yè)績,結合“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)來看,相關研究機構指出,受監(jiān)測的172家上市房企中121家存在不同程度的“踩線”,33家企業(yè)“踩中”三道。其中,新資產負債率“踩線”比例最高。

        隨著國內相對寬松的金融環(huán)境逐漸收緊,房企境內融資規(guī)模呈現(xiàn)出負增長。貝殼研究院統(tǒng)計整理數(shù)據顯示,2020年1-7月房企境內外債券融資累計約7379億元,融資規(guī)模較上年同期下降7%,前7個月融資規(guī)模占比2019年全年62.5%。2020年以來,貨幣政策出現(xiàn)松動,三次降準釋放流動性1.75萬億元,每家房企都想搶在政策窗口期內融資拿錢。今年三季度,房企發(fā)債規(guī)模刷新歷史紀錄,境內外債券發(fā)行307次,融資規(guī)模約3247億元,同比增長14%。

        在房地產行業(yè)金融監(jiān)管力度加大的同時,房企也進入到償債高峰期,在“需求大、監(jiān)管嚴”的夾擊下,企業(yè)融資面臨更為嚴峻的考驗?!队^點指數(shù)·2020中國房地產行業(yè)發(fā)展白皮書》顯示,以35家發(fā)布銷售目標的房企作為樣本,近9成房企未能在年中實現(xiàn)銷售目標的一半。上半年全口徑銷售超過1000億元的房企有13家,比去年同期增加1家,疫情時期大型房企銷售修復時間更短,表現(xiàn)出來的韌性更強。

        隨著“三道紅線”到來,無疑加劇了房企的生存難度,金融紅利時代或將宣告結束,行業(yè)進入管理紅利時代。隨之而來的便是大魚吃小魚進程的加速,強者恒強愈發(fā)顯現(xiàn)。

        棚改退市

        攻堅收尾之年

        今年初,官方就已宣布2020年是棚改的收官之年。住建部方面更明確表示,2020年棚改的范圍和標準被嚴格把控,未來要避免大拆大建的情況。

        2020年,12省棚改規(guī)模持續(xù)下滑,計劃開工量進一步下滑至131.4萬套,同比再降26%,較2018年下降65%。事實上,從今年初國家公布的棚改計劃來看,很多城市已經“停止棚改”了,尤其是山西、四川、河南、安徽等省,棚改規(guī)模半數(shù)下降。而山東、河南、新疆這類傳統(tǒng)的棚改大省,計劃開工量也是顯著縮量。2019年以來,不僅棚改市場規(guī)模顯著縮量,而且多數(shù)省市逐漸調降乃至取消貨幣化安置,實物安置比例呈趨勢性上升態(tài)勢,致使棚改拆遷進度明顯放緩。

        “棚改”變“舊改”。事實上,在今年初國家正式發(fā)布了關于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的相關文件中也明確要求:2020年要對3.9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)進行改造,涉及近700萬戶居民。到2025年,基本完成2000年底之前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造工作。

        大灣區(qū)

        政策紅利加持

        在《中共中央關于制定國民經濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》(以下簡稱“十四五規(guī)劃”)中,關于房地產的基調并未改變,明確“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位?!比墓灿?0條內容涉及民生和房地產,其中有3條提到粵港澳大灣區(qū)。

        隨著大灣區(qū)建設提速,越來越多的房企加入到分食粵港澳大灣區(qū)這塊蛋糕的競爭行列中。同策研究院數(shù)據顯示,2020年前11個月,30家房企在大灣區(qū)總計獲得173宗涉宅用地,拿地面積達1189.78萬平方米,總拿地金額達到3358.28億元。

        融資收緊在加劇房企分化的同時,也將讓房企拿地保持更加謹慎的態(tài)度。如果這一條件均等,那么未來區(qū)域性成長就顯得格外重要。

        鑒于長三角和京津冀區(qū)域的發(fā)展經驗,未來能夠借助區(qū)域紅利做大規(guī)模的或將是粵港澳大灣區(qū)內重倉的企業(yè)。

        租購并舉

        大力發(fā)展+規(guī)范化

        除了延續(xù)“房住不炒”的定位,“十三五”房地產調控長效機制的另一關鍵詞“租購并舉”也將在“十四五”期間延續(xù)。中央十四五規(guī)劃建議指出,租購并舉、因城施策,促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。未來五年,“租購并舉”仍將繼續(xù)。

        長租公寓市場自2011年萌芽至今,發(fā)展已近9年。九年間,“爆雷”事件頻發(fā),如何規(guī)范租賃市場發(fā)展也是一大重要課題。長期以來,租住權益難保障、長租房源緊缺、租賃信息不對稱、管理不規(guī)范等成為了困擾住房租賃市場發(fā)展的痛點問題。而長租公寓持續(xù)不斷的爆雷,又給這個行業(yè)帶來諸多質疑和挑戰(zhàn)。

        值得關注的是,已經有不少房企系長租公寓在加快步伐,不僅提高集體租賃住房的品質,還帶來專業(yè)化運營。據相關研究機構顯示,預計到2020年,租房市場規(guī)模將達到2.71萬億元,2023年房屋租賃總面積將達到83.82億平方米,租賃人口達到2.48億人。在2020年重點工作中,“租賃住房”再次多次被提及,要進一步培育機構化、規(guī)?;赓U企業(yè)。租賃市場不斷擴大,這意味著,大型頭部長租公寓企業(yè)或將真正迎來“政策性利好”。 (文章來源:東地產財經周刊)

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