高俊弘

當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展資金的來(lái)源，呈現(xiàn)出銀行貸款這一單一的融資局面，其他的融資渠道主要包括房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、海外融資、股票融資等，在受到各種限制的影響下，使得房地企業(yè)的融資規(guī)模極為有限。近年來(lái)，政府推動(dòng)金融領(lǐng)域的宏觀調(diào)控，在這種情況下加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的資金供應(yīng)緊張形勢(shì)，這使得我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和銀行業(yè)面臨著很大風(fēng)險(xiǎn)。如何對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的融資的困境進(jìn)行突破，建立一個(gè)多層次的房地產(chǎn)融資系統(tǒng)，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)房地企業(yè)融資需求的充分滿(mǎn)足，這逐漸成為我國(guó)房地產(chǎn)融資的主要問(wèn)題。同時(shí)在歷經(jīng)2020年新冠疫情后，2021年初還處于疫情環(huán)境的影響中，在這種房地產(chǎn)貸款緊縮的政策下，房地產(chǎn)企業(yè)的回款速度不斷減緩，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更嚴(yán)重的融資風(fēng)險(xiǎn)，因此本文對(duì)房地企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行的研究，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展很重要。

在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的過(guò)程中，與房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展密切相關(guān)。目前金融管理各部門(mén)在對(duì)商業(yè)銀行監(jiān)督和指導(dǎo)的過(guò)程中，需要嚴(yán)格遵守剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率高于70%、凈負(fù)債率超過(guò)100%”和現(xiàn)金短債不到1倍這三條紅線的量化監(jiān)管要求，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的監(jiān)督和管理，減少對(duì)金融杠桿的依賴(lài)，有效防范金融風(fēng)險(xiǎn)。促使企業(yè)引起對(duì)自身現(xiàn)金流的關(guān)注，增加商品房的促銷(xiāo)力度，加快資金回流的速度，改善企業(yè)的短期流動(dòng)性，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)安全運(yùn)營(yíng)和穩(wěn)定發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型的行業(yè)，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，融資在其中占據(jù)著重要的作用，但在政府制定了緊縮性政策的環(huán)境下，來(lái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資進(jìn)行控制。在國(guó)家宏觀調(diào)控政策和市場(chǎng)發(fā)展方向的背景下，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更大的融資困難，有限的融資必然會(huì)引發(fā)相應(yīng)的融資風(fēng)險(xiǎn)，在資產(chǎn)整合的過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)問(wèn)題也不可避免地會(huì)出現(xiàn)。因此在現(xiàn)實(shí)的情況下，應(yīng)積極避免融資風(fēng)險(xiǎn)，利用有效的融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防措施，以確保融資活動(dòng)可以在安全范圍內(nèi)進(jìn)行，來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)前的融資狀況進(jìn)行不斷優(yōu)化改善，為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定快速發(fā)展提供有力支持。

一、房地企業(yè)融資的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的過(guò)程中，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體得到較為快速發(fā)展，其的發(fā)展不能脫離資金的支持而存在，融資屬于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要內(nèi)容，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展情況，在此過(guò)程中也面臨著較大風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。目前房地產(chǎn)企業(yè)融資的過(guò)程中，會(huì)受到外界各種因素和自身特性的極大影響，2019年10月江蘇銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文要求預(yù)售期房按揭需在辦妥預(yù)抵押后方可下款，影響房企回款速度，這就進(jìn)一步限制了房地產(chǎn)融資的來(lái)源。從房地產(chǎn)企業(yè)融資的特征上來(lái)看，自有資金偏少、有著較大的融資需求等，仍然是目前房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要特征。與此同時(shí)，在選擇融資方式時(shí)，開(kāi)發(fā)貸款還是占據(jù)著主導(dǎo)地位，整體采用明顯單一的融資方式，這就使得融資方式具有相當(dāng)程度的局限性，通常還會(huì)伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇的形勢(shì)下，如何保護(hù)應(yīng)對(duì)和管理房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，成為目前房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。

二、房地企業(yè)主要融資風(fēng)險(xiǎn)及成因分析

（一）融資面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)

1.政策風(fēng)險(xiǎn)

在政策方面，政府積極出臺(tái)與房地產(chǎn)企業(yè)融資的政策，諸如產(chǎn)業(yè)政策、地價(jià)政策、土地政策、金融政策、稅收政策、住房政策、環(huán)境保護(hù)政策、價(jià)格政策等。這類(lèi)政策的相繼出臺(tái)，直接影響到房地產(chǎn)投資者的收益目標(biāo)狀況，使得投資者需要承擔(dān)起較大的政策風(fēng)險(xiǎn)。

2.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)涉及利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、股票風(fēng)險(xiǎn)和商品價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)容。這些市場(chǎng)因素在很大程度上會(huì)直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)，也可以通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、供應(yīng)商或消費(fèi)者間接影響房地產(chǎn)企業(yè)。

3.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也被稱(chēng)為操營(yíng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，主要是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，供應(yīng)、生產(chǎn)和銷(xiāo)售等各環(huán)節(jié)的不確定性因素，會(huì)對(duì)企業(yè)資金運(yùn)動(dòng)的遲滯產(chǎn)生較大影響，從而導(dǎo)致價(jià)值的變化。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)資金鏈斷裂，或因?yàn)楦鞣矫嬉蛩赜绊懗霈F(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理不善等問(wèn)題，可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生直接致命的影響。

4.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是指在企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)過(guò)程中，受到各種難以預(yù)料和控制因素的影響，使得企業(yè)在一定時(shí)間和一定范圍內(nèi)的最終財(cái)務(wù)結(jié)果，偏離了預(yù)期的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)目標(biāo)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，針對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而言，企業(yè)管理者只能采取有效的措施來(lái)有效降低風(fēng)險(xiǎn)，而不可能實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的完全消除。

（二）融資風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

1.不健全的資本市場(chǎng)機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)的融資是房地產(chǎn)金融活動(dòng)的重要內(nèi)容，在實(shí)際融資的過(guò)程中，歷經(jīng)了向傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體系下財(cái)政供給融資方式，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系下的金融資源配置融資方式。但是目前房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的總體發(fā)展還不完善，金融體系還不夠健全，也沒(méi)有推動(dòng)多樣化房地產(chǎn)融資渠道的形成，股票、債券、信托、基金等融資方式的發(fā)展極為緩慢多元化房地產(chǎn)金融體系尚未完全形成，也不能有效分擔(dān)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

2.企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況不佳

房地產(chǎn)企業(yè)有著較大量的投資、較長(zhǎng)的運(yùn)行周期，在房地產(chǎn)企業(yè)良好經(jīng)營(yíng)的條件下，融資資本可以被轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本周轉(zhuǎn)中，在歷經(jīng)生產(chǎn)和銷(xiāo)售過(guò)程后，貨幣資本又流回到了企業(yè)中，這樣就可以對(duì)借來(lái)的資金款項(xiàng)進(jìn)行及時(shí)歸還，促使房地產(chǎn)融資可以順利進(jìn)行，并從中獲得經(jīng)濟(jì)盈利。如果企業(yè)整體的經(jīng)營(yíng)狀況不佳，融資資本在參與到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本周轉(zhuǎn)后，可能出現(xiàn)在某環(huán)節(jié)沉淀的情況，難以按期歸還借來(lái)的資金款項(xiàng)，進(jìn)而會(huì)對(duì)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)信貸資本的正常運(yùn)作產(chǎn)生不利影響，或會(huì)對(duì)企業(yè)的其他資本周轉(zhuǎn)產(chǎn)生負(fù)面影響，不能獲得預(yù)期的收益，同時(shí)便隨著相應(yīng)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

3.無(wú)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力低

在房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，短期內(nèi)可能需要大量的資金，而這些資金主要是來(lái)自房地產(chǎn)企業(yè)的融資，因此一旦融資引發(fā)了風(fēng)險(xiǎn)，就不可避免地會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展運(yùn)行構(gòu)成巨大的威脅。為了實(shí)現(xiàn)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的有效防范應(yīng)對(duì)，房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)融資產(chǎn)生房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的有效地預(yù)防，確保房地產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)合理、有序和健康發(fā)展，必須推動(dòng)健全機(jī)制體系建立，來(lái)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警。但從目前大多數(shù)房地產(chǎn)公司的實(shí)際情況來(lái)看，企業(yè)的主要目標(biāo)是獲得盈利，這使得許多企業(yè)管理者側(cè)重對(duì)眼前短期利益的關(guān)注，不深入考慮企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，從而忽視了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警和預(yù)防。

4.融資渠道相對(duì)單一

由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的起步發(fā)展稍晚，相較于美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家而言，并沒(méi)有形成完善房地產(chǎn)企業(yè)融資理論的形成，再加上受到各種客觀因素的限制，諸如政策、法律規(guī)范等，增加了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行多元化融資的難度，在很大程度上形成對(duì)銀行融資渠道資金的依賴(lài)。據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒中的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)，國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金仍在房地產(chǎn)企業(yè)融資中占據(jù)著主導(dǎo)地位，利用外資和外商投資的融資明顯不足。在除去自有資金后，國(guó)內(nèi)貸款占據(jù)著相當(dāng)大的份額。這種對(duì)銀行貸款融資方式過(guò)度依賴(lài)的情況，在很大程度上會(huì)造成對(duì)企業(yè)發(fā)展的限制，并增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理的建議

（一）加快完善房地金融立法

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)融資相關(guān)法律規(guī)范還不夠完善，房地產(chǎn)融資市場(chǎng)存在某種波動(dòng)性，在很大程度上影響到房地產(chǎn)企業(yè)的融資，難以保障房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展和開(kāi)發(fā)。因此，需要積極推動(dòng)一個(gè)有效的金融立法制度體系的建立，不僅可以用來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求進(jìn)行滿(mǎn)足，還可以為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的法律保障。首先，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)現(xiàn)有市場(chǎng)條件，對(duì)現(xiàn)有的立法加以改進(jìn)完善。其次，必須通過(guò)新立法的出臺(tái)，促使房地產(chǎn)企業(yè)融資的順利推進(jìn)，對(duì)它們的融資行為進(jìn)行矯正，不斷改善融資的環(huán)境條件，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。

（二）加強(qiáng)政府對(duì)房地融資的支持

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展必須依靠政府的支持，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資本高度集中的行業(yè)，需要使用專(zhuān)門(mén)和可靠的機(jī)制來(lái)確保其的健康發(fā)展。在對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)借鑒的過(guò)程中，了解到均與政府的幫助和支持有很大關(guān)聯(lián)。政府積極發(fā)布利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策，將在很大程度上促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，并為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供可靠的保障。因此，政府必須通過(guò)增加對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的支持力度，來(lái)對(duì)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效降低，促進(jìn)企業(yè)可以進(jìn)行安全有效的融資，來(lái)促使整個(gè)行業(yè)實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。

（三）積極拓展融資的渠道方式

在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的背景下，必然會(huì)使得銀行貸款不再是房地產(chǎn)融資的唯一渠道，在對(duì)融資方式進(jìn)行積極拓展的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，諸如使用證券保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)的特色業(yè)務(wù)，結(jié)合企業(yè)自身的需要，使用各種有效的融資手段。雖然一些融資方式有著較高的成本和危險(xiǎn)，但在結(jié)合多種融資方式的條件下，可以對(duì)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行不斷優(yōu)化，并達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)控制和獲得融資的積極效果。預(yù)收制度是一種合理的融資方式，整體的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，有利于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。然而，目前該制度還存在著對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不利影響，因此必須改進(jìn)預(yù)收機(jī)制，在對(duì)監(jiān)督機(jī)制健全的基礎(chǔ)上不斷降低風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

本文側(cè)重對(duì)房地企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理的研究，在對(duì)目前房地企業(yè)融資現(xiàn)狀介紹的基礎(chǔ)上，指出目前房地企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)，主要包括政策、市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)等風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生進(jìn)行原因的分析，主要是資本市場(chǎng)機(jī)制不健全、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不佳、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制缺乏、融資渠道相對(duì)單一。最后提出房地企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)管理的建議，主要是加快房地金融立法完善、加強(qiáng)政府對(duì)房地融資支持、積極拓展融資渠道方式等。在采取以上有效措施建議的基礎(chǔ)上，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的有效改善，并實(shí)現(xiàn)對(duì)房地企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的有效應(yīng)對(duì)，促使我國(guó)房地企業(yè)實(shí)現(xiàn)更為持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

（作者單位：南京銀潤(rùn)企業(yè)管理有限公司）