徐映雪

案? ?例

A公司申請一并辦理a建筑物的首次登記與在建建筑物抵押權轉建筑物抵押權登記。經(jīng)核實，a建筑物中的4層商品房及2層公租房都存在在建抵押，能否按A公司的申請一并辦理？

分? ?析

第一，公租房能否辦理在建工程抵押？

在2019年1月1日《公共租賃住房資產(chǎn)管理暫行辦法》（財資〔2018〕106號）正式實施前，由于相關法律法規(guī)均未明確，各地對此問題存在不同的觀點。有觀點認為，公租房是具有公益性質的配租型保障房，所占用土地為劃撥用地，所有權和使用權分離，性質比較特殊，如辦理了在建抵押則后期不能通過銷售的方式回款解壓。萬一形成了爛尾樓，登記部門可能因此而擔責，所以為了規(guī)避登記風險，不予辦理公租房的在建抵押業(yè)務。

另一觀點認為可以辦理。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第四十五條規(guī)定：“以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物設定的房地產(chǎn)抵押進行處分時，應當從處分所得的價款中繳納相當于應當繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償?！庇纱丝梢?，公租房所占用的劃撥土地使用權是可以進行抵押的，只是抵押權人在實現(xiàn)抵押權時應先行繳納土地使用權出讓金?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第三條的規(guī)定：“本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為”中，并沒有對在建工程的房屋性質予以限定，也未明確指出政策性住房不能辦理在建抵押。公租房在竣工完成前也需要籌集資金，只要其抵押貸款?？顚Ｓ糜诤罄m(xù)工程建設即可，這樣還有利于保證工程建設順利開展。在實際操作中可在詢問時詢問抵押權人是否知曉該房屋是政策性房產(chǎn)，抵押資金只能用于后續(xù)工程建設，并將抵押權人的認可情況記載在詢問記錄。如果是政府直接投資建設的公租房，則辦理抵押時需提交國資部門的批準文件。較多地區(qū)采用了這種方式辦理公租房的在建抵押。

為了規(guī)范和加強公租房資產(chǎn)管理，財政部和住房城鄉(xiāng)建設部于2018年12月25日印發(fā)了《公共租賃住房資產(chǎn)管理暫行辦法》（財資〔2018〕106號），已于2019年1月1日正式實施。該辦法第十一條規(guī)定：“地方各級住房保障主管部門應與建設單位在合同中約定，建設單位不得將公租房資產(chǎn)作為融資抵押物?！钡诙l規(guī)定：“公租房資產(chǎn)包括公租房項目中的住宅，以及配套的非住宅資產(chǎn)（公共用房、經(jīng)營性用房、車位、設施設備用房等房屋建筑物）。”該辦法實施后，各地登記機構對公租房不能辦理在建抵押達成了共識。

第二，存在在建抵押的公租房不能一并辦理首次登記與在建建筑物抵押權轉建筑物抵押權登記。

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第七十七條第二款規(guī)定：“在建建筑物竣工，辦理建筑物所有權首次登記時，當事人應當申請將在建建筑物抵押權登記轉為建筑物抵押權登記。”《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》1.10.1規(guī)定：“申請人一并申請的，不動產(chǎn)登記機構應當一并受理，就不同的登記事項依次分別記載于不動產(chǎn)登記簿的相應簿頁……3.建筑物所有權首次登記與在建建筑物抵押權登記轉建筑物抵押權登記?！?對于商品房等建筑物來說，一并辦理是允許的，還可減輕企業(yè)的資金負擔。

已于2019年1月1日前辦理在建抵押的公租房，現(xiàn)申請首次登記與在建建筑物抵押權轉建筑物抵押權一并辦理的業(yè)務，說明工程已完成竣工驗收，無需資金進行后續(xù)工程建設，如將公租房部分的在建抵押轉為現(xiàn)房抵押，則開發(fā)單位勢必將此貸款資金用作其他用途，就涉嫌將公租房資產(chǎn)作為抵押物進行融資，違反了《公共租賃住房資產(chǎn)管理暫行辦法》的有關規(guī)定。

針對上述案例，由于建筑物首次登記時原則上不能分戶進行選擇性申請，故A公司可選擇將商品房和公租房的全部在建工程抵押貸款還清解壓后申請首次登記，也可選擇將公租房的在建工程抵押貸款還清解壓后申請首次登記與在建建筑物抵押權轉建筑物抵押權登記。（作者單位：鄭州市不動產(chǎn)登記中心）