克而瑞研究中心

2020年，房地產(chǎn)市場從一季度停擺，到二、三季度逐步回暖，到四季度調(diào)控趨嚴(yán)，在疫情影響下，整體市場在疫情影響受挫后復(fù)蘇，全年行業(yè)銷售規(guī)模再創(chuàng)新高。

市場分化繼續(xù)加劇，東部一枝獨秀，中部、東北地區(qū)的部分二三線城市成交規(guī)模萎縮。房企融資收緊后，新開工、土地購置面積均“先升后降”，開發(fā)投資額增速收窄，在施工、竣工等建安投資下延續(xù)高位。

預(yù)判2021年，我們認(rèn)為，“房住不炒”的主基調(diào)下，穩(wěn)定市場投資、銷售預(yù)期仍是首要目標(biāo)。

一方面，改善需求釋放下，商品房銷售規(guī)模預(yù)計將高位保持，一二線核心城市市場走俏，部分弱三四線回調(diào)壓力加大。

另一方面，融資收緊下，新開工與土地購置面積料將繼續(xù)保持低位，核心城市項目開工與熱點土地爭奪將是房企關(guān)注重點。受此影響下，開發(fā)投資額增速預(yù)期將邊際收窄，但整體規(guī)模仍將維持在較高水平。

2020年局部城市下行加劇市場分化

2020年全國商品房銷售面積、金額在疫后體量逐月快速回升，增速則經(jīng)歷了先升后降的總體趨勢。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全年商品房銷售面積、金額達(dá)176086萬平方米和173613億元，累計同比上漲2.6%和8.7%。

疫后購房需求的釋放以及貸款資金層面的寬松，使得商品房銷售規(guī)?？焖僭鲩L，單月銷售面積、金額均逐月環(huán)比上揚(yáng)，6月、9月、12月3個銷售節(jié)點規(guī)模也均創(chuàng)近兩年內(nèi)新高。

同時由于并非全國普漲，局部區(qū)域、能級間分化加劇下，部分城市2020年下半年市場已較為艱難，至年末已出現(xiàn)疲態(tài)。

據(jù)CI RC統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全年長三角城市群與粵港澳城市群商品住宅成交量分別同比增長5%、4%，領(lǐng)先其余主要城市群。以沿海區(qū)域為主，東部地區(qū)成為全國商品房銷售規(guī)模增長主要支柱。中部及東北地區(qū)新房銷售表現(xiàn)則繼續(xù)走冷，全年銷售面積同比降幅分別仍有1.9%和5.8%。

在整體逐步回升、局部分化加劇的特征下，2020年全國商品房銷售規(guī)模再創(chuàng)新高，市場整體好于2019年同期，但受局部區(qū)域分化加劇、部分城市市場嚴(yán)重下行拖累依舊嚴(yán)重。

開發(fā)投資額累計增速前增后穩(wěn)

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額141443億元，同比增長7%。單月開發(fā)投資規(guī)模的收窄，使得全年累計規(guī)模增速出現(xiàn)“降速”，前12月較前10月漲幅僅提高0.7pts。

2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資額月度規(guī)模整體可以概括為“前增后穩(wěn)”兩個階段。

“前增”階段。受疫情影響，2020年初前2月開發(fā)投資額同比降16%，創(chuàng)近20年新低。第二季度在前期積壓的新開工面積集中釋放以及土地市場的高熱回升下，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模與增速由底部快速回升，至6月創(chuàng)單月20年新高，同時前6月累計增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。

“后穩(wěn)”階段。第三季度末起，“三條紅線”下融資環(huán)境不明朗，房企資金壓力逐漸增大。外加全國新房市場分化加劇，部分房企銷售回款效果不佳，房企對拿地及新開工兩方面投資持續(xù)減少。受中央融資“三條紅線”限制，房企當(dāng)前迫切需要資金節(jié)流，9月起新開工面積與土地購置面積已連續(xù)3月出現(xiàn)大幅度回落。受此影響，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額單月規(guī)模環(huán)比“三連降”，這對投資增速也造成了一定下拉壓力。

我們認(rèn)為，房屋施工面積為代表的建安投資的支撐與新開工及土地購置的收緊起到了一定對沖作用，從而使得開發(fā)投資額增速得以由增轉(zhuǎn)穩(wěn)。

2020年房屋施工面積累計達(dá)926759萬平方米，已超過2018年與2019年年底規(guī)模，同比增長3.7%。由于竣工節(jié)點即將到來，2020年房屋施工面積維持在歷史高點。

對比近年商品房銷售面積與竣工面積，仍存在較大差距，在建施工與竣工面積將持續(xù)提供高規(guī)模建安投資，支撐房地產(chǎn)開發(fā)投資額整體規(guī)模。

二季度新開工面積曾升至歷史新高

2020年房企新開工面積主要呈現(xiàn)“先升后降”兩部分變化趨勢。在經(jīng)過第一季度疫情阻礙施工后，房企急于加快項目新開工進(jìn)度，彌補(bǔ)疫情停滯期延后的施工計劃，保障新房供應(yīng)，以延續(xù)疫后成交火熱行情。

這一期間全國多個城市下調(diào)了項目預(yù)售許可標(biāo)準(zhǔn)，也從側(cè)面促使了第二季度房屋新開工面積激增。自3月起至6月，房屋新開工面積逐月?lián)P升，月開工規(guī)模均超過2019年月平均，至6月更是達(dá)到歷年新高，環(huán)比大增28.7%，同比增8.9%。

下半年，由于局部新房市場銷售轉(zhuǎn)冷，部分房企資金面的緊張并未能通過銷售回款緩解，疊加融資收緊后房企靈活資金趨緊，因此房企對建安投資仍保持謹(jǐn)慎。第三季度起，房屋新開工面積同比增速快速回落，9月更是由高點轉(zhuǎn)跌1.95%。至四季度末，前12月房屋新開工面積224433萬平方米，下降1.2%。其中，住宅新開工面積164329萬平方米，下降1.9%。

房企聚焦優(yōu)質(zhì)地塊

從房企土地購置規(guī)模來看，2 02 0年與2 019年一致，仍是“拿地小年”。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2 553 6萬平方米，同比下降1.1%，在整體規(guī)模上仍處于歷史較低位置。

上半年土地市場快速升溫，至年中，前6月土地購置面積累計增速近乎回正。在核心城市優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)放出下，全國土地市場成交規(guī)模穩(wěn)步增加。目前土拍市場出現(xiàn)“過熱”現(xiàn)象，部分城市土拍高溢價地塊頻出。下半年土地市場則再度回歸平靜，累計同比降幅連續(xù)5個月擴(kuò)大。隨著全國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，各地方政府也出手收緊了供地節(jié)奏，并出臺一定調(diào)控措施。

融資收緊后，觸線“紅、橙”房企被迫縮減拿地計劃，上半年大局拓土擴(kuò)規(guī)模的現(xiàn)象基本絕跡。綜合各方面原因，在下半年全國土地購置面積累計增速也由升轉(zhuǎn)降。

值得一提的是，在“拿地小年”且融資環(huán)境不明朗下，房企對核心土地的關(guān)注與競爭絲毫未減。土地購置面積規(guī)模逐月降低，但房企對核心熱點地塊依舊迫切爭奪，土地地價持續(xù)攀高，前12月土地購置單價達(dá)6763元/平方米，同比增長近20%。受此影響，前12月土地成交價款達(dá)17269億元，同比增17.4%。

2021銷售面積微降、金額繼續(xù)上升

2020年整體商品房市場銷售規(guī)模實現(xiàn)了正增長，一轉(zhuǎn)2019年同比微跌的勢態(tài)。這主要得益于疫后信貸資金寬松下，改善及豪宅產(chǎn)品需求得以釋放。但同時局部區(qū)域、能級市場的分化也愈發(fā)明顯，可以看到下半年部分城市房價同環(huán)比回落與銷售去化遇難，凸顯熱市下“冷場陪跑”本質(zhì)。

我們認(rèn)為，2021年商品房銷售面積高位微降、局部分化加劇的特征將延續(xù)。同時房企在資金壓力下，對銷售回款需求迫切，2021年將繼續(xù)加大營銷力度，2020年集中出現(xiàn)的“以價換量、渠道導(dǎo)客”等現(xiàn)象均會延續(xù)，全國商品房銷售均價也將保持穩(wěn)中微漲，商品房成交金額繼續(xù)小幅上升。

對于分化加劇這一觀點，具體到不同能級城市間而言，大致有以下幾個特點。

核心一二線城市銷售規(guī)模仍有望保持穩(wěn)步增長態(tài)勢。主要源于這些城市整體基本面良好，人口凈流入使得本地購房需求基數(shù)龐大，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支撐也使得居民購買力穩(wěn)步提升。尤其是隨著改善需求逐漸釋放，以一線及核心二線為主，仍將成為2021年商品房市場銷售主要增長點。

落戶放開下，強(qiáng)三四線迎來一定機(jī)遇，弱三四線面臨更大回調(diào)壓力。2020年多個省市已出臺政策，徹底放開人口落戶，農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口、產(chǎn)業(yè)凝聚人口或?qū)a(chǎn)生新的剛性購房需求。部分強(qiáng)三四線城市受此利好，市場或?qū)⒂瓉碓鲩L機(jī)遇。而弱三四線城市在棚改貨幣化安置退潮的負(fù)面效應(yīng)與房價上漲下，居民購買力已接近極限，同時部分城市已出現(xiàn)需求飽和現(xiàn)象，置業(yè)需求極度萎靡。因此2021年部分已然市場下行的弱三四線城市將面臨更大回調(diào)壓力。

預(yù)判2021年，我們認(rèn)為土地購置面積增速仍會保持相對低位。在整體房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境沒有出現(xiàn)大幅寬松信號的情況下，資金面趨緊也會迫使房企拿地態(tài)度日趨謹(jǐn)慎。2020年下半年起，商品房銷售表現(xiàn)不及預(yù)期，也使得房企對后續(xù)拿地信心不足。疊加兩方面因素，預(yù)計2021年房企拿地規(guī)模仍將繼續(xù)低水平。土拍市場的結(jié)構(gòu)分化也將更加明顯，房企將更加熱衷于核心熱點地塊，未來優(yōu)質(zhì)土地仍將出現(xiàn)高溢價、多輪次成交現(xiàn)象。

2020年房企房屋新開工面積在“三條紅線”出臺后便相應(yīng)止升回落，下半年新房市場銷售表現(xiàn)不及預(yù)期，使得房企對未來預(yù)期看淡。同時融資收緊下，房企資金問題短期內(nèi)難以發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，房企對開工進(jìn)度與施工強(qiáng)度的抉擇將受到持續(xù)影響。

由于2020年房企土地購置面積依舊呈負(fù)增長，因此預(yù)計2021年可待開發(fā)土地規(guī)模有限，將拖累新開工指標(biāo)。2021年新開工面積規(guī)模將繼續(xù)低位，但相比于2020年，同比有望正增長，主要由于2020年規(guī)模較低且負(fù)增長，前值較低。