張羽彤

（長春理工大學(xué)，吉林 長春 130028）

一、萬科集團(tuán)及其財務(wù)狀況

1.萬科集團(tuán)簡介

萬科企業(yè)股份有限公司于1984年成立，是中國首批上市企業(yè)之一，其核心業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)方面的開發(fā)，已經(jīng)成為目前國內(nèi)最大的住宅開發(fā)商。萬科獲得了Sony在客戶服務(wù)方面的先驅(qū)思想，并在中國引入了“物業(yè)管理”的概念。如今，萬科的企業(yè)價值觀及其相關(guān)服務(wù)的管理模型已與該概念緊密相關(guān)。以客戶為伙伴傳播價值，以人才為資本，保持領(lǐng)導(dǎo)地位等。2020年，萬科將通過專注于吸收過去現(xiàn)代化的成果來做三件事。第一，是分析市場環(huán)境的深入變化，返回到主要業(yè)務(wù)邏輯，并尋找可能永久導(dǎo)致條件變化的變形方式。第二，著眼于產(chǎn)品和服務(wù)的力量，為好起見，提高競爭力和工作效率。第三，深化組織重建，在實踐中檢驗組織能力和效率，使人們能做好工作。

2.萬科集團(tuán)組織結(jié)構(gòu)

萬科的房地產(chǎn)系統(tǒng)分為三種治理架構(gòu)：該集團(tuán)的總部位于第一級；第二級是位于集團(tuán)總部下的四個地區(qū)辦事處，作為最初的機構(gòu)；第三級位于該區(qū)域下方?？偛课挥谂c城市（vanke）一致的地方，在內(nèi)部被稱為“第一線”。在結(jié)構(gòu)上，萬科的管理模式非常簡單，除了在戰(zhàn)略，品牌，資金，研究和流程方面的一線支持外，集團(tuán)總部主要從三個方向進(jìn)行：一是投資；二是財務(wù)管控；三是人事。除此之外，考慮到地產(chǎn)公司的行業(yè)特點，萬科一線公司的運營自由度相當(dāng)大，不僅體現(xiàn)在對具體項目的判斷和運作上，甚至各個一線公司的組織架構(gòu)都是不一樣的。

3.萬科集團(tuán)的財務(wù)狀況

（1）資產(chǎn)變動分析

據(jù)表中數(shù)據(jù)分析，2017年開始，萬科流動資產(chǎn)中增加了持有待售的資產(chǎn)69億元。2018年此科目增加了66億元，2018年還增加了流動資產(chǎn)，包括交易性金融資產(chǎn)11900806302.82元，合同資產(chǎn)1364126797.84元；非流動資產(chǎn)中，其他權(quán)益工具投資 1636583744.09元其他非流動金融資產(chǎn)1052331100.20元。2019年年末交易性金融資產(chǎn)為11735265424.66元，持有待售資產(chǎn)42億元；其他權(quán)益工具投資2249953722.90元，其他非流動金融資產(chǎn)673982298.05元。

表1 萬科房地產(chǎn)公司 2015年～2019年部分財務(wù)狀況 （單位：元）

萬科房地產(chǎn)公司在 2015年至2019年資產(chǎn)總額呈增長趨勢，其中流動資產(chǎn)增長了891964978686.64元，非流動資產(chǎn)增長了226668904025.30元，流動資產(chǎn)的增長速度遠(yuǎn)超非流動資產(chǎn)的增長速度。

（2）負(fù)債變動分析

據(jù)表中數(shù)據(jù)分析，2017年萬科負(fù)債科目中多了衍生金融負(fù)債，從2018年開始，應(yīng)付賬款和應(yīng)付票據(jù)合并為一個科目應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款。2019年合同負(fù)債577047227178.73 元，其他流動負(fù)債47854227137.67元，租賃負(fù)債21277365792.32元。 從表中可以看出從2015年到2018年負(fù)債一直呈上升趨勢，增加了817972676108.96元，其中流動負(fù)債增加了701852109905.03元，非流動負(fù)債增加了16120566203.93元，而2019年負(fù)債減少了1106218575499.65元。增加債務(wù)的主要原因是，當(dāng)公司在房地產(chǎn)市場中占有一席之地時，它需要大量的資本來支撐。雖然支付和賬單在許多融資方法中成本相對較低，資金短缺問題在資本鏈被打破時可以暫時解決，但這會給企業(yè)帶來相對高的財務(wù)風(fēng)險，并可能進(jìn)一步影響公司的信譽。

（3）萬科集團(tuán)的經(jīng)營成果

凈利潤、利潤總額和營業(yè)收入在2015年至2019年持續(xù)增加，而總成本在16年上升之后在2017年又下降，2018年和2019年又持續(xù)升高。根據(jù)萬科集團(tuán)過去四年的財務(wù)數(shù)據(jù)分析了其財務(wù)狀況和操作結(jié)果。通過資產(chǎn)和承諾的變化來分析財務(wù)狀況，通過凈利潤、總利潤、利潤和總成本的趨勢來分析運營收益。

二、萬科集團(tuán)財務(wù)指標(biāo)分析

1.償債能力分析

償債能力是指公司流動負(fù)債、非流動負(fù)債可由預(yù)期在該項債務(wù)到期前變現(xiàn)資產(chǎn)來償還債務(wù)的能力。

據(jù)分析可以得到萬科房地產(chǎn)公司流動比率由2015年1.3逐漸降低到2019年降到最低1.13，說明企業(yè)短期償債能力強，幾乎沒有什么大的變動；但是速動比率由2015年0.43提升至2017年達(dá)到0.5，而后又開始下降，2019年回到0.43，低于1的速動比率通常反映短期償債能力偏低，可能是應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力比較弱導(dǎo)致了這一指標(biāo)偏低。資產(chǎn)負(fù)債率若小于50%，則說明該企業(yè)的償債能力和負(fù)債經(jīng)營能力較好，近五年的資產(chǎn)負(fù)債率均高于50%。說明萬科房地產(chǎn)近幾年還是存在償債能力不足的風(fēng)險。

2.盈利能力分析

表2 萬科房地產(chǎn)公司 2015年～2019年盈利能力分析 （單位：%）

根據(jù)表2數(shù)據(jù)指標(biāo)可以看出2019年前做出的投資項目產(chǎn)生了收益，使盈利能力上升。但企業(yè)在2015年至2017年盈利能力逐年下降。而近幾年有所增加，從公司發(fā)布的年報上來看，盈利能力下降是由于萬科出現(xiàn)資產(chǎn)重組，公司股權(quán)架構(gòu)的變化對企業(yè)的獲利產(chǎn)生了一定的影響。

公司銷售凈利率在2015年至2016年下降，2015年高于房地產(chǎn)行業(yè)平均水平12.6%，2016年低于房地產(chǎn)行業(yè)平均水平13.46%，而從2017年銷售凈利率開始逐年增加，2017年高于房地產(chǎn)行業(yè)平均水平15.07%，2018年高于房地產(chǎn)行業(yè)平均水平10.06%。說明A房地產(chǎn)公司銷售凈利率處于上升趨勢，銷售收入和凈利潤都有較大的上升。從近五年年度報告可以看出物業(yè)管理和房地產(chǎn)仍然是是萬科的最主要收入來源。雖然2016年和2017年房地產(chǎn)占主營收入有些許下滑，但整體上幾乎沒有變動，整體營業(yè)收入逐年上漲。

3.營運能力分析

營運能力公司社會生產(chǎn)力的微觀表現(xiàn)?？紤]了資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，對萬科2015年至2019年的營業(yè)能力作出了相關(guān)數(shù)據(jù)的分析。

計算數(shù)據(jù)可以得到，萬科集團(tuán)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在2015年至2019年前兩年均為0.3左右，從2017年開始驟降至0.24而后兩年仍在 0.2 左右變化且有所下降，說明在萬科在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實現(xiàn)有質(zhì)量的增長同時，其銷售能力還是有所減弱。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率在2015年至2019年由88.79上升204.06，說明萬科集團(tuán)調(diào)整銷售回款策略，使應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率回升。萬科房地產(chǎn)公司在2015年至2019年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率雖有所有下降但均高于行業(yè)平均水平，說明萬科集團(tuán)營運能力還是相對穩(wěn)定且在行業(yè)中較強的，但為了企業(yè)未來發(fā)展還是需要提高經(jīng)營收益，增加收入。

4.發(fā)展能力分析

發(fā)展能力又稱之為成長能力。筆者通過選擇總資產(chǎn)增長率和凈收入增長率，連續(xù)分析了2015年至2019年的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

經(jīng)過計算，可以得出結(jié)論，萬科公司的總資產(chǎn)增長和利潤增長仍然保持正數(shù)不變。從2015年到2019年，這一結(jié)果是積極的，表明公司規(guī)模在擴(kuò)大，有足夠的發(fā)展空間。但2019年總資產(chǎn)增長率卻突然下降了18個百分點，凈利潤增長率下降20個百分點；對于集團(tuán)內(nèi)部來說還是出現(xiàn)了營業(yè)績效下降的現(xiàn)象，應(yīng)該與商品房銷售面積大幅下降，三四線城市銷售面積也有所下滑有關(guān)。

三、萬科集團(tuán)的業(yè)績評價及發(fā)展建議

1.業(yè)績評價

通過對萬科2015年至2019年報表分析，結(jié)合金融數(shù)據(jù)行業(yè)可以知道，萬科集團(tuán)近年來的發(fā)展?fàn)顩r良好，雖然因2016年至2017年的股東結(jié)構(gòu)變化引起的公司銷售額下降，但是萬科集團(tuán)以自己雄厚的實力及在業(yè)界的口碑并且集團(tuán)內(nèi)部盡快調(diào)整了銷售計劃，在2017年看見了有效的結(jié)果。

（1）償債能力

從償付能力的角度來看，無論是短期償付能力還是長期償付能力，萬科公司的表現(xiàn)都相對較高。其高償付能力有助于公司的發(fā)展，行動進(jìn)行得更快，現(xiàn)金支付能力高，企業(yè)活動靈活。因此，不應(yīng)該太擔(dān)心償付能力，而且狀態(tài)很好。

（2）營運能力

從營運能力來看，萬科集團(tuán)的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率都是沒有太大變化的，并且一直增長，這說明萬科的運營能力指標(biāo)很穩(wěn)定，行業(yè)融資渠道繼續(xù)受到嚴(yán)格監(jiān)管，房地產(chǎn)貸款增速回落。公司應(yīng)收賬款收回得快，減少拖欠欠款，壞賬準(zhǔn)備也比較少；業(yè)務(wù)處于更穩(wěn)定的狀態(tài)；就資產(chǎn)周轉(zhuǎn)次數(shù)而言，更有效地利用資產(chǎn)就足以證明萬科房地產(chǎn)的響應(yīng)能力更高。

（3）盈利和發(fā)展能力

從盈利和發(fā)展能力來看，萬科企業(yè)股份有限公司仍然很難從盈利的角度儲存庫存，傳統(tǒng)房地產(chǎn)的好處也消失了。雖然我國的房地產(chǎn)行業(yè)仍有很高的需求和購買力作為強有力的支持，但巨大成功的時期已經(jīng)大大縮短。在未來，我的國家將進(jìn)入穩(wěn)定股市的時期。未來萬科仍舊倡導(dǎo)堅持圍繞城市經(jīng)濟(jì)圈布局，以“土地資源變現(xiàn)”為主要方式的業(yè)務(wù)開展不再成為保證企業(yè)盈利能力的核心要素。雖然公司整體的盈利能力沒有下降，但萬科集團(tuán)目前的盈利方式還是有風(fēng)險。萬科房地產(chǎn)具有更強大的管理功能。未來業(yè)務(wù)銷售收入將繼續(xù)增長，并具有良好的發(fā)展前景。但是，與此同時，業(yè)務(wù)成本的增加應(yīng)引起公司管理層的注意，即降低成本對業(yè)務(wù)至關(guān)重要，并直接影響企業(yè)的利潤。另外，提高成本也是業(yè)務(wù)發(fā)展的問題。

2.發(fā)展建議

（1）精益化管理的加強

結(jié)合五年來的財務(wù)數(shù)據(jù)分析，制定公司的征管發(fā)展戰(zhàn)略，實施房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)的征管是十分必要的。還有，進(jìn)一步深化對企業(yè)未來發(fā)展有利的方面，精進(jìn)效益管理落實到每一個環(huán)節(jié)就可以提高公司的產(chǎn)品質(zhì)量，拓寬銷售渠道，很大程度提高銷售收入，這樣對于萬科的經(jīng)濟(jì)收益是非常有好處的。

（2）制定合理股利政策，提升盈利和償債能力

多年來萬科主要以現(xiàn)金股利為主，轉(zhuǎn)股等為輔，不具有多樣性，久而久之導(dǎo)致一些問題的出現(xiàn)，因此通過適當(dāng)增加股票股利形式緩解現(xiàn)金外流極為必要，應(yīng)該以混合股利分配方式為主。目前我國的證券市場還在逐漸完善中，上市公司的融資渠道也相對較少，對于萬科集團(tuán)來說不能只局限于吸收更多的投資這一驅(qū)動因素，制定一些片面的股利政策；而是通過對自身的投資需求有個合理的預(yù)算，充分分析外部的投資機會后再來制定較為合理的股利政策，同時還應(yīng)考慮自身的企業(yè)價值和投資者的利益，最終制定出能夠讓各方利益相關(guān)者都滿意的股利政策。如果股利政策完善，就可以減少因為萬科股權(quán)之爭對企業(yè)利潤帶來的傷害。

(3)升級企業(yè)已有業(yè)務(wù)，增強數(shù)字化銷售

目前外部環(huán)境具有非常高的復(fù)雜性和不確定。從長遠(yuǎn)看，行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入保有量競爭時代，在這個市場中，市場從賣方市場轉(zhuǎn)移到了商人市場，客戶競爭在加速發(fā)展，企業(yè)綜合實力可變的余地更加嚴(yán)重。

在目前日益飽和的商業(yè)住房市場下，萬科需要改善住宅主要業(yè)務(wù)的質(zhì)量。除了改善生活支持基礎(chǔ)設(shè)施，它還必須為公共貿(mào)易、醫(yī)療和交通提供便利，以及擴(kuò)大人道主義建筑服務(wù)的規(guī)模。在大型數(shù)據(jù)背景下使用數(shù)字技術(shù)來改善銷售，同時實現(xiàn)在線和線下銷售和未來擴(kuò)大銷售市場。

(4)與城市同步發(fā)展、與客戶同步發(fā)展

盡管市場面臨許多挑戰(zhàn)，但眾多行業(yè)仍為企業(yè)發(fā)展提供了巨大的機會。平衡不足的問題在不同地區(qū)，不同行業(yè)中仍然很明顯。在可再生型城市中，有足夠的空間在軌道上開發(fā)設(shè)施。內(nèi)容服務(wù)具有參與社區(qū)管理，城市管理的巨大潛力；住房租賃，冷鏈存儲仍然需求旺盛，持續(xù)整合核心驅(qū)動器，產(chǎn)品服務(wù)重點，創(chuàng)造客戶愿意支付的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，服務(wù)和項目。在以客戶為中心、基于現(xiàn)金流、持之以恒地為合作伙伴的斗爭中，不斷創(chuàng)造更真實的價值，優(yōu)秀的開發(fā)專注于客戶的需求，以質(zhì)量為本，以質(zhì)為本，以質(zhì)為本，面向發(fā)展的高發(fā)展質(zhì)量的發(fā)展─導(dǎo)向型、高質(zhì)量發(fā)展型企業(yè)，銷售優(yōu)質(zhì)商品和服務(wù)，使企業(yè)可以取得長足進(jìn)步。