金丹

摘 要：濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)項目是旅游地產(chǎn)項目中的主要類別，但針對該類旅游地產(chǎn)項目開發(fā)的研究欠缺。本文對濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)項目選址的基本要求、布局分類、產(chǎn)品模式進行介紹，以海南濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)的典型項目開發(fā)為例，從環(huán)境保護、財務(wù)管理、選址以及項目合規(guī)性等角度提出開發(fā)時存在的風險，并針對不同的風險提出相應(yīng)的規(guī)避措施，最后根據(jù)以上分析預測我國濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)項目未來的開發(fā)趨勢。

關(guān)鍵詞：濱海驅(qū)動型；旅游地產(chǎn)；開發(fā)風險；規(guī)避措施；開發(fā)趨勢

中圖分類號：F592；F293.3 文獻標識碼：A

基金項目：海南經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學院校級課題（hnjmk2020413）；2018年海南經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學院自貿(mào)港專項課題；海南加籠坪旅游投資有限公司委托海南經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學院橫向課題（Hnjmxh2019002）；海南經(jīng)貿(mào)職業(yè)技術(shù)學院旅游管理專業(yè)群“雙高”項目建設(shè)經(jīng)費資助。

引言

旅游地產(chǎn)的雛形是19世紀歐洲地中海沿岸的度假別墅，用于服務(wù)歐洲貴族的休閑度假，旅游地產(chǎn)的起源說明了濱海資源是驅(qū)動旅游地產(chǎn)的最優(yōu)資源[1]。雖然全世界60%左右的人口住在沿海區(qū)域，但是人均海岸性的比例還是比較低的，所以海景資源在全世界范圍內(nèi)依然是稀缺資源[2]。我國目前旅游房地產(chǎn)總體呈積極發(fā)展態(tài)勢，在部分以旅游為主導產(chǎn)業(yè)的地區(qū)，旅游地產(chǎn)往往具有“高投資”“高回報”“高附加值”等特征，旅游地產(chǎn)的發(fā)展已成為推動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的新手段[3]。由于濱海資源的稀缺性，濱海類景區(qū)往往具有高知名度，所處地區(qū)經(jīng)濟一般比較發(fā)達。因此，人口和財富的聚集都為濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)的開發(fā)提供了良好的條件。

本文濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)項目是指圍繞濱海資源的稀缺性開發(fā)的房地產(chǎn)項目，該類房地產(chǎn)依托大海和沙灘等自然資源，并兼具豐富的度假內(nèi)容，形成旅游、度假和居住為一體的綜合體項目。其中，旅游地產(chǎn)的房地產(chǎn)形式包括度假酒店、海景別墅、海景公寓、商務(wù)大樓等。

一、濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)項目選址的基本要求及布局分類

（一）濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)項目選址的基本要求

濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)項目主要依靠濱海自然資源，一般要求濱海資源具有一定的知名度。通常情況下，濱海及其周邊的景點具有較高的旅游價值，在輻射區(qū)域內(nèi)具有一定的知名度，可以帶動旅游地產(chǎn)的開發(fā)。濱海旅游資源知名度越高，旅游地產(chǎn)開發(fā)所面臨的風險越小。除了對濱海資源知名度的要求以外，也要求濱海資源生態(tài)環(huán)境承載能力較強，地勢相對比較平緩，周邊地質(zhì)環(huán)境符合大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的條件。

在具備開發(fā)條件的基礎(chǔ)上，其還需要配備良好的基礎(chǔ)設(shè)施，包括濱海資源的地理位置相對優(yōu)越、交通便利、周邊的基礎(chǔ)配套相對較好等。良好的基礎(chǔ)設(shè)施條件往往與濱海資源所處區(qū)域的旅游發(fā)達程度密切相關(guān)。因此，濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)項目選址時要選擇旅游業(yè)發(fā)展已經(jīng)相對成熟的地區(qū)，而且必須要和當?shù)卣L期規(guī)劃一致，要符合政府的相關(guān)規(guī)劃，項目開發(fā)不能位于自然保護區(qū)范圍內(nèi)且符合環(huán)保標準，由于與環(huán)境保護密切相關(guān)，房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)的合規(guī)合法性非常重要。

綜上所述，濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)項目的選址需要考慮濱海資源的知名度、價值、周邊的開發(fā)條件、政府規(guī)劃以及基礎(chǔ)配套設(shè)施等方面。

（二）濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)項目的布局分類

濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)的布局往往按照海岸線的條件進行布局，分為線性延伸布局、梯形布局、扇形布局3類。不同區(qū)域往往布局分類不同。線性延伸布局是指濱海旅游地產(chǎn)項目沿海岸線進行線性布局，由若干條沿海公路連接，一般圍繞核心海岸線向兩邊延伸。梯形布局是指對于海岸線適合縱深建設(shè)的濱海資源，多呈現(xiàn)梯形布局，一線濱海資源布局一般為自持物業(yè)的高端度假酒店或高端別墅住宅區(qū)。二線濱海資源布局一般為經(jīng)濟型酒店、普通住宅、商業(yè)物業(yè)及高爾夫等。扇形布局是指緊緊圍繞核心景點資源，呈扇形分布，多見于核心景點比較單一的濱海資源驅(qū)動型旅游地產(chǎn)。

二、濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)項目的產(chǎn)品模式

隨著濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)的發(fā)展，其盈利模式和產(chǎn)品特性也開始呈現(xiàn)多元化特點。目前，我國濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)的模式主要分為“娛樂設(shè)施+高檔酒店”“配套設(shè)施+高檔住宅”“商務(wù)配套+高檔酒店”三大類。

（一）娛樂設(shè)施+高檔酒店

“娛樂設(shè)施+高檔酒店”模式是在充分利用濱海資源優(yōu)勢的基礎(chǔ)上進行娛樂項目開發(fā)，娛樂項目的開發(fā)是對濱海資源的深度開發(fā)，可以有效提升濱海資源的價值，提高濱海資源的核心競爭力，著眼于中長期濱海旅游地產(chǎn)的開發(fā)。娛樂項目多為體驗性海上娛樂項目，如帆船、游艇、潛水等，還有沙灘排球、足球、沙灘摩托等灘涂娛樂項目。娛樂設(shè)施的開發(fā)搭配高檔酒店服務(wù)這種產(chǎn)品模式可以提升濱海資源的吸引力，加快濱海旅游地產(chǎn)資源的集約化、深度化發(fā)展。

（二）配套設(shè)施+高檔住宅

對于旅游地產(chǎn)項目來說，住宅產(chǎn)品是其盈利最快、資金占用周期最短的產(chǎn)品，因此高檔住宅是濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)項目最重要的產(chǎn)品之一。濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)憑借其獨特的濱海資源有效提升了住宅的品質(zhì)和價位，與濱海旅游地產(chǎn)的市場定位一致。為其搭配合適的配套設(shè)施，如高爾夫、溫泉等，對整個項目的資金回流將發(fā)揮至關(guān)重要的作用。但是住宅類地產(chǎn)項目往往更多是滿足第一居所的需求，受到政府限購政策的影響較大。這種產(chǎn)品模式往往是大型房地產(chǎn)商所追求的，但是門檻較高。

（三）商務(wù)配套+高檔酒店

根據(jù)旅游地產(chǎn)的特點，濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)面對的是消費能力相對較高的客戶群體，這為商務(wù)配套的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，原有小而分散的商務(wù)配套也難以滿足濱海旅游地產(chǎn)發(fā)展的需求?，F(xiàn)在的這種產(chǎn)品模式一般都有大型購物廣場、美食廣場等配套設(shè)施，可以提升整個旅游地產(chǎn)項目的品味和檔次，如三亞的國際免稅店，直接提升了整個三亞海棠灣的吸引力。“商務(wù)配套+高檔酒店”已成為濱海旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要產(chǎn)品。

三、濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)的市場定位

本文從客源定位和價格定位兩個方面對濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)的市場定位進行分析。

（一）市場客源定位

由于我國海岸線資源的稀缺性，濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)項目的市場人群定位是我國旅游地產(chǎn)項目中最為寬泛的，主要的市場定位分為兩個方面。

1.全國輻射型。

全國輻射型定位是指旅游地產(chǎn)面向全國各地的旅游人群，這類濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)的定位多見于南方濱海地域，避寒及旅游人群是該類地產(chǎn)的主要消費群體，比如，海南沿海的濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)，消費人群為全國各地的人。

2.區(qū)域性輻射型

區(qū)域性輻射型是指旅游地市場人群輻射的群體為特定的區(qū)域，區(qū)域性輻射一般以區(qū)域經(jīng)濟體為基礎(chǔ)，該區(qū)域一般具有比較明顯的區(qū)域經(jīng)濟特征，北方濱海旅游地產(chǎn)項目的這類特征比較明顯。如大連的濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)一般以東三省為主要消費群體，青島則以環(huán)渤海灣經(jīng)濟區(qū)域為主要消費群體。

（二）市場價格定位

從消費者的消費趨勢來看，到海邊旅游度假，尤其是冬季海邊避冬已成為中高端消費人群的消費方向。因此，濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)的市場價格一般高于其他類型的旅游地產(chǎn)項目，在當?shù)叵M價格也處于領(lǐng)先地位。

四、濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)項目面臨的主要風險及規(guī)避措施

目前，我國濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)項目主要分布在東南沿海濱海資源優(yōu)質(zhì)的地區(qū)，海南等地是濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)的主要區(qū)域。本文以海南的主要項目為例，分析濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)項目面臨的主要風險及規(guī)避措施。

（一）環(huán)境保護風險

濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)開發(fā)就是將優(yōu)質(zhì)的海洋資源的景觀和經(jīng)濟價值最大化，從當前的情況來看，只有注重生態(tài)保護，才能獲得可持續(xù)發(fā)展。隨著國家和民眾對環(huán)境保護的重視程度不斷增加，環(huán)境保護風險已成為自然資源驅(qū)動型旅游地產(chǎn)面臨的核心風險之一，不重視環(huán)保問題，可能給旅游地產(chǎn)項目帶來嚴重的風險。例如，海南萬寧華潤石梅灣項目在度假村內(nèi)修建了兩條公路穿過青皮林保護區(qū)，而這里的青皮林保護區(qū)屬于國家絕對禁止開發(fā)的區(qū)域[4]。

因此，在濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)項目開發(fā)的整個過程中都必須重視環(huán)評工作。其在立項之前應(yīng)進行充分的環(huán)境評估，包括旅游地產(chǎn)項目開發(fā)可能造成的環(huán)境污染、海洋污染等問題，如何預防環(huán)境污染、項目是否位于自然保護區(qū)等，避免造成不可逆轉(zhuǎn)的選址錯誤。

（二）財務(wù)風險

濱海旅游地產(chǎn)項目開發(fā)往往周期較長，投資大，回款周期相對較慢，國家對房地產(chǎn)企業(yè)融資控制非常嚴格，企業(yè)財務(wù)要提供有效支撐，因為資金鏈風險將成為項目面臨的主要風險。例如，海南三亞半山半島的開發(fā)商在2019年8月由于資金鏈斷裂而申請破產(chǎn)，開發(fā)商及其企業(yè)逾期債務(wù)本息合計金額已達500多億元，項目被多家法院和稅務(wù)機關(guān)查封。

因此，項目開發(fā)必須加強財務(wù)規(guī)劃。濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)由于前期投入較大，強有力的財務(wù)規(guī)劃必不可少，且資金鏈應(yīng)與項目規(guī)模相匹配，包含融資規(guī)模、自有資金情況等都要有充分的規(guī)劃，避免財務(wù)成本居高不下，資金鏈斷裂。

（三）選址風險

濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)的開發(fā)對濱海資源高度依賴，濱海資源知名度低或質(zhì)量差，選址周邊配套較差等因素都會嚴重影響旅游地產(chǎn)的開發(fā)，因此選址風險是濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)面臨的一項重要風險。例如，海南樂東黎族自治縣的龍沐灣國際旅游度假區(qū)，由于知名度較低，且配套設(shè)施不齊全，且各項規(guī)劃遠遠落后于進度，導致該項目銷售情況不佳，并出現(xiàn)購買者無法交付房子的情況，嚴重影響龍沐灣國際旅游度假區(qū)后期的銷售和開發(fā)，核心房地產(chǎn)開發(fā)商不得不退出項目的開發(fā)。

因此，開發(fā)商需要高度重視濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)的選址工作，對項目的選址要充分考慮多個核心因素，選址條件不達標的情況下應(yīng)謹慎介入該項目。

（四）項目合規(guī)風險

隨著房地產(chǎn)市場規(guī)模不斷的擴大，濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)面臨著比較嚴重的項目合規(guī)風險。為了節(jié)省開發(fā)費用，部分開發(fā)商在項目合規(guī)上打擦邊球，最終導致風險暴露。例如，海南國貿(mào)清水灣項目所占土地為國有農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)用地，在未依法獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)、未經(jīng)辦理工程規(guī)劃許可、施工報建等相關(guān)手續(xù)的情況下動工建設(shè)，同時將農(nóng)業(yè)綜合旅游項目變成了房地產(chǎn)項目，2018年項目被當?shù)卣块T認定用地違法，并在2019年拆除。

因此，要重視濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)項目的合規(guī)性。一方面項目開發(fā)性質(zhì)要與土地性質(zhì)一致，杜絕后續(xù)更改土地性質(zhì)的僥幸策略；另一方面，開發(fā)流程要符合政府相關(guān)規(guī)定，杜絕逆流程開發(fā)。

五、濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)項目開發(fā)趨勢

隨著我國經(jīng)濟的不斷的發(fā)展，旅游業(yè)從觀光型到休閑度假型的轉(zhuǎn)變，也帶來了濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)項目的大幅開發(fā)，未來的開發(fā)趨勢主要體現(xiàn)在以下5個方面。

（一）旅游屬性不斷凸顯，功能趨向復合化

近年來，我國濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)項目快速發(fā)展，優(yōu)質(zhì)的濱海資源基本被房地產(chǎn)項目占據(jù)，濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)適合開發(fā)的區(qū)域急劇減少，隨著國家環(huán)保政策的趨嚴，對濱海驅(qū)動型旅游地產(chǎn)的開發(fā)提出了更高的要求，“以地產(chǎn)形式短線套取暴利”的發(fā)展模式已經(jīng)難以為繼。

未來濱海驅(qū)動型旅游房產(chǎn)將更加重視旅游地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級，真正實現(xiàn)旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的密切結(jié)合，告別以往單一的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，真正解決市場所面臨的需求。未來的濱海驅(qū)動型旅游房產(chǎn)將會往兩個方向發(fā)展，一方面是更加專注做旅游，通過旅游產(chǎn)業(yè)帶動周邊房地產(chǎn)市場，旅游和房地產(chǎn)實現(xiàn)雙向互動。另一方面是加快房地產(chǎn)和旅游產(chǎn)業(yè)的融合，不斷提升旅游收入在旅游地產(chǎn)中的比重，旅游地產(chǎn)項目更加重視長期穩(wěn)定的旅游地產(chǎn)收入。

（二）項目集中度增強，準入門檻提高

經(jīng)過多年發(fā)展，濱海旅游地產(chǎn)市場已經(jīng)形成大型房地產(chǎn)企業(yè)主導、中小開發(fā)商逐步退出的競爭格局，濱海旅游地產(chǎn)的專業(yè)化、規(guī)模化的龍頭企業(yè)已在濱海旅游資源方面占得先機，行業(yè)集中度進一步提高，品牌效應(yīng)的重要性進一步凸顯。

在品牌化競爭時代，濱海旅游地產(chǎn)將告別過去粗放型開發(fā)模式，逐步走向精細化、專業(yè)化。在這一趨勢下，作為土地供給方的地方政府對旅游地產(chǎn)開發(fā)商的要求會越來越高，旅游地產(chǎn)開發(fā)必須注重項目培養(yǎng)，而項目培養(yǎng)則需要有長期的發(fā)展規(guī)劃、專業(yè)化的管理模式和龐大的資金支撐，這在某種程度上將意味著旅游地產(chǎn)準入門檻提高，缺少資金和核心競爭力的中小開發(fā)商將面臨越來越多的挑戰(zhàn)，而對于有資金又有核心競爭力的大開發(fā)商而言則是機遇。

（三）旅游地產(chǎn)養(yǎng)生、養(yǎng)老化功能凸顯

在經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展、居民收入水平不斷提高的帶動下，養(yǎng)生、養(yǎng)老疊加形成的消費需求日益成為一個潛力巨大的市場，吸引大型房地產(chǎn)商紛紛搶灘養(yǎng)生、養(yǎng)老地產(chǎn)。濱海資源作為一種特殊的資源，一直備受我國消費者的推崇，在海邊養(yǎng)老、養(yǎng)生已成為濱海旅游地產(chǎn)的一種趨勢。因此，市場上把養(yǎng)生、養(yǎng)老發(fā)展相對成熟的濱海旅游地產(chǎn)嫁接在一起進行探索，其相互融合促使旅游地產(chǎn)養(yǎng)生、養(yǎng)老化成為新的發(fā)展趨勢。

（四）低碳生態(tài)化、智能化特性逐漸明顯

回歸自然是現(xiàn)代都市人的夢想，而度假旅游地產(chǎn)正是實現(xiàn)這一夢想的載體。所以在尊重自然的同時，最大限度地保持原有地形地貌，創(chuàng)造出“尺度適宜與海景為友”的景觀效應(yīng)；在建筑與裝飾上注重環(huán)境的營造、服務(wù)項目設(shè)計、功能生態(tài)布局與空間的使用效率，強化低碳生態(tài)環(huán)保意識，如節(jié)能降耗，采用綠色建筑、太陽能與建筑一體化、分散與集中相結(jié)合的資源優(yōu)化配置和循環(huán)利用、綠色交通及廢品處理以及一次性用品改造等[5]。

（五）項目定位強調(diào)主題化、差異化

長期以來，我國旅游地產(chǎn)多依托自然資源開發(fā)景觀住宅地產(chǎn)，對主題旅游缺少定位，“以旅游為名行地產(chǎn)之實”現(xiàn)象屢見不鮮，即使是真正意義上的旅游地產(chǎn)也有很多項目因為主題不突出而陷入同質(zhì)化競爭困境。時至今日，旅游地產(chǎn)開發(fā)難以再過度依賴自然資源而行，“假旅游地產(chǎn)”開發(fā)模式更是走到了盡頭，行業(yè)發(fā)展日益趨向成熟，項目開發(fā)主體越來越注重通過主題化凸顯個性、特色和增強競爭力。

參考文獻

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