嚴(yán)躍進(jìn)

“返鄉(xiāng)置業(yè)”并非新話題，但2021年有很多特殊性，尤其是當(dāng)前全國各地房價(jià)依然在上漲，同時(shí)疫情的影響也還是存在的。另外，如果大城市就業(yè)壓力大，不排除部分人員返鄉(xiāng)置業(yè)需求會(huì)更快釋放。這些因素都使得我們需要更加謹(jǐn)慎全面看待返鄉(xiāng)置業(yè)現(xiàn)象。相關(guān)購房者更是需要考慮諸多內(nèi)容，以順利完成置業(yè)計(jì)劃。

如何識別“真促銷”

提及返鄉(xiāng)置業(yè)，就無法繞開“價(jià)格折扣”或“促銷”的內(nèi)容。1-2月是各個(gè)城市務(wù)工人員陸續(xù)返鄉(xiāng)的高峰期，房企為了爭搶客戶資源，也會(huì)開展多種促銷活動(dòng)，尤其是一些庫存壓力大、銷售壓力大的城市?？偨Y(jié)來看，此類促銷活動(dòng)主要包括價(jià)格折扣、贈(zèng)送面積、購房契稅補(bǔ)貼等。購房者需要對此類內(nèi)容有足夠的認(rèn)識。

對于價(jià)格折扣來說，一般都會(huì)通過顯眼的方式類似拉橫幅“返鄉(xiāng)置業(yè)促銷、房源降價(jià)2000元”等來體現(xiàn)，而且多在火車站出口。這種宣傳自然比較通俗易懂，也能夠吸引購房者入市。但是也需要看到，價(jià)格折扣雖然存在，但多少也有水分，所以不能盲目相信樓盤的降價(jià)信息。第一，一般住宅項(xiàng)目的合理折扣為90%，而如果出現(xiàn)所謂7.5折等宣傳，就需要小心，這多半是個(gè)噱頭。第二，部分項(xiàng)目雖然打折了，但在實(shí)際購房合同中卻還是按原金額計(jì)算。換句話說，購房成本可能是減少了，但是稅費(fèi)成本可能并沒有減少。

而贈(zèng)送面積的現(xiàn)象也值得關(guān)注。這兩年一些返鄉(xiāng)置業(yè)密集的區(qū)域類似地級市，實(shí)際上住房條件也在不斷改善，各類“贈(zèng)送面積”的宣傳也在增加。對于購房者來說，如果可以免費(fèi)獲得一些居住面積，自然是好事，但是這兩年維權(quán)現(xiàn)象也在增多，所以需要提個(gè)醒。一方面，很多看似是贈(zèng)送的面積，其實(shí)也是有成本的，即在房價(jià)中是有所體現(xiàn)的。另一方面，很多購房者拿到了贈(zèng)送面積，就進(jìn)行改擴(kuò)建，這可能會(huì)引起城市管理部門的檢查，最終導(dǎo)致此類改擴(kuò)建工作是無效的。

返鄉(xiāng)置業(yè)中比較讓購房者激動(dòng)的一項(xiàng)內(nèi)容還包括購房契稅補(bǔ)貼。實(shí)際上2020年各地就明顯強(qiáng)化了契稅補(bǔ)貼的力度，在一些地級市和縣城會(huì)比較多。一般來說，一套總價(jià)100萬元的住房，契稅金額大約為2萬元，這個(gè)費(fèi)用若是可以補(bǔ)貼，那么確實(shí)也減輕了購房者的壓力。但是有一點(diǎn)，對此類補(bǔ)貼不要有太高的期望。從部分城市的反饋情況看，此類補(bǔ)貼資金要很久才能打到購房者的銀行卡里，即至少需要房產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書發(fā)放后才可以。而且如果中途退房，此類補(bǔ)貼也是不給發(fā)放的。購房者對此類內(nèi)容應(yīng)該有足夠的認(rèn)識。

如何防范疫情風(fēng)險(xiǎn)

2021年返鄉(xiāng)置業(yè)，也需要注意疫情所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。這和過去年份確實(shí)是有差異的。出現(xiàn)了疫情的干擾，返鄉(xiāng)置業(yè)的安排就需要更加靈活。包括看房、簽約和還貸等一系列內(nèi)容，都需要積極關(guān)注，只有這樣，才能順利完成置業(yè)計(jì)劃。

從防疫工作的安排看，預(yù)計(jì)2021年各地返鄉(xiāng)置業(yè)的推廣活動(dòng)會(huì)比較低調(diào)，即各類看房活動(dòng)或促銷活動(dòng)不會(huì)太張揚(yáng)，這個(gè)時(shí)候各地預(yù)計(jì)會(huì)建立各類互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，上面會(huì)有很多樓盤信息。從這個(gè)角度看，購房者可以適當(dāng)關(guān)注此類線上的樓盤促銷信息，提前掌握樓盤和價(jià)格等情況，這樣就不用浪費(fèi)太多時(shí)間在售樓處。否則，前期功課沒有做到位，后續(xù)反而會(huì)增加很多不方便，自然也會(huì)影響置業(yè)計(jì)劃。

而看房和選房后，就會(huì)面臨簽約的問題，這個(gè)工作也是需要強(qiáng)調(diào)“利索”。一般來說，簽約如果不及時(shí)，或者有拖沓，那么交易風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)放大。尤其是購房領(lǐng)域也涉及信貸內(nèi)容，2021年央行房貸集中度考核制度下，各類信貸政策確實(shí)有不確定性。所以購房者應(yīng)該主動(dòng)催促業(yè)務(wù)辦理，防范中間環(huán)節(jié)被卡住，進(jìn)而使得交易面臨各類新的風(fēng)險(xiǎn)。對于各個(gè)返鄉(xiāng)置業(yè)者來說，不光要挑好房子，更要把交易環(huán)節(jié)梳理好，順利實(shí)現(xiàn)簽約。

而購房后則會(huì)涉及按揭貸款和月供的問題。過去幾年返鄉(xiāng)置業(yè)是比較平穩(wěn)的，購房者購房后，可能會(huì)回大城市務(wù)工，這個(gè)時(shí)候工資收入和還貸情況并不會(huì)有太大波動(dòng)。但是2021年的此類購房，確實(shí)需要對還貸能力有足夠的把握。比如說春節(jié)后開工時(shí)間推遲了、工資收入下降了、年終獎(jiǎng)發(fā)放不及時(shí)了，這都有可能影響購房者的償債能力，進(jìn)而形成各類問題。所以結(jié)合疫情的特殊情況，購房者自身需要對風(fēng)險(xiǎn)有所防范，這樣買了房以后，月供也會(huì)比較踏實(shí)。尤其是對于一些購房者而言，首付款可能也是向親戚朋友借的，那么更需要對還款能力有足夠的認(rèn)識，否則會(huì)出現(xiàn)違約或月供壓力過大的尷尬。

如何選擇住房項(xiàng)目

返鄉(xiāng)置業(yè)需求，有很多特殊性。過去幾年的情況是，部分購房者有了一定積蓄，在大城市購房壓力過大的情況下，會(huì)回老家購置一套住房。但其本身并不會(huì)去住，多少是帶有投資傾向的。而2021年是有很多特殊性的，一些外向型產(chǎn)業(yè)多少受到?jīng)_擊，不排除部分務(wù)工人員會(huì)出現(xiàn)返鄉(xiāng)就業(yè)的情況。所以在返鄉(xiāng)就業(yè)的大背景下，返鄉(xiāng)置業(yè)更加需要研究，尤其是要認(rèn)真選對住房項(xiàng)目和產(chǎn)品。

區(qū)位選擇是第一位的。這兩年很多三四線城市規(guī)劃確實(shí)在改善，尤其是體現(xiàn)為高鐵站的紛紛建成。如果高鐵站距離主城區(qū)或老城區(qū)為3公里范圍的，那么在高鐵站周邊置業(yè)，應(yīng)該說是不錯(cuò)的選擇。而超過5公里的，則需要掂量下，因?yàn)榇祟悈^(qū)域后續(xù)可能規(guī)劃并不會(huì)到位。所以返鄉(xiāng)置業(yè)的時(shí)候，多打聽家鄉(xiāng)的規(guī)劃，多了解房屋周邊的項(xiàng)目開工情況，都是很有必要的。

而學(xué)區(qū)概念或教育資源也是當(dāng)前購房者最關(guān)心的內(nèi)容。這兩年很多三四線城市房屋價(jià)格上漲較快，多半和其占據(jù)較優(yōu)的學(xué)區(qū)資源有關(guān)。不過學(xué)區(qū)房本身有很多陷阱，需要購房者自己注意。一些大房企實(shí)力總體較強(qiáng)，相關(guān)學(xué)區(qū)總體可以保證。而一些中小房企包括本土的小房企，其實(shí)力是一般的，很多學(xué)區(qū)的承諾并不可信。所以對于返鄉(xiāng)置業(yè)的群體來說，購房的時(shí)候，對于學(xué)區(qū)學(xué)位等內(nèi)容需要多打聽。做足功課，這樣房屋交付后孩子入學(xué)基本上也不會(huì)有太大的問題。

從置業(yè)的戶型看，當(dāng)前可能會(huì)有一些新的變化。過去很多返鄉(xiāng)置業(yè)的交易，確實(shí)是有投資投機(jī)屬性的，所以戶型的關(guān)注度不高。但是如果考慮到疫情的關(guān)系，那么部分返鄉(xiāng)置業(yè)者可能就會(huì)有定居和生活的考慮，這個(gè)時(shí)候戶型就會(huì)顯得重要。所以從居住的角度看，小戶型反而性價(jià)比不高了，一般按現(xiàn)在二胎政策的大方向看，120平方米的物業(yè)還是有必要的。所以購房者應(yīng)該考慮下在家鄉(xiāng)定居的實(shí)際情況，進(jìn)而選擇居住性價(jià)比高的住宅項(xiàng)目。