王智 雷玄

2020年12月3日，重慶產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)顯示，華僑城掛牌轉(zhuǎn)讓旗下成都華僑城盈創(chuàng)實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司80%股權(quán)及3.2億元債權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價(jià)約4.79億元。同日，旗下武漢森億青城文旅創(chuàng)業(yè)發(fā)展中心99.96%的有限合伙份額也于重慶聯(lián)交所掛牌，轉(zhuǎn)讓底價(jià)約3.57億元。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020年下半年以來，華僑城頻繁出讓旗下資產(chǎn)，2020年11月至12月初，就累計(jì)出讓超過10個(gè)項(xiàng)目公司的股權(quán)和債權(quán)，如果上述資產(chǎn)悉數(shù)成功轉(zhuǎn)讓，華僑城將收回至少80億的現(xiàn)金。

以最近的股權(quán)、債權(quán)轉(zhuǎn)讓為例，根據(jù)2020年11月30日的財(cái)務(wù)報(bào)表，成都華僑城盈創(chuàng)實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司和武漢森億青城文旅創(chuàng)業(yè)發(fā)展中心營(yíng)業(yè)收入均為0，凈虧損分別為1154.58萬元和34.62萬元，并且前者負(fù)債總額約4.1億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)87.36%。

針對(duì)頻繁轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)的原因，華僑城方面表示，華僑城集團(tuán)旗下各區(qū)域集團(tuán)公司的資產(chǎn)處置、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)等行為是華僑城集團(tuán)實(shí)施新戰(zhàn)略后產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的舉措，是新發(fā)展模式下實(shí)現(xiàn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的重要路徑。以上舉措，既有利于華僑城進(jìn)一步聚焦文旅主業(yè)，保證企業(yè)有更多的精力和資源集中到文旅項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)中，不斷提升文旅核心競(jìng)爭(zhēng)力，通過資源優(yōu)化配置，為消費(fèi)者開發(fā)與建設(shè)更優(yōu)質(zhì)的文旅項(xiàng)目;同時(shí)，通過搭建產(chǎn)業(yè)平臺(tái)，集合更多優(yōu)秀企業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合戰(zhàn)略補(bǔ)差。

詩和遠(yuǎn)方的代價(jià)

從“旅游+地產(chǎn)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤拔幕?旅游+城鎮(zhèn)化”，近年來，華僑城在文旅產(chǎn)業(yè)方面更加聚焦，并保持著較大的投入力度。

除了鞏固“歡樂谷”、“歡樂海岸”等傳統(tǒng)旅游業(yè)務(wù)之外，還陸續(xù)引入新的IP、打造文化旅游節(jié)，即使是在新冠疫情籠罩的2020年，華僑城也仍然增厚資源儲(chǔ)備，想辦法保證其文旅產(chǎn)業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

以其上市平臺(tái)深圳華僑城股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“華僑城A”）為例，在2019年47宗新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目中，純住宅用地僅有19宗，占新增土儲(chǔ)宗數(shù)比例不足41%，大部分用地為“住宅+商業(yè)”性質(zhì)，純商業(yè)、文旅和美術(shù)文化園區(qū)產(chǎn)業(yè)用地，也有7宗。

進(jìn)入2020年，雖然上半年存在疫情影響，但是華僑城A在文旅方面的投入并未有減小，相反上半年新增的14宗土儲(chǔ)幾乎都是文旅綜合用地，住宅用地僅有2宗。

文旅產(chǎn)業(yè)的大幅擴(kuò)張并沒有帶來相應(yīng)的回報(bào)。觀察上半年地產(chǎn)和文旅項(xiàng)目銷售情況，在累計(jì)超過999萬平方米的可售面積中，華僑城A僅去化了約143萬平方米，對(duì)應(yīng)銷售金額約316.6億元。

而再看上半年的盈利指標(biāo)，華僑城A實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 171.08 億元，同比下降 3%;利潤(rùn)總額 29.19 億元，同比下降 29%;歸母凈利潤(rùn) 21.38 億元，同比下降 24%。截止到2020年第三季度，公司盈利情況有所好轉(zhuǎn)、但仍然難以扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入333.94億元，同比增長(zhǎng)11.83;利潤(rùn)總額74.4億元，同比下降16.63%;歸母凈利潤(rùn)52.48億元，同比下降12.5%，仍然是增收不增利。

另外華僑城A旅游板塊的毛利率一直拉低整體的毛利率，也長(zhǎng)期低于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收益率。

對(duì)于盈利下滑的原因，華僑城A在半年報(bào)中表示，受疫情影響，公司旅游板塊中的景區(qū)和酒店業(yè)務(wù)仍未至恢復(fù)上年同期水平;房地產(chǎn)及旅游綜合項(xiàng)目工程進(jìn)度延后，無法在報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收益。

諸葛找房高級(jí)分析師陳霄表示，華僑城一直以文旅產(chǎn)業(yè)為主業(yè)，在全國(guó)范圍內(nèi)具有廣泛的影響力和品牌優(yōu)勢(shì)。但是由于文旅地產(chǎn)本身具有規(guī)模大、投入高、回報(bào)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，在行業(yè)不景氣以及遭遇黑天鵝事件影響時(shí)，盈利能力將會(huì)嚴(yán)重受損。當(dāng)前融資趨緊的環(huán)境下，文旅地產(chǎn)大量的沉淀資金，對(duì)于企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展來說都具有一定壓力和挑戰(zhàn)。

多渠道降壓

事實(shí)上，不得不承認(rèn)，作為央企，華僑城在融資方面具有明顯的低成本優(yōu)勢(shì)，2019年全年，旗下上市公司華僑城A的平均融資成本僅為4.56%，而同期億翰智庫統(tǒng)計(jì)的top30-50（同梯隊(duì)）房企的平均融資成本為6.95%。

但另一方面，華僑城A的現(xiàn)金流和債務(wù)情況一直不樂觀。

截至2020年第三季度，華僑城A經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額連續(xù)3年為負(fù)，投資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額連續(xù)5年為負(fù)，而籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~則連續(xù)超過6年為正。有業(yè)內(nèi)人士指出，自身造血能力差、長(zhǎng)期高投入、更多要依靠外部資金輸血的發(fā)展模式，容易推高企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，不利于長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展。

對(duì)于自身的現(xiàn)金流和負(fù)債壓力，華僑城A并沒有避諱。在現(xiàn)金流方面，華僑城A公開表示，管理層高度重視現(xiàn)金流管理，不僅加快了項(xiàng)目的銷售回款速度，也嚴(yán)格執(zhí)行“以收定投”原則，時(shí)時(shí)關(guān)注銷售回款和投融資的匹配關(guān)系。對(duì)于整體的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，華僑城A也表示公司持續(xù)關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)管控。

同時(shí)2020半年報(bào)中，華僑城A也提到，將強(qiáng)化金融支撐作為下半年的經(jīng)營(yíng)策略，創(chuàng)新多渠道融資模式，綜合運(yùn)用直接融資、發(fā)行債券、權(quán)益融資等多種手段緩解資金壓力;另外也明確提到要嚴(yán)控資產(chǎn)負(fù)債率底線，努力實(shí)現(xiàn)年度經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流量回正目標(biāo)。

截至2020年6月，華僑城A的貨幣資金余額 384.68 億元，資產(chǎn)負(fù)債率 77.16%，較上年同期增加 0.46 個(gè)百分點(diǎn)。結(jié)合房企融資新規(guī)中“三條紅線”的內(nèi)容和wind數(shù)據(jù)，2020年6月底，華僑城A剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為71.5%，凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為111.24%和1.06，“三條紅線”全部踩中。

對(duì)于華僑城A 債務(wù)問題，華僑城方面表示，“三條紅線”政策的出臺(tái)是落實(shí)中央“房住不炒”定位，扎實(shí)做好“六穩(wěn)”工作，全面落實(shí)“六保”任務(wù)的有效措施?！叭龡l紅線”政策發(fā)布后，華僑城A高度重視并結(jié)合自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)實(shí)際情況，立即制定了一系列管控措施予以堅(jiān)決落實(shí)，管控措施成效已在三季報(bào)中開始顯現(xiàn)。

實(shí)際上到了第三季度，三項(xiàng)數(shù)據(jù)變?yōu)?9.6%、96.44%和1.1，確實(shí)已經(jīng)綠了“兩線”，但是基本上離規(guī)定的危險(xiǎn)線并沒有明顯距離，如果后續(xù)稍加放松，仍然容易再度引發(fā)紅線危機(jī)。

后續(xù)華僑城是否仍將變賣項(xiàng)目股權(quán)還不得而知，但短期可以肯定的是，詩和遠(yuǎn)方之外，文旅企業(yè)講好盈利和安全的故事，難度依然很大。