廣州新華學(xué)院

引言

房地產(chǎn)行業(yè)不僅是我國國民經(jīng)濟重要增長點產(chǎn)業(yè)，還涉及家電、建筑、裝飾和冶金等眾多產(chǎn)業(yè)，并且與金融業(yè)息息相關(guān)。隨著經(jīng)濟一體化和轉(zhuǎn)型趨勢，房地產(chǎn)公司面臨來自國內(nèi)外市場日益增加競爭壓力，如缺乏融資渠道、緩慢融資效率、流動性不足以及沉重債務(wù)等。由于房地產(chǎn)行業(yè)具有迫切需要現(xiàn)金回流特點，資金是限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展一個關(guān)鍵因素，企業(yè)需要從內(nèi)部和外部兩個方面進行融資，因此融資效率水平非常重要。而限購政策遏制投資需求，降低房價，銀行貸款政策針對房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)惠力度也大大減弱，使房地產(chǎn)資金回籠速度減慢。同時我國融資市場環(huán)境尚未健全，房地產(chǎn)企業(yè)融資模式渠道與資金有效資源配置有待改善。

因此，融資已成為影響房地產(chǎn)公司發(fā)展關(guān)鍵因素。針對房地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模不斷增長，融資效率低，融資成本高等現(xiàn)狀特點，研究房地產(chǎn)企業(yè)融資效率具有重要意義?；源耍疚难芯糠康禺a(chǎn)企業(yè)融資效率，此研究不但豐富融資效率內(nèi)容，而且為房地產(chǎn)及其他企業(yè)融資決策提供參考。

一、融資效率及其評價方法

（一）融資效率及影響因素

融資效率是指企業(yè)在融資活動中所達到的效能。融資效率常常用于判別融資模式高效與否，如果通過融資能產(chǎn)生較高資金效能，表明該融資模式適合公司發(fā)展，反之則不然?，F(xiàn)歸納影響房地產(chǎn)融資效率投入產(chǎn)出指標(biāo)如表1。

表1 影響房企融資效率投入產(chǎn)出指標(biāo)表

（二）數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法（DEA模型）

融資效率評價方法主要有實證分析法、層次分析法以及數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法等。由于數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法（DEA模型）容易獲取模型數(shù)據(jù)及廣泛應(yīng)用，因此本文使用DEA模型分析房地產(chǎn)企業(yè)融資效率。數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法是基于企業(yè)投入與產(chǎn)出分析，計算兩者比例關(guān)系，即：“多投入、多產(chǎn)出”評價體系，從表1中選取投入產(chǎn)出具體分析指標(biāo)如表2。

表2 投入產(chǎn)出指標(biāo)表

DEA模型由綜合效率、純技術(shù)效率和規(guī)模效率組成，純技術(shù)效率和規(guī)模效率構(gòu)成綜合效率，企業(yè)管理與技術(shù)水平影響純技術(shù)效率，企業(yè)實際經(jīng)營規(guī)模影響規(guī)模效率，它們之間關(guān)系如下面公式（1）和（2）所示。模型計算過程如下，先采用上表2投入產(chǎn)出指標(biāo)，計算出所采用企業(yè)與數(shù)據(jù)樣本根據(jù)各指標(biāo)公式計算出分布情況，然后運用DEA模型相關(guān)軟件計算出CCR模型和BCC模型，最后運用公式進行計算再分析得出結(jié)果。倘若綜合效率等于純技術(shù)效率，此時規(guī)模效率為1，企業(yè)處于最佳規(guī)模；如規(guī)模效率小于1，規(guī)模效益遞增，規(guī)模效率大于1，規(guī)模效益遞減。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資效率分析

（一）樣本選取及數(shù)據(jù)來源

本文選取10家有代表性房地產(chǎn)上市公司 2018 年數(shù)據(jù)作為研究對象，運用DEA模型測算其中融資效率。十家樣本公司和其投入產(chǎn)出指標(biāo)分布如表3和4。

表3 十家房地產(chǎn)上市公司

表4 各投入產(chǎn)出指標(biāo)分布情況表

由表4可知，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)都在5000億以上，資產(chǎn)越多，規(guī)模越大，企業(yè)規(guī)模勢必影響融資效率。有兩家企業(yè)財務(wù)費用小于0，利息支出小于收入，表明這兩家房地產(chǎn)企業(yè)資金較為充足，大部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)費用為正，房地產(chǎn)業(yè)是資金需求量較大行業(yè)，為了保持企業(yè)發(fā)展需要獲得更多資金，因此提高融資效率成為必然。只有一家房企資產(chǎn)負債率處于0.50～0.60水平，其他九家企業(yè)處于高資產(chǎn)負債率水平，在0.70以上，因此它們需要承擔(dān)較高財務(wù)風(fēng)險。

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速率越大，企業(yè)銷售能力越強，資產(chǎn)利用率就越高。對于總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，大部分企業(yè)集中在0.20.3之間，說明營運效率差別不大。對于凈資產(chǎn)收益率而言，處于15%～40%為正常水平，在此范圍內(nèi)，該項指標(biāo)數(shù)值越大，說明投資收益越大，獲利能力越強，企業(yè)獲利能力同樣影響融資能力。

（二）基于DEA模型融資效率分析

運用相關(guān)軟件DEA-SOLVER Pro5.0，得出這十家房地產(chǎn)上市公司融資效率如表5。

表5 融資效率數(shù)值表

由表5可知，這十家房地產(chǎn)綜合效率平均值為0.86，且規(guī)模效率0.95小于1，規(guī)模效益遞增。中國海外發(fā)展、碧桂園、龍湖地產(chǎn)、金地集團綜合效率均為1且等于純技術(shù)效率，規(guī)模效率為1，說明這四家公司具有最佳規(guī)模。中國恒大和華夏幸福它們的綜合效率都遠低于1，主要受純技術(shù)效率影響，因此需要提升公司經(jīng)營效率。

從表5可知，大部分企業(yè)純技術(shù)效率接近或等于1，表明大部分企業(yè)經(jīng)營效率尚可。只有恒大和華夏幸福這兩家企業(yè)純技術(shù)效率嚴(yán)重偏離有效值1，表明其運營方式和管理水平較低，應(yīng)加強運營管理水平，積極開拓新型融資方式，提升融資效率。

規(guī)模效率是受規(guī)模收益變化影響生產(chǎn)效率，當(dāng)比例效率為1，則為最佳規(guī)模；否則，規(guī)模效率所有損失。表5可知，十家公司規(guī)模效率平均值接近1，其中中國海外發(fā)展、碧桂園、龍湖地產(chǎn)、金地集團規(guī)模效率均為1，因此它們的規(guī)模為最佳規(guī)模。而萬科和中國恒大規(guī)模效率偏離均值，都小于1，其規(guī)模效益遞增，說明沒有合理利用資源，可能投入大造成資源損失或投入不合理。因此，企業(yè)應(yīng)優(yōu)化資源配置，使其均衡發(fā)展達到最優(yōu)規(guī)模效益。

三、結(jié)論及建議

本文基于2018年十家有代表性房地產(chǎn)上市公司，根據(jù)DEA模型研究融資效率，得出如下結(jié)論：① 十家房地產(chǎn)上市公司綜合效率均值為0.86，同時受純技術(shù)效率和規(guī)模效率影響。② 十家房地產(chǎn)上市公司純技術(shù)效率均值為0.91，大部分公司純技術(shù)效率接近或等于1，表明企業(yè)經(jīng)營效率比較高。③ 十家公司規(guī)模效率平均值接近1，表明其規(guī)模接近最佳規(guī)模。

針對以上結(jié)論，提出如下建議：① 合理安排融資結(jié)構(gòu)、提升融資效率、給企業(yè)帶來經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)考慮除了銀行外其他類型融資方式，改善融資結(jié)構(gòu)比例，降低損失風(fēng)險，企業(yè)可運用多種融資方式渠道建立健全融資市場體制。② 房企應(yīng)優(yōu)化資源配置，積極開拓新型融資方式，提升資本結(jié)構(gòu)趨向合理化，降低融資成本，緩解償債壓力，提高企業(yè)融資效率。

結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系民生和國民經(jīng)濟，行業(yè)最大特點是需要足夠資金，解決資金困難方法之一是籌集資金，提高融資效率。本文基于十家房地產(chǎn)上市公司DEA模型研究房地產(chǎn)業(yè)融資效率。研究發(fā)現(xiàn)，這十家房企綜合效率主要受純技術(shù)效率影響較大，大部分企業(yè)經(jīng)營效率尚可，且總體規(guī)模接近最佳規(guī)模。為進一步發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，企業(yè)應(yīng)合理有效安排融資結(jié)構(gòu)，均衡融資方式比重，融資方式多樣化。降低融資成本從而降低企業(yè)風(fēng)險，提升融資能力以使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展；政府需更積極加強宏觀調(diào)控，健全和完善有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和法制體系。