簡(jiǎn)歡 潘家永

近期，我國(guó)一互聯(lián)網(wǎng)租房企業(yè)蛋殼公寓因經(jīng)營(yíng)不善陷入風(fēng)波，80萬租戶、業(yè)主受到影響。這類長(zhǎng)租公寓一般一次性收取房客較長(zhǎng)時(shí)間的房租，卻按月向房東支付房租，一旦公司資金鏈出現(xiàn)問題，很容易引發(fā)危機(jī)。談房無小事，線下的面對(duì)面租房交易不小心也會(huì)“踩雷”，那么，房屋出租的雙方到底有哪些權(quán)利和義務(wù)呢？

承租人可否裝修出租房？

近日，租戶小高收到法院的傳票，得知自己被原房東告了。事情的經(jīng)過是這樣的。2019年1月，小高在房東老劉處租下了一套兩百平方米的高層住宅，雙方簽訂合同，租期為兩年，合同約定履約保障金為兩個(gè)月租金，并在合同到期后退還給小高。承租期間，小高對(duì)住房的格局不滿意，在沒有告知房東老劉的情況下擅自拆除了原來的隔墻，并且重新裝修。租房到期后，小高通知老劉收房并要求退還履約保障金。但老劉收房時(shí)看到該住房的格局跟兩年前租出去時(shí)大不相同，無法接受，便要求小高自費(fèi)將房屋恢復(fù)原樣，否則將不退還履約保障金。小高無奈，只能將鑰匙快遞給老劉，心想作為保障金的兩個(gè)月房租大不了不要了。但他沒想到，自己還是被老劉告上了法院。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，小高裝修承租房未經(jīng)房東同意，應(yīng)及時(shí)恢復(fù)房屋至原狀。由于房屋在恢復(fù)原狀前無法另行出租，會(huì)給房東造成一定的租金損失，小高應(yīng)參照合同約定支付合理的租金損失。

律師說法：我國(guó)《民法典》第七百一十五條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失?！睋?jù)此，承租人修改房?jī)?nèi)裝修必須征得出租人的同意，如果擅自進(jìn)行裝飾裝修，則構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

承租人可否轉(zhuǎn)租？

張先生有一套商鋪要出租，李女士覺得該商鋪各方面都很合適，便于2014年與張先生簽訂了為期10年的《房屋租賃合同》，合同中并未明確標(biāo)示李女士不能將該商鋪進(jìn)行轉(zhuǎn)租。2016年，李女士將商鋪的一部分轉(zhuǎn)租給朋友劉女士經(jīng)營(yíng)水吧。2019年，張先生以李女士未經(jīng)同意將商鋪擅自轉(zhuǎn)租為由，將李女士告上法庭，要求解除租房合同。李女士表示不能接受，因?yàn)閺埾壬妥≡谏啼亴?duì)面的小區(qū)。李女士經(jīng)?？吹綇埾壬舷掳嗦方?jīng)此處，因此張先生也肯定能看到水吧醒目的標(biāo)志，應(yīng)該早就知道商鋪被轉(zhuǎn)租出去的事實(shí)，但是張先生一直沒有對(duì)轉(zhuǎn)租一事提出異議，而是在三年后把自己告上法庭。

法院經(jīng)審理查明，李女士所述屬實(shí)。應(yīng)當(dāng)推定，房東張先生知道或應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)租的事實(shí)，但在法定的6個(gè)月內(nèi)并未行使自己的權(quán)利。因此，對(duì)于其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效，人民法院不予支持。李女士與張先生之間的《房屋租賃合同》仍有效。

律師說法：根據(jù)法律規(guī)定，承租人對(duì)租賃物進(jìn)行轉(zhuǎn)租的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意，否則出租人可以主張解除租賃合同。但是，出租人默許的，也能發(fā)生認(rèn)可的法律效果。我國(guó)《民法典》第七百一十八條規(guī)定：“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。”據(jù)此，對(duì)于承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋的，出租人要想解除合同、收回房屋，務(wù)必盡快提出異議。

承租人何時(shí)享有優(yōu)先承租權(quán)？

張老師是上海一培訓(xùn)學(xué)校的校長(zhǎng)，一年前他從房東李先生處租了一套底層商鋪?zhàn)鳛榕嘤?xùn)場(chǎng)所。張老師與李先生簽訂了《房屋租賃合同》，租期一年，房租每月1萬元。轉(zhuǎn)眼一年過去了，張老師接到房東的電話，說合同到期后便要收回商鋪，并以1.5萬元租給別人，要求他在到期時(shí)搬走。張老師和房東溝通表示，他愿意以同等的條件續(xù)租。但房東表示已經(jīng)和下家承租者商量好承租事宜，而且商鋪是他的，他想租給誰就租給誰。張老師無奈，只能將房東告上法庭。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，我國(guó)《民法典》第七百三十四條第二款規(guī)定“租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利”，張老師有繼續(xù)承租的意愿，因此張老師作為合法承租人，可以在同等條件下優(yōu)先租賃該店面。

律師說法：承租人的優(yōu)先承租權(quán)，是指出租人在租賃期限屆滿時(shí)繼續(xù)出租該房屋時(shí)，承租人在與第三人同等條件下享有優(yōu)先承租的權(quán)利。行使優(yōu)先承租權(quán)應(yīng)當(dāng)符合以下條件：一是享有優(yōu)先承租權(quán)的主體僅限于原房屋租賃合同的承租人;二是以雙方簽訂有租賃期限六個(gè)月以上的書面合同為前提條件，不定期租賃關(guān)系的承租人不享有優(yōu)先承租權(quán);三是出租人決定繼續(xù)出租原租賃房屋;四是必須是在同等條件下行使，同等條件的內(nèi)容通常包括租賃價(jià)格、租金支付方式與期限、租賃期限、違約責(zé)任等構(gòu)成租賃合同的要素。

承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的重要條件是出租人履行通知義務(wù)。關(guān)于通知期限，雖然法律無明確規(guī)定，但是出租人應(yīng)當(dāng)盡快通知承租人，如果不通知的，要承擔(dān)法律責(zé)任。出租人履行通知義務(wù)時(shí)，可以約定行使優(yōu)先承租權(quán)的期限。如果沒有約定，承租人自接到通知之日起15日內(nèi)未明確表示繼續(xù)承租的，視為其放棄優(yōu)先承租權(quán)。

承租人可否要求出租人履行維修義務(wù)？

小許在房東馮先生處租了幾間平房作為倉(cāng)庫(kù)使用，合同約定租期為兩年，租金一季度一付。在下了幾場(chǎng)小雨后，小許發(fā)現(xiàn)其中一間平房的房頂有漏雨的現(xiàn)象，好在漏雨處并沒有給小許造成損失。小許聯(lián)系房東馮先生，要求盡快進(jìn)行修葺，否則以后因下雨造成損失就需要馮先生進(jìn)行賠償。但馮先生認(rèn)為，小許承租時(shí)房子并沒有漏雨的現(xiàn)象，現(xiàn)在漏雨應(yīng)該由小許自行負(fù)責(zé)修葺。承租雙方就修葺事宜不能達(dá)成一致，在一次大雨后，小許將馮先生告上法庭，要求馮先生立刻對(duì)該房屋進(jìn)行修葺。

法院認(rèn)為，就房屋漏雨的維修責(zé)任，雙方在合同中并未約定，根據(jù)我國(guó)《民法典》第七百一十二條規(guī)定“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外”，在沒有約定的情況下，房東馮先生有維修義務(wù)。因此，小許要求房東維修房屋的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予支持。

律師說法：根據(jù)我國(guó)《民法典》第七百一十二條、第七百一十三條和我國(guó)《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，同時(shí)具備以下兩個(gè)條件時(shí)，承租人可以要求房東對(duì)房屋進(jìn)行維修：一是租賃合同中約定由出租人維修或者沒有約定維修義務(wù)人;二是住房系自然損壞，即在正常使用過程中損壞。如果因承租人的過錯(cuò)致使房屋需要維修的，房東不承擔(dān)維修義務(wù)，應(yīng)當(dāng)由承租人負(fù)責(zé)維修或者賠償。另外，負(fù)有法定維修義務(wù)的出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);因維修房屋影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。