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        房地產(chǎn)凜冬將逝 未來可期

        2021-05-30 10:48:04陳嘉瑤張光裕
        財(cái)經(jīng) 2021年26期
        關(guān)鍵詞:碧桂園政策區(qū)域

        陳嘉瑤 張光裕

        在地產(chǎn)行業(yè)一片哀嚎,被現(xiàn)金流折磨得喘不過氣時(shí),監(jiān)管層終于陸續(xù)釋放利好政策。

        12月8日至10日舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,雖然再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,但也指出,未來會(huì)加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo),探索新的發(fā)展模式。堅(jiān)持租購并舉,加快發(fā)展長租房市場,推進(jìn)保障性住房建設(shè),支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

        貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為,今年下半年市場出現(xiàn)接近停滯的狀態(tài),根本原因是下半年的過快降杠桿,多項(xiàng)金融政策同時(shí)收緊,政策效用疊加導(dǎo)致房企融資環(huán)境、購房者購房信貸環(huán)境均快速收緊。未來房地產(chǎn)在“良性循環(huán)”指引下,前期過緊的金融政策將結(jié)構(gòu)性調(diào)整。

        其實(shí),早在10月初,調(diào)研房企之后,銀行的個(gè)人住房貸款發(fā)放速度,以及房企的發(fā)債融資情況就有了改善。

        年底央行還為市場釋放了流動(dòng)性,下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),為市場增加了1.2萬億元資金供給。

        但政策適當(dāng)放松,并不意味著房企可以走回舉債高速擴(kuò)張的老路。在中央穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控總基調(diào)下,近期監(jiān)管層的動(dòng)作,更像是為了恢復(fù)市場信心而打的補(bǔ)丁。

        這意味著,春天到來之前,房企下半場淘汰賽是一場持久戰(zhàn)。這時(shí)聰明的房企已經(jīng)開始做組織升級、人員優(yōu)化、業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型,筑建新的護(hù)城河。

        過冬

        簡要盤點(diǎn),今年沖擊樓市銷售的關(guān)鍵政策主要有三條:

        先是年初房地產(chǎn)貸款“兩集中”制度出臺(tái),為各銀行發(fā)放的住房貸款設(shè)置了比例上限,即不得超過該銀行總貸款額的一定比例。隨后,廣州、上海、杭州等多座一二線城市陸續(xù)發(fā)生放貸額度緊張、放款周期拉長等“貸款難”情況。

        其次是二手房指導(dǎo)價(jià),即二手房掛牌價(jià)要根據(jù)當(dāng)?shù)刈〗ň职l(fā)布的參考價(jià)格來定。自深圳在2月率先出臺(tái)該政策后,不少一二線城市陸續(xù)跟進(jìn)。

        該政策落地區(qū)域,二手房掛牌價(jià)大多有一定程度的滑落,結(jié)果是從供需兩個(gè)方向都抑制了二手房市場的熱度。買家觀望,賣家不甘心,開始惜售。

        二手房與新房市場唇齒相依。部分想買新房改善居住品質(zhì)的購房者,只有把手里的房子賣出去,才能湊出新房首付款,但二手房市場冷清了,他們買新房的事也得順延。

        房企現(xiàn)金流不暢后,風(fēng)險(xiǎn)逐漸蔓延。

        各種負(fù)面消息頻發(fā),讓金融機(jī)構(gòu)對房企的信心越來越少。行業(yè)主要融資渠道發(fā)債、銷售、開發(fā)貸幾乎都處于阻塞不通的狀態(tài)。

        房地產(chǎn)行業(yè)的安全會(huì)影響金融和經(jīng)濟(jì)安全。為了加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo),年底,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、央行降準(zhǔn)都釋放了利好信號。

        但這些糾偏舉措不足以快速恢復(fù)市場信心,去杠桿已經(jīng)成為行業(yè)新常態(tài)。

        瑞銀財(cái)富管理投資總監(jiān)辦公室分析師夏天認(rèn)為,今年房地產(chǎn)行業(yè)融資收緊,疊加房地產(chǎn)稅等政策落地,可能讓業(yè)內(nèi)覺得政策收緊力度比往年大。但實(shí)際上,過去三五年里,房地產(chǎn)行業(yè)的政策從來沒有大幅放松過,尤其是融資政策。

        新增人民幣貸款中房地產(chǎn)行業(yè)的占比(包括房貸)已經(jīng)從2016年的峰值45%,回落到2021年上半年的23%,這一指標(biāo)在過去幾年都是有序下行的。

        房企覺得今年政策收緊,是由于2020年供應(yīng)端去杠桿的動(dòng)作被疫情打斷,流動(dòng)性處于極度寬松的狀態(tài)。2021年隨著經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)正常,寬松政策自然會(huì)逐漸退出。

        房地產(chǎn)行業(yè)的政策收緊是有延續(xù)性的,并且在未來的短到中期都會(huì)持續(xù)。雖然近期房地產(chǎn)公司信用風(fēng)險(xiǎn)較高的情況下,政府有短期的政策支持,但不會(huì)再讓流動(dòng)性過度泛濫。

        御寒

        盡管日子不好過,但碧桂園、萬科都在公開場合發(fā)聲,認(rèn)為“三道紅線”給出了三年的寬限期,屬于比較務(wù)實(shí)的指標(biāo),對于財(cái)務(wù)表現(xiàn)優(yōu)良的企業(yè)是長期利好。

        即“三條紅線”讓資本市場重新審視放款要求,不再以規(guī)模為主要投資條件,而是重點(diǎn)瞄準(zhǔn)那些財(cái)務(wù)指標(biāo)較好的企業(yè)。這讓小而美的企業(yè)得到了更多機(jī)會(huì),頭部地產(chǎn)公司的融資狀況進(jìn)一步兩極分化。

        Wind數(shù)據(jù)顯示,2021年10月1日-12月11日,地產(chǎn)企業(yè)新發(fā)行債券共98筆,民營企業(yè)有8筆。民營房企中既有前三強(qiáng)萬科,也有區(qū)域型房企兆泰集團(tuán)、濱江集團(tuán)。

        2021年12月1日,碧桂園一筆計(jì)劃在銀行間債券市場發(fā)行的50億元中期票據(jù)已獲受理,進(jìn)入預(yù)評環(huán)節(jié)。此前,銀行間市場交易商協(xié)會(huì)對申報(bào)中期票據(jù)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)是“中央及地方國有房地產(chǎn)企業(yè)以及A股上市房地產(chǎn)企業(yè)”。

        融資環(huán)境漸回理性后,地產(chǎn)行業(yè)的淘汰賽正式進(jìn)入到下半場。碧桂園、萬科、龍湖、保利等房企起碼在三年前,就意識(shí)到行業(yè)規(guī)模紅利已近尾聲,管理紅利時(shí)代已來。

        但2021年,真切感受到同一梯隊(duì)的同伴陷入生存危機(jī),讓它們更加緊迫地進(jìn)行組織調(diào)整、人員優(yōu)化、業(yè)務(wù)聚焦,而這些調(diào)整的最終目的就是打造新的競爭力。

        12月3日,碧桂園月度管理會(huì)議上,總裁莫斌表示,房住不炒是永遠(yuǎn)的主旋律。市場邏輯已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化,房地產(chǎn)行業(yè)正在向制造業(yè)回歸。國家對地產(chǎn)市場的整頓,會(huì)把不好的企業(yè)、不好的產(chǎn)品、不好的行為出清。

        北京大學(xué)國家發(fā)展研究院BiMBA商學(xué)院院長陳春花認(rèn)為,中國制造業(yè)中的優(yōu)秀公司,無論是資金核算、品質(zhì)控制,還是對消費(fèi)者需求的快速反應(yīng)能力,不同產(chǎn)品線、業(yè)務(wù)單元間協(xié)同作戰(zhàn)的能力,以及端到端的全鏈條價(jià)值釋放能力,都值得地產(chǎn)公司研究、學(xué)習(xí)。

        整個(gè)2021年,地產(chǎn)頭部企業(yè)都在按以上思路做調(diào)整。

        在資金核算方面,今年碧桂園要求每一個(gè)項(xiàng)目、樓盤都要達(dá)到以銷定產(chǎn)、以收定支。拿地投資額度根據(jù)回款目標(biāo)完成度調(diào)節(jié),賣房越多的區(qū)域,集團(tuán)就越給資源去拿地。

        某頭部房企投資拓展部的一位工作人員透露,現(xiàn)在拿地投資,優(yōu)先考慮的是現(xiàn)金流和利潤率,絕不能盲目做回報(bào)不劃算的項(xiàng)目?!皟杉小蹦J较?,為了控制風(fēng)險(xiǎn)提高效率,確保資金被有效利用,他們正推進(jìn)研判流程標(biāo)準(zhǔn)化,以提高投資效率。

        在需求端的品質(zhì)控制方面,為了增強(qiáng)精細(xì)化管理能力,打磨出更好的產(chǎn)品,頭部房企繼續(xù)對組織和人開刀。

        過去,全國布局的大型房企,單個(gè)區(qū)域管理半徑過大,區(qū)域總手下幾百個(gè)項(xiàng)目,項(xiàng)目總要同時(shí)管理四五個(gè)城市,不利于做精產(chǎn)品和提供個(gè)性化服務(wù)。

        2020年,碧桂園對集團(tuán)和區(qū)域架構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化整合,將部分業(yè)務(wù)規(guī)模偏小的、地域鄰近的區(qū)域合并,將較大的區(qū)域再次裂變,并將地產(chǎn)業(yè)務(wù)的戰(zhàn)場繼續(xù)向五六線城市下沉。

        在人員配比上,碧桂園取消了大多數(shù)區(qū)域投資副總裁職位。過去,這家公司在下沉的每個(gè)區(qū)域中基本都會(huì)設(shè)立一名投資副總裁崗,協(xié)助區(qū)域總共同拿地?,F(xiàn)在,碧桂園將這部分權(quán)責(zé)明確分給區(qū)域總。

        責(zé)權(quán)變多的不僅是區(qū)域總。從項(xiàng)目總到技術(shù)工人,隨著對品質(zhì)、服務(wù)、效率的重視,房企對人才的要求變得更加多元。他們認(rèn)為,只有懂得全流程的操盤思路,才有能力在每個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)提升效能的方法。

        2021年,碧桂園項(xiàng)目總培訓(xùn)班增設(shè)了圍繞項(xiàng)目運(yùn)營的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和“投供銷回交”等核心經(jīng)營管理知識(shí),平均設(shè)置40門專業(yè)課程,從產(chǎn)品力、經(jīng)營力和風(fēng)控力方向展開。

        一位資深獵頭透露,2021年市場雖不好,但龍湖、萬科、萬達(dá)、碧桂園,這幾家財(cái)務(wù)指標(biāo)、管理較好的公司人才仍有HR在搶,只是“操盤過10萬平方米”以上大項(xiàng)的經(jīng)歷已經(jīng)不再吸引人,懂項(xiàng)目全流程,通過創(chuàng)新思維,解決過項(xiàng)目品質(zhì)、服務(wù)等問題的人才更符合市場的要求。

        羅蘭貝格房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員張翼飛認(rèn)為,供給端土地供應(yīng)整體放緩、價(jià)格提升,以及需求端消費(fèi)者向“重質(zhì)不重量”結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型都在倒逼房企謹(jǐn)慎拿地、打磨產(chǎn)品。

        迎春

        下一個(gè)春天,地產(chǎn)開發(fā)已不是房企的唯一標(biāo)簽。早在五年前,頭部公司就把業(yè)務(wù)的觸角伸向蓋房子以外的世界。但2021年行業(yè)的外拓和此前不同,房企不再盲目擴(kuò)張,而是跟緊國家城鎮(zhèn)化發(fā)展步伐和政策主導(dǎo)方向,扎根主業(yè)和朝陽行業(yè)。

        如城市更新、物業(yè)、物流、農(nóng)業(yè)、建筑機(jī)器人等。這些都是房企增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展能力、降本提效的新生力量。

        2021年,頭部房企對新賽道已從入局到修煉轉(zhuǎn)換。它們在地產(chǎn)抓品質(zhì)、效率的同時(shí),更加緊迫地激發(fā)新業(yè)務(wù)的活力,增強(qiáng)新老業(yè)務(wù)的協(xié)同性。

        2021年6月11日,萬科再次調(diào)整了跟投機(jī)制,除了地產(chǎn)業(yè)務(wù),對擬拓展的非開發(fā)業(yè)務(wù)也引入了激勵(lì)措施。

        即萬科非開發(fā)業(yè)務(wù)的核心經(jīng)營團(tuán)隊(duì)、骨干員工等都可以跟投新業(yè)務(wù),包括但不限于物流倉儲(chǔ)、商業(yè)、長租公寓、冰雪、企業(yè)服務(wù)、食品業(yè)務(wù)等領(lǐng)域。

        2021年下半年,碧桂園子公司博智林啟動(dòng)機(jī)器人建房的試點(diǎn)工程,在“拆解一棟樓”的試驗(yàn)中,測量、地面整平、螺桿洞封堵等環(huán)節(jié),建筑機(jī)器人已經(jīng)可以像流水線生產(chǎn)一樣作業(yè)。

        建筑機(jī)器人的規(guī)?;瘧?yīng)用,不僅能夠提高施工項(xiàng)目的質(zhì)量、效率,還能部分解決行業(yè)正在面臨的用工荒問題。

        其實(shí),2021年,面對生存與轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),房企做出的組織調(diào)整、管理優(yōu)化遠(yuǎn)不只這些。每個(gè)行業(yè)都會(huì)經(jīng)歷階段性陣痛,重點(diǎn)是如何過冬,以及以怎樣的姿態(tài)迎接春天。

        住房需求永遠(yuǎn)存在,房地產(chǎn)一定是有市場的。如果沒有市場,那就是企業(yè)沒有競爭力。楊國強(qiáng)在年底的內(nèi)部會(huì)上談到,在當(dāng)前市場格局下,只要應(yīng)對得當(dāng)、聚焦競爭力提升,就能穿越周期,實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

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