韓涵沛

摘要：長(zhǎng)期以來(lái)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)占據(jù)主導(dǎo)地位，直接決定了國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。從顯性特征分析，往往表現(xiàn)為投資周期長(zhǎng)、金額大及影響因素復(fù)雜等，而這些恰好是誘發(fā)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的轉(zhuǎn)型，再加上國(guó)家的調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展步伐放緩，生存與發(fā)展面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，風(fēng)險(xiǎn)重重。面對(duì)這一情況，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)加強(qiáng)自身防范，注重強(qiáng)化自身風(fēng)險(xiǎn)防范與抵御能力。鑒于此，本文對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并嘗試提出應(yīng)對(duì)之策，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)防范控制策略，進(jìn)而獲取最大化的經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 投資 風(fēng)險(xiǎn) 防范

隨著近年來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，由于其過(guò)快發(fā)展與投資過(guò)熱，部分城市的房地產(chǎn)泡沫有加快的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是一項(xiàng)綜合性、專業(yè)性、技術(shù)性極強(qiáng)的活動(dòng)，同時(shí)也是一個(gè)高投入、高回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)，這些特征決定了它不同于一般產(chǎn)品的投資，投資者必須對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行透徹的分析和科學(xué)的防范。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范的重要性

隨著社會(huì)生活水平的提升，房地產(chǎn)借助國(guó)家經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展契機(jī)，快速抓住了人們的消費(fèi)心理，將其打造成為一種全新的投資模式。自2008年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展突飛猛進(jìn)，一躍成為市場(chǎng)炙手可熱的領(lǐng)域，即便到了近兩年我國(guó)房地產(chǎn)投資依然堅(jiān)挺。但在看到欣欣向榮一面的同時(shí)，也必須要認(rèn)清當(dāng)前所面臨的形勢(shì)。2019年，全國(guó)房地產(chǎn)銷售總額逼近16萬(wàn)億元，但是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)空間卻在不斷地壓縮。去年商品房銷售面積同比下降0.1%;銷售金額雖然同比增長(zhǎng)6.5%，增速卻比2018年低了1.5%。增速放緩意味著行業(yè)規(guī)模已經(jīng)靠近“天花板”。對(duì)此，積極從風(fēng)險(xiǎn)的角度看待發(fā)展，這對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)至關(guān)重要。一方面，加強(qiáng)投資風(fēng)險(xiǎn)防范將有利于行業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期發(fā)展，已經(jīng)成長(zhǎng)為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的支柱，一旦因投資風(fēng)險(xiǎn)控制不力而崩盤，勢(shì)必對(duì)行業(yè)乃至國(guó)家經(jīng)濟(jì)造成影響，甚至引發(fā)更大范疇的社會(huì)不穩(wěn)定。因此，在行業(yè)發(fā)展中不能盲目自信，而要時(shí)刻將投資風(fēng)險(xiǎn)化解作為第一要?jiǎng)?wù)。另一方面，加強(qiáng)投資風(fēng)險(xiǎn)防范將有利于社會(huì)發(fā)展。房地產(chǎn)不僅涉及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更事關(guān)民生，是物質(zhì)生活中的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)保障。對(duì)于民眾而言，過(guò)高的房?jī)r(jià)會(huì)影響民眾的生活質(zhì)量，而房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展則可以為普通民眾提供基本保障，滿足市場(chǎng)的剛性需要。

二、 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）政策性風(fēng)險(xiǎn)

基于我國(guó)國(guó)情，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型期，其主導(dǎo)者除了市場(chǎng)以外，還具備政府引導(dǎo)的體現(xiàn)，并且這種“兩只手”的管理模式還將長(zhǎng)期存在。關(guān)于政府對(duì)行業(yè)的管理而言，主要是依托宏觀的市場(chǎng)調(diào)控手段，政府利用房地產(chǎn)行業(yè)管理政策進(jìn)行干預(yù)，以規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的整體走向，而這種政策的實(shí)踐也必然會(huì)影響房地產(chǎn)投資決策，從而引發(fā)不確定性的政策風(fēng)險(xiǎn)。

（二）市場(chǎng)性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化屬性同樣面臨著與其他行業(yè)一樣的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)調(diào)查得知，2017年后北上廣深一線城市房產(chǎn)銷售額有所下降，而三四線城市去庫(kù)存壓力較大?？傊?，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)較為飽和。在這一市場(chǎng)形勢(shì)下，各大房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，尤其是2018年后，為了能夠獲取更多的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，房企之間頻繁開(kāi)展價(jià)格戰(zhàn)。

（三）資金性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)依賴資金支持，其作為資金密集型行業(yè)，在樓盤的規(guī)劃與建設(shè)過(guò)程中勢(shì)必需要投入大量的資金予以保障。然而，隨著國(guó)家金融政策的變化，對(duì)房地產(chǎn)融資貸款產(chǎn)生了影響，甚至導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)資金斷流，這不僅容易導(dǎo)致樓盤項(xiàng)目無(wú)法交付，甚至給房地產(chǎn)企業(yè)造成致命打擊，進(jìn)而形成了資金風(fēng)險(xiǎn)。

（四）經(jīng)營(yíng)能力風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式對(duì)負(fù)債依賴較大，故風(fēng)險(xiǎn)較大。截至2018年3月底，上市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到 79.06%，較 2017 年末上升 0.34 個(gè)百分點(diǎn)，較 2017 年一季度末上升 1.59 個(gè)百分點(diǎn)，杠桿率已經(jīng)處于歷史高位。據(jù)一季報(bào)顯示，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，近 20 家公司資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò) 85%，有近一半的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%。對(duì)此，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范策略

站在理論角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)很難完全規(guī)避，是客觀存在的，在防范過(guò)程中一般通過(guò)主觀判斷的方式，若是主客觀保持一致表明存在風(fēng)險(xiǎn)，需要采取有效防范措施。為了達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的，需要加大風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)力度，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)不僅有著較大投資量與較長(zhǎng)回收期的特點(diǎn)，收益和風(fēng)險(xiǎn)也很高，開(kāi)發(fā)商要想順利收回投資，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的增長(zhǎng)，需要在制定決策方案的過(guò)程中加強(qiáng)可行性研究，做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)工作。這需要對(duì)房地產(chǎn)信息做出全面收集，開(kāi)展項(xiàng)目SWOT可行性定向分析，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前也要采取可行性分析措施。主要分析內(nèi)容包括現(xiàn)行房地產(chǎn)法律與政策情況，其可能對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)哪些影響，針對(duì)各種類型、概率與規(guī)模的風(fēng)險(xiǎn)，必須實(shí)行有針對(duì)性的解決手段，確保最大限度降低房地產(chǎn)投資中面臨的風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展打牢基礎(chǔ)。

（一） 關(guān)注政府政策導(dǎo)向，掌握最佳的投資時(shí)期

第一，要時(shí)刻注意房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制變化情況，掌握最新的政策法規(guī)，并成立專門的政策分析小組，保證最終評(píng)估的科學(xué)性。要了解國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢(shì)，制定相應(yīng)的分散性投資計(jì)劃。第二，土地使用權(quán)獲取前需要做出相應(yīng)的評(píng)估和預(yù)算，確保滿足各項(xiàng)開(kāi)發(fā)條件，與政府加強(qiáng)溝通和合作，爭(zhēng)取更多資金、政策等方面的扶持。在土地開(kāi)發(fā)與利用過(guò)程中，必須在分配上保證合理性，實(shí)現(xiàn)對(duì)已有資源的循環(huán)利用，也降低風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的不利影響。

（二）提前布局，完善項(xiàng)目可行性研究

要想保證項(xiàng)目投資估算更加準(zhǔn)確，達(dá)到可行性要求，針對(duì)有意向的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，大多數(shù)標(biāo)桿房企會(huì)把立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、規(guī)劃等環(huán)節(jié)前置于項(xiàng)目拿地階段，并深入開(kāi)展市場(chǎng)、企業(yè)資源和政策環(huán)節(jié)等調(diào)研工作。這些企業(yè)會(huì)邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院事先對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案進(jìn)行細(xì)化，并形成更加切實(shí)可行的市場(chǎng)營(yíng)銷方案。借助市場(chǎng)調(diào)查、提前預(yù)測(cè)等措施，保證項(xiàng)目可行性研究由定性分析逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槎糠治?，保證數(shù)據(jù)更加準(zhǔn)確與全面。企業(yè)在拿到項(xiàng)目以后，能夠使用該成果完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，不僅讓開(kāi)發(fā)周期大幅度縮短，也讓現(xiàn)有資金得到充分使用，投資風(fēng)險(xiǎn)也能被有效控制。

（三）結(jié)合實(shí)際，采用合理風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法

房地產(chǎn)企業(yè)要充分考慮到發(fā)展戰(zhàn)略與已有資源，注重對(duì)項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)指標(biāo)綜合使用，主要涉及項(xiàng)目?jī)衾?、?nèi)含報(bào)酬率（IRR）、凈現(xiàn)值（NPV）、回收期、現(xiàn)金流回正周期和投資峰值等指標(biāo)。對(duì)一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目可行性評(píng)價(jià)中主要選擇回收期、凈利率等靜態(tài)指標(biāo)，而標(biāo)桿房企因?yàn)榫邆漭^強(qiáng)的融資能力，資金周轉(zhuǎn)速度快，且融資成本不高，在投資過(guò)程中會(huì)關(guān)注貨幣時(shí)間價(jià)值，對(duì)項(xiàng)目盈利水平、抗風(fēng)險(xiǎn)能力等進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，在評(píng)價(jià)項(xiàng)目可行性的過(guò)程中，主要考慮凈利率、凈現(xiàn)值和內(nèi)含報(bào)酬等指標(biāo)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資需要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，存在較多不確定性因素，需要運(yùn)用有效方式對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行衡量。第一，采取SWOT分析的方法，掌握項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅，在項(xiàng)目?jī)?nèi)外部采取系統(tǒng)評(píng)價(jià)方式。第二，引入敏感性分析，對(duì)開(kāi)發(fā)成本、銷售價(jià)格等變動(dòng)為項(xiàng)目收益造成的影響，將可投資成本、售價(jià)區(qū)間確定下來(lái)。第三，通過(guò)情景分析的方式，對(duì)項(xiàng)目在最優(yōu)、最差等條件下的收益進(jìn)行測(cè)算，形成完整的數(shù)據(jù)，對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)做出準(zhǔn)確分析。只有靈活運(yùn)用多種方式，才能更加全方位地評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，制定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。第四，定量分析，即根據(jù)不同風(fēng)險(xiǎn)因素的概率大小和危害程度，賦予不同的權(quán)重來(lái)測(cè)算，以此作為風(fēng)險(xiǎn)量化考核的關(guān)鍵依據(jù)。其次，還需要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)予以精確計(jì)算，得出高、中、低三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，以X來(lái)表示風(fēng)險(xiǎn)值，高風(fēng)險(xiǎn)（0.5—0.75）;中風(fēng)險(xiǎn)（0.25—0.5）;低風(fēng)險(xiǎn)（0—0.25），并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)進(jìn)行排序，如表1（某房地產(chǎn)項(xiàng)目投資各環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)分析）所示。

（四）制定相關(guān)措施，轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險(xiǎn)

1.投資分散策略。這種方法主要是分散開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，其目的是降低風(fēng)險(xiǎn)。第一，投資區(qū)域分散。顧名思義，主要在各區(qū)域分散投資，這樣在某個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)波動(dòng)后投資效益不會(huì)受到過(guò)大影響。第二，投資時(shí)間分散。主要對(duì)投資時(shí)間間隔的設(shè)置，防止市場(chǎng)變化引起的較大損失。第三，共同投資策略。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)與金融部門、大財(cái)團(tuán)等合作，一起開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享項(xiàng)目利益，達(dá)到有效減少風(fēng)險(xiǎn)的目的。

2.投資組合策略。這種方法要求投資者從房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)情況與年獲利水平等出發(fā)，科學(xué)合理地完成搭配，對(duì)多種類型房地產(chǎn)進(jìn)行投資，其好處是有利于降低投資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，通過(guò)分別在普通住宅、高檔寫字樓等進(jìn)行投資，其投資風(fēng)險(xiǎn)存在差異，收益也不一樣。房地產(chǎn)投資者應(yīng)該采取不同的投資組合，規(guī)避項(xiàng)目非系統(tǒng)化風(fēng)險(xiǎn)，面對(duì)多種投資組合，要選擇風(fēng)險(xiǎn)最小的一種。房地產(chǎn)投資商要正確看待風(fēng)險(xiǎn)，由于風(fēng)險(xiǎn)與收益并存，因此需要結(jié)合自身抗風(fēng)險(xiǎn)水平，有針對(duì)性地確定風(fēng)險(xiǎn)收益組合。

3.保險(xiǎn)策略。房地產(chǎn)投資者需要重視對(duì)保險(xiǎn)的購(gòu)買，這種方式能夠轉(zhuǎn)移并降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)能夠讓投資者降低損失，為資金的循環(huán)奠定良好的基礎(chǔ)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)投資者利潤(rùn)的增加。通常而言，房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)包括房屋保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)、房屋抵押保險(xiǎn)以及房地產(chǎn)委托保險(xiǎn)等，房地產(chǎn)投資者要結(jié)合自身需求選擇保險(xiǎn)險(xiǎn)種，將具體的保險(xiǎn)金額明確下來(lái)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)單位、厘定費(fèi)率等做出科學(xué)劃分，并與信譽(yù)度較好的保險(xiǎn)公司進(jìn)行合作。

（五）進(jìn)行合理融資，減少金融風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)通常投資量較大，需要以融資的形式保證資金的正常供應(yīng)。在房地產(chǎn)融資過(guò)程中，一般考慮銀行發(fā)行金融債券、開(kāi)發(fā)資金籌集等，或者采取預(yù)售房地產(chǎn)的方式籌集資金，也可以通過(guò)土地使用權(quán)申請(qǐng)銀行抵押貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要結(jié)合具體狀況，合理確定融資方式，確保達(dá)到安全、快速和低成本的目的。房地產(chǎn)企業(yè)必須注重增收節(jié)支，提升勞動(dòng)效率，加強(qiáng)對(duì)管理費(fèi)用的控制，這樣在資金投入后才能實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的提升。

（六）健全監(jiān)管機(jī)制，降低資金消耗

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，投資主體應(yīng)監(jiān)督建設(shè)主體在施工過(guò)程中節(jié)省資金、合理開(kāi)銷。對(duì)此項(xiàng)目建設(shè)中要關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)管理，投資者需要考慮如何在保證質(zhì)量的情況下按期完成項(xiàng)目。這需要完善投資項(xiàng)目監(jiān)管機(jī)制，如下：第一，提高施工隊(duì)伍的綜合素質(zhì)，以項(xiàng)目招標(biāo)的方式，保證施工隊(duì)伍擁有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等實(shí)力，價(jià)格合理，科學(xué)管理能力過(guò)硬，信譽(yù)較好;第二，要與施工隊(duì)伍簽訂合同，通過(guò)法律文件讓各自經(jīng)濟(jì)效益得到保障，避免出現(xiàn)道德風(fēng)險(xiǎn);第三，安排有豐富經(jīng)驗(yàn)的工程監(jiān)理開(kāi)展項(xiàng)目施工監(jiān)管工作，加大對(duì)工期、質(zhì)量和成本等監(jiān)控力度，確保建設(shè)單位與施工單位維持良好關(guān)系，防止發(fā)生工期延誤現(xiàn)象。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)投資中必然會(huì)面臨一定投資風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)越大，收益也越高。房地產(chǎn)投資者需要有較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)投資特性、風(fēng)險(xiǎn)等有足夠的了解，要準(zhǔn)確判斷存在的投資風(fēng)險(xiǎn)，做好風(fēng)險(xiǎn)管理工作。唯有如此，才能避免發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，投資者的目標(biāo)收益也能得到保障，或者在一定風(fēng)險(xiǎn)水平上最大限度提高投資者的收益。對(duì)房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，必須第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)與應(yīng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)，能夠運(yùn)用多種方式消除風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的影響，才能保證預(yù)期投資目標(biāo)順利達(dá)成，站在宏觀角度而言，也有利于推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

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作者單位：河南省洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處