劉婧

（江西理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，江西 贛州341000）

1 概述

小區(qū)環(huán)境、小區(qū)服務(wù)設(shè)施、小區(qū)道路直接關(guān)系房?jī)r(jià)，而小區(qū)占地面積有限，小區(qū)的環(huán)境、小區(qū)道路及服務(wù)設(shè)施擠占建筑占地面積，影響房屋面積，房?jī)r(jià)與面積直接關(guān)系到小區(qū)收入。目前不少住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)仍存在著一些問(wèn)題，如綠化面積較小、容積率過(guò)高、通風(fēng)采光性能較差等，既影響購(gòu)房者的滿意度，也制約著住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。計(jì)算住宅小區(qū)規(guī)劃指標(biāo)權(quán)重，分析住宅小區(qū)規(guī)劃指標(biāo)的重要程度，對(duì)規(guī)劃住宅小區(qū)有一定意義。

2 住宅小區(qū)規(guī)劃的研究背景

贛州市作為江西省的三線城市，在江西省內(nèi)面積占比排名第一，人口數(shù)量排名第一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展排名第二，僅次于省會(huì)城市南昌。贛州市總面積39379.64 平方千米，下轄3 個(gè)市轄區(qū)、13 個(gè)縣、2 個(gè)縣級(jí)市、2 個(gè)功能區(qū)，2019 年戶籍人口為983.07 萬(wàn)人[1]。目前贛州市的房?jī)r(jià)接近與中國(guó)二線城市的房?jī)r(jià)，市中心房?jī)r(jià)趨于1 萬(wàn)元/m2，同時(shí)也是裝配式建筑的試點(diǎn)城市，近年成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度城市之一。

圖1 贛州市地域地圖

近幾年，贛州市房地產(chǎn)房?jī)r(jià)持續(xù)高走模式，截止2021 年2月，贛州市房地產(chǎn)樓盤(pán)平均單價(jià)達(dá)到9150 元/m2，目前贛州市新樓盤(pán)達(dá)到223 個(gè)，樓盤(pán)小區(qū)892 個(gè)，房產(chǎn)交易達(dá)到24.8 萬(wàn)套次（圖2）。

2.1 小區(qū)規(guī)劃國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀

隨著城市化進(jìn)程的加快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步提升，居民生活水平大大提高，居民對(duì)住宅的品質(zhì)要求也在增加，大部分的購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)，不斷對(duì)住宅小區(qū)的價(jià)格、規(guī)劃布局各種因素進(jìn)行考量。住宅小區(qū)綠地面積、服務(wù)設(shè)施面積、道路占地面積等因素都影響購(gòu)房者的購(gòu)房欲望。

現(xiàn)有國(guó)內(nèi)相關(guān)對(duì)居住區(qū)的規(guī)劃建設(shè)設(shè)計(jì)研究：徐莉燕（2006）[2]主要構(gòu)建了綠色建筑的基本評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)建筑物的綠色性能進(jìn)行評(píng)價(jià)。陳漢雙（2001）[3]主要研究了我國(guó)房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評(píng)價(jià)，選擇城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、人均收入水平、區(qū)位交通條件、土地價(jià)格等環(huán)境要素，評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資環(huán)境。楊建平（2007）[4]主要研究了層次分析法在住宅項(xiàng)目選址中的應(yīng)用。周儉（1999）[5]主要研究了優(yōu)化城市居住小區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)的基本框架，對(duì)完善小區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)提出若干原則和建議。

2.2 小區(qū)規(guī)劃國(guó)外研究現(xiàn)狀

Li Z., Chen H., Liu F（2019）[6]以蘇州雅戈?duì)枃?guó)際花園為例，對(duì)現(xiàn)代高層住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行了詳細(xì)的分析，總結(jié)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的方法，為其他類似項(xiàng)目提供參考。Jerker Nilsson（1977）[7]對(duì)瑞典住宅區(qū)的各種服務(wù)設(shè)施進(jìn)行調(diào)查，讓住戶自己參與到這項(xiàng)服務(wù)的規(guī)劃中來(lái)，采集住戶對(duì)住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的意見(jiàn)。Yang L , Qian F , Zhao D（2016）[8]以黨土縣古溪山水小區(qū)二期為例，從功能、交通、景觀、戶型等方面分析其特點(diǎn)，并通過(guò)本研究對(duì)現(xiàn)代居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行探討，希望對(duì)未來(lái)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的發(fā)展與建設(shè)做出有益的貢獻(xiàn)。Jin H , Zheng R（2014）[9]對(duì)湖北美術(shù)學(xué)院滄龍道新校區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行研究。

3 AHP 法確定住宅小區(qū)相對(duì)重要權(quán)值

本文采取層次分析法[10]將定量分析與定性分析結(jié)合起來(lái)，采集消費(fèi)者的觀點(diǎn)，判斷綠地面積、道路面積、設(shè)施面積三個(gè)因素在消費(fèi)者心中的相對(duì)重要程度，合理給出每個(gè)因素的標(biāo)準(zhǔn)權(quán)數(shù)。

圖2 贛州市房?jī)r(jià)走勢(shì)

Santy[11]等人提出：一致矩陣法，見(jiàn)表1。

表1 判斷矩陣的標(biāo)度

根據(jù)問(wèn)卷調(diào)查[12]贛州市群眾對(duì)三個(gè)因素，綠地面積、設(shè)施面積、道路面積的評(píng)價(jià)，綠地面積、設(shè)施面積、道路面積越大，消費(fèi)者買(mǎi)房的滿意度越大，則售出的建筑面積則越大。定義F1為建筑面積因素，F(xiàn)2為綠地面積因素，F(xiàn)3為道路面積因素，F(xiàn)4為設(shè)施面積因素，在消費(fèi)者心里，存在F1＞F2＞F3＞F4，建筑面積因素首位重要，建筑面積滿足消費(fèi)者的根本需求居住地；綠地面積因素第二重要，只有充足的綠地面積，才能營(yíng)造舒適的綠色環(huán)境；由于車(chē)位費(fèi)用較貴，作為普通城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展不算發(fā)達(dá)，消費(fèi)者普遍選擇將自家的私家車(chē)?？吭谛^(qū)內(nèi)的空曠道路中，故道路面積因素作為第三重要因素；同時(shí)，設(shè)施面積因素也不可忽略，增加消費(fèi)者的娛樂(lè)休閑場(chǎng)所從而增加消費(fèi)者的滿意程度，故設(shè)施面積因素為第四重要因素。

根據(jù)標(biāo)度，比較各因素F1、F2、F3、F4對(duì)目標(biāo)的重要性

得到判斷矩陣[13]（成對(duì)比較矩陣）

其中，A 為成對(duì)比較矩陣。由A 確定F1、F2、F3、F4對(duì)目標(biāo)的權(quán)向量。

要確定F1、F2、F3對(duì)目標(biāo)的權(quán)向量，則需要求出判斷矩陣的特征根，則使用單排序?qū)Ω饕蛩氐闹匾耘判?，求解最大特征根λmax 的特征向量。

將矩陣A 每一列歸一化，即

得到特征根

表2 santy 的隨機(jī)一致性指標(biāo)

4 結(jié)論與建議

根據(jù)算得的住宅小區(qū)規(guī)劃指標(biāo)權(quán)重，從住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的角度，向房地產(chǎn)商和建設(shè)部門(mén)提出一些關(guān)于住宅小區(qū)規(guī)劃的合理化建議。

小區(qū)綠化是小區(qū)規(guī)劃不能少的組成部分，綠化環(huán)境能增加居民的舒適度。小區(qū)道路也是小區(qū)規(guī)劃不能少的組成部分，小區(qū)里有車(chē)，有人通行，要實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流，則需要合理規(guī)劃小區(qū)的道路面積，保障居民的通行。小區(qū)設(shè)施也是小區(qū)規(guī)劃不能少的組成部分，小區(qū)里有各種設(shè)施，包括籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、游泳池，合理規(guī)劃一些設(shè)施，使居民生活更加豐富。小區(qū)建筑面積是小區(qū)規(guī)劃中最重要的部分，有房子才能居住。根據(jù)問(wèn)卷調(diào)查所求的每個(gè)指標(biāo)的權(quán)重，可以發(fā)現(xiàn)小區(qū)建筑面積是人們心中最重要的部分，其次是綠化面積，房地產(chǎn)商和建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)在保證人居環(huán)境的條件下，適當(dāng)增加綠化面積。