魏軍軍

（泉州市房地產(chǎn)測(cè)繪隊(duì)，福建 泉州 362200)

隨著我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記條例的實(shí)施，相關(guān)管理機(jī)構(gòu)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和管理也已經(jīng)投入實(shí)施中。為了保證各種不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的調(diào)查能夠順利進(jìn)行，相關(guān)部門對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記和管理問題進(jìn)行分析，并對(duì)管理策略進(jìn)行創(chuàng)新，保證管理?xiàng)l例的實(shí)施和落實(shí)。尤其是在新時(shí)代，管理人員需要對(duì)其進(jìn)行深入思考，建立不動(dòng)產(chǎn)權(quán)信息共享體系，使相關(guān)數(shù)據(jù)能夠得到更大的利用。

1.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪概述

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)檔案和相關(guān)數(shù)據(jù)的合稱。在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍進(jìn)行管理的時(shí)候，通過采用對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)查和記錄，使得不動(dòng)產(chǎn)技術(shù)資料、數(shù)據(jù)和圖件更加完善。在測(cè)繪工作中要從實(shí)際出發(fā)，提高不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的登記和管理質(zhì)量。對(duì)測(cè)繪數(shù)據(jù)進(jìn)行描繪，以便更好地利用。在經(jīng)過調(diào)查和完善之后，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍就具備了相關(guān)法律效力。通常不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的調(diào)查和測(cè)繪是由權(quán)利人提出申請(qǐng)，由政府部門進(jìn)行組織，并講過相關(guān)調(diào)查和真實(shí)測(cè)繪，保證不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)的真實(shí)。在調(diào)查之后，再將相關(guān)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化為圖件、表冊(cè)等。這些數(shù)據(jù)在日后將成為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的核發(fā)的重要技術(shù)。

2.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的測(cè)繪問題分析

2.1 相關(guān)管理?xiàng)l例繁多

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的測(cè)繪，需要對(duì)宗地、房屋基本信息進(jìn)行調(diào)查和落實(shí)，如房屋單元、面積、樓層、所有人等。但在實(shí)際工作中，由于林業(yè)部門和房屋部門隸屬不同機(jī)構(gòu)，因此，在管理上受到不同規(guī)定的影響，從而使得管理工作出現(xiàn)亂象，或者沖突等情況。這就影響到了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍測(cè)繪工作的落實(shí)。如在房屋地籍調(diào)查的時(shí)候，不同部門所使用的測(cè)量工具不同，精度也各不同，導(dǎo)致出來的結(jié)果存在差異，這就給后期統(tǒng)一登記帶來困難。近些年，相關(guān)國(guó)家管理部門對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查采取一體化的管理，但在實(shí)際實(shí)施過程中，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍測(cè)繪需不同部協(xié)助完成，而每一個(gè)管理機(jī)構(gòu)所采用的管理方式都存在差異，這就使得管理上出現(xiàn)其他問題，從而導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍管理效率得不到提高。

2.2 工作效率低

在實(shí)際工作中，由于地籍與房產(chǎn)測(cè)繪人員存在分化問題，從而導(dǎo)致地籍與房籍在數(shù)據(jù)上存在差異，最終加大了地籍與房籍的管理難度。且兩組之間的數(shù)據(jù)不能進(jìn)行相互調(diào)用，影響了地籍與房籍?dāng)?shù)據(jù)整合，從而導(dǎo)致管理工作效率得不到提高。此外，由于地籍與房籍是分開調(diào)查的，調(diào)查過程中，也會(huì)出現(xiàn)圖件、影像數(shù)據(jù)信息繁多，加大了后期信息查詢和更新難度。在有些地區(qū)對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪還沒有相關(guān)規(guī)范來管理，導(dǎo)致工作人員需要做大量的工作，從而影響了工作效率。所以，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)調(diào)查和測(cè)繪中，相關(guān)管理部門要能夠嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行管理，保持?jǐn)?shù)據(jù)的唯一性，這樣才能讓簡(jiǎn)化管理工作，提高管理效果。

2.3 測(cè)繪水平問題

測(cè)繪水平對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的影響也很大，在做相關(guān)登記的時(shí)候，首先需要對(duì)宗地和房產(chǎn)經(jīng)常測(cè)繪，而通常情況下，這些都是政府部門安排相關(guān)機(jī)構(gòu)來完成的。在管理上，由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的管理要求較高，相關(guān)數(shù)據(jù)要十分精準(zhǔn)，才能夠滿足需求。到那時(shí)在實(shí)際工作中，由于不同部門的測(cè)量方式和水平不同，從而導(dǎo)致了測(cè)繪質(zhì)量存在差異，這就使得管理效果得不到統(tǒng)一，從而影響了管理質(zhì)量。此外，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)測(cè)繪和地籍測(cè)繪中，有些部門為了能夠得到相關(guān)測(cè)繪資質(zhì)，便會(huì)對(duì)進(jìn)行重復(fù)申請(qǐng)，但是由于缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，導(dǎo)致在管理上提出測(cè)繪結(jié)果出現(xiàn)參差不齊，而只能進(jìn)行重新測(cè)繪，這就使得管理上存在不統(tǒng)一，影響最終測(cè)繪結(jié)果。面對(duì)這種情況，政府部門首先需要對(duì)相關(guān)部門進(jìn)行審查，確定其有相關(guān)測(cè)繪資質(zhì)，并對(duì)相關(guān)測(cè)繪工作人員進(jìn)行科學(xué)培訓(xùn)，這樣才能有效提高業(yè)務(wù)水平，保證業(yè)務(wù)管理能力。

2.4 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)測(cè)繪費(fèi)用問題

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)測(cè)繪費(fèi)用是一筆很大的支出，如果不能進(jìn)行有效管理，會(huì)給產(chǎn)權(quán)所有人帶來很大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。尤其是在一些偏遠(yuǎn)的地方， 目前還不具備不動(dòng)產(chǎn)權(quán)調(diào)查圖樣，但是對(duì)于產(chǎn)權(quán)所有人來說，只有經(jīng)過了實(shí)地調(diào)查，借助相關(guān)測(cè)繪機(jī)構(gòu)才能夠完成，而這筆費(fèi)用需要房產(chǎn)所有人進(jìn)行支付，這就無(wú)形中增加了房產(chǎn)所有人的支出。

3.新形勢(shì)下不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測(cè)繪問題應(yīng)對(duì)策略

3.1 統(tǒng)一管理規(guī)范

在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍進(jìn)行調(diào)查和測(cè)繪的時(shí)候，由于不同部門采取的不同管理制度所產(chǎn)生的不同數(shù)據(jù)，導(dǎo)致相關(guān)數(shù)據(jù)沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，從而影響了繪制結(jié)果。針對(duì)這種情況，政府和相關(guān)管理機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)聯(lián)系，制定統(tǒng)一的管理規(guī)范，使得相關(guān)數(shù)據(jù)能夠進(jìn)行統(tǒng)一，提高信息利用效率。同時(shí)統(tǒng)一管理規(guī)范，還能夠使得不同部門進(jìn)行相互合作，提高管理效果。面對(duì)各種龐大的管理數(shù)據(jù)，如果不能采取統(tǒng)一的管理制度，就會(huì)造成各種數(shù)據(jù)的出現(xiàn)，影響了后期管理，同時(shí)也給后期工作增加了難度。因此，政府部門需要建立起統(tǒng)一的管理制度，以使其數(shù)據(jù)更加規(guī)范，保證相關(guān)數(shù)據(jù)的有效利用率，促使其他部門能實(shí)現(xiàn)相互合作，從而提高管理質(zhì)量。

在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的測(cè)繪工作中，首先需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍進(jìn)行調(diào)查，確定其權(quán)利歸屬人，從而保證后期工作的有效進(jìn)行。其次，根據(jù)實(shí)際情況，建立檔案，豐富資料。在建立檔案的時(shí)候要能夠利用原先數(shù)據(jù)，并將其作為參考，制定相關(guān)測(cè)繪方案。并利用相關(guān)測(cè)繪工作系統(tǒng)，對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核實(shí)，確保其準(zhǔn)確性。之后需要核實(shí)面積，并調(diào)查產(chǎn)權(quán)界址是否真實(shí)，繪制真實(shí)草圖，并標(biāo)上單元、樓層等具體信息。對(duì)存在界限爭(zhēng)議的要進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)登記和拍攝照片，嚴(yán)格按照規(guī)章制度進(jìn)行管理。采用宗地基本信息登記表進(jìn)行統(tǒng)一登記。如表1.

表1 宗地基本信息表

3.2 提高工作人員測(cè)繪技能

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的測(cè)繪對(duì)工作人員的要求很高，在實(shí)際工作中，為了保證工作效果，提高工作效率，需要對(duì)相關(guān)工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，并加強(qiáng)教育，以使其能夠符合實(shí)際工作需求，只有這樣才能夠提高管理效果。通常來說，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的測(cè)繪上，需要考慮到一些基礎(chǔ)條件和外部環(huán)境的影響。要能夠通過專業(yè)的能力排除各種問題，從而使得測(cè)繪結(jié)果的具有較高的準(zhǔn)確性。在新形勢(shì)下，需要提高工作人員對(duì)新技術(shù)的使用，如數(shù)字化的掃描技術(shù)、野外測(cè)量技術(shù)、通感技術(shù)等。數(shù)字化的掃描技術(shù)能夠?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)權(quán)相關(guān)數(shù)據(jù)提供坐標(biāo)信息，以此為參考能夠提高數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。在工作中，通過相互對(duì)比和對(duì)數(shù)據(jù)的分析，制定出更好的測(cè)量方案，從而保證工作的有效性。野外測(cè)量技術(shù)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的測(cè)繪上使用廣泛，這種技術(shù)主要采用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，通過實(shí)地測(cè)量，將獲得的數(shù)據(jù)傳輸?shù)接?jì)算機(jī)上，并由計(jì)算機(jī)繪制出圖片，以便技術(shù)人員能夠直觀的管理。通感技術(shù)就是我們常說的遙感技術(shù)。在新形勢(shì)下，我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的測(cè)量技術(shù)上也得到了很大的發(fā)展，遙感技術(shù)就是其中的一種。通過將遙感技術(shù)使用到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的測(cè)繪中，有利于提高工作效率。同時(shí)通過統(tǒng)一采用遙感技術(shù)，還能夠?qū)崿F(xiàn)相關(guān)管理規(guī)范，使得各個(gè)部門的數(shù)據(jù)具有統(tǒng)一性，從而提高數(shù)據(jù)的有效利用率。因此，在實(shí)際測(cè)繪中，相關(guān)部門要加強(qiáng)相關(guān)工作人員測(cè)繪技能，使其能夠發(fā)揮工作職能，保證測(cè)繪工作的科學(xué)性。同時(shí)也為后期測(cè)繪奠定基礎(chǔ)。在新形勢(shì)下，影像學(xué)處理技術(shù)也被廣泛使用到遙感技術(shù)中，使得不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)得到了更高的發(fā)展。

3.3 規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記和管理制度

對(duì)于偏遠(yuǎn)地區(qū)存在的有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)未辦理登記問題，政府部門需要加強(qiáng)管理，并制定相關(guān)管理制度，提高管理水平。同時(shí)保證不動(dòng)產(chǎn)權(quán)隸屬人。在農(nóng)村地區(qū)，針對(duì)舊房建造，政府部門需要出臺(tái)相關(guān)管理制度，對(duì)不能提供相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明的要對(duì)舊址進(jìn)行核實(shí)，對(duì)歷史材料進(jìn)行嚴(yán)格審查，綜合判斷各種歷史材料，向村委會(huì)和鄰居等進(jìn)行核實(shí)，并重新建立檔案，保證資料的完整和有效性。在舊房建造上要對(duì)原址見勘察，保證其正常權(quán)益，同時(shí)也落實(shí)相關(guān)管理制度，要求其能夠按照正常的管理制度進(jìn)行。對(duì)于農(nóng)村中存在的登記滯后問題，政府部門要采取有效措施加強(qiáng)管理，如采用電視、廣播等形式加強(qiáng)宣傳，提高農(nóng)民對(duì)個(gè)人建房登記相關(guān)知識(shí)，促進(jìn)農(nóng)民申請(qǐng)材料的積極性，保證其產(chǎn)權(quán)落實(shí)。此外，還需要對(duì)審批表和建設(shè)批準(zhǔn)書進(jìn)行發(fā)放，提高農(nóng)民的自我管理意識(shí)，保證不超過征地使用范圍。其建筑面積需要到國(guó)家政府部門進(jìn)行登記、審批，確保證件的合法性。對(duì)于審批超過實(shí)際面積的，要給予嚴(yán)肅處理，對(duì)并產(chǎn)權(quán)上進(jìn)行標(biāo)注。

4.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)注意事項(xiàng)分析

首先，為了提高工作效率，保證工作規(guī)范，政府部門要選擇合理的機(jī)構(gòu)。通過采取市場(chǎng)化的管理方式，合理選擇高資歷的調(diào)查機(jī)構(gòu)，保證其具備相關(guān)能能力。對(duì)于省市地區(qū)選擇性較小的地區(qū)要進(jìn)行綜合考量各種問題，并要求其能夠作出房屋檢測(cè)報(bào)告，出具正確的調(diào)查結(jié)果。其次，要做好產(chǎn)權(quán)審核工作。在審核過程中，對(duì)于存在查封或者抵押的問題，要進(jìn)行核對(duì)，并根據(jù)其買賣合同和稅費(fèi)等問題考察其是否具備轉(zhuǎn)讓條件。一旦發(fā)現(xiàn)存在產(chǎn)權(quán)問題，需要及時(shí)報(bào)給相關(guān)工作人員，并要求其改制。最后，為了提高管理效果，需要采取現(xiàn)代化的管理方式，借助網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，采用一體化的管理方式，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理，這樣可以大大提高管理效果，也更有利于實(shí)現(xiàn)信息共享。因此，有關(guān)部門需要加強(qiáng)重視，并制定相關(guān)管理制度，推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)測(cè)繪向著信息技術(shù)方向發(fā)展。保證其規(guī)范記載，落實(shí)審核管理，避免出現(xiàn)數(shù)據(jù)遺漏和失誤等情況。

5.結(jié)語(yǔ)

總之，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的調(diào)查和測(cè)繪工作十分重要，要想提高不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍工作效率，實(shí)現(xiàn)更好的管理，不僅需要制定相關(guān)管理制度，同時(shí)還需要提高工作人員測(cè)繪水平，保證其能夠滿足現(xiàn)代要求，做到精準(zhǔn)測(cè)量，鼓勵(lì)不同部門統(tǒng)一使用各種測(cè)繪工具，實(shí)現(xiàn)更好的信息共享，為后期工作打下基礎(chǔ)。